부동산 거래를 라이프사이클(life cycle)로 분류해보면 부동산 취득 - 보유 - 매도 로 구분할 수 있을 것이다. 이러한 분류기준에 해당되는 각종 세금을 살펴보면 아래의 표와 같다.

취득 : 취득세, 등록세, 인지세, 부가가치세(1)
보유 : 종합토지세, 재산세, 종합소득세, 부가가치세(2)
매도 : 양도소득세, 부가가치세(3)

위에서 언급한 세목을 중심으로 사례별로 반드시 알아야할 사항들을 15가지로 분류하여 설명하겠다.

절세포인트 하나.

ꡒ 다운계약서는 분명 탈법이지만 지방세법상 다운계약서를 허용하는 문제점을 안고 있다.

처음 부동산을 취득하는 사람의 경우 다운계약서 작성 제의를 받고 '혹시 탈세를 하는 것 아닌가'하고 의문을 갖지만 법적으로 인정된 부동산 거래 관행이라는 주변의 조언에 안심하고 그 제의를 수락하게 된다.
하지만 분명 다운계약서 작성에 의한 취득세 등의 고의 탈루는 엄연히 탈법행위이며 검찰 및 재경부에서도 다운계약서 작성시 처벌하겠다는 입장을 분명히 하고 있다.
하지만 지방세법 111조에서 취득 당시의 가액은 취득자의 신고에 의한 것이 원칙이지만 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의한다"고 규정하고 있어 사실상 다운계약서의 작성을 용인하고 있다. .
현행 세금 제도하에서는 성실히 신고하는 사람이 오히려 비정상적으로 여겨지도록하여 전국민을 무의식적으로 탈세를 하게 하는 것이다.
이에 정부에서는 내년 후반기부터 토지종합정보망을 통하여 취득/등록세, 양도소득세 등 부동산관련 세금의 과세표준을 실거래가로 일원화하여 다운계약서 작성을 원천적으로 봉쇄할 방침이다.

절세포인트 둘.

ꡒ 30평형대 이하 신규분양 공동주택 취득하면 취득세 및 등록세 등을 일부 감면 받을 수 있다.

무주택자가 분양할 목적으로 건축한 공동주택(분양권에 의한 취득도 포함)을 분양 받은 후 취득일로부터 2개월 이내에 소유권 이전등기를 하는 경우 취득세 및 등록세 아래와 같이 감면해 준다. 다만, 신규분양공동주택 취득시(등록세의 경우 등기일) 국내에 1개의 주택을 보유하고 있는 경우 공동주택의 취득일로부터 30일이내에 종전주택을 매각하는 경우 1세대 1주택이 되는 것으로 보아 위 규정을 적용한다.

① 전용면적 40㎡(12평)이하 : 100%면제
② 전용면적 40㎡(12평)초과 60㎡(18평)이하 : 50% 감면

절세포인트 셋.

ꡒ 상가 건물 등의 양도 및 양수시 항상 부가가치세 문제를 고려해야한다.

건축업자에 도급을 주어 신축하거나 상가를 분양받는 경우 부가가치세(1)를 포함한 건축 및 분양대금
을 지불하여야 한다. 이 경우 사업자등록을 득한 사업자(일반과세자에 한함)의 경우 부가가치세 신고를 통해 환급을 받을 수 있다. 다만, 상가공급의 공급시기 전에 사업자등록을 필히 해야한다.
■ 공급시기
① 일반적인 경우 : 재화가 인도되거나 이용가능한때
② 중간지급조건부 공급의 경우 : 대가의 각 부분을 받기로 한때
* 중간지급조건부 공급 : 계약금을 지급하기로 하는 날로부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의
기간이 6월 이상인 경우(일반적인 분양계약 조건임)

또한 임대용 상가를 처분하는 경우 원칙적으로 건물가액에 별도로 부가가치세(3)를 부가하여 처분하고 부가가치세를 신고,납부하여야 한다. 하지만 일반거래에서는 이러한 규정을 무시하고 거래하다 추후 부가가치세를 추징 당하는 불이익을 받기도 한다. 이러한 불이익을 받지 않기 위해서는 임대사업을 포괄적으로 양도하고 부가가치세 확정신고시 ꡐ사업양도양수신고서ꡑ를 제출하면 양도자나 양수인 모두 부가가치세를 고려하지 않아도 된다.
또한 매매계약서상의 매매대금 기재시 부가가치세 포함여부가 불분명한 경우에는 통상적으로 부가가치세가 포함되어 지급되는 것으로 보므로 계약서 작성시 주의하여야 한다.

절세포인트 넷.

ꡒ 미성년자 등 소득이 불분명한자가 부동산을 취득할때에는 자금출처조사에 대비하여야 한다.

직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 당해 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 세무서로부터 취득 자금의 출처를 조사 받게 되고, 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못하면 증여세를 물어야 하기 때문이다. 그러므로 소득이 불분명한 자가 부동산을 취득할때는 나이와 결혼여부를 고려하여 추후 자금출처조사에 대비하고 신혼부부의 경우 자금출처를 쉽게 입증하기 위해서는 부부가 공동명의로 취득하는 것이 유리하다.
다만, 당해 재산 취득일 전 10년 이내에 취득한 재산가액이 일정 기준금액 미만인 경우에는 자금출처 조사를 배제하고 있다.

절세포인트 다섯.

ꡒ취득시기나 양도시기를 조절하면 재산세와 종합토지세를 내지 않아도 된다.

과세기준일(재산세/종합토지세 모두 6월 1일) 이전에 양도하거나 과세기준일 이후에 취득을 하게되면 재산세와 종합토지세를 피할 수 있다.

절세포인트 여섯.

ꡒ 투기지역으로 지정되면 양도세 부담이 늘어나기 때문에 투기지역 지정일 이전에 잔금을 지불하거나 매수인이 등기신청을 하는 것이 유리하다.

투기지역내 1가구 1주택 3년 이상 보유, 1년 이상 거주의 양도세 비과세 요건을 충족시키지 못하면 실지거래가를 기준으로 양도차익에 대한 양도세를 내야 하므로 투기지역 지정여부를 반드시 확인하여야 한다.

절세포인트 일곱.

ꡒ 임대용 부동산을 취득하는 경우 소득이 적은 배우자 명의로 취득하여야 절세할 수 있다ꡓ

자산소득에 대한 부부합산과세제도가 없어졌으므로 임대사업을 할 경우 소득이 없는 배우자 명의로 건물을 취득하고 사업자등록을 하는 것이 절세하는 방법일 것이다. 다만, 증여세문제가 있으므로 증여재산공제 등을 잘 고려하여 결정하여야 한다. 부부사이에는 3억원(10년이내 증여재산을 합한 금액)까지는 증여세가 과세되지 않지만 3억원을 초과하면 증여세가 과세된다.

절세포인트 여덟.

ꡒ주민등록상 같은 세대이나 사실상 생계를 같이하지 아니한 경우 주택을 양도하기전에 주민등록을 분리해두어야 한다.ꡓ

부모와 자녀가 각각 주택을 하나씩 가지고 있으면서 농촌과 도시에 따로 살고 있지만 건강보험 등의 문제로 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮겨 놓은 경우가 종종 있다.
이 경우 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 양도하기 전에 주민등록을 분리해 놓아야 별도세대 입증 등 복잡한 문제없이 1세대 1주택으로 인정받을 수 있다

절세포인트 아홉.

ꡒ 부동산 양도시 보유기간을 잘 파악하여 잔금 청산일을 결정하거나 등기이전을 해야한다. ꡓ

부동산을 양도하는 경우 보유기간이 1년 미만인 경우 50%의 높은 세율을 적용받거나 보유기간이 3년미만인 경우에는 1세대 1주택 비과세의 적용요건을 충족하지 못해 불이익을 받을 수 있으므로 잔금 청산일을 조정하거나 등기이전일을 늦추는 것이 현명할 것이다. 특히 기준시가로 양도소득세를 계산하는 경우 실무적으로 잔금 청산일을 확인하기 곤란하므로 등기접수일을 양도 및 취득시기로 판단한다.

절세포인트 열.

ꡒ 1세대 1주택 비과세 요건 해당여부를 반드시 확인한다.

1세대 1주택(고가주택 제외)과 그 부수토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 과세하지 않는다. 이 경우 비과세 되는 1세대 1주택이란 아래의 요건을 반드시 충족하여야 한다.
① 1세대의 요건 : 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족
② 1주택의 보유
일시적인(1년이내 양도) 2주택, 동거봉양 및 혼인으로 인한 2주택(2년이내 양도) 등의 경우 예외
③ 3년이상 보유 : 근무상의 형편 및 국외 이주 등으로로 인한 양도의 경우 예외
④ 1년이상 거주 : 서울, 과천 및 5대신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 지역

절세포인트 열하나.

ꡒ상속으로 인한 일시적 1세대 2주택인 경우 일반주택과 동일하게 과세한다.

종전에는 1세대1주택자가 상속받은 주택은 보유기간 및 양도시기에 상관없이 비과세하였으나 상속주택도 일반주택과 동일하게 과세한다. 또한, 상속주택 외의 주택 양도시에는 상속주택은 없는 것으로 보아 1세대1주택 해당여부 판정하고 상속주택을 상속개시일로부터 1년이내에 양도시(단기 양도시)에도 실지거래가액과세대상에서 제외한다.
다만, 2003.1.1 이후 최초로 양도하는 분부터 적용하므로 시행일 전(2003.1.1)에 주택을 상속받은 경우 2004.12.31이내에 양도하면 종전 규정을 적용받아 비과세 받을 수 있다.

절세포인트 열둘.

ꡒ 실지거래가액으로 신고할때에는 세무조사받는 경우를 대비하여 그 근거자료를 필히 보관하여야 한다.ꡓ

실지거래가액으로 신고한후 세무서에서 그 근거자료를 제출할 것을 요청한 후 소명하지 않은 경우 실지조사 과세하므로 기준시가 신고하는 것보다 오히려 더 많은 세금을 부담해야 하는 경우가 있다.
따라서, 매매계약서의 경우 가짜 계약서로 의심받을 경우가 있으므로 다음과 같은 자료들을 챙겨 두는것이 현명할 것이다.

■ 중개업자의 허가번호 등이 기재된 매매계약서
■ 매매대금을 금융기관을 통해 주고받은 경우 통장내역
■ 매매대금을 현금으로 주고받은 경우 영수증과 거래사실확인서(인감증명서 첨부)

절세포인트 열셋.

ꡒ 양도세 예정신고하면 10% 세액공제 혜택을 받을 수 있다.ꡓ

어차피 양도소득세 신고를 하려면 예정 신고해야 한다. 예정신고를 하면 양도소득세를 10% 할인 받을 수 있다. 예정신고는 부동산을 양도한 날이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 하면 된다.
예정신고시 양도소득세 자진납부계산서와 양도소득 금액계산명세서에 부동산 등기부 등본, 토지대장 등본, 건축물관리대장 등본, 매매계약서(거래사실확인서, 매수인 인감 첨부), 취득 당시 매수계약서(분양계약서) 등을 첨부해야 한다.(실지거래가액 신고 기준)
세금을 낮추기 위해서는 취득세/등록세 등 영수증, 인테리어 비용 등 수선 관련 영수증을 첨부해야 한다. 예정신고를 하지 않으면 부동산을 양도한 다음해 5월까지 확정신고를 반드시 하여야 한다.

절세포인트 열넷.

ꡒ 1년에 2회이상 부동산등을 양도하는 경우 반드시 합산하여 예정 신고하여야 한다.ꡓ

당해연도에 누진세율의 적용대상 부동산에 대한 예정신고를 2회이상 하는 경우 나중에 양도하는 부동산의 예정 신고시 먼저 양도한 부동산의 과세표준을 합산하여 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 예정신고산출세액으로 신고하여야 한다. 그 이유는 양도소득기본공제(2,500,000만원)가 1년 단위이고 양도소득세가 누진세율 구조로 되어 있기 때문이다. 즉, 과세표준 구간별로 세율을 다르게 적용하고 있어 합산시의 과세표준이 보다 더 높은 세율을 적용 받을 수 있기 때문이다.

절세포인트 열다섯.

ꡒ재개발/재건축 주택 취득 관련 양도소득세 비과세 규정을 검토하면 절세할 수 있다.ꡓ

1. 재개발/재건축 기간중 취득한 주택의 양도시
사업시행기간중에 다른주택 취득하여 거주하다가 재개발등 신규주택으로 이주하여 다른주택을 양도하는 경우 다른주택를 취득하여 1년이상 거주하다가 양도시 보유기간의 제한을 받지 않고 1세대1주택의 요건을 충족하면 비과세한다. 다만 다른주택을 재개발등 신규주택의 사용검사필증교부일과 임시사용승인일 중 빠른 날부터 1년이내에 양도하는 경우 비과세된다.

2. 1세대 1주택의 재건축/재개발로 인한 분양권의 양도시
최초 재건축조합원이 관리처분계획의 인가일등에 해당하는 날 현재 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 인가일과 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보지 않고 1세대1주택으로 보아 비과세한다.