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[부동산] 매도청구로 토지 강제 수용된다면 사업승인 취소소송으로 대응 가능 |*토지.전원.팬션.

2019-10-26 04:10

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[부동산] 매도청구로 토지 강제 수용된다면 사업승인 취소소송으로 대응 가능

이기형의 돈되는 부동산 법률 상식


자기 토지가 아파트 사업 용지로 수용당할 처지에 있는데 어떻게 대응해야 하느냐는 상담 문의가 많다. 처음엔 토지 수용에 관한 것인 줄 알았지만 얘기를 듣다보면 대부분 매도청구인 사례가 많다. 매도청구권과 수용은 사업 시행자가 사업 용지 내 토지나 건물을 강제로 취득하는 제도인 점에서 공통점이 있다. 그러나 근거법률, 절차, 효과 등 여러 면에서 차이가 나기 때문에 해당 사업이 어떤 방식인지 알아야 대응도 달라진다.
매도청구는 주택건설사업, 재건축 사업과 같이 공익성이 비교적 약한 사업에서, 수용은 택지개발사업이나 재개발사업 등 공익성이 강한 사업에서 인정된다. 사업 시행자가 국가, 지자체 또는 공기업인 경우는 수용에 의하고 민간회사인 경우는 매도청구 방식에 의하는 경우가 많지만 반드시 그렇지는 않다. 민간회사도 공익사업 시행자로 지정되면 수용권이 인정되기 때문이다. 아래에서는 매도청구 방식 중 주택법에 의한 매도청구에 대응하는 방안을 살펴보기로 한다.

주택법에 의한 매도청구제도는 알박기를 방지하고 원활한 주택 공급을 위해 도입된 제도다. 주택건설 사업 용지 확보를 위한 제도지만 불가피하게 지주 소유권을 침해하게 되어 위헌 시비가 있었으나 헌법재판소는 공용 수용과 유사한 제도로서 합헌성을 인정하고 있다. 그럼에도 불구하고 개발이익 대부분이 민간 사업자에 귀속되는 사업에 대해 이러한 공용 수용 권한을 인정해 주는 것이 과연 타당한지에 관한 정책적 시비는 여전히 남아 있다. 게다가 현행 사업 승인과 매도청구에 관한 규정은 사업자에게 일방적으로 유리하게 되어 있어 매도청구 판결이 나면 그 결과는 지주에게 불리한 사례가 많다.

매도청구권 제도는 토지 수용위원회의 재결 절차를 거치는 수용과는 달리 법원에 매도청구(소유권이전등기) 확정 판결을 받아야 소유권을 취득할 수 있으므로 소유권 확보에 비교적 시간이 오래 걸린다. 그러나 매도청구권 행사 요건은 간단하다. 사업 승인을 받고 3개월간 협의를 거치는 것 외에는 별다른 요건이 없다. 사업 승인을 받는 때도 해당 사업 용지의 80% 이상 사용권원(토지 사용 승낙)만 확보하면 되고 토지 소유권까지 확보할 필요도 없다. 게다가 매매계약 없이 토지 사용 승낙서만 확보하면 되무로 사업 승인에 관한 요건도 완화되어 있다. 다만 사업자가 95% 미만까지만 사용권원을 확보하면 지구단위계획결정 고시일로부터 10년 전부터 이미 소유권을 확보하고 있는 지주에게는 매도청구권을 행사할 수 없는 제한이 있다.

이처럼 매도청구 소송은 지주들에게 불리하므로 지주들은 매도청구에 응소하면서 그 전제가 되는 사업 승인 취소를 구하는 행정소송까지 함께 제기할 필요가 있다. 사업 승인 취소 판결이 날 때까지 매도청구 소송이 지연되고, 추후 사업 승인 취소 소송 판결이 나면 매도청구 소송도 승소할 수 있기 때문이다.

사업 승인 취소 소송에서 승소하기는 쉽지 않지만 불가능한 것은 아니다. 세수 확보를 노리는 지자체와 사업자가 결탁해 무리한 사업 승인을 강행하는 탓에 사업 승인에 하자가 있는 사례가 있기 때문이다. 수년 전 필자가 대리한 사건에서, 법원은 해당 지주(원고) 토지가 사업 용지 외곽에 자리하고 있어서 이를 제외하고 사업 승인을 할 수 있었음에도 불구하고 굳이 이를 포함해 사업 승인을 해서 원고 토지 일부는 지구단위계획구역에서 제척되고 다른 일부는 도로에 편입됐다. 나머지 일부는 공동주택 용지에 편입돼 매도청구 대상이 된 사안에서 `원고 이익을 고려하지 않은 채 사업시행자 이익만을 앞세운 이 사건 처분은 재량권의 일탈 남용으로서 취소되어야 한다`고 판시한 바 있다.

(서울고등2009누40898)

한편 매도청구 소송이 중간에 합의로 끝나지 않고 판결까지 가면 선고된 매매대금(보상가)은 일반적으로 지주에게 불리하다.

대법원은 매도청구 시가에 개발이익이 포함돼야 한다는 입장이지만 아직 개발이익을 반영하는 방법이 제도화되지 않고 일반적인 시가 감정 방식에 의하므로 개발이익 반영이 충분하지 못한 상황이다. 수지분석표 등 사업 관련 자료가 법원에 제출되어 개발이익이 감정평가에 반영될 수 있도록 제도적인 개선이 필요하다. 그때까지 지주는 기존 유리한 거래 사례를 충분히 수집·제출해 감정평가에 반영되도록 노력할 필요가 있다.

[이기형 법무법인 명성 대표 변호사]
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