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내년 전국 민영 아파트 32만가구 분양···올해보다 15%↓ |닥터아파트제공소식

2019-12-27 05:31

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내년 전국 민영 아파트 32만가구 분양···올해보다 15%↓




전체 분양예정 물량 47%가 재개발·재건축
정책 변수와 분양시장 활기가 공존할 전망

[서울파이낸스 나민수 기자] 정부의 고강도 부동산대책으로 인해 내년 전국 민영 아파트 신규 분양물량도 올해보다 소폭 감소할 것으로 전망된다. 

26일 부동산114에 따르면 전국 329개 사업장에서 총 32만5879가구(정비사업 조합원분 포함)의 아파트가 분양할 예정이다. 이는 최근 5년(2015년~2019년) 연평균 분양실적 (31만6520가구)대비 약 1만 가구 많은 수준이다. 다만, 올해 당초 계획물량의 약 70%만을 소화했던 점을 감안하면 2020년 분양물량도 30만 가구를 밑돌 가능성이 높다.

선주희 부동산114 책임연구원은 " 올해 분양시장은 민간택지 분양가 상한제, 3기 신도시 발표 등 굵직한 대책이 발표되면서 불확실성이 커졌고 이를 반영하듯 2019년 분양예정 물량의 68%인 26만4141가구만이 실적으로 연결됐다"며 "과천, 여의도 등 HUG와 분양가 갈등을 겪은 일부 지역의 단지들은 분양 시기를 정하지 못한 채 물량이 이월됐다"고 설명했다. 

월별 분양예정 물량을 살펴보면 봄·가을 분양 성수기인 △3월(3만4008가구) △5월(3만9860가구) △10월(3만5185가구)에 물량이 집중된다. 분기별로는 △1분기 5만5430가구 △2분기 9만6874가구 △3분기 4만1353가구 △4분기 6만9330가구가 분양할 예정이다. 청약시스템 이관이 예정되어 있는 연초에는 계획된 물량이 연기될 가능성이 높을 것으로 예상된다.

권역별 분양물량은 수도권 18만4253가구, 지방 14만1626가구다. 경기가 9만5171가구로 가장 많은 물량이 공급된다. 이 외 수도권은 △서울 4만5944가구 △인천 4만3138가구로 조사됐다. 

지방에서는 대구가 3만55가구로 가장 많은 분양예정 물량이 조사됐다. △부산 2만4800가구 △충남 1만7183가구 △경남 1만2505가구 △광주 1만1963가구 △대전 1만1580가구 △울산 8615가구 △충북 6860가구 △전남 6029가구 △전북 5886가구 △경북 4050가구 △강원 1791가구 △제주 309가구 순으로 분양이 진행될 예정이며 핵심입지 분양이 마무리된 세종은 분양물량이 집계되지 않았다.

유형별로는 재건축·재개발 등 정비사업 물량이 15만1840가구로 전체의 47%에 달했다. 이는 지난해 정비사업 물량(9만7984가구)에 비해서도 5만가구 이상 많은 것으로, 2000년 이후 20년 만에 가장 높은 비율이다.

내년에 강남권에서 재건축 초과이익환수, 분양가 상한제 등 규제를 피해간 막바지 물량이 쏟아지면서 공급 물량이 늘어난 것이다. 서울에서는 재개발·재건축 물량이 분양시장을 흔들 것으로 예상된다. △서울 강남구 '대치1지구' 489가구, '개포주공1단지' 6642가구 △강동구 '둔촌주공' 1만2032가구 △동작구 '흑석3구역' 1772가구 △은평구 '수색6·7구역' 1223·672가구, '증산2구역' 1386가구 △성북구 '장위4구역' 2840가구 등 유망 사업장에서 공급이 이뤄질 전망이다. 경기는 재개발 물량이 많다. △광명시 '광명2·10·14R구역재개발' △수원시 '수원팔달8·10구역' △성남시 '신흥2구역' 등이 공급을 앞두고 있는 것으로 조사됐다. 

지방은 광역시를 중심으로 재개발·재건축 아파트의 분양 계획이 많다. △부산 수영구 남천동 '부산삼익타워재건축' 913가구 △울산 중구 복산동 '중구B-05재개발' 2625가구 △광주 북구 유동 '광주유동재개발' 2240가구 등이 공급될 예정이다.

과거 '뉴스테이'로 불리던 민간임대 아파트는 정부의 공공성 강화 방침에 따라 공급이 대폭 축소됐다. 2016년 2만8047가구에 달했던 민간임대가 올해 8296가구에 이어 내년에는 3561가구로 급감한다. 경기 파주시 '파주운정3우미린스테이(A15)' 846가구, 전북 익산시 '송학동영무예다음' 820가구, 부산 강서구 '부산신항1차' 500가구 등이 공급된다.

시공능력평가 상위 10개 건설사 계획 물량을 살펴보면 대우건설이 3만4400가구로 가장 많다. 다음으로 △GS건설 2만5618가구 △포스코건설 2만4682가구 △현대건설 2만1089가구 △HDC현대산업개발 1만6701가구 △대림산업 1만5910가구 △호반건설 1만4950가구 △현대엔지니어링 1만1168가구 △삼성물산 9850가구 순이다. 

전문가들은 내년에도 인기 분양단지를 중심으로 청약 대기자들이 대거 몰릴 것으로 보고 있다. 특히, HUG와 지자체의 분양가 규제로 분양가가 시세보다 크게 낮은 서울 재건축·재개발 단지나 수도권 공공택지에서는 청약 고가점자들이 집중되면서 평균 청약가점이 60∼70점대를 상회하고, 최고 만점(82점)에 달하는 곳도 속출할 전망이다.

분양가 상한제 적용 단지를 기다리는 청약 대기자들은 계속 늘면서 상대적으로 규모가 작은 비인기지역의 아파트나 분양가가 높은 단지는 미분양이 발생하는 등 청약시장의 양극화는 더욱 심화할 것으로 예상된다.

내년 분양시장은 대출 규제도 큰 변수다. 정부가 분양가 9억원 초과 아파트에 대해서는 중도금 대출을 금지한데 이어 12.16 부동산대책에 따라 앞으로 신규 분양하는 단지의 입주 시점 시세가 15억원을 넘는 경우 잔금대출 전환도 전면 금지되기 때문이다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "내년에 분양가 상한제를 피해가는 막바지 정비사업 물량이 몰리며 청약시장은 후끈하게 달아오를 것"이라며 "그러나 고가 아파트의 경우 강도높은 대출 규제로 청약경쟁률은 종전보다는 낮아질 수 있다"고 말했다.

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