낡은 부동산 간판에 ‘최신 지도’, 발품 아끼는 지름길이다

[조영광의 빅데이터 부동산] ‘길거리 데이터’가 알려주는 부동산 투자 팁

하우스노미스트 johns15@hanmail.net

2020-06-15 11:06:02

밤늦게 골목을 밝히는 카페, 편의점이 근처에 있는 오피스텔이 투자 가치가 높다. [조영철 기자]

‘할머니의 무릎이 기상청 예보보다 낫다.’ 520억 원이나 하는 슈퍼컴퓨터의 날씨 예측이 빗나갈 때마다 나오는 말이다. 출근길 지하철역 플랫폼에 서 있는 사람이 많다면, 이제 곧 열차가 도착한다는 신호다. 굳이 스마트폰을 켜고 열차 도착 시간을 찾아보지 않아도 된다.

​

인공지능(AI)과 빅데이터 시대라지만, 여전히 수많은 예측 단서는 우리 일상에 숨어 있다. 부동산도 마찬가지다. 복잡한 데이터보다 일상의 실마리가 더 훌륭한 통찰을 제공하기도 한다. 공공 또는 민간에서 발표하는 부동산 관련 통계가 조사 시점과 공표 시점 사이의 시차 때문에 ‘바로 지금’을 그대로 반영하지 못하는 한계도 있다.

​

필자는 지난 10년간 부동산 현장에서 ‘길거리 데이터’를 발견하고 검증해왔다. 이는 탁상 위 데이터보다 더 세밀하게 시장의 ‘결’을 알려줬다. 주택과 상업용 부동산에서 통하는 일상의 미래 신호, 길거리 데이터에 대해 살펴본다.

​

​

간판 낡은 부동산중개업소가 믿을 만

매물 게시판에 전세가 사라지고 매매가 쏟아질 때가 ‘매수 타이밍’이다. [GETTYIMAGES]

필자는 건설회사에 근무하면서 주택사업이 될 만한 땅을 찾아다닌다. 주택사업의 성패는 무엇보다 시장 흐름을 정확하게 읽는 것에 달렸다. 이를 위해선 데이터가 알려주지 않는 도시의 속사정을 간파해야 한다. 가격 변동률이나 미분양 데이터는 시군구 단위로 발표된다. 따라서 동 단위, 즉 동네의 면밀한 흐름을 읽는 데는 한계가 있다.

​

그래서 사업지 검토를 위해 현장 조사를 나가는데, 그때마다 반드시 들르는 곳이 해당 동네의 부동산공인중개사사무소다. 그 동네 아파트를 누가 매수하는지(‘외지인 매수가 증가하고 있나’), 호가 대비 실제 거래 가격 수준은 어느 정도인지(대표적인 시세통계인 KB부동산 시세는 호가에 가깝다. 국토교통부가 실거래 가격을 공개하지만, 한두 달 전 데이터다), 주민들이 가장 관심 갖는 개발 호재가 무엇인지 등을 알아보기 위해서다. 하지만 부동산중개업소도 중개 업력에 따라 시장 이해도가 다르다. 중개사마다 시장을 지극히 낙관적으로, 혹은 비관적으로 보기도 한다.

​

​

​

다만 지난 10년간 전국 300여 곳의 공인중개사사무소를 다니면서 신뢰할 만한 곳을 찾는 노하우를 익혔다. 우선 ‘오래된 간판’이어야 한다. 간판 색이 바랬다는 것은 그 동네에서 오랫동안 터를 잡고 존재해왔다는 증거다. 이러한 곳의 대표 중개사는 수십 년 중개 경험을 바탕으로 신뢰할 만한 시장 판단을 내놓을 것이다.

​

하지만 풍부한 거래 경험만으로는 복잡다단한 부동산시장을 예측하기에 뭔가 좀 부족하다. 이를 보완해줄 단서는 ‘최신 지도’. 즉 공인중개사사무소에 걸린 지도가 최신 개발계획(토지이용계획, 교통개발계획, 신규 아파트 입주 예정지, 초중고교 예정 부지 등)을 구체적으로 담고 있는 것이라면, 해당 사무소는 경험에 따른 직관과 동시에 ‘미래 데이터’를 겸비한 곳이라고 할 수 있다.

​

그렇다면 정말 부동산 거래가 활발한 동네인지는 무엇을 보고 판단할 수 있을까. 바로 점심시간에 힌트가 있다. 부동산 거래가 활발하다면 점심시간에도 상담 손님이 있거나 ‘식사 중’ 대신 ‘외출 중’ 팻말이 걸려 있을 것이다. 더불어 주말이나 공휴일 저녁에도 사무소 불이 꺼지지 않는다면 이 역시 거래가 잘되는 동네라는 시그널로 받아들여도 무방하다. 부동산중개업소가 쉴 틈 없는 곳이 뜨는 동네인 것이다.

​

한편 뜨는 동네라는 단서는 부동산중개업소 매물 게시판에서도 찾을 수 있다. 전세 매물이 압도적으로 많던 게시판에 매매 매물이 점차 늘어난다면 얼었던 매수심리가 살아나고 있다는 증거다. 부동산중개업소의 중개사가 수시로 자리를 비우고 게시판에 매매 매물이 늘어날 때가 바로 부동산 거래 신호등에 파란불이 켜지는 순간이다.

​

​

언택트 트렌드가 2층 상가 부활시켜

포스트 코로나 시대에 임차인들은 임차료 대비 매출이 유리한 2층을 선호할 것으로 보인다. [동아DB]

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 상업용 부동산이 직격탄을 맞았다. 언택트(untact), 즉 비대면 소비가 코로나19를 계기로 대세가 되면서 소상공인 뿐 아니라 대기업 점포의 폐점도 늘고 있다. 특히 상가 부동산의 대장이자 자존심인 1층 상가의 유리창에 ‘임대 문의’ 딱지가 눈에 띄게 증가하고 있다. 2층 상가 대비 3~5배에 달하는 임차료를 감당할 여력이 자영업자들에게는 더는 없기 때문이다.

​

그런데 1층 상가가 텅 비었다는 것은 2층 상가가 대세가 될 것이라는 암시를 준다. 이미 스타벅스 등은 1층은 출입구 용도로 작은 면적만 임차하고, 2층을 본 매장으로 넓게 사용하면서 임차료를 절약하고 있다. 은행도 모바일뱅킹 활성화로 1층에는 ATM(현금자동입출금기)을 놓을 공간만 임차하고, 2층을 본 영업소로 쓰는 곳이 늘고 있다.

​

따라서 상가에 투자하고자 한다면 상가 측면이나 후면이 아닌 전면부로부터 바로 2층으로 올라갈 수 있는, 접근 편의성이 확보된 2층을 눈여겨봐야 한다. 더불어 1층 상가 대비 아쉽지 않은 임대료를 받을 수 있는 상권이라면 안성맞춤일 것이다.

​

2층 상가가 1층 대비 얼마의 임대료를 받을 수 있는지는 한국감정원이 발표하는 ‘2층 효용비율’이라는 지표로 파악 가능하다. 만약 어느 상권의 효용비율이 40%라면 해당 상권의 2층 상가 임대료는 1층의 40% 수준이라는 의미다.

​

효용비율이 50% 이상인 상권이라면 투자 가치가 우수하다고 할 수 있다. 1층 상가 임대료의 절반만 받아도 4% 수준의 투자수익률을 기대할 수 있기 때문이다(TIP 참조). 2020년 1분기 현재 서울 주요 상권 가운데 효용 비율이 50%를 초과하면서 공실이 적은 상권으로는 압구정~도산대로가 꼽힌다. 소위 ‘미용성형 산업벨트’로 불리는 상권이다.

​

​

상가 투자? 주차장이 유료인지 살펴야

상가 주차장이 유료라는 것은 그만큼 상권이 살아 있다는 의미다. [GETTYIMAGES]

향후 코로나19 사태가 진정되면 상권에 활기가 돌 것이다. 어느 상권이 좀 더 활발해질 것인지 미리 알아보는 단서는 상가 주차장과 엘리베이터에 숨어 있다.

​

공실이 많은 상가는 집객을 유도하고자 주차장을 무료로 운영한다. 점차 공실이 줄고 상권이 살아나면 주차장이 수시로 만차가 되면서 유료로 전환된다. 그리고 이제 막 입주가 시작된 고층 오피스 상가라면 건물 내 상주인구가 적어 별다른 엘리베이터 운영 방안이 필요 없다. 하지만 오피스 내 상주인구가 늘고 상가에 입점 점포가 증가하면 짝수·홀수층, 저층·고층으로 엘리베이터를 나눠 운영하게 될 것이다.

​

평소 관심을 둔 상가의 주차장이 유료로 전환되고 엘리베이터가 2개 조로 나뉘어 운영된다면 계산기를 켜고 기대수익률을 계산해보자.

​

통계청에 따르면 2019년 1인 가구 중 오피스텔 거주자는 여성이 약 60%이다. 이는 오피스텔 제1 조건인 ‘역세권’ 외에 다른 조건이 필요하다는 것을 의미한다. 바로 ‘방범’ ‘치안’이다. 꽤 규모 있는 오피스텔은 24시간 경비가 보장되지만, 문제는 늦은 밤 오피스텔까지 오는 귀갓길이다. ‘여성 안심귀가서비스’ ‘안심 애플리케이션(앱)’의 등장은 이러한 트렌드를 반영한다.

​

도시건축 전문가 유현준 홍익대 교수는 저서 ‘도시는 무엇으로 사는가’에서 초등학교 안전을 위해 주변에 단층 상가를 구획한다면, 이것이 자연적인 보안 감시자가 돼 더욱 효과적인 치안 유지가 가능하다고 주장한다. 마찬가지로 늦은 밤 으슥한 골목을 통과해야 하는 오피스텔보다, 24시간 편의점이나 카페가 한밤에도 불을 밝히는 길목에 자리한 오피스텔에 여성 임차 수요가 몰릴 것이다. ‘역으로부터 도보 ○분, 수익률 ○%’ 같은 데이터도 중요하지만, 데이터가 보여주지 않는 숨은 니즈는 역시 길거리에 있는 것이다.

​

똘똘한 오피스텔을 찾는 중이라면 역세권 여부만 따져선 부족하다. 늦은 밤 직접 찾아가 ‘자연 감시자’가 길목을 환하게 밝히고 있는지 살펴보도록 하자.

​

​

<TIP> 왜 효용비율 50% 이상인 2층 상가를 찾아야 하나

- 가정 -

① 매매가 : 1층 상가 10억 원, 2층 상가 5억 원

(※ 실제 지난 15년간 2층 상가 분양가는 1층 상가의 50% 수준이었음)

​

② 수익률 : 4%

(※ 저금리의 뉴노멀을 감안할 때 4%가 현실적인 수익률)

​

​

*해당 수익률은 단순 추정으로써 대출금, 이자율, 취득세 등 개별 조건은 반영하지 않음

​

​

​

​

주간동아 1244호

하우스노미스트 johns15@hanmail.ne