폭등? 폭락?…내년 집값 결정할 최대 변수는

글=김효선 NH농협은행 부동산수석위원

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입력 : 2021.12.10 03:49

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[땅집고] 다가올 임인년(壬寅年)은 검은 호랑이, 흑호(黑虎)의 해라고 한다. 흑호의 해인 2022년 주택시장은 불안정한 상황 속에 큰 변동성을 맞게 된다. 지난 11월 발송된 종합부동산세 고지서의 후폭풍이 거센 가운데 금리 인상기에 접어들었고, DSR(총부채상환비율) 규제가 조기 시행된다. 상반기에는 대선과 지방선거가 예정돼 있다. 호랑이처럼 예리하게 시장을 지켜보되 소같이 신중하게 행동하는 호시우행(虎視牛行) 자세로 불리한 조건 가운데 살아남는 흑호가 되길 기원하며 내년도 주택시장의 변수를 꼽아 봤다.

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■금리인상·개인별 DSR 조기 시행…주택 매입보다 대출관리가 우선

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내년부터 개인별 DSR 규제 2단계가 조기 시행되면서 규제 대상이 대폭 확대된다. 현재는 규제지역에서 6억원 초과 주택을 구입할 때와 1억원을 초과한 신용대출을 받을 때만 DSR 규제를 적용받지만, 내년부터는 개인별 모든 대출액이 2억원을 초과할 경우 DSR 40% 규제를 받는다. 연봉 5000만원 월급쟁이라면 원금과 이자 합계가 2000만원을 넘지 못한다는 뜻이다.

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올해 하반기 두 차례 기준금리 인상이 단행된 가운데 추가 대출 규제에 따른 수요자 부담은 생각보다 클 수 있다. 이미 주택 거래량은 감소하고 매수 심리도 위축되고 있다. 개인이 보유한 대출 관리가 선행돼야 할 것으로 보인다.

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■ 임대차 3법 시행 2년차…집값 상승·월세 가속화 예상

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임대차 3법 시행 2년차를 맞아 전세시장 불안은 더욱 심화할 전망이다. 전세는 완전 실수요 시장으로 결혼이나 취업, 학교, 재건축 이주 등의 이유로 자연 발생한다. 그런데 최근 신규 입주물량은 감소하고 임대차 3법으로 세를 놓던 집에 집주인이 직접 들어가는 상황들이 생기면서 공급은 더 부족해졌다.

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전세시장 불안은 매매 가격 상승, 갭(gap) 투자 증가, 전세의 월세화 등을 불러와 실수요자에게 부정적인 영향을 준다. 전세금 상승은 매매 가격과의 격차를 줄여 돈을 좀 더 보태 자가로 거주하려는 수요자가 늘어나게 되고, 지금처럼 대출이 어려운 시기에는 갭 투자도 촉발할 수 있다. 최근엔 종부세 부담이 커진 임대인과 보증금 마련이 어려운 임차인 사이에 전세보증금 중 일부를 월세로 전환하는 것이 쉬워진다. 이에 따라 지금도 늘고 있는 월세화가 더욱 빠르게 보편화할 것으로 보인다.

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■ 내년 최대 변수는 대선과 지방선거

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내년에 있을 대통령 선거와 지방 선거는 주택 시장의 가장 큰 변수다. 대선 주요 후보의 부동산 관련 공약이 상반된 만큼 당선 후 세금이나 대출, 재정비 사업 등에서 정책 방향성이 시장 흐름에 영향을 줄 수 있다. 지방선거는 공약 가운데 지역이나 재정비 사업 개발 관련 공약이 많이 나올 수 있어 토지나 재건축, 재개발 구역 가격 상승 요인이 될 수 있는데, 이는 대선 결과에 따라 또 달라질 수 있을 것으로 보인다.

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