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[성호건의 전지적 토지관점]시공사와 분쟁없는 계약서 쓰는 법 |건설.설계.건축토목

2020-05-04 06:19

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[성호건의 전지적 토지관점]시공사와 분쟁없는 계약서 쓰는 법

입력2020-05-03 15:03

수정2020-05-03 15:02

성호건 한국부동산개발연구소 대표. 제공|한국부동산개발연구소

[스포츠서울]봄이다. 토지거래량이 많이 늘어나고 그만큼 건축에 대한 문의도 많은 시점이다.

국토교통부 통계누리에 따르면 수도권과 지방에서 2019년 단독·다가구주택(다가구주택의 경우 동수 기준) 착공 수가 총 4만8648 건이다. 최근 이동식주택이 많아진 것을 고려하면 실제 집이 지어지는 수는 더 많을 것이다. 이렇게 단독주택 시공이 빈번함에도 불구하고 시공사의 전문성이 부족하고 고객은 정보가 적기 때문에 여전히 시공사와 고객의 마찰이 자주 발생한다. 고객 입장에서는 시공사가 다 나빠 보이기도 하고 반대로 시공사 입장에서는 최선을 다하고도 욕을 먹는다고 느낀다. 어떻게 해야 분쟁 없는 계약서를 쓸 수 있을까.

◇ 첫 설계도가 중요하다

공사를 진행하는 도중 처음 설계와 다르게 시공 내용이 바뀌어서는 안 된다. 전원주택 시장에서는 철근콘크리트 구조보다 목조주택이나 경량철골(이하 스틸하우스)이 대중적이다. 그런데 목조주택이나 스틸하우스는 철근콘크리트와 달리 유연성이 있기에 추후 확장이나 주택 리모델링이 가능하다고 말하는 시공사가 간혹 있다. 또한 특별한 지식 없는 고객들은 집이 작은 것 같다는 생각이 들면 공사 도중 아무렇지 않게 집을 더 키워달라고 말하는 경우도 제법 있다.

물론 집을 확장하는 것이 불가능한 것은 아니다. 실제로 목조주택 시공현장에서 공사 도중 목조를 덧대 집을 확장하는 경우도 심심찮게 봤다. 여기서 중요한 것은 하자 발생여부다. 처음 설계를 할 때는 건축사가 설계도를 만들고 건축구조기술사의 감리 및 평가를 거쳐 관할 시·군·구에 허가를 받는다. 이렇게 힘들게 받은 허가를 제대로 된 설계도면이 없이 시공사 마음대로 바꾸는 것은 쉬운 일이 아니다. 오히려 제대로 된 시공사라면 고객이 공사 중 확장이나 리모델링을 부탁했을 때 하자를 고려해 거절한다.

따라서 첫 설계도를 완벽하게 만드는 데 집중하는 것이 좋다. 혹시 공간이 잘 그려지지 않는다면 차라리 건축박람회 혹은 잘 지어진 전원주택을 보러 다니면서 원하는 집을 찾고 그와 같은 집을 지어줄 것을 시공사에 요청하는 것이 좋다.

설계도는 건축에 있어 첫 단추를 의미하므로 가장 중요하며 하자가 있는 것이 아니라면 시공 중 절대 변경해서는 안 된다. 전문가에게 직접 상담 받아 최대한 완벽한 설계를 만들고 그대로 시공하게끔 계약서를 작성해야 서로의 책임도 분명해 지고 시공사와 분쟁이 안 생긴다. 만일 어떤 이유로 공사 도중 설계를 바꿔야 한다면 조금 늦더라도 건축사부터 구조사까지 명확히 검토받고 난 후 바꿔야 한다. 그렇지 않으면 그때부터는 책임의 소재가 불분명해지고 분쟁의 씨앗이 된다.

◇ 시공사를 감리할 수 있는 관리인을 꼭 섭외하라

건축사를 통해 건축허가를 받고 설계도면을 시공사에게 전달해 똑같이 지어달라고 하면 건축주들은 이제부터는 전문가들이 알아서 잘해주겠지라는 생각으로 마음을 놓는다. 또한 이들은 현장에 오더라도 대부분 시공 경험이 없기 때문에 골조가 올라가고 그 안에 단열재를 넣고 내·외장을 순차적으로 하는 것을 보면서 순조롭게 시공되고 있는 것으로 믿는다. 그러나 처음 건축하는 건축주들은 보통 설계도를 봐도 잘 모르는데 건축 현장이 설계도대로 잘 지어지고 있는 것인지 아닌지 판단하기 어렵다. 따라서 본인이 시공을 잘 모르거나 현장에 자주 갈 수 없는 상황이라면 비용이 발생하더라도 현장관리인을 채용하기를 추천한다. 보통 건축사에게 설계비 외에 소정의 비용을 더 내면 중간 보고와 완료 보고 뿐만 아니라 공정별 현장 관리를 해주곤 한다. 하자가 발생하는 포인트들은 정해져 있고 건축주 보다는 전문가들이 빠르게 파악할 수 있다. 단순히 시공에 대한 감시보다는 책임의 소재를 명확히 할 수 있기 때문에 더 필요하다.

◇ 공정별 자금관리에 대한 내용을 꼭 작성하라

자금관리에 대한 기록은 세세할수록 좋다. 시공사 입장에서는 빠른 공정을 위해 한 번에 많은 대금을 받기를 원하겠지만 내 집 시공이 아닌 다른 곳에 사용할 위험도 있다. 따라서 공정별 비용 지불은 세세하게 나눌수록 시공사와 건축주 상호에게 좋다. 시공사가 공사를 하고서도 비용을 못 받는 일이 없어야 하지만 건축주는 자금을 모두 줘야 시공할 수 있다는 시공사의 말에 넘어가지 말아야 한다. 계약 당시에는 건축주가 갑이고 시공사가 을이지만 비용을 한 번에 많이 지불하고 나면 어느 순간 갑과 을이 바뀔 수 있기 때문이다.

<성호건 한국부동산개발연구소 대표>

원문보기:

http://www.sportsseoul.com/news/read/911839?ref=naver#csidxa1c21b02a1efc4ea7a2039916e21b64


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