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역세권 수익형 부동산···공급물량 관건될까 |▣수원역전시장관련

2017-10-17 10:16

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역세권 수익형 부동산···공급물량 관건될까



경기 과천 정부청사 사거리(사진=뉴스웨이 DB)


오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산이 저금리 시대에 관심을 끌고 있는 가운데 역세권 수익형 상품도 인근의 공급물량이 성공의 관건이 될 가능성이 있다는 분석이 나왔다.

15일 부동산 전문가와 관련업계에 따르면 부동산에서 교통은 상당한 영향을 미치게 된다. 특히 도심과의 접근성을 개선하는 지하철의 개통은 더욱 빛을 발한다.

내 집 마련과 임대수익 및 자산가치 상승을 동시에 생각하는 주택 수요자나 임대사업자에게 특히 지하철 개통은 투자의 중요한 선택기준이 되는데 개통에 따른 편의향상은 물론 향후 부동산의 자산가치 상승에도 영향을 주기 때문이다.

지하철 개통에는 3승(昇) 법칙이란게 있다. 계획발표와 착공, 준공의 각각 3번의 승인 단계에 걸쳐 가격이 오른다는 공식이다. 구체적인 사업기간과 사업규모, 총사업 비용과 주요 노선을 고시하는 발표 단계를 비롯해 공사의 시작을 알리는 착공, 공사의 완료 단계인 준공·개통 단계가 있다.

특히 이 중에서도 집값이나 토지의 가격이 가장 많이 상승하는 것은 주로 계획 발표단계인데 이전까지 불투명했던 사업이 확정되면서 기대감이 극대화되며 가격이 급상승하기 때문이다.

반면 착공 단계에 이르러서는 매수자와 매도자의 시장 가격 조정이 이뤄지면서 오름폭이 다소 낮아지고, 준공을 앞두고서는 이미 프리미엄이 선반영돼 상승폭이 줄어드는 경우가 적지 않다. 즉 계획발표 전 단계에서 투자하는 것이 가장 높은 수익을 올릴 수 있다는 것이다.

하지만 상가나 오피스텔, 오피스 등과 같이 임대를 통해 수익을 발생하는 수익형 부동산은 다른 경우가 있다.

만약 어느 지역에 지하철역이 신설 개통되면 상권이 더욱 활성화 되고 임대수요가 더욱 풍부해 질 것으로 예상이 되기 때문에 보통 지하철역이 신설되는 예정지역의 상가나 오피스텔 등에 투자하는 것이 좋은 선택일 수도 있다.

하지만 차이점이 있다고 일부 전문가들은 강조한다. 아파트나 토지와 같은 비수익형 부동산은 신설 지하철 노선이 발표되면 그 시점에 가격이 상승하고 착공시에 또 한번 가격이 오르고 마지막 개통시에 가격이 오른다고 일반적으로 얘기하지만 상가 등 수익형 부동산은 주거용 부동산이나 토지와 다르게 3승법칙이 그대로 적용되지 않을 수
있다.

우선 신설 지하철이 노선이 발표되면 기대심리에 의해 역세권 예정지 상가 등 가격이 상승하는 사례가 적지 않지만 기대심리에 의해 호가만 오를뿐 거래는 잘 되지 않는 경우가 나온다.

다음으로 착공시에는 가격이 예상만큼 상승하지 않는 사례가 있다. 그 이유는 통상 지하철 공사기간은 5~6년 정도 소요되는데 공사 기간 동안 오히려 공사로 인한 소음, 먼지, 인도폭 축소, 고객 동선의 변화 등으로 인해 임차인의 매출이 감소 또는 줄어드는 경우가 많아 가치 상승의 요인인 임대료 상승이 없기 때문이다.

마지막으로 지하철 개통은 수익형 부동산 가격을 대폭 상승시킬 수 있다. 지하철의 개통으로 교통의 편리성으로 인해 역 인근에 있는 상가나 오피스텔, 오피스 등은 유동인구나 임대수요가 증가하기 때문이다.

이에 지하철역이 신설되는 상가나 오피스텔 등에 투자하려면 어느 시점에 투자를 하고 언제 처분을 해야 하는지 계획을 잘 세워 투자할 필요가 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 "개통시기로부터 1~3년전 쯤에 투자해 개통시기에 맞춰 처분하는 것이 가장 큰 수익을 낼 수 있을 가능성이 있다"고 말했다.

업계에 따르면 수도권 지하철 개통 예정지중에서 주목할 만한 대표적인 지역으로 ▲하남 미사 미사역(가칭) ▲위례 우남역(가칭) ▲다산신도시 다산역(가칭) ▲김포도시철도 ▲소사~원시선 등이 있다.

먼저 하남 미사지구는 서울과 인접해 최근까지도 초대형 오피스텔과 상업시설, 지식산업센터가 분양 중이다. 택지지구 조성 및 건설사업이 완성 단계로 보면 된다. 중심상업지에 지하철 5호선 연장선 미사역(가칭·2020년 개통예정)이 설치될 예정이며, 9호선도 연장계획을 추진 중이다.

다음으로 위례신도시 초입 먹자상권인 우남역(가칭·2019년 2월예정)을 주목할 만하다. 8호선 노선 중 유일하게 지상을 통과하는 역으로 위례신도시 4만3000여 세대 유동인구 확보가 기대되고, 이미 개통된 8호선, 분당선 복정역과도 한 정거장 차이로 향후 복정역 상권과 시너지 효과도 볼 수 있다.

다산진건지구와 다산지금지구를 포함하는 다산신도시는 475만㎡ 면적에 3만 여 세대의 주택이 공급되며, 수용 인구만 8만6000여명에 달할 것으로 기대되며 경기 동북부 최대 상권으로 중 하나가 될 가능성이 있다. 진건지구 중심상권은 서울지하철 8호선 별내선 다산역(가칭·2022년 개통예정)도 들어선다.

부천을 거쳐 시흥, 안산까지 이어지는 복선전철 소사~원시선은 오는 2018년 2월 개통을 앞두고 있는데 시흥 장흥지구, 안산 선부동 등이 수혜지역으로 기대된다.

무엇보다 업계에서는 이들 역세권예정지 수익형 부동산 투자를 고려 할 경우 반드시 공급추이 체크하라고 조언하고 있다.

서울 강서구 마곡지구나 하남 미사지구 등와 같이 오피스텔이나 상가 등의 공급이 일시적으로 이뤄져 공급과잉 논란에 휩싸일 수 있기 때문이다.

서울의 마지막 노른자위 택지지구로 불리던 마곡지구의 경우 건축 허가를 받은 33개 필지에서 준공 예정 물량을 더한 오피스텔 공급 물량만 총 1만 2968실에 달한다. 최근 몇 년 새 오피스텔 입주 물량이 쏟아지면서 전·월셋값 하락과 함께 임대 수익률 감소라는 이중고를 겪고 있는 것이다.

하남 미사강변도시의 경우도 마찬가지다. 오피스텔이 우후죽순 늘어나면서 과잉공급이라는 지적이 제기되고 있다. 특히 장기화된 저금리 기조에 투자 수요가 이어지면서 오피스텔이 수익형 부동산으로 투자자들의 관심을 끌고 있지만 한꺼번에 많은 물량이 쏟아지면서 미분양 사태를 보이고 있어 투자자들의 주의가 요구된다. 부동산업계와 하남시에 따르면 미사강변도시에서 분양을 마쳤거나 공급예정인 오피스텔은 1만5000여실로 전국 최대 물량이다. 

장경철 부동산일번가 이사는 “지하철 개통은 주거인프라는 물론 상권활성화 등에 상당한 영향을 미치는 것은 사실”이라며 “단순 지하철 개통에만 의존하는 것은 분명 투자에 있어 문제가 있어 보이기 때문에 상가라면 역개통으로 인한 고객의 동선의 흐름, 배후세대 등 오피스텔이라면 임차인을 유입이 가능한 편의시설, 주차장, 조망권, 일조권 등을 두루 살펴보는 지혜가 필요하다고 본다”고 말했다. 김성배 기자 ksb@

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