(용어정리)
정비사업 = 재개발, 재건축, 주거환경개선사업, 도심재개발을 전부 포함하여 말함

정비구역지정 = 종전 재개발구역지정
기본계획포함지역 = 재개발예정하겠다고 용적율, 건페율, 층수등을 계획한 지역

* 특히 기본계획포함된 지역이라 하더래도 재개발구역지정되었다고는 볼수없습니다. 기본계획지정후 나중에 주민의 동의후 (70%) 지정되는 것이 정비구역(종전 재개발구역지정)이라는 것입니다.

특징 1) 선계획 ~ 후개발 원칙의 정비사업관리
- 인구 50만 이상의 시는 도시및 주거환경정비기본계획을 의무적 수립하여야 한다.
- 10년 계획 5년마다 수정

(50만이상의 도시는 통계청홈피에서 찾아보니,,, 7개 특별시, 광역시, 수원, 성남, 고양, 부천, 안양, 청주, 전주, 포항, 창원, 안산 입니다.)

- 기본계획에서 용적율상한선등 계획기준을 정하여 이기준에 맞추어 재개발및 재건축사업을 하여야 한다는 것입니다.

- 특히 종전 주촉법및 건축법만 적용받던 재건축도 기본계획에 없으면 수립후 해야 하므로 반드시 기본계획에 들어가야 한다는 것을 알수 있습니다.

* 재미있는 사실, 계획수립기간등을 고려하여 법 시행후(2003-7-1)이후 3년까지는 기본계획수립없이 정비사업시행가능,,,,

특징 2) 적용대상규모
- 300세대, 부지면적 일만제곱이상 즉 3025평이상 경우 정비구역지정하여야 재건축, 재개발가능
- 용적율등 개발기준을 구체적으로 정하여 정비구역지정후 신속한 사업유도

* 정비구역이 지정되면, 지구단위계획이 수립된 것으로 간주, 사업시행전후 건축허가, 개발행위허가는 정비계획에 따라 철저히 관리됨

* 즉~~~ 정비구역지정되면 신축허가 안나거나 정비구역(재개발, 혹은 재건축)목적과 틀린 개발사업은 불허될수 있음,,,음,, 반대파의 상가의 신축은 보나마나 금지되겠군요... 상당히 파급효과 클것으로 보입니다. 참고로 주민동의 70%면 지정가능하군요.

특징 3) 조합원권익보호 장치강화
- 조합단독시행방식으로 전환
종전에는 조합과 건설업체의 공동사업방식이었는데.. 조합이 구성되기전부터 시공사가 참여하여 재개발및 재건축등을 부추기거나 추진위원장과 결탁하여 각종비리및 분쟁발생 하여 이를,,,,

- 시공자는 사업시행인가후 경쟁입찰로 선정
(음,,,, 시공자는 딱 공사비만 받고 떨어질수도 있겠군요... 조합원분양가는 엣날보다는 비례해서 더좋아질 가능성이 있군요... 괜찮네요,,,

- 조합설립추진위원회의 제도화
종전 임의단체인 추진위원회를 딱 1개만 인정하는 것으로 허가권자에게 등록하는 군요. 또한 조합 설립시 동의서징구때

. 설계의 개요
. 건축물철거및 신축에 소요되는 개략비용
. 비용분담에 관한 사항
. 사업완료후 소유권에 관한 사항
. 조합정관을 밝혀야 하는군요... 음, 엣날에 추진위나 조합의 사업계획을 믿으면 바보였는데... 지금은 안믿을수가 없군요. 사업계획이 틀리면, 승인이 안날터이니까.

특징 4) 시공보증
종전 조합원에 대한 분양주택은 분양보증 대상이 아니어서 시공사 부도시 조합원피해발생,,, (네,,, 상당히 쥐약이었습니다.(--*

종전 시공사 조합의 공동사업의 경우 사업비는 조합원재산을 담보로 제공 조달하므로 시공사 도산시 차입금액은 조합원부채되어 사업추진곤란했으나,,,

- 정비사업에 참여하는 시공사는 시공보증을 의무화
시공사는 대한주택보증회사의 보증서을 반드시 제출, 시장군수는 착공신고를 받을때 반드시~~~ 이를 확인,,, 음, 이젠 조합원은 발뻗고 자면서 아파트만 기다리면 되겠네... 일반분양분 노리는 사람들은 1~2층이나 받을려나,,,,,걱정입니다 갈수록 일반분양분이 적다던가 아예 안나오는 곳도 속출하겠네요..

특징 5) 관리처분계획인가
- 종전 철거후 관리처분계획수립이 관행이었으나 관리처분인가후 건물철거로 조합원의 피해를 예방,,,,,
*** 음 철거하고 "너 현금청산이야" 이런 말을 안듣겠군,,, 억울하면 반발도 충분히 가능하겠군요...조합원권익보호차원이 확실합니다.

특징 6) 재개발의 절차를 알아봅시다.
1) 기본계획
2) 추진위원회
3) 구역지정 (구역지정 됬다면 확 뛰는 것 아시죠? 투자시기를 가늠할 중요사항입니다.)
4) 조합설립
5) 사업시행인가
6) 관리처분계획
7) 착공및 분양 (네,,,역시 선분양, 후시공) 즉 향후 재개발물량은 일단 선분양, 후시공이므로 재건축및 민간개발과는 차원이 틀리네요... 조합원입장에서는 유리할 점입니다.
8) 준공
9) 청산