도시형생활주택 성공 투자법 :: 닥터아파트 블로그

‘전셋값은 치솟고 여유자금은 없는데 도시형생활주택에 입성할까.’ 전세금 상승세가 꺾일 줄 모르면서 아파트 세입자들마다 아우성이다.

집주인은 낮은 금리 탓에 전세금을 올리려 하고 있고 세입자들은 갑자기 치솟은 전세금 때문에 갈 곳을 잃을 지경이다. 이런 틈새시장을 파고들어 도시형생활주택이 인기몰이를 하고 있다.

도시형생활주택이 도대체 뭐기에 관심이 클까. 도시형생활주택은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’상 도시에서 주택건설사업 승인을 받아 건설하는 20가구 이상 150가구 미만의 국민주택 규모 공동주택을 말한다.

크게 단지형 다세대, 원룸형 등 2가지로 나뉜다.

단지형 다세대는 가구당 주거전용면적이 85㎡ 이하인 다세대주택이다. 원룸형은 가구당 주거전용면적이 12~30㎡이며, 가구별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하고, 하나의 독립공간으로 구성되는 주택을 말한다.

도시형생활주택이 갑자기 등장한 데는 배경이 있다. 갈수록 1~2인 가구가 증가하는 데 비해 소형주택 공급은 이를 따라가지 못하고 있기 때문이다. 통계청에 따르면 전체 가구에서 1~2인 가구가 차지하는 비율은 2000년 34.6%에서 올해 43.3%로 높아졌다. 2030년엔 51.8%까지 늘어날 전망이다. 전체 가구의 절반이 큰 집을 선호하지 않을 것이란 얘기다.

건축주 입장에서도 도시형생활주택 사업성이 괜찮다. 2년 반에서 3년가량 걸리는 아파트에 비해 건설기간도 6개월에서 1년으로 줄일 수 있기 때문이다.

물론 처음에는 반응이 좋지 않았다. 원룸, 오피스텔과 별 차이가 없지 않느냐는 지적이 쏟아졌다. 역세권에 지으려면 비싼 땅값을 부담해야 하는데 규제가 풀리지 않으면 사업성이 없다는 의견도 많았다. 하지만 정부가 잇따라 규제를 풀면서 시공업체들의 불편한 심기를 녹여왔다.

일단 정부는 도심 내 소형주택 건설을 활성화하기 위해 주차장 설치기준, 소음기준 등 건설기준을 크게 완화했다. 올 7월에는 사업계획 승인 대상을 20채 이상에서 30채 이상으로 확대했고 30채 미만은 건축허가로 절차를 간소화했다. 이에 따라 역세권 대지 내 200㎡ 내외의 단독주택이나 토지를 매입해 시행하려는 건설사가 크게 늘었다.

규제 완화는 지금도 ‘진행형’이다. 전세난 대책을 고민하는 가운데 도시형생활주택 규제를 한층 더 풀려는 움직임이다. 아직 확정되진 않았지만 현재 150채 미만으로 제한된 도시형생활주택 가구 수를 300채 미만으로 완화하는 주택법 개정안을 추진할 것으로 보인다.

정부가 규제를 계속 풀면서 도시형생활주택 인허가 수도 크게 늘었다. 도입 초기인 지난해에는 한 달 평균 197건에 불과했지만 올 들어 10배가량 증가했다. 올 7월 사업계획 승인 규제 완화가 시행된 이후 인허가 건수가 7월 1135건, 8월 1471건, 9월 2496건으로 급증하고 있다. 이에 따라 올 3분기 도시형생활주택사업 인허가 물량은 모두 5102채로 올 상반기 물량을 모두 합한 3908채보다 1194채 더 많았다. 유형별로 살펴보면 원룸형이 7746채로 전체의 86%를 차지했다. 단지형 다세대는 772채로 8.6%였다.

궁금증① 오피스텔보다 경쟁력 있나
투자액 적지만 세제는 불리

도시형생활주택은 오피스텔과 비슷해 보이지만 다른 점이 많다. 일단 상품 본질이 다르다. 도시형생활주택은 주택법 적용을 받는 말 그대로 ‘주택’이지만 오피스텔은 건축법을 적용받는 이른바 ‘업무시설’이다. 원래는 업무공간으로 사용돼야 하지만 소형주거상품으로서 가치가 높아 정부도 이를 주택으로 활용하는 걸 묵인하고 있는 셈이다.

실제 정부는 오피스텔의 바닥 난방 허용 기준을 전용면적 85㎡ 이하로 확대하고 욕실공간 제한도 푸는 등 도시형생활주택 못지않게 규제를 완화하고 있다.

또 주택에 적용되는 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제도 받지 않아 자기자본이 많지 않아도 얼마든지 투자가 가능하다. 분양을 받아도 무주택 청약자격이 유지될 뿐 아니라 전매 제한, 재당첨 금지 등 아파트에 적용되는 여러 제약에서 자유롭다. 이에 비해 도시형생활주택은 주택이기 때문에 기존 1주택 보유자가 전용면적 21㎡ 이상의 도시형생활주택을 분양받으면 1가구 2주택자가 돼 세금 부담이 늘어난다는 점에 유의해야 한다. 집을 팔 때 일반 양도세율은 6~35%지만 2주택자는 50% 이상을 내야 한다. 다만 도시형생활주택의 공시가격이 1억원 미만이면 양도세 중과대상에서 제외된다.

오피스텔의 경우 다주택자 우려는 없지만 주의할 점이 있다. 업무용으로 신고하면 부가가치세를 환급받을 수 있지만 업무용으로 신고한 후 주거용으로 사용하는 게 적발되면 더 많은 세금이 추징돼 ‘배보다 배꼽이 더 클’ 수 있다.

궁금증② 임대사업용으로 괜찮나
같은 규모면 다세대주택보다 유리

그렇다면 도시형생활주택도 임대사업, 투자용으로 가치가 있을까. 중요한 건 투자액 대비 임대수익률이다.

공급자 입장에서 보면 도시형생활주택은 기존 다세대주택에 비해 임대수익률이 높을 것으로 보인다. 같은 면적이라도 기존 다세대주택에 비해 가구 수를 많이 늘릴 수 있기 때문이다. 소형주택전문업체들은 현행법을 적용하면 기존 다세대주택보다 원룸형주택은 50~100%가량 임대수익이 증가할 것으로 분석한다.

소형주택전문업체인 야촌주택에서 서울 관악구 봉천동(대지 241㎡) 도시형생활주택의 수익성을 분석한 자료에 따르면, 현행법 적용으로 다세대주택을 신축했을 경우 수익률이 4.32%이던 것이 도시형생활주택으로 건축하면 원룸형주택이 9.88%로 수익률이 증가하는 것으로 나타났다. 업계 관계자는 “신축 주택 규모가 같다면 다세대주택과 도시형생활주택 공사비가 비슷한데 사업성은 도시형생활주택이 훨씬 더 좋다”고 설명한다.

수요자 입장에서 도시형생활주택은 주거전용면적이 7~85㎡로 다양하기 때문에 저렴한 가격에 자기 능력에 맞는 주거 형태를 선택할 수 있다. 일반 아파트에 투자하려면 기본적으로 몇억원 이상 비용이 필요했지만 도시형생활주택은 1억원 미만 소액투자가 가능하다. 임대사업자들은 실수요에 맞춰 다양한 종류의 소형주택을 임대할 수 있다.

최현일 열린사이버대 교수는 “도시형생활주택 사업지로는 지하철 2호선 역 주변이 유망하다”며 “신촌, 이대, 홍대 등 대학촌과 강남, 역삼, 을지로 등 업무시설 밀집 지역은 1인 가구 수요가 많기 때문”이라고 밝힌다.

다만 도시형생활주택에 투자할 때 주의할 점이 있다. 일단 임대사업용으로 활용하고 싶다면 세제부터 점검해야 한다. 서울시는 공시가격 3억원 이하, 85m² 이하 주택 5채 이상을 10년간 임대하면 취득·등록세 비과세 등 각종 세금 혜택이 있다.

하지만 양도할 때는 해당되지 않는다. 1주택자가 주택임대사업을 하려고 도시형생활주택을 5채 분양받았다면 기존 주택 매각 때 양도소득세 비과세 요건(3년 보유, 2년 거주)을 충족했더라도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다.

한 채만 분양받아 일시적으로 2주택이 된 경우에는 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 내에 종전 주택을 양도하면 1가구 1주택을 양도한 것으로 봐 양도세가 비과세된다. 한시적으로 2012년 말까지 취득하는 주택에 대해 양도세 중과가 면제되지만 장기보유특별공제는 적용받지 못한다.

도시형생활주택업체인 야촌주택 김인호 전무는 “도시형생활주택은 공동주택으로 분류돼 주택에 포함되지 않는 오피스텔에 비해 선호도가 낮은 게 사실”이라며 “도시형생활주택을 활성화하려면 공동주택에서 제외해 임대전용주택으로 분류하는 것도 한 방법”이라고 설명한다.

궁금증③ 투자 시 유의할 점 없나
한강변 재개발구역서 ‘지분 쪼개기’ 수단으로 악용될 수도

최근 도시형생활주택이 ‘지분 쪼개기 수단’으로 활용될 우려가 커졌다. 지금까지는 재개발 지역에서 입주권을 노리고 빌라나 다세대주택을 짓는 ‘지분 쪼개기’가 흔했다. 하지만 최근 도시형생활주택이 지분 쪼개기 수단으로 악용되고 있다.

지역별로는 서울 양평동, 망원동 등 한강변 유도정비구역 일대에서 도시형생활주택 ‘붐’이 일고 있다. 지난 7월 ‘서울시 도시 및 주거환경정비 조례 개정안’이 시행되면서 도시형생활주택으로도 향후 재개발 시 조합원 자격을 얻을 수 있게 됐기 때문이다. 이전에는 2008년 7월 30일 이후 건축허가를 받은 주택은 전용면적 60㎡형 이상이어야 분양자격을 얻을 수 있었다. 하지만 이제 재개발기본계획이 수립되지 않은 지역이라면 면적이 작은 도시형생활주택을 소유한 사람이라도 조합원 자격을 얻을 수 있다.

일반적으로 전용면적 60㎡ 이상 크기로 지을 때 주택 한 채당 대지는 대략 30㎡ 정도가 필요하고, 30㎡ 미만으로 지으려면 대략 15㎡ 내외 대지지분이 있어야 한다.

그런데 원룸형 도시형생활주택의 경우 전용면적 12~20㎡ 크기면 되므로 대지지분은 3.3~6.6㎡ 정도면 충분하다. 땅 주인 입장에서는 다세대주택 대신 도시형생활주택을 지으면 땅을 더 잘게 쪼갤 수 있어 수익을 내기 유리하다는 얘기다.

하지만 여기엔 허점이 있다. 지분이 지나치게 작으면 추후 재개발되더라도 입주권을 받지 못하고 현금 청산될 수 있다는 점을 유의해야 한다.

김인호 전무는 “기획부동산 주축으로 망원·양평지구에서 지분 쪼개기가 성행하고 있다”며 “자칫 재개발이 무산될 수 있으므로 수요자들은 재개발 가능성만 보지 말고 분양가, 사업성 등을 따져보고 투자해야 할 것”이라고 조언한다.

건축주 입장에서도 주의할 점이 있다. 공동주택으로 분류되는 도시형생활주택은 용도용적제를 적용받아 상업지역에 지을 때 높은 용적률을 받지 못한다.

용도용적제는 주상복합건물 용적률을 산정할 때 상업용도에는 상업지역 용적률을, 주거용도에는 주거지역 용적률을 적용하는 제도다. 예를 들어 용적률 800%를 받는 상업·주거지역에 도시형생활주택과 오피스텔 비율을 9 대 1로 지을 경우 주거시설 300%에 업무시설 800%를 적용받아 750%로 줄어든다. 이 때문에 상업지역에 도시형생활주택을 건축할 때는 용적률을 최대한 확보하기 위해 오피스텔을 섞어 지을 수밖에 없다. 도시형생활주택만 지어서는 사업성이 좋지 않다는 얘기다. 한미파슨스 등 주요 업체들이 오피스텔, 도시형생활주택을 함께 짓는 것도 이 때문이다.

■ 눈길 끄는 알짜 분양단지 용인 성복 아이파크
상한제 적용 3.3㎡ 분양가 1300만원대

현대산업개발이 경기도 용인시 수지구 성복동에 용인 성복 아이파크를 분양할 예정이다. 지하 2층∼지상 20층, 공급면적 기준 114∼156㎡(전용면적 84∼124㎡) 총 7개 동 351가구 규모다.

용인 성복 아이파크는 강남 접근성이 높은 게 최대 장점으로 꼽힌다. 지난해 7월 개통된 용인∼서울 간 고속도로 서수지 IC와 직접 연결돼 고속도로를 이용한 서울 강남권 접근이 편리하다. 아울러 실수요 관심이 높은 공급면적 기준 114∼137㎡ 주택형이 전체 가구의 89%인 311가구에 달한다. 114㎡(전용면적 84㎡) 165가구, 137㎡(전용면적 105㎡) 146가구, 156㎡(전용면적 124㎡) 40가구 등으로 구성되며 분양가상한제를 적용받아 3.3㎡당 평균 1300만원대에 공급된다.

최근 용인 집값이 살아나는 것도 호재다. 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 지난 10월 15일부터 11월 5일까지 용인지역 아파트 누적 상승률은 0.1%에 달했다. 올 들어 집값이 4주 이상 뛴 곳은 용인이 유일하다.

평면구조에도 신경을 썼다. 성복 아이파크 평면은 3~4베이로 설계된다. 3베이로 공급되는114㎡의 인테리어는 흰색과 밝은 갈색을 적용했다. 137㎡은 40평형대 초반이지만 3개 방으로만 공간을 구성해 보다 여유 있게 공간을 활용할 수 있다. 156㎡은 4베이 설계가 적용됐다.

특히 단지 북쪽에 있는 광교산 자락의 입지적 특성을 살려 단지 내 중앙광장, 자연형 연못, 소나무 조경의 송림원 등 조경면적이 40%에 달하는 녹지공간을 조성할 계획이다. 남쪽으로 성복천이 흐르는 배산임수 입지를 자랑하며, 단지 인근으로는 광교산 형제봉으로 오를 수 있는 등산로가 조성돼 있다. 성복천 복원사업도 계획돼 있다. 모델하우스는 죽전역 신세계백화점 인근에서 11월 26일 오픈할 예정이다.

[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제1582호(10.11.24일자) 기사입니다]

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