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[철&민 부동산백서]시행사·시공사·신탁사…헷갈리는 분양 관련 회사 |*종합.재(개발.건축

2020-05-10 04:02

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[철&민 부동산백서]시행사·시공사·신탁사…헷갈리는 분양 관련 회사

과거엔 건설사가 도맡기도…현재는 세분화·전문화

분양의 계절 5월, 예정 물량만 7.4만 가구

(서울=뉴스1) 전형민 기자 | 2020-05-09 09:00 송고

부동산 뉴스를 읽다 보면 어디서 많이 들어봤는데, 정확한 뜻이 떠오르지 않는 경우가 많습니다. 인터넷 카페에는 부동산 관련 약어들도 상당하고요. 부동산 현장 기자가 부동산 관련 기본 상식과 알찬 정보를 쉽고 재미있게 전달하기 위해 기획한 연재한 코너입니다.

© News1 이은현 디자이너

바야흐로 분양의 계절, 분양 시장 최고 성수기라는 5월입니다.

9일 부동산 업계에 따르면 이달 전국 분양 예정 물량은 7만4000여 가구로 예상됩니다. 4만1000여 가구였던 지난해 5월에 비하면 큰 폭으로 증가한 수준인데요.

연초부터 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 움츠러들 것이라는 예상과는 달리 오히려 분양 열기가 더 후끈 달아오르는 분위기입니다.

그만큼 '이번에야말로 내 집 마련의 꿈을 이루겠다'고 벼르는 분들이 많으실 겁니다. 저도 마찬가지고요.

그런데 분양 광고에 자주 등장하는 시행사와 시공사, 신탁사, 분양대행사 등 용어가 생소하지 않으신가요? 평소 쓰지 않는 용어다 보니 적당히 혼용하거나 무심코 넘어가기도 하는데요.

그래서 오늘은 저 같은 '부린이'(부동산 초보자)들을 위해 헷갈리는 분양 시 관련 회사들을 정리해보겠습니다.

◇시행사, 사업의 '주체'…시공사는 '공사만' 담당

어떻게 보면 분양 과정에서 가장 중요한 회사는 시행사와 시공사일껍니다. 둘 다 '시X사'로 이름이 비슷해 가장 많이 혼동하는데요.

시행사는 사업의 시작부터 끝까지 모든 부분을 담당하는 회사입니다. 시행사는 공사의 전 과정을 기획, 관리, 감독합니다. 개발 계획부터 자금 조달, 용지매입, 인허가, 분양, 입주 등 과정 전반을 포괄적으로 주도합니다.

만약 재건축 아파트라면 재건축조합, 민간사업자라면 부동산개발회사, 지주 등이 대표적입니다. 주택법에는 '사업 주체'로, 건축법에는 '건축주'로 나옵니다.

반면 시공사는 시행사로부터 수주한 공사를 맡아 실제로 건설 공사를 담당하는 업체입니다. 우리가 알고 있는 현대건설, 삼성물산, GS건설, 대림산업 등이 시공사입니다.

흔히 알려진 힐스테이트, 래미안, 자이, 아크로 등은 바로 이 시공사들의 브랜드명인 셈입니다. 아파트 브랜드 역사는 [철&민 부동산백서]래미안·디에이치·아크로…아파트 브랜드 변천사는에 더 자세히 다뤘으니 참고해주세요.

시공사는 건설 외에는 분양 등 다른 분야에 관여하지 않습니다. 혹시라도 시공사가 부도가 난다면 시행사는 다른 시공사를 선정하면 됩니다.

아파트 건설 현장 자료사진. 기사 내용과 관련 없음.© News1

◇신탁사? 분양대행사는 뭐야?

요새는 분양대행사와 신탁사도 점점 늘어나는 추세입니다. 시행사가 사업 전체에서 포괄적인 업무를 담당하다 보니 업무별로 이를 다시 분업화·전문화하는 겁니다.

대표적인 게 분양대행사입니다. 시행사와의 계약을 통해 분양 관련 업무를 전문적으로 대행하고, 그 수수료를 받습니다. 광고를 대행하는 광고대행사도 비슷한 개념입니다.

신탁사는 건설에 필요한 자금을 관리하고 보증하는 업체입니다. 시행사에 자금 문제가 생겼을 경우, 소비자들의 안전장치가 되어주는 것이죠.

한국토지신탁, 한국자산신탁, 대한토지신탁 등 기존 신탁사와 KB부동산신탁(KB), 아시아신탁(신한금융지주), 하나자산신탁(하나금융지주), 국제자산신탁(우리금융지주) 등 4대 메이저 금융지주사의 신탁회사도 있습니다.

다만 신탁사는 보증하는 기관이기 때문에 금융감독원에서 관리되며 그 자격이 있어야 합니다.

◇시행사·시공사·신탁사, 복잡하게 나뉜 이유는?

그렇다면 시행사와 시공사, 신탁사 등이 분리된 이유는 뭘까요? 과거에는 대형 건설사를 중심으로 시행과 시공을 함께 했습니다. 신탁회사도 따로 필요가 없던 시절이 있었다고 합니다.

그러나 국제통화기금 외환위기, 이른바 IMF를 겪으면서 그 필요성이 커졌습니다. 건설사가 시행, 시공, 신탁 등 모든 과정을 도맡게 되자 부채비율이 높아지면서 부담이 증가했기 때문입니다.

이를 줄이기 위해 세분화·전문화해 분리하게 됐다는 게 업계의 설명입니다. 절차를 보다 전문적으로 나누어 처리하는 현 분담체계가 더 효율적이라는 주장도 있습니다.

강제 사항이나 법률로 규정된 것은 아니고 세분화, 전문화 과정에서 파생된 현상입니다. 실제로 현재도 몇몇 공사에 대해서는 시행사와 시공사가 같은 경우도 종종 볼 수 있으니까요.

혹자는 '더 새로 지을 땅이 없기 때문'이라고 하기도 합니다. 이제는 대부분 주요 분양 입지가 과거처럼 논밭을 뒤엎어 만드는 수준이 아닌, 재건축이다 보니 시행사가 기존부터 존재할 수밖에 없다는 설명입니다.

아무튼 이번 달에만 7만여 가구나 분양을 앞뒀다니, 그중에 제가 당첨돼 살게 될 집도 한 채쯤은 있기를 소망해봅니다. 얼마 전에 꺼내 본 10년 부은 청약통장 가장자리가 삭아 들기 시작했더라고요.

© News1 김일환 디자이너

maverick@news1.kr

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