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재건축 부동산신탁과 조합설립변경인가 |▲재건축(종합

2020-05-16 06:30

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재건축 부동산신탁과 조합설립변경인가

봉재홍 변호사 / H&P법률사무소

승인 2020.05.15 11:19

[하우징헤럴드] 다수의 재건축조합은 조합원들로부터 그들 소유의 부동산에 관해 신탁법에 따른 신탁을 받고 이를 원인으로 하는 소유권이전등기를 받는 방식으로 재건축사업을 시행한다.

한편 신탁법에 의한 신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속되며, 위탁자와의 내부관계에서 그 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라고 보는 것이 대법원의 판례이다(대법원 2013.1.24. 선고 2010두27998 판결).

즉 신탁법에 따른 신탁이 이루어진 경우 이 재산은 대내외적으로 위탁자인 조합원이 아닌 수탁자인 조합의 소유가 되는 것이다.

그런데 다수의 조합원이 신탁을 마친 상태에서 새롭게 매도청구를 해야 하는 상황이 발생해 조합설립변경인가를 받아야만 하는 경우가 발생했다고 가정해 보자.

대법원 2013.2.28 선고 2012다34146 판결 등이 “조합설립변경인가처분도 조합에게 정비사업을 시행할 수 있는 권한을 설정해 주는 처분인 점에서는 당초 조합설립인가처분과 다를 바 없으므로, 조합설립인가처분의 위법 여부 또는 효력 유무에 관한 다툼이 있어 조합이 처음부터 다시 조합설립인가에 관한 절차를 밟아 조합설립변경인가를 받았고, 그 조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분으로서의 요건을 갖춘 경우에는 그에 따른 효과가 있다 할 것이다.

여기에서 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 경우에 해당하려면 그와 같은 조합설립인가에 필요한 실체적·절차적 요건을 모두 갖추어야 한다고 해석함이 타당하다. 나아가 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 조합설립변경인가에 터 잡아 새로 매도청구권을 행사하는 것도 적법하다고 보아야 한다”라고 판시한 바 있다.

그러므로 다시 매도청구권을 행사하기 위해서는 토지등소유자들로부터 조합설립(변경)에 관한 동의서를 다시 받아 조합설립인가와 동일한 동의율을 충족하는 등의 요건을 갖추고 조합설립변경인가를 받아야만 한다.

그런데 신탁이 이루어졌으므로 정비구역 내 부동산 중 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 한 부동산의 소유자가 조합이고 따라서 조합이 신탁이 이루어진 부동산의 소유자로서 조합설립(변경)동의서를 제출하면 새로운 조합설립인가에 준하는 조합설립동의 절차가 마쳐진 것으로 볼 수 있을까?

이와 같은 해석에 동의할 수 있는 사람은 거의 없을 것이다. 이와 같이 본다면 조합은 사실상 조합원들의 의사와 관계없이 조합의 일방적인 의사에 따라 조합설립동의 내용을 임의로 변경해 조합설립변경인가를 받을 수 있는 매우 불합리한 결론에 이를 것이기 때문이다.

이에 대해 대법원은 “구 도시정비법(2011.9.16. 법률 제11059호로 개정되기 전의 것, 이하 '도시정비법'이라 한다) 제16조 제2항, 제3항에서 재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에 일정한 비율에 해당하는 토지등소유자의 동의를 얻도록 요구하는 것은 재건축사업과 직접적 이해관계가 있는 당사자의 의견을 반영하려는 취지인데,

토지등소유자가 재건축사업의 시행과 관련해 부동산을 신탁한 경우에 그 사업의 시행은 신탁의 목적에 부합하고 신탁은 재건축사업 시행을 위한 수단으로서 기능하게 되므로 그 사업 시행에 직접 이해관계를 가지는 종전 토지등소유자인 위탁자의 의견이 반영될 수 있도록 함이 도시정비법에서 정한 토지등소유자의 법적 성격과 그 제도의 목적에 부합하는 점,

신탁법은 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 구분해 권리·의무관계를 규정하고 있으므로 비록 신탁재산이 수탁자의 소유에 속한다 하더라도 그에 관한 권리관계를 수탁자의 고유재산과 마찬가지로 취급할 수는 없고 신탁의 목적 달성 시 신탁재산은 위탁자에게 귀속될 것이 예정되어 있는 등 신탁재산에 특유한 법률관계 등을 종합하여 보면, 재건축조합 설립인가의 요건인 토지등소유자의 동의를 일반적인 사법(私法)관계와 동일하게 볼 수 없다.

따라서 재건축사업 시행을 위해 또는 그 사업 시행과 관련해 부동산에 담보신탁 또는 처분신탁 등이 이루어진 경우에, 도시정비법 제16조 제2항, 제3항에서 정한 조합 설립인가를 위해 동의를 얻어야 하는 토지등소유자는 수탁자가 아니라 재건축사업에 따른 이익과 비용이 최종적으로 귀속되는 위탁자로 해석함이 타당하며, 토지등소유자의 자격 및 동의자 수를 산정할 때에는 위탁자를 기준으로 해야 할 것이다”라고 판시한 바 있다.

따라서 신탁과 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 절차가 마쳐졌다고 하더라도 조합설립동의나 변경 동의에 관한 권한은 여전히 수탁자인 조합원에게 있다고 할 것이므로 새로운 매도청구권 행사 등을 위해 조합설립변경인가를 받기 위해서는 반드시 수탁자인 조합원들의 동의를 받아야만 할 것이다.

봉재홍 변호사 / H&P법률사무소

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