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[알고 보면 더 재밌는 \'대한민국 부동산\'] 효율적 시장 가설과 부동산 시장 ​ |*경제.경영.유통.

2020-03-21 03:00

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[알고 보면 더 재밌는 '대한민국 부동산'] 효율적 시장 가설과 부동산 시장

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효율적 시장 가설(EMH/ Efficient Market Hypothesis)이라는 것이 있다.주로 주식시장에서 주식가격의 결정원리로 응용되는 이론인데 간단히 살펴보면 [한 회사의 주식 가격은 시장상황과 전망등에 대한 모든 정보가 이미 다 반영된 결과]라는 것이다.즉 어떤 회사의 주식가격은 관련된 모든 정보가 실시간으로 반영되어 거래된다는 이론이다.조금 더 자세히 보자면 정보가 가격에 반영되는 정도에 따라 약형/준강형/강형으로 3가지의 구분이 가능하다고 한다.

우선 , 약형 효율시장(weak form efficient market)은 현재의 주가는 해당 회사의 과거 정보가 완전히 반영되어 있는 상태다.다시말하면 과거의 데이터는 있지만 현재와 미래에 대해서는 데이터가 아직 반영되어 있지 않은 상황을 가리킨다.

다음으로 준강형 효율시장(semi-strong form efficient market)이란 현재의 모든 정보가 신속하고 정확하게 현재의 주식가격에 반영되는 상황을 가리킨다.과거의 주가와 거래량 변동에 대한 정보에 더해 신제품 개발 현황등 현재까지의 모든 정보가 포함된다.앞서 보았던 약형 효율시장에 비해 정보가 더 많이 주가에 반영되지만 아직은 완전하다고 말하기는 어렵다.기업의 비밀정보까지 포함되지는 않기 때문이다.마지막으로 강형효율시장(strong form efficient market)이란 현재 주가는 과거,현재의 모든 정보뿐만 아니라 미래에 발표될 기업의 내부정보까지 가격에 반영된 상태를 가리킨다.

효율적 시장 가설에 의하면 투자자는 주식시장에서 수익을 얻을 수 없다.즉 , 주식시장에서 큰 돈을 버는 것은 불가능하다.왜냐하면 현재 특정 회사의 오늘 주식가격은 이미 과거,현재는 물론이고 미래까지의 데이터가 모두 반영되어 있기 때문에 가격상승 또는 하락의 여지가 없기 때문이다..이론에 따르면 불법적인 내부자 거래 또는 억세게 운좋은 경우를 제외하면 돈을 벌기 힘들다.

그럼에도 불구하고 주식은 가격이 변하고 거래가 이루어진다.이는 각 개인에 따라 데이터를 분석할 때 [주관]이 개입되기 때문이다.동일한 사안에 대해 어떤 투자자는 상승의 신호로 또 어떤 투자자는 하락의 신호로 받아들이게 된다.코로나 19에 대해 미국이 비상시국을 선포한 날 미국의 나스닥은 7% 넘게 폭락하였으나 곧바로 9% 상승함으로 회복세를 보이기도 했다.코로나19에 대해 어떤 투자자는 하락의 신호로 또 어떤 투자자는 하락을 반등의 신호로 읽어냈던 것이다.

주식가격 결정에 사용되는 효율적 시장 가설.부동산에도 응용가능하다.A아파트의 가격은 교통,학군등의 데이터에 더해 개발계획등 미래의 호재까지 다 반영되어 형성되기 때문이다.특히 개발계획의 경우 과거와 달리 최근에는 언론과 인터넷을 통해 각 지자체의 개발계획이 실시간으로 확인되고 있어 부동산 시장의 효율성이 점점 높다고 볼 수 있다.즉 과거의 부동산 가격은 약형 효율시장으로서 과거의 데이터 위주였다면 최근에는 강형 효율 시장의 모습을 보이고 있다는 뜻이다.

그럼에도 주식시장처럼 부동산 시장 역시 투자자의 [주관]에 따라 거래가 이루어진다.정부가 부동산 대책을 발표할때마다 각 투자자들은 상승할지 하락할지 각자 다르게 판단하는 것이다.

2020년3월 16일 새벽에는 미국이 오후에는 대한민국이 기준금리 인하를 전격 발표했다.미국은 0.00%~0.25%로 기준금리를 발표함으로써 [제로금리]상황이 되었고 대한민국은 0.75%로 역사상 처음으로 제로금리 시대를 열었다.새로운 정보가 입수된 상황이라 할 수 있는데 과연 대한민국의 부동산은 어떻게 움직일 것인가 ? 어떤 투자자는 낮아진 금리를 상승요인으로 볼 것이고 또 어떤 투자자는 정부의 부동산 대책이 곧 발표되어 하락요인이 발생할 것으로 판단하리라 예상된다.쉽게 예단하기 어려운 부동산 시장이지만 단언할 수 있는 것은 2020년 상반기의 부동산 흐름은 정부가 부동산 가격을 안정화시킬 수 있을지 아니면 시장논리에 의해 가격이 다시 상승세를 보일지 중요한 분기점이 된다는 사실이다.이미 정보는 모두에게 공평하게 공개되어 있으니 남은 것은 시장 참여자들의 주관적 판단임은 물론이고 말이다.

우용표 재테크 전문 작가 | expert@econovill.com | 승인 2020.03.19 16:31:57

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