[고수칼럼]달라진 부동산, 상반기 집 값 어디로

김효선 NH농협은행 WM사업부 수석위원|입력 : 2020.02.21 07:10

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최근 필자는 은행 자산관리 센터에서 주택, 토지, 상가, 빌딩에 대한 투자자문, 개발, 법률, 세금 등 다양한 질문을 받았다. 많은 비중을 차지하는 문의는 부동산 정책과 관련된 주택 투자자문이다.

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은행에서 체감하는 변화는 부동산 대책에 따른 수요자의 반응이다. 2017년 8.2대책에는 지방에 거주하는 다주택자 자산가가 서울 아파트를 추천해 달라는 문의가 급증했다. 2018년 9.13대책 발표 후에는 구체적인 금액과 아파트 단지를 거론하면서 거주 목적의 매입 의견을 구하는 상담이 많았다.

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다주택자의 중심에서 현금 여력이 있는 무주택자 또는 갈아타기를 원하는 1주택자 실수요 위주로 부동산시장이 재편된 것이다.

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◆주택 금액대별 규제와 수요자의 심리

지난해 12.16대책이 발표되기 직전까지 은행 창구에선 서울의 대규모 아파트 단지 입주 예정인 영등포구 신길동, 강동구 고덕동, 마포구 아현동 일대 상담이 빗발쳤다. 부동산 및 현금자산과 증여받을 수 있는 현금, 가능한 대출 등을 모두 합해 가능한 범위 내에서 최상의 아파트를 매입하려는 수요다.

과거보다 주거 환경의 질을 높이고자 하는 욕구가 커졌고 급등하는 서울 아파트가격을 보고 매수에 나선 사람이 많아진 것으로 풀이된다.

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집값에 영향을 미치는 요인은 입지다. 이어 주택의 노후화 및 단지 규모, 생활하기 편리한 인프라 및 커뮤니티 등을 꼽을 수 있다. 또한 매각 리스크를 대비해 대기 수요자를 예측해 보는 것도 중요하다.

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최근 서울의 아파트가격을 살펴보면 강남 3구(강남, 서초, 송파) 이후 한강과 도심권을 중심으로 접근성이 좋은 마용성(마포, 용산, 성동)이 가격 상승을 주도했고 강동구, 영등포구, 동작구, 광진구, 서대문구, 중구도 많이 올랐다. 서울 주요 입지 신축이 가격을 선도한 뒤 근접한 지역 및 재건축, 구축으로 확대됐다. 또 서울 인근 지역인 경기도, 인천, 지방 핵심지도 부동산 가격이 상승했다.

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정부와 다주택자·투자자의 힘겨루기 후 나타난 부동산 상승장은 2019년 하반기에는 실수요자들이 바톤을 받으며 주도했다. 실수요자는 집값이 장기적으로 우상향할 만 하다면 비싸도 매입할 만한 가치가 있다고 판단한다.

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12.16대책의 가장 큰 특징은 주택을 구체적인 금액대별로 나눠 차등 규제한다는 점이다. 초고가 아파트라는 용어도 처음 등장했는데 예를 들어 시세 15억원 초과 아파트인 초고가 아파트는 주택담보대출을 금지하는 등 강도 높은 규제를 하고 있다.

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현재 투기지역, 투기과열지구 기준으로 집값이 15억 원 이상인 초고가 주택은 대출이 나오지 않아 현금으로 매입해야만 한다. 9억~15억원 이하인 고가 주택은 대출 한도가 축소된다(9억원까지 40%, 9억원 초과분 20%). 마지막으로 9억원 이하의 주택은 기존과 동일하게 40% 대출이 가능하다.

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이는 심리적으로 가격이 높을수록 수요자가 몰리는 상류층 소비자의 소비 행태, 베블렌 효과와 상류층을 선망하는 소비자의 소비 행태인 파노폴리 효과를 불러 일으킨다.

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◆12.16대책 이후 부동산 움직임은

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12.16부동산대책 이후 서울 아파트값은 가격대 별로 다르게 움직인다. 9억원 이하 아파트는 상승폭이 확대되고 15억원 초과 아파트의 상승폭은 둔화되고 있다.

추가적인 대출규제가 없는 9억원 이하 아파트의 수요가 꾸준이 늘고 해당 아파트 단지에서는 12.16대책이 오히려 호재라는 인식까지 가지고 있다. 입지가 우수하지만 저평가된 7~8억원대 아파트는 9억원대 수준으로 집값을 맞추며 거래금액 최고가를 기록하고 있다.

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15억원에 가까운 주택들은 매매거래가 집중 감소하고 20억원을 넘어서는 초고가 주택 거래는 상대적으로 감소폭이 적었다. 대출 규제와 상관없는 현금 부자들이 오는 6월까지 10년 이상 보유한 주택에 대한 양도소득세 규제가 일시적 유예된 영향을 받은 것으로 보인다.

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국토교통부 실거래가 정보시스템에 따르면 1월 기준 서울 내 15억원 초과 초고가 아파트 거래(실거래가 신고 기준)는 총 68건이며 30.8%인 21건이 거래금액 최고가를 기록했다. 9억~15억원 이하 아파트의 거래는 총 170건이며 48%인 82건이 최고가를 기록했다.

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다만 신종 코로나19 사태로 인한 글로벌경제 및 내수 경기 악화 등으로 2월에 들어서면서 주택시장의 움직임도 눈에 띄게 위축됐다. 2월 첫째주 기준으로 서울 지역 내 신고 된 6억원 이상 아파트 거래는 총 40건이다. 15억원 초과 거래는 강남구 도곡동 도곡렉슬 1건 뿐이며 9억~15억원 이하 아파트 거래는 총 13건인데 이 중 실거래가 최고를 기록한 사례는 2건에 불과하다.

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반면 6억~9억원 아파트 거래는 총 26건으로 이 중 58%인 15건이 최고 실거래가를 기록했다. 지역별로 보면 전체의 60%가 강북에 집중됐고 강남 3구(강남, 서초, 송파)의 거래는 6건에 그쳤다.

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올 상반기 부동산시장은 4월 총선과 개발계획 등의 호재와 대출 규제 및 세금 강화 등의 규제가 있으며 경기 침체 영향을 받을 전망이다. 총선이 본격적으로 진행되면 지역 개발 현안이 거론되면서 토지 시장의 상승 가능성은 있지만 집값에 주는 영향은 제한적으로 보인다.

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7년 연속 상승장이던 서울 및 수도권 아파트값도 상승세가 꺾이며 장기 보합세로 들어갈 것으로 보인다. 가격이 조금 하락한다고 무리하게 투자를 감행했다가 보유세 증가 및 양도소득세 중과 등으로 실익이 없을 수 있다.

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올해는 자본이득보다 현금흐름을 중요하게 생각하고 보유한 자산을 점검하면서 신중한 자산 전략을 세워야 할 때다.

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☞ 본 기사는 <머니S> 제632호(2019년 2월18~24일)에 실린 기사입니다

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