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"토지투자 성공비결(토지정책을 알아야 한다)" |*토지.전원.팬션.

2010-11-30 07:45

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"토지투자 성공비결(토지정책을 알아야 한다)"

2010/11/29

 

 

토지시장은 정부 정책에 크게 좌우된다. 개발이 허용되거나 용도가 바뀌면 토지 가치는 급변한다. 이런 맥락에서 내년 토지 시장은 큰 변화가 예상된다. 토지 개발 규제가 많이 풀려서다.

 

내년 주목해야할 토지 정책은 무엇이 있을까.

먼저 농업진흥지역 밖의 영농여건이 불리한 농지(평균 경사율 15%이상, 농지의 집단화규모가 2ha미만)를 개인 및 기업 누구나 취득할 수 있게 된다. 지금까지는 직접 경작할 경우에만 취득이 가능했다.

 

정부는 이런 영농여건불리농지를 올해 말까지 서울 면적의 60% 수준인 12만ha 지정한다.

오는 12월1일부터 1년간 농림어업용 및 공용·공공용인데 불법 전용된 산지에 대해 특례규정을 두어 지목변경을 할 수 있도록 허용한다.

 

또 산지전용제한지역 및 보전산지에서는 그동안 임시적인 진입로만 허용하였으나 영구적인 진입로 시설을 허용해 최소한의 개발행위가 가능할 전망이다.

 

내년 7월부터는 산지전용타당성 조사제도와 산지복구공사 감리제도가 도입된다. 일정 규모 이상 산지를 전용하거나 일시사용 허가를 받으려면 산지전문기관으로부터 사전에 산지전용타당성조사를 받도록 하는 것이다.

 

여건 불리한 농지 취득 가능

이렇게 되면 그동안 대형 골프장 허가 과정 등에서 논란이 됐던 산림조사 부실 등의 문제는 해소될 전망이다. 절차가 명확해져 어렵게만 보이던 산지투자가 활기를 띨 가능성도 크다.

 

내년부터는 4대강 프로젝트가 본격화하면서 ‘하천은 국유로 한다’는 원칙으로 39년간 미보상됐던 하천구역 사유지의 보상도 시작될 전망이다. 토지 투자자라면 하천구역으로 편입된 부지를 주목할 만하다.

 

특히, 강제 수용대상이였던 하천부지에서 제외되는 폐천 부지를 눈여겨 볼 필요가 있다. 토지 활용도가 달라질 가능성이 커서다. 하천 편입토지 보상 등에 관한 특별조치법에 따르면 보상청구권의 소멸시효는 2013년으로 돼있다.

 

내년부터는 계획관리지역이 50%이상 포함된 경우 생산관리지역을 포함해 준산업단지를 지정할 수 있게 된다. 그동안 난개발 방지라는 이유로 시행되었던 연접개발제한도 내년부터 점차적으로 줄어들 가능성이 크다.

 

이미 보금자리주택 등으로 개발이 진행되고 있는 마당에 형평성 차원에서 물류용지, 창고용지 등의 개발 압력이 있는 지역에 상당한 영향을 미칠 전망이다.

 

물론, 도로요건과 경관심의 등 규제가 강화되는 측면도 있지만 수도권 미개발 토지 시장에 활기를 불어넣을 것으로 예상한다.

 

4대강 30조원 보상금도 변수

농지를 소유하고 있는 고령 농업인들은 앞으로 노후걱정을 안해도 될 듯하다. 내년부터 농지연금제도가 시행돼서다.

 

농지연금을 받을 수 있는 자격은 부부 모두 만 65세 이상이고, 영농경력 5년 이상이어야 한다. 대상농지는 공부상 지목이 농지로 제한물권이 설정되지 않은 상태에서 소유하고 있는 농지의 총면적이 3만㎡ 이하다. 70세의 농업인이 2억원의 농지를 담보로 제공하고 농지연금에 가입하면 사망 때까지 76만원을 매월 지급받을 수 있다.

 

지방자치단체의 지속적인 그린벨트 및 토지거래허가구역 해제 요구 동향도 주목해야 한다. 또 내년에 예산이 늘어나는 4대강사업과 본격적으로 풀리는 30조원의 보상금의 향방도 관심을 둘 필요가 있다.

 

개인과 법인의 비사업용 부동산에 대해서도 일몰시한이 2년 연장된다는 것도 기억해야 한다.

 

비사업용 토지를 양도할때 양도세가 60% 붙었지만 2012년까지는 기본세율로 과세되며,

 

법인의 비사업용 부동산 양도시에도 법인세가 30% 추가 과세되지 않는다는 점도 알아두어야 한다.

 

토지 투자 환경이 내년부터 크게 달라진다는 점을 기억하면 뜻밖의 투자기회를 잡을 수도 있는 것은 물론 갑작스런 행위제한 등으로 피해를 보는 일은 없을 것이란 점을 명심할 필요가 있다.

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