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재건축 조이니… 수도권 재개발 시장 \'후끈\' |-일반 재건축 종합

2018-03-07 19:34

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재건축 조이니… 수도권 재개발 시장 '후끈'

입력 2018-03-06 17:22:58 | 수정 2018-03-07 02:36:40 | 지면정보 2018-03-07 A26면


현장 레이더 

의정부·수원·인천 가보니… 

규제 피하고 대출 '문턱' 낮아 서울·지방서 투자자 몰려
의정부 2주 새 2000만원 '껑충'… 가격 오르자 조합원 매물 급감

투자자가 몰리고 있는 경기 의정부시 ‘중앙생활권3구역’ 재개발 지구. 양길성 기자기사 이미지 보기

투자자가 몰리고 있는 경기 의정부시 ‘중앙생활권3구역’ 재개발 지구. 양길성 기자 

“등기등본을 보면 매수자 절반이 서울 사람입니다. 부동산 규제를 다 피해 가는 지역이라 이쪽으로 몰리는 거죠. 재개발 매물은 2~3개뿐이고 웃돈이 1억원까지 붙었습니다.”(경기 의정부시 의정부3동 M공인)


수도권 재개발 구역에 투자자가 몰리고 있다. 서울은 물론 지방의 원정 투자자까지 나서면서 1~2주 만에 조합원 매물이 수천만원 뛰는 곳도 등장했다. 재건축 초과이익환수제, 안전진단 강화 등의 규제가 적용되지 않는 데다 대출 문턱이 상대적으로 낮다는 장점이 부각되면서 투자자들이 수도권 재개발시장으로 관심을 돌린 영향이다. 

의정부시 재개발 ‘중앙생활권2구역’ 내 조합원 입주권(전용면적 72㎡) 매물은 지난주 2억8500만원에 손바뀜했다. 권리가액 2억1500만원에 웃돈 7000만원이 붙어 거래됐다. 지난달 말 5000만원의 웃돈이 붙었으나 2주 새 2000만원이 올랐다. 아파트 두 채 입주권 매물은 웃돈이 최고 1억원까지 붙었다.

900여 개에 달하는 조합원 매물은 자취를 감췄다. 중개업소에 나와 있는 매물이 4~5개에 그친다. 가격이 더 오를 거란 기대에 매도자는 관망세로 돌아섰다. 인근 K공인 관계자는 “1년 전과 비교하면 웃돈이 4000만~5000만원 올랐다”며 “이주를 시작한 지 1년 가까이 지났는데도 매수 전화가 하루 9~10통은 온다”고 전했다. 

의정부 중앙2구역은 2011년 재개발 조합 인가를 받은 뒤 지난해 3월 이주를 시작했다. 재개발이 끝나면 2473가구 규모 ‘센트럴자이’로 탈바꿈한다.

5678가구의 대단지가 들어설 인천 부평구 ‘십정2구역’은 매물에 붙은 웃돈이 권리가액과 비슷하다. 이 구역 조합원 입주권(전용 84㎡) 매물은 지난주 1억3000만원에 거래됐다. 권리가액은 6300만원이지만 웃돈이 6000만원 붙었다. 십정동 C공인 관계자는 “시장에 남은 조합원 매물은 1500여 개 중 2~3개뿐”이라고 말했다. 

경기 수원시 인계동 ‘팔달8구역’도 최근 부산 투자자 10여 명이 단체로 상담받으려고 인근 중개업소를 찾았다. 이주가 완료되면 재개발 사업이 더 속도를 낼 것으로 예상한 매수자들이다. 인계동 H공인 관계자는 “서울 재건축이 어려워지자 부산 등 지방의 원정 투자자들이 투자 모임까지 꾸려 찾아와 재개발 매물을 사들인다”고 전했다. 

전국에서 투자자가 몰리면서 이 지역 조합원 지위권 매물은 한 달 새 최고 1000만원 가까이 올랐다. 이달 조합원 입주권(전용 59㎡) 매물이 5500만원 웃돈이 붙어 1억5200만원에 손바뀜했다. 현지 C부동산 직원은 “웃돈 상승세가 가팔라 예상 일반 분양가와 조합원 분양가 차액이 4000만원 정도로 좁혀진 상태”라고 전했다. 

의정부·수원·인천 등 일부 수도권 재개발 구역은 정부의 고강도 부동산 규제의 무풍지대다. 재건축과 달리 안전진단을 거치지 않아 사업 속도가 빠르고 초과이익금 환수도 없다. 투기지역·투기과열지구·조정대상지역에서도 제외돼 주택 권리가액의 최대 60% 무이자 대출이 가능하다. 서울·과천 등과 달리 분양권 전매도 자유롭다. 

의정부3동 ‘중앙생활권2구역’ 내 962가구 중 절반은 등기등본상 집주인 주소지가 서울인 것으로 전해졌다. 인근 Y공인 관계자는 “대출 규제도 까다롭지 않고 전매도 자유로워 투자를 문의하는 서울 투자자가 많다”며 “매수자 중 의정부 거주자 비중은 절반도 채 안 된다”고 설명했다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석연구위원은 “규제가 덜한 쪽으로 투자자가 몰리면서 갈수록 경기 재개발 지역이 반사이익을 누릴 것”이라며 “다만 재개발은 사업 기간이 길어 투자에 신중할 필요가 있다”고 말했다.

양길성/민경진 기자 vertigo@hankyung.com


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