편집자 주(註)= 역사는 짧아도 혁신적 기술과 아이디어를 가진 스타트업(startup). 이런 스타트업들이 맘 놓고 꿈을 펼칠 수 있는 창업 환경 조성은 국가의 미래 성장 동력을 준비하는 차원에서 매우 중요하다. 한국엔젤투자협회(회장 고영하)의 추천을 받아 매달 유망한 스타트업을 한 곳씩 소개한다.
상업용 부동산의 가치를 빠르고 정확하게 평가할 수 있는 자동화 모델을 개발한 레이몬드 체티 CRE Korea 대표. 김영대 마이더스 기자
요즘 전·월세를 얻거나 집을 매매할 때 공인중개사 사무실 순회는 2순위다. 대부분 인터넷으로 정보를 검색해 거래 후보를 몇 개로 좁힌 뒤에야 발품을 팔러 나선다. 포털사이트나 부동산 앱을 통해 위치와 실내 사진은 물론이고 주변 교통과 상권 등 입지까지 파악할 수 있어서다.
자세한 부동산 정보가 인터넷으로 공유되면서 흥정에 의존하던 부동산 거래 관행은 데이터 중심으로 점점 바뀌어가고 있다. 자연스레 시세도 객관적으로 평가되는 경우가 늘고 있다.
하지만 상업용 부동산 거래는 아직 데이터와는 거리가 멀다. 주거용 부동산처럼 비교할 수 있는 매물이 많지 않은 데다, 시세와 입지를 알아볼 수 있는 인터넷 서비스도 거의 없는 탓이다.
팔려는 사람과 사려는 사람의 의견 차가 클 때는 부동산 감정평가를 이용하기도 한다. 그렇지만 수수료가 만만치 않고 오래 걸리는 데다, 평가도 정교하지 못해 양쪽 다 불만족스런 사례가 적지 않다.
이런 사정은 해외도 마찬가지다. 미국, 일본, 이탈리아 등의 감정평가 가격과 실제 거래가격과의 차이는 7~14%에 이른다. 국내 감정평가도 비슷한 수준으로 추측된다.
CRE Korea의 부동산 자동 가치평가 모델 중 하나인 ‘밸류 리포트’ 예시. 동 단위인 기존 부동산 서비스와 달리 블록 단위까지 입지 분석이 가능하다. CRE Korea 제공
최근 해외에선 빅데이터와 데이터과학, 머신러닝(기계학습)을 활용한 자동 감정평가 모델(AVM)이 대안으로 떠올랐다. 대표적 기업은 미국 하우스 캐너리(HouseCanary)인데, 2017년까지 6천400만 달러를 투자받았다.
국내에선 올 하반기 상업용 부동산 전문 AVM 서비스를 출시할 예정인 CRE Korea가 선도 기업이다. 지난해 시험 버전만 공개했음에도 벌써 투자를 유치했고, 기술보증기금의 벤처기업 인증도 획득했다.
레이몬드 체티(Raymond Chetti·임동준) CRE Korea 대표는 “빠르고 저렴하며 정확한 AVM을 제공함으로써 상업용 부동산 거래의 기준점이 될 것”이라며 “부동산 전문가는 물론 파는 사람, 사는 사람 모두가 만족하는 서비스를 자신한다”고 밝혔다.
CRE Korea의 AVM은 세 종류다. 누구든 이용할 수 있는 ‘밸류 리포트’는 주소만 입력하면 시세와 건물·토지 정보, 임대차 현황, 인근 상점, 비슷한 거래현황 등을 알려준다.
감정평가사와 투자자·대출자를 대상으로 한 ‘신속한 완전인증평가’(‘Quick’ full certified appraisals)는 감정평가서 작성 시간을 단축하고 정확도를 높여주는 자동화 서비스다.
‘데이터 분석’(Data & Analytics)은 은행과 투자사, 자산운용사 등이 쉽고 빠르게 가치평가 결과를 확인할 수 있게끔 데이터 베이스(DB)를 구축해주는 사업이다.
가장 큰 장점은 정교함이다. 기존 부동산 서비스의 상권 분석은 최소 범위가 읍·면·동 단위에 그치지만, CRE Korea의 서비스는 블록 단위까지 좁혀진다. 예컨대 논현역 3번 출구 인근 빌딩과 7번 출구 옆 빌딩의 가치를 비교할 수 있다. 게다가 해당 상권의 유동인구, 평균매출 등의 깨알 같은 정보까지 알려준다.
또한 현재 시세는 물론이고 2006년부터 현재까지의 시세 변화, 향후 몇 년간의 시세 전망까지도 그래프로 일목요연하게 보여준다. 역시 기존에는 볼 수 없던 서비스다.
레이몬드 대표는 “미래 시세까지 예측할 수 있어야만 진정한 가치평가라고 자부할 수 있다”며 “과도한 임대료 인상으로 상권을 망치는 젠트리피케이션의 대응책을 세우는 데도 도움이 될 것”이라고 말했다.
미국, 일본, 이탈리아 등의 상업용 부동산 감정평가 가격과 실제 거래가격과의 차이는 7~14%다. 한국도 비슷한 수준으로 추측된다. 서울 도심 풍경. 펜타 프레스_연합뉴스
출생 직후 미국에 입양된 레이몬드 대표는 뉴욕주립대 써니 버팔로 졸업 후, 2011년 한국에 왔다. 부동산 컨설팅 회사에서 일하며 국내 상업용 부동산 시장의 개선을 고민하던 차에 해외 AVM 사례를 접하고 2017년 창업을 결심했다.
레이몬드 대표는 “성공적인 AVM 구축은 부동산 지식과 데이터 과학이 얼마나 잘 융합하느냐에 달렸다”며 “우수한 전문가들을 찾는 데 가장 공을 들였다”고 밝혔다.
덕분에 국토교통부 실거래가, 서울시 상권분석, 통신사 유동인구 등 빅데이터를 효율적으로 수집해 정교한 AVM을 만들 수 있었다. 또한 다양한 시세 데이터, 기사, 부동산 정책, 건설계획 등을 자동 취합하는 자연어 처리기술(NLP)을 도입해 미래 부동산 가격도 예측할 수 있게 됐다.
CRE Korea의 AVM은 국내 은행, 증권사, 자산평가법인, 통신사, 공공기관 등을 상대로 1분기 중에 시험 서비스를 진행할 계획이다. 베트남, 홍콩, 싱가포르 등의 기업들과도 제휴 논의가 활발하다.
레이몬드 대표는 “1~2년 후 보증금과 임대료 변화를 예측할 수 있는 임대차 데이터도 준비 중”이라며 “한국에만 있는 권리금 데이터도 반영하는 만큼 임차인에게 실질적 도움이 될 것”이라고 말했다.
김영대 기자 Lonafree@yna.co.kr
2019. 3. 24
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