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헌재, 재건축 초과이익 부담금 징수 \'합헌\'…갈 길 잃은 재건축 사업 대안은 없나 |▲재건축(종합

2019-12-29 05:53

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헌재, 재건축 초과이익 부담금 징수 '합헌'…갈 길 잃은 재건축 사업 대안은 없나? [일상톡톡 플러스]

입력 : 2019-12-28 08:00:54 수정 : 2019-12-28 10:31:18

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재건축 부담금 규모 적지않은 재건축단지 사업추진 타격 불가피
재건축이 추진되고 있는 서울 송파구의 한 아파트 단지 전경. 뉴스1

재건축 사업의 초과이익에 부담금을 징수하는 내용의 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 조항에 대해 헌법재판소가 합헌 결정을 내렸다.

 

2014년 9월 재건축 부담금 부과 대상이던 한 재건축 조합이 헌법소원을 신청한지 5년여 만에 헌재가 내린 결론이다.

 

이번 헌재 결정으로 재건축 부담금 규모가 상당한 강남권 재건축 단지들은 사업 추진에 타격이 불가피할 것으로 보인다.

 

국토교통부에 따르면 헌재는 전날(26일) 한남연립 재건축조합이 서울 용산구를 상대로 제기한 재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 대한 헌법소원에서 합헌 결정을 내렸다.

 

지난 2014년 9월 한남연립 재건축조합은 재건축부담금을 부과하는 것이 사유재산권을 침해한다며 헌법소원을 청구했다. 판결까지 무려 5년3개월의 시간이 걸렸다.

 

앞서 2012년 9월 용산구는 이 법에 따라 한남연립 재건축조합에 17억2000만원의 재건축 부담금을 부과한 바 있다. 조합원은 31명으로, 1인당 5500만원씩이다. 5000만원이 넘는 고액의 부담금이 부과된 것은 이 때가 처음이었다.

 

재건축부담금제, 즉 재건축 초과이익 환수제는 정부가 재건축 추진위 구성 시점과 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3000만원을 초과하면 이익 금액의 10~50%를 재건축 조합에 부과하는 것이다.

 

이에 대해 헌재는 "재건축 초과이익 환수에 관한 법률 제3조 등은 평등의 원칙, 비례 원칙, 법률 명확성의 원칙, 재산권 침해 여부 등을 고려했을 때 헌법에 위반되지 않는다"고 밝혔다.

 

헌재는 "재건축부담금은 공시지가라는 객관적인 절차를 통해 산정되고, 정상지가 상승분과 개발이익 등을 공제해 피해를 최소화하고 있어 비례의 원칙에 맞고 재산권을 침해하지 않는다"고 덧붙였다.

 

조합측이 재건축에는 부담금을 걷지만 비슷한 정비사업인 재개발에는 부과하지 않는 것은 평등의 원칙에 어긋난다고 주장한 데 대해선 "부담금을 부과하지 않는 재개발 사업과는 공익성, 구역지정요건, 절차 등에 본질적 차이가 있어 차별은 정당하다"고 밝혔다.

 

◆국토부 "헌재 결정으로 재건축사업에서 발생한 과도한 개발이익 환수 가능"

 

정부는 과거 재건축 초과이익 환수제를 유예했다가 작년 1월 다시 시행했으나 조합 등은 이 헌법소원을 근거로 위헌성을 주장해 왔다.

 

재건축부담금은 지방자치단체의 도시·주거환경정비기금이나 재정비촉진특별회계 등에 귀속되며, 임대주택 건설관리. 임차인 주거안정 지원 사업 등에 사용된다.

 

국토부 관계자는 "헌재의 결정으로 재건축사업에서 발생한 과도한 개발이익을 환수할 수 있게 됐다"며 "이를 통해 주택시장 안정과 사회적 형평을 기하는 데 도움이 될 것"이라고 말했다.

 

이번 합헌 결정으로 재초환 부담금이 조합원당 수억원에 달할 것으로 예상되는 강남권 재건축 단지는 설상가상이라며 이른바 ‘멘붕’ 상태에 빠졌다.

 

이미 분양가 상한제 시행으로 일반분양가를 높게 받아 수익성을 높이려던 관행에 제동이 걸린 상태에서 초과이익부분에 대해서도 부담금 부과가 확정된 때문이다.

 

지난해 초 국토부가 공개한 강남권 재건축 단지들의 재초환 부담금 시뮬레이션 자료에서 강남의 한 단지는 가구당 부담금이 8억원에 달할 것으로 예측됐다.

 

유남석 헌법재판소장(가운데)을 비롯한 헌법재판관들이 27일 오후 서울 종로구 헌법재판소 대심판정에 입장해 헌법소원 심판 시작을 기다리고 있다. 연합뉴스

강남권 재건축 단지들은 최근 집값이 급등하고 재초환 부담금의 근간이 되는 '공시가격'이 큰 폭으로 오름에 따라 웬만한 단지들의 재초환 부담금이 가구당 수억원에 달할 것이라는 전망이 많았다.

 

송파구 잠실 주공5단지의 경우 당초 조합원당 재초환 부담금을 4억원 정도로 예상했으나 최근 집값과 공시가격 상승으로 이보다 훨씬 부담금 규모가 늘어날 것으로 보인다.

 

◆"향후 강남권 재건축 더욱 위축될 듯"

 

다만 분양가 상한제 시행으로 조합의 일반분양 수입이 줄면서 재건축 부담금도 일부 상쇄될 수는 있다.

 

지난 5년 여간 끌어온 재초환 부담금 부과가 확정되면서 앞으로 강남권 재건축 단지들은 사업이 지연되거나 중단하는 곳들이 늘어날 전망이다.

 

강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실 주공5단지, 서초구 반포동 반포3주구, 강남구 압구정동 현대아파트 등이 대표적인 재초환 대상 단지다.

 

강남구 대치 쌍용2차 등 일부 단지는 재건축 초과이익환수제를 피할 수 없게 되면서 최근 재건축 사업 추진이 사실상 중단한 상태다.

 

서울 강남구 은마아파트 단지. 뉴스1

재건축 조합은 즉각 반발했다.

 

재건축·재개발 조합 연대 모임인 주거환경연합 김구철 조합경영지원단장은 "재건축 조합들은 헌재마저도 균형성을 잃었다는 사실에 분노하고 있다"며 "앞으로 강남 고층아파트 재건축은 사업을 중단하는 곳들이 많을 것으로 보이고, 이로 인해 공급부족에 대한 우려도 커질 것"이라고 주장했다.

 

◆내년에도 신축 아파트 선호도 지속…분양시장 '웃음'

 

한편 내년 민간아파트의 분양이 32만가구를 넘어선 가운데 정비사업을 통한 공급이 절반에 육박하며 역대 최대치를 기록할 것으로 보인다.

 

부동산114 빅데이터연구소가 민영아파트 분양계획을 조사한 결과, 내년엔 전국 329개 사업장에서 총 32만5879가구를 분양한다.

 

이는 최근 5년(2015년~2019년) 연평균 분양실적 (31만6520가구)대비 약 1만 가구 많은 수준이다. 다만, 올해 당초 계획물량의 약 70%만을 소화했던 점을 감안하면 2020년 분양물량도 30만 가구를 밑돌 가능성이 높다.

 

2020년 월별 분양예정 물량을 살펴보면 봄·가을 분양 성수기인 3월(3만4008가구), 5월(3만9860가구)과 10월(3만5185가구)에 물량이 집중된다. 분기별로는 △1분기 5만5430가구 △2분기 9만6874가구 △3분기 4만1353가구 △4분기 6만9330가구가 분양할 예정이다. 청약시스템 이관이 예정되어 있는 연초에는 계획된 물량이 연기될 가능성이 높을 것으로 예상된다.

 

권역별 분양물량은 수도권 18만4253가구, 지방 14만1626가구다. 경기가 9만5171가구로 가장 많은 물량이 공급된다. 이 외 수도권은 △서울 4만5944가구 △인천 4만3138가구로 조사됐다.

 

지방에서는 대구가 3만55가구로 가장 많은 분양예정 물량이 조사됐다. 대구 동구 ‘신암8구역재개발’, ’안심뉴타운’ 등 정비사업 물량이 많다. 이어 △부산 2만4800가구 △충남 1만7183가구 △경남 1만2505가구 △광주 1만1963가구 △대전 1만1580가구 △울산 8615가구 △충북 6860가구 △전남 6029가구 △전북 5886가구 △경북 4050가구 △강원 1791가구 △제주 309가구 순으로 분양이 진행될 예정이다. 다만 핵심입지 분양이 마무리된 세종은 분양물량이 집계되지 않았다.

 

2020년에 공급되는 재개발·재건축 아파트의 비율은 전체 분양예정 물량의 약 47%(15만1840가구)를 차지할 전망이다. 조사를 시작한 2000년 이후 가장 높은 비율이다.

 

서울에서는 재개발·재건축 물량이 분양시장을 흔들 것으로 예상된다. 서울 강남구 ‘대치1지구’ 489가구, ‘개포주공1단지’ 6642가구, 강동구 ‘둔촌주공’ 1만2032가구, 동작구 ‘흑석3구역’ 1772가구, 은평구 ‘수색6·7구역’ 1,223·672가구, 증산2구역’ 1386가구, 성북구 ‘장위4구역’ 2,840가구 등 유망 사업장에서 공급이 이뤄질 전망이다.

 

경기는 재개발 물량이 많다. 광명시 ‘광명2·10·14R구역재개발’, 수원시 ‘수원팔달8·10구역’, 성남시 ‘신흥2구역’ 등이 공급을 앞두고 있는 것으로 조사됐다. 수원 재개발 물량은 투자자 및 실수요자들의 주목을 받을 것으로 예상된다. 구도심에 위치해 기반시설이 양호하고 비청약과열지역에 속해 전매제한 기간이 6개월에 불과하기 때문이다. 실제 2019년에 분양한 경기 수원시 ‘힐스테이트푸르지오수원(팔달6구역재개발)’이 치열한 청약 경쟁을 벌인 바 있다.

 

부동산114 측은 "2020년에도 신축 아파트에 대한 선호도 지속, 시세보다 저렴한 분양가로 책정될 수 있다는 기대감으로 분양시장에 활기가 이어질 것"이라면서도 "다만 내년 분양시장은 정부 규제가 효과적으로 발휘돼 주택시장 안정화 기대감도 높아질 것"이라고 전망했다.

 

김현주 기자 hjk@segye.com

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