-도시형 생활주택이란?-

전, 월세 안전화 대책으로 내놓은 도시형 생활주택은 전용면적 39-49㎡ 정도의 소형주택으로서 대개 오래된 단독주택이나 상가를 헐고 그 자리에 짓게 됩니다. 큼직한 집 한 채가 허물어지고 그 자리에 수 십 세대가 들어서게 되므로 민원도 그치지 않고 있습니다.

도시형 생활주택에는 여러 가지 부동산 규제가 완화되어 있기도 하지만 전용 60㎡이하는 취득세가 면제되고, 40㎡이하 2가구 이상을 임대하게 되면 재산세까지 면제를 받게 됩니다. 고시원이 원룸으로 둔갑하기도 하고, 다시 도시형 생활주택으로 옷을 갈아입기도 하여 도대체 어느 법이 기준인지 종잡을 수가 없습니다.

1억 정도 투자해서 두 채 정도 사놓게 되면 월세 100만 원이 매달 들어온다는 말에 귀가 솔깃해 지게 됩니다. 그러나 잘못 사게 되면 피 같은 돈 날리고 마음고생 할 수 있음을 염두에 두셨으면 합니다.

-도시형 생활주택의 문제점-

원래는 1-2인 가구의 전, 월세 수요를 감당하기 위한 제도라고 볼 수 있지만 임대사업자에게도 혜택을 주는 바람에 지금 전국적으로 과열현상이 일어나고 있고, 이에 따른 잡음이 일어나고 있습니다.

정식 오피스텔은 처음부터 오피스텔 빌딩을 세우기 때문에 이름 있는 건설 회사들이 사업승인을 받아 지하에서부터 완벽한 시공을 하게 되고 하자처리까지도 책임을 지지만 요즘 도시형 생활주택은 그렇지 않습니다. 마치 30년 전 외곽지역에 빌라 지어대듯 골목골목에 짓고 있으니 후일이 염려스러울 뿐입니다.

요즘 짓고 있는 도시형 생활주택은 영세한 개인사업자들이나 직접 짓거나, 사업을 하기 위해 임시로 만든 회사를 앞세워 짓고 있는데 땅을 사서 짓는 게 아니라 기존에 있던 비어있는 빌딩 한 개 층이나 두 개 층을 사서 그곳을 개조하여 남의 빌딩 속에 짓게 됩니다. 

분양 당시에는 오피스텔처럼 포장을 해서 분양을 하지만 오피스텔과는 엄연히 다릅니다. 준공이 끝나버리면 하자도 나 몰라라, 하고 피해 버리기 일쑤여서 입주 때부터 불편이 따르게 되고, 법적시비가 일어나게 되는데 그 처리방법도 애매합니다.

임시로 만들었던 견본주택도 분양이 끝나면 없어지기 때문에 나중에 실물이 분양광고와 다르다는 시비도 일어나고 있습니다. 규모가 작아졌다는 말은 현장마다 있는 말이고, 구조가 변경되었다는 내용도 단골메뉴로 등장합니다.

특히 주차장 적용에 대해서는 지방자치단체별로 들쭉날쭉해서 감을 잡기 어렵습니다. 수분양자들은 분양당시의 말을 믿지만 입주 때 보면 주차할 곳이 없어 골목길을 빙빙 돌게 됩니다.

경기 남부에 입주 중인 어느 도시형 생활주택을 예로 듭니다. 분양 당시 선보였던 견본주택보다 구조가 좁아지거나 모두 변경되었고, 130실에서 사용할 주차배정은 80곳이라고 했었는데 겨우 22곳뿐이라는 것입니다. 선을 볼 때에는 예쁜 처녀 보여주고 예식장에서는 왜 못생긴 처녀를 내놓느냐는 항의가 빗발치고 있습니다.

시청에 가서 준공사항을 확인해 본바 원래 건물 주인이 승낙한 사용승인서를 첨부하여 준공을 받았으나 사용료를 주지 아니하자 건물주인은 출입을 막아 버렸습니다. 애꿎은 수분양자들은 원래 분양자를 찾아다니지만 수십억의 돈을 번 후 자취를 감췄다고 합니다.

또 도시형 생활주택을 지어 분양하는 업자들은 이 현장에서는 이 사람의 명의를 사용하고, 저 현장에서는 저 사람의 명의를 사용하는 바람에 법적인 조치를 취하기도 어렵습니다.

-법적인 문제점-     

도시형 생활주택의 수분양자들은 대부분 1-2인 가구주가 거주 목적으로 분양을 받거나 노인층이 임대목적으로 분양받습니다. 그런데 분양광고대로 지어지지 아니하고 좁은 골목에 주차시설까지 없는 집이라면 그 불편은 이루 말할 수 없겠지요.

또 분양 때는 보증금 3천만 원에 월세 50만 원이 또박또박 들어온다고 했으나 입주 때는 겨우 보증금 300만 원에 월세 40만 원으로 주저앉고 보니 기가 막힌다는 것입니다. 그나마 입주할 사람이 없고 보니 수개월째 집은 비어있어 관리비만 나간다는 하소연을 하고 있습니다.

필자를 찾아와 상담하는 몇 가지 사례를 지적하면서 문제를 풀어보고자 합니다. 우선 분양을 했던 업자들은 자신 명의로 재산도 없고, 한탕 친 후 또 다른 현장을 만들어 사업을 하는 뜨내기들이라는 것입니다.

손해배상을 청구하자도 재산도 없어 가압류도 할 수 없고, 주거가 일정치 않아 쉽게 법적조치를 취하기도 어렵습니다. 분양내용과 입주 당시 실물을 비교해 보면 여러 가지 사기성이 개입돼 있지만 계약해제나 취소까지 가기도 어려운 실정입니다.

견본주택과 실물이 다르고 주차시설이 없어졌을지라도 분양광고와 등기권리증 사이에 면적차이는 없습니다. 다른 현장에서 엄연히 분양을 하고 있지만 역시 다른 사람의 명의를 빌려 사업을 하고 있기 때문에 그 현장에 법적조치를 취하기도 쉽지 않습니다.

사기로 형사 고소를 하고, 전에 입금했던 통장을 찾아 가압류를 하면서 수사과정에서 발견되는 재산이 있다면 추후 법적조치를 취해야 하겠지요. 물론, 손해배상 청구를 해야 할 것이고, 사기성이 짙다면 형사적인 처벌도 가능하겠지만 이미 등기가 나버렸기에 계약해제나 취소는 불가능하다고 봐야 합니다.

요즘 쏟아지는 도시형 생활주택은 분양에서부터 함정도 있지만 입주 때 불편함도 따르게 됩니다. 나중에 경기가 풀리면 도시슬럼화를 불러올 우려도 있습니다. 분양을 받게 될 때에는 여러 가지 조건을 살펴보시고, 확실한 물건이 아니라면 신중을 기하셔야 할 것입니다.

도시형 생활주택은 우선 장래성이 있거나 수익성이 있어야 하는데 전문가들은 현장을 보면 금방 파악을 합니다. 분양을 받으시려면 꼭 전문가의 조언을 받도록 하심이 옳다고 봅니다.

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