[브릿지 칼럼] 윤석열 정부 부동산 성공방안

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입력 2022-12-07 15:27 | 신문게재 2022-12-08 19면

윤석열 정부 집권이후 금리급등으로 매매시장과 전세시장이 동반 급락하고 있다. 부동산 시장이 갑자기 급등하는 것도 문제이지만, 단기간 갑자기 급락하는 것도 문제이기 때문에 대응책이 필요하다.

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윤석열 정부의 부동산 정책의 목표는 연착륙을 통한 하향안정화에 두어야 할 것이다. 윤석열 정부가 부동산 정책에 성공하기 위해서는 금리조절, 규제완화, 공급확대 3가지를 시장상황에 맞게 완급조절하면서 조화롭게 만들어 가야 한다.

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먼저, 시장상황에 맞게 금리인상의 완급을 조절해야 한다. 미연준의 빅스텝으로 국내 금리인상이 불가피한 측면이 있지만, 그 인상폭을 국내금리에 바로바로 반영하기보다는 시차를 두고 반영해야 한다. 현재 기준금리가 3%를 넘어서면서 시중금리가 7%대에 이르고 있으며, 머지않아 시중금리 8% 진입을 눈앞에 두고 있다. 미연준 기준금리가 또 인상될 예정인데 그대로 국내 시장에 적용할 경우 국내 부동산 시장뿐만 아니라 국내산업 전반에 타격을 주게 되어 자칫 유동성 위기를 불러올 수 있다.

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또한 경기부양을 하더라도 투기대책을 세운 뒤 규제를 풀어야 한다. 부동산 시장 연착륙을 위해 정부는 불가피하게 경기부양을 위한 규제완화를 추진해야 할 것이다. 윤석열 정부는 지난 11.10대책에서 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 많이 해제하였다. 규제지역해제를 통해 15억원 이상 대출규제가 가능해 졌고, 유주택자는 LTV 50%, 무주택자는 LTV 70%까지 대출이 가능해 졌다. 또한 종합부동산세와 다주택자 중과세도 완화되었다. 그리고 규제지역 청약 1순위 기준도 2년에서 1년으로 완화되었다. 그러나 경기활성화를 위한 지나친 규제완화는 반드시 투기를 불러올 수밖에 없다. 따라서 규제완화를 하더라도 투기예방책을 세운 뒤 시장상황을 봐가며 점진적으로 규제를 풀어야한다.

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그리고 꾸준히 공급을 확대해야 한다. 현재는 전셋값과 매매값이 하락하고 있지만, 공급부족이 지속되면 언제든 다시 급등할 수 있다. 우리나라 주택공급률은 103%이지만, 서울은 98%로 여전히 주택이 부족하다. 서울의 주택부족문제는 수도권 주택문제로 비화하면서 결국에는 전 국토가 투기판으로 변하는 공식이 언제나 반복된 패턴이었다. 따라서 지금처럼 시장이 하락한다고 공급을 게을리 하다가는 몇 년 뒤 다시 부동산 시장이 불안해질 수 있다. 문재인 정부의 부동산정책 실패도 따지고 보면 집권초반 공급이 풍부하다는 오판으로 강남재건축 시장만 잡으면 된다는 수요억제정책 때문이었다. 즉, 공급이 충분하지 않은 수요억제정책은 결국 공급부족에 의한 집값급등과 투기수요를 불러올 수밖에 없다. 따라서 윤석열 정부는 집권 5년간 꾸준히 공급확대 정책을 펴야 한다. 지난 문재인 정부에서 추진하던 3기 신도시 건설을 계획대로 추진하고, 10개 정도의 4기 신도시 건설을 추가적으로 발표하여 시장에 꾸준한 공급시그널을 주어야 한다. 뿐만 아니라 수요가 많은 도심공급확대를 위해 재개발과 재건축 규제도 풀고, 어떻게 하면 고갈된 도심 토지를 효율적으로 이용하여 공급을 확대할 수 있을지 혁신적 방안을 찾아야 할 것이다. 꾸준한 공급보다 더 좋은 부동산 안정책은 없다.

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최현일 한국열린사이버대학교 교수

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