5억·9억·11억…전세시장 이제는 ‘삼중가격’ 시대 [부동산360]

헤럴드경제 원문

김은희

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2021.08.08 08:16

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같은 단지 같은 주택형 아파트인데…

전셋값은 5억7750만, 9억3000만, 11억

임대차법 시행후 갱신·신규계약 가격차 생겨

갱신 포기한 재계약으로 중간값 시세도

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[헤럴드경제=김은희 기자] 지난해 7월 임대차보호법(전월세상한제·계약갱신청구권제) 시행 이후 전세시장의 이중가격 현상이 보편화된 가운데 최근 들어서는 삼중가격도 속출하는 것으로 파악됐다.

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임대료 인상률 5%를 적용한 갱신 계약이냐 신규 계약이냐에 따라 같은 단지 같은 주택형 아파트 전셋값이 수억원 이상 벌어진 데 더해 계약갱신청구권을 행사하지 않되 시세의 70~80% 수준까지 보증금을 높여 재계약하는 사례가 속속 등장하고 있는 것이다. 실거주를 이유로 퇴거를 요청하는 집주인과의 협상 과정에서 ‘울며 겨자 먹기’로 갱신권을 포기한 세입자가 늘어나고 있다는 의미다.

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8일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울 강동구 고덕동 고덕그라시움 전용 84.24㎡는 지난달 10일 보증금 5억7750만원(27층)에 전세계약서를 썼고 사흘 뒤인 13일에는 그보다 두 배가량 비싼 11억원(3층)에 전세계약을 했다. 2년 전 같은 면적의 전세 계약이 5억5000만원 안팎에 이뤄졌던 것과 비교하면 전자는 5% 상승했고, 후자는 두 배 뛰었다. 갱신 계약과 신규 계약 간 가격차가 크게 벌어진 ‘이중가격 현상’이다.

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같은 평형 아파트가 같은 달 21일에는 9억3000만원(18층)에 실거래됐다. 갱신 계약과 신규 계약의 중간값 수준이다. 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않고 재계약을 체결한 사례라고 부동산 업계는 추정한다. 층이나 향, 인테리어 등으로 끽해야 10~20%의 차이를 보였던 동일 평형 아파트 전세가격이 5억원대, 9억원대, 11억원대로 삼분화된 셈이다.

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이러한 삼중가격 사례는 서울 아파트 단지 곳곳에서 발견할 수 있다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 84.43㎡의 경우 지난 7일 신고 기준 7월 총 5건의 전세거래가 체결됐는데 2건은 5억원대, 2건은 10억원대, 1건은 7억원대에 전세계약을 맺은 것으로 확인됐다. 갱신 계약과, 재계약, 신규 계약의 가격이 달리 책정되면서 동일층에서도 적게는 3억원에서 많게는 5억원 이상 격차가 벌어진 것이다.

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마포구 신수동 신촌숲아이파크 전용 84.91㎡도 지난달 체결된 전세계약 3건이 7억300만원(6층), 8억5000만원(10층), 11억원(24층)으로 보증금 편차가 컸고, 강서구 마곡동 마곡13단지힐스테이트마스터 전용 84.98㎡ 역시 4억6200만원(4층), 6억8000만원(4층), 8억5000만원(7층) 등 세 단계의 시가로 전세계약서를 쓰고 있는 것으로 확인됐다.

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이는 계약갱신청구권을 사용하지 않고 재계약을 체결하는 세입자가 많아졌다는 의미로 읽힌다.

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개정 임대차법에 따르면 세입자는 통상 2년인 임대차 계약을 1회 연장할 수 있다. 이때 임대료 상승률은 5%로 제한된다. 갱신 계약 시 전셋값이 2년 전과 비슷한 수준을 보이는 것은 이 때문이다. 계약 갱신이 늘면서 전세 물건이 줄어든 데다 4년간 임대료를 올리지 못하는 집주인이 신규 계약 전셋값을 올리면서 시장에는 두 개의 시세가 만들어졌다. 갱신 계약 시세와 신규 계약 시세다.

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세 번째 시세는 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 없는 예외 조항에서 출발한다. 현행법상 집주인은 본인이나 자녀, 부모님의 실거주를 이유로 세입자의 갱신 요구를 거부할 수 있다. 집주인이 실거주하겠다고 나서면 세입자는 꼼짝없이 새 전셋집을 구해야 한다.

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집주인의 실거주하겠다는 으름장에 계약갱신청구권을 포기하고 신규 계약 시세의 70~80% 수준으로 재계약을 하는 세입자가 늘면서 하나의 시세가 더해졌다고 업계는 보고 있다. 전세난에 전셋값까지 급등한 상황에서 이사, 인테리어 등 추가 비용을 고려하면 퇴거보다는 임대보증금을 높여 재계약하는 게 낫다고 세입자도 판단했다는 것이다.

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공인중개업계 한 관계자는 “전셋값이 일제히 오르면서 임대기간이 끝난 세입자가 비슷한 가격에 비슷한 전셋집을 구하는 게 불가능해진 상황”이라며 “계약갱신청구권을 쓸 수 있다면 좋겠지만 집주인이 퇴거를 요구한 경우 상호 협의 하에 보증금을 올려 재계약하는 게 나은 선택지일 것”이라고 했다.

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권대중 명지대 부동산학과 교수는 “집주인 입장에선 보증금 인상을 제한받다 보니 계약을 연장하지 않고 재계약해 가격을 높이려는 것”이라며 “시장 가격을 자유롭게 두지 않고 제한하다 보니 부작용이 발생하고 있다”고 꼬집었다.

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임대차법 시행 이후 전세 다중가격 현상을 포함해 전셋값 상승, 전세난 심화, 전세의 월세화 가속 등의 부작용이 속출하고 있는 만큼 제도 보완이 필요하다는 목소리가 나온다.

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김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “임대차법은 지난 1년간 임대차시장 불안을 야기했을뿐더러 매매시장 불안에도 한몫하고 있다”며 “정부의 당초 목표대로 시장에서 작동하는지 점검하고 수정할 필요가 있다”고 제언했다.

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ehkim@heraldcorp.com

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