​[전은규 칼럼] 법원경매 절차 맛보기

입력 2020-10-19 07:10 | 신문게재 2020-10-19 13면

법원경매는 법원이 채권자의 신청으로 채무자의 부동산을 강제로 매각해 채권자가 받을 돈을 대신 회수해주는 제도다.

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경매는 집행권원이 있어야 경매 신청을 할 수 있는 강제경매와 경매권, 우선변제권을 가진 임의경매로 나뉜다. 전자는 소송에 따른 판결문, 화해조서와 같은 집행권원이 있어야 하므로 진행 절차가 (근)저당 등의 경매권을 가진 임의경매보다 상대적으로 어렵다고 할 수 있다. 일반적으로 강제경매는 가압류권자나 임차인 등이 신청하며, 임의경매는 근저당권자, 전세권자(집합건물) 등이 신청한다.

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경매절차는 경매신청 → 매각기일 → 매각허가결정 확정 → 매각대금 납부기한 → 배당기일 → 경매종료 순으로 진행된다. 경매가 신청되면 4개월 이후 제1회 매각기일이 정해진다. 이때도 유찰이 되면 또 4주 뒤 제3회 매각기일이 잡힌다. 아무도 입찰하는 이가 없으면 유찰이 반복되고, 한 번 유찰될 때마다 서울·경기 지역은 20%, 인천과 충청권은 30%씩 최저 입찰가가 내려간다.

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예를 들어 감정가 1억 원짜리 서울 지역 부동산이 1회 매각기일에는 최저 입찰가가 1억 원이지만, 2회 입찰 때는 8000만 원이 되고 한 번 더 유찰되면 6400만원이 된다는 얘기다. 3회쯤 유찰되고 나면 감정평가가 제대로 이뤄졌다는 전제 하에, 그야말로 시세의 반값이 된다. 이는 채권자가 더 이상 진행해봐야 실익이 없다고 판단해 경매 취하를 할 때까지 반복된다.

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매각 기일에 경매 부동산에 입찰해서 최고액을 쓴 응찰자를 최고가매수신고인으로 선정하고, 이후 매각허가 및 잔금납부 절차를 거쳐 부동산 소유권을 이전하게 된다. 채무자는 경매에 입찰할 수 없으나 소유자는 입찰에 참여할 수 있다. 채무자 겸 소유자의 경우는 입찰에 참여할 수 없다.

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낙찰되면 1주일 후 매각허가결정이 확정된다. 매각허가결정 확정 후에는 30일 이내 잔금을 납부해야 하는데, 낙찰 받은 금액에서 이미 냈던 입찰보증금(최저 입찰가의 10%)을 제외한 나머지를 내면 된다.

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일반 매매의 경우는 계약금-중도금-잔금-등기완료-소유권이전의 절차로 진행된다. 즉 일반 매매의 소유권 취득은 소유권이전등기 완료 시점이다. 그러나 경매에서는 잔금 납부와 동시에 낙찰자가 소유권을 취득하게 된다. 잔금을 내면 소유권이전 등기가 진행되며 한 달 뒤 채권자들의 배당기일이 잡히고 경매는 종료된다.

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낙찰자가 자금 사정 등의 이유로 물건을 포기하려고 잔금 납부를 하지 않으면, 법원은 낙찰자의 입찰보증금 전액을 몰수하고 ‘미납에 의한 재매각’을 진행해 전 회차로 다시 돌아간다. 이런 물건이 다시 경매로 나올 때는 입찰보증금이 20~30%로 상향된다.

전은규 대박땅꾼Lab소장