부동산 세금제도 강화로 아파트 울고, 오피스텔 웃는다.

최종수정 2021.06.24 14:08 기사입력 2021.06.24 14:08

​

강화된 부동산 세금 제도가 지난 1일부터 본격 시행되면서 부동산 투자자들의 셈법이 복잡해졌다. 종합부동산세가 일제히 상승하고 양도소득세 보유기간이 짧거나 다주택자인 경우 부담이 대폭 늘어났기 때문이다.

​

규제지역 내 2주택자의 경우 기본세율(6~42%)에 붙는 양도세 중과세율이 현행 10% 포인트에서 20% 포인트로 상향됐다. 3주택 이상 보유자는 20% 포인트에서 30% 포인트까지 오른다.

이에 따라 다주택자의 양도세 최고세율은 기존 65%에서 75%로 치솟았다. 차익 1200만 원까지는 일반적인 경우 6%의 세율이 적용되는데, 30% 포인트 중과를 더하면 세율이 36%로 뛰게 된다. 예컨대 집을 산 지 1년이 되기 전에 팔면 70%의 양도세를, 3주택 이상을 보유하다 10억원 이상 차익을 거뒀다면 최고 75%의 세금을 물게 된다.

​

쉽게 말해 다주택자의 경우 집값이 아무리 수십억원 올랐다 해도 집을 팔면 수중에 들어오는 수익은 거의 없거나 마이너스가 될 가능성이 높아졌다.

​

반면, 오피스텔은 상대적으로 세금 부담이 낮다. 오피스텔은 여전히 임대사업자 등록이 가능하고, 종합부동산세 비과세 등 다양한 세제혜택을 받을 수 있기 때문이다.

​

​

실제로 부과되는 세제의 조건을 자세히 살펴보면 우선 취득세의 경우 전용면적 85㎡ 이하의 주택은 지방교육세만, 85㎡를 넘는 주택은 농어촌특별세가 같이 부과된다. 서울 등 조정대상지역 2주택자는 취득세가 8%로 중과되지만 부가세인 농어촌특별세(0.6%)와 지방교육세(0.4%)를 고려하면 9%를 취득세 명목으로 부담하게 된다.

보유세(재산세·종부세)에도 지방교육세·도시계획세·농어촌특별세가 따라붙는다. 지방교육세는 재산세액의 20%, 도시계획세는 재산세 과표의 0.14%가 부과된다. 종합부동산세의 부가세인 농어촌특별세는 종합부동산세액의 20% 수준이다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자의 실질적 세율은 1.44~7.2%로 늘어난다.

​

다주택자의 양도세율은 이전보다 10% 포인트씩 높아지면서 기존 최고 65%에서 최고 75%로 올라간다. 여기에 지방소득세 10%를 더하면 2주택자 이상이 부담하는 실질적인 양도세율은 무려 68.2%에 달한다.

​

다주택자가 취득하기에는 주택보다 오피스텔이 더 유리한 점이 많다. 오피스텔의 경우는 다주택자가 취득하더라도 주택 수에 관계없이 취등록세 4.6%만 내면 된다. 양도세도 중과 없이 기본세율인 40%만 부담하면 된다.

​

주택 시장에 규제가 쏟아지자 오피스텔 분양 수요도 크게 늘었다. 특히 시세상승 가능성이 높은 강남권 하이엔드 오피스텔에 대한 투자 열기가 뜨겁다. 그간 오피스텔은 임대수익형 상품으로 통했지만, 최근 주거 상품으로 위상이 높아지면서다.

​

​

강남역 인근 ‘르피에드 인 강남’ 오피스텔은 펜트하우스의 경우 50억이 넘는 초고가 상품이지만 6개월 만에 모든 실의 계약이 마무리됐다. 인근의 ‘루카831’도 337실 모집에 4,092명이 접수해 최고 47.5대 1의 청약경쟁률을 기록한 바 있다.

​

부동산 전문가는 “가격이 높은 하이엔드 오피스텔일수록 이러한 세제 혜택 차이가 크게 나면서 투자 목적으로 하이엔드 오피스텔을 문의하는 고객들이 늘었다”며 “가격이 높더라도 입지와 커뮤니티 등이 우수하면 수요가 많다”고 말했다.

​

최봉석 기자 mail00@asiae.co.kr

​

<ⓒ경제를 보는 눈, 세계를 보는 창 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>