2010년 11월 02일(화)

 

부동산에서도 초단타 거래가 있다. 주식시장처럼 하루에 몇 번씩 사고 파는 것은 아니다. 몇 개월 만에 세금 없이 현금을 거머쥐는 것이 핵심이다. 바로 '전세권 경매'다. 워낙 불황이라서 생겨난 것으로 전문가들도 관심을 기울이지 않을 정도로 생소한 경매다. 남의 불행으로 이익을 본다는 면에서 다소 잔인하게 보인다. 수익률은 높은 게 사실이지만 투자에는 매우 신중해야한다.

경매 10년차 강경모씨는 최근 경매물건을 살피던 중 송파동 방이동 인근 115.17㎡(43평형) 규모 아파트가 감정가 3억원에 나온 것을 보고 혹했다. 못해도 시세보다 5억원은 빠진 감정가격이었기 때문이다. 하지만 '전세권만 매각'이라는 단서가 붙어 있었다.

그는 일단 달려들었다. 현재 대법원 경매사이트에는 올 초부터 한 달에 약 수십여건씩 전세권 경매 물건이 등장하고 있다.

전세권 경매는 전세입자가 전세담보대출을 받았다가 이 돈을 갚지 못해 전세권만 경매에 붙여진 것이다. 즉 돈이 필요해 보증금을 빼려 하지만 집주인도 사정이 어려울 때 이뤄진다.

강씨가 본 물건의 경우 전세입자는 보증금 3억2000만원에 세 들어 살고 있었다. 계약은 2011년4월23일까지였다. 경매에 나온 A씨 집은 최초 감정가 3억원이며 1회 유찰끝에 2억5600만원까지 최저가가 형성됐다. 현재 전세 시세는 4억5000만원.

결론적으로 강씨가 최소 2억6000만원에 물건을 낙찰받았다고 가정할 경우 내년 4월께 3억2000만원을 받을 수 있었다. 전세 계약에 따른 거래로 세금의 제약 없이 약 8000만원의 수익을 6개월 만에 올릴 수 있는 셈이다.

실제로 이 물건은 3억820만원 정도에 낙찰됐다. 전세보증금과 낙찰가의 차이는 1117만원이다. 전세난에 집주인은 새 전세입자를 받아 1억원 가량 더 높은 보증금을 받고 낙찰자는 단시간 내 현금 1117만원을 챙길 수 있는 셈이다.

전세권 경매에 성공하려면 권리분석을 잘해야 한다. 이 물건의 경우 집주인이 받은 저당권을 제외하면 전세입자가 받은 담보대출로 인한 저당권이 1순위로 책정됐다. 이에 낙찰되면 낙찰자가 낸 돈은 전세입자가 대출을 빌린 은행으로 들어가면서 다른 후순위 권리 등은 소멸된다.

[유의할점]

 

"집주인이 보증금을 내주지 않을 경우 전세금을 반환받지 못한다는 점까지 고려해 수익률을 계산해야 한다"고 지적했다.