2009-05-18 11:10

http://blog.drapt.com/jds123/107161242612601930

자료출처 : 팔구사구부테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/msm00700

부동산 및 개발 관련 법제가 대대적으로 개편되어 시행되고 있다. 개편 방향은 대체로 그동안 크게 증대된 국민 소득 수준에 맞추어서 개발보다는 국민들의 삶의 질을 향상시키는 데 주안점을 두고 환경 친화적인 방향으로 법률과 제도를 바꾼 것이다. 그러다 보니 국토 계획 및 부동산 개발에 관하여 과거보다 훨씬 더 많은 규제가 가해지게 되었고, 따라서 지금까지 국민들 사이에서 대표적인 재테크 수단으로 활용되어 왔던 부동산 투자도 앞으로는 투자 상품을 좀 더 선별할 줄 아는 안목이 필요해졌다고 할 수 있다.

지금까지는 부동산 관련 법률을 잘 모르고서 투자하더라도 큰돈을 버는 것이 어느 정도 가능했지만 앞으로는 정확한 법률 지식에 입각하여 철저한 분석을 한 후에 투자해야만 성공할 수 있을 것이다. 여기에서는 최근에 대폭 개편된 부동산 관련 법제 중에서도 특히 자주 거론되고 있는 지구단위계획에 관하여 알아보도록 한다.

법치 행정의 원리에 따라 건축 허가, 사업 시행 인가(사업 계획 승인), 개발 행위 허가 등 국민의 권리 의무에 영향을 미치는 모든 행정 행위는 법규에 근거를 두고 법규에서 정한 절차에 따라 행해지도록 되어 있다. 우리나라에는 현재 국토기본법, 국토의계획및이용에관한법률(2003. 1. 1.부터 시행. 이하 '국토계획법'이라고 함), 도시개발법, 도시및주거환경정비법(이하 '도정법'이라고 함), 건축법, 지방자치단체의 조례·규칙 등 수많은 국토 계획·도시 계획·부동산 개발관련 법규들이 있고, 그에 따라 국토종합계획, 도시기본계획, 도시관리계획, 도시개발사업계획 등 여러 가지 계획들이 수립되어 시행되고 있다.

지구단위계획(地區單位計劃)은 종전의 건축법에 의한 '도시설계'와 도시계획법에 의한 '상세계획'을 통합하여 국토계획법에서 신설한 제도로서 내용적으로는 전혀 새로운 제도는 아니다. 주로 도시 지역을 대상으로 한 제1종 지구단위계획과 주로 비도시 지역을 대상으로 한 제2종 지구단위계획으로 나뉘는데, 여기에서는 제1종 지구단위계획을 중심으로 설명하기로 한다.

지구단위계획을 간단히 설명하자면, 한 도시 내에서 일정 범위 내의 지역만을 대상으로 하여 지역 특성에 맞게 수립한 소규모 도시 계획이라고 할 수 있다. '선계획 후개발'의 원칙에 입각하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며, 경관·미관을 개선하고 양호한 환경을 확보할 수 있도록 당해 구역을 체계적·계획적으로 관리하는 것을 목적으로 한다.

일반적인 도시 계획이 도시 전체를 규율 대상으로 하는 것과 달리 지구단위계획은 특정 도시 중에서도 특정 지역(예를 들면, 서울 강남구의 테헤란로)만을 대상으로 하는 것으로서, 일반 도시 계획이 일반법에 해당한다면 지구단위계획은 특별법에 해당하는 것이어서 적어도 해당 지역 내에서는 모든 계획에 우선하는 강력한 효력을 발휘한다.

지구단위계획과 관련된 법규로는 위에서 말한 국토계획법과 건설교통부의 지구단위계획수립지침 및 서울시 도시계획조례 등 자치 법규가 있으며, 도정법에도 정비 구역 지정과 정비 계획 수립을 제1종 지구단위계획구역지정과 제1종 지구단위계획수립으로 의제하는 규정이 있다.

지구단위계획구역으로 지정된 지역에서는 지구단위계획을 수립하여야 하고 지구단위계획이 허용하는 범위 내에서만 건축 허가 등을 해줄 수 있는데, 지구단위계획이 수립되기까지는 많은 시일이 소요되고 수립된 지구단위계획에는 수많은 규제 사항들이 포함되어 큰 부담으로 작용하기 때문에 부동산 개발 계획이나 부동산 구입 계획을 가진 사람은 일차적으로 해당 부동산이 위치한 지역이 지구단위계획구역에 해당하는지 여부를 먼저 알아볼 필요가 있고, 해당한다면 지구단위계획구역으로 지정되었는지를 알아보고(토지이용계획확인서를 발급받아 보면 지정되었는지 여부를 알 수 있다), 지정되었다면 구청에서 지구단위계획을 열람하여 구체적으로 어떤 규제를 받게 되는지를 충분히 파악한 후에 투자 결정을 할 필요가 있다.

물론 지구단위계획은 규제만 하는 것이 아니라 경우에 따라서는 용도 지역·용도 구역의 변경, 건폐율·용적률·높이 제한의 완화 등의 인센티브를 주기도 하므로 그러한 점도 고려할 필요가 있다. 결국 지구단위계획제도는 불리하게도 작용하고 유리하게도 작용하는 양면성을 지니고 있다고 할 수 있다. 서울시의 경우 현재 200여 곳이 지구단위계획구역으로 지정되어 있고 모두 지구단위계획이 수립되어 있다.

지구단위계획에는 다음 사항을 선택적으로 포함시킬 수 있다. ①용도 지역 용도 지구의 세분, 변경 ②도로, 학교 등 도시 기반 시설의 배치와 규모 ③가구 및 획지의 규모와 조성계획 ④건축물의 용도제한, 건폐율, 용적률, 높이의 최고 한도 및 최저 한도 ⑤건축물의 배치 형태 색채와 건축선 ⑥경관 계획 ⑦교통 처리 계획 ⑧기타(대문 울타리의 형태·색채, 간판의 크기 형태 색채·재질 등). 여기에서는 대표적인 사항 몇 가지만을 열거하였지만 실제로는 지나치다 싶을 정도로 상세한 사항들이 포함되어 있다.

아래 (1) 내지 (3)은 임의적 지정 대상이고, (4)는 그 중 필수적 지정 대상이다.

(1) 토지 이용 고도화 등의 특정 목적을 개별 건축물에 반영하고자 하는 구역 : ①경관 지구, 미관 지구, 고도 지구, 방화 지구, 방재 지구, 보존 지구, 시설 보호 지구, 취락 지구, 개발 촉진 지구, 아파트 지구, 위락 지구, ②기타 시 도의 조례에 따라 결정된 지구

(2) 계획적인 관리가 되도록 함으로써 쾌적한 도시 환경을 유지하고자 하는 구역 : ①도시 개발 구역 ②재개발 구역 ③대지 조성 사업 지구 ④택지 개발 예정 지구 ⑤주거 환경 개선 지구 등

(3) 도시의 기능 및 미관을 증진시키고 양호한 환경을 확보하고자 하는 구역 : ①기반 시설 부담 구역 ②개발제한 구역, 시가화 조정 구역, 재건축 사업에 의하여 공동 주택을 건축하는 지역 등과 기타 지자체의 도시계획조례가 정하는 지역(서울시의 경우 도시계획조례 제16조와 위 조례 시행 규칙 제4조에서 임의적 지정 대상과 필수적 지정 대상을 상세히 규정하고 있으므로 이를 반드시 참조할 필요가 있다. 특히 아파트 건축의 경우 주의를 요한다.)

(4) ①재개발 구역, 택지 개발 예정 지구, 주거 환경 개선 지구로서 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역 ②시가화 조정 구역 또는 공원에서 해제되는 지역으로서 그 면적이 30만㎡ 이상인 지역 ③녹지 지역에서 주거지역 등으로 변경되는 지역으로서 그 면적이 30만㎡ 이상인 지역

지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시관리계획으로 결정하는데, 입안권자는 시장·군수·구청장이고 결정권자는 특별시장·광역시장·도지사이다. 주민제안도 가능하고, 이는 특히 재건축의 경우에 큰 의미가 있다. 한번 수립된 지구단위계획은 원칙적으로 5년 내에는 변경이 불가능하고, 변경절차는 지구단위계획 수립절차와 동일하다.

이상에서 일반인의 이해를 돕기 위해 지구단위계획에 관하여 간략히 적어 보았으나 실제로는 그 내용이 매우 방대하고 상세하며, 지구단위계획구역 지정대상에 해당하는지 여부도 판단하기가 쉽지 않게 되어 있다. 따라서 재건축을 비롯하여 구체적인 투자 또는 개발이 문제되는 경우에는 가급적 관련 전문가의 자문을 받은 후에 의사 결정을 할 필요가 있다 하겠다.

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