부동산 절세 &대출 비법

기사입력 2020.02.07 09:45:42

‘대출은 옥죄고 세금 부담은 높이고’. 문재인정부의 부동산 정책 핵심을 요약하면 이렇다.

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정부가 집값을 잡기 위해 종합부동산세, 양도세 등 부동산 세금 부담을 늘리면서 논란이 뜨겁다. 직장에서 은퇴해 마땅한 수입이 없는 1주택자라도 매년 거액의 보유세를 내야 한다. 막상 집을 팔려고 해도 양도세 부담에 머릿속이 복잡해진다.

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내집마련을 원하는 무주택자는 대출받기 어렵다며 아우성이다. 주택담보대출 한도가 줄어든 탓에 웬만한 현금 부자가 아니면 매매계약서에 도장을 찍기 어렵다. 치열한 경쟁을 뚫고 아파트 청약에 당첨되더라도 중도금 대출이 막혀 내집마련은 ‘언감생심’이다. 그렇다고 실망할 필요는 없다. 바뀐 세금·대출 제도를 잘 활용하면 얼마든지 부담을 줄일 수 있다. 부동산 투자 시 꼭 필요한 절세·대출 전략을 소개한다.

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다주택자 상반기 내 팔아야 양도세 혜택

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3분 만에 뚝딱…‘컵라면 신용대출’ 인기

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# 서울 송파구 A아파트에 거주하는 김 모 씨는 보유세 고지서만 보면 가슴이 답답하다. 직장에서 은퇴해 마땅한 수입이 없는데 고가 주택을 보유했다는 이유로 종합부동산세와 재산세를 합쳐 1000만원에 육박하는 세금을 내야 하기 때문이다. 김 씨는 “다주택자도 아니고 실수요로 거주해온 1주택자인데 매년 거액의 세금을 내라는 것은 이해가 가지 않는다”고 토로한다.

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정부가 집값 안정을 위해 부동산 세율을 높인 데다 대출까지 틀어막으면서 곳곳에서 아우성이다.

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‘12·16 부동산 대책’에 따르면 올해부터 종합부동산세 최고 세율이 기존 3.2%에서 4%로 높아진다. 정부는 1주택자와 조정대상지역 외 2주택자 종부세율을 0.1~0.3%포인트 올려 최고 3%로 높이기로 했다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해서는 0.2~0.8%포인트 인상해 최고 4%로 올린다.

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일례로 서울 강남권에 아파트 2채를 보유하면 종합부동산세가 1000만원가량 높아진다. 신한은행에 따르면 조정대상지역인 서울 반포 아크로리버파크(전용 84㎡, 공시가격 17억3600만원)와 대치동 은마아파트(전용 84㎡, 공시가격 11억2000만원)를 보유할 경우 종부세가 기존 1918만6102원에서 2782만8255원으로 45%(864만2153원)가량 늘어날 전망이다.

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공시가격 현실화로 향후 세금 부담은 더 커질 우려가 크다. 정부는 공시가격 현실화율을 시세 9억~15억원 미만 주택은 70%, 15억~30억원 미만은 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 올릴 계획이다. 지난해 기준 공시가격 현실화율은 68.1% 수준이었다. 이에 따라 올해 종부세 납부자가 서울에서만 100만명에 달할 전망이다. 1주택자는 공시가격 9억원 이상, 2주택자 이상은 각 주택의 합산 공시가격이 6억원 이상인 경우 종부세 대상이 된다. 부동산 업계 관계자는 “정부가 종부세율을 대거 높인 데 이어 공시가격 현실화율까지 올리면 고정 소득이 없는 1주택자도 보유세 부담이 커질 수밖에 없다”고 말했다.

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그런데도 정부와 여당은 3주택 이상 소유자에 대한 보유세 추가 강화 카드를 검토해 논란이 뜨겁다. 이인영 더불어민주당 원내대표는 “(3주택자 이상에 대한 종부세율 강화는) 충분히 검토 가능하다. 총선 결과에 따라 4월 말이나 5월에 마지막 국회를 열어 관련 법안 처리 여부를 결정하는 것도 한 방법”이라고 말했다. 정부도 보유세 추가 강화 가능성을 열어뒀다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 3주택 이상 소유자의 종부세를 올릴 것이냐는 질문에 “경제협력개발기구(OECD) 국가와 비교하면 우리나라 보유세가 굉장히 낮다”고 답했다. 향후 보유세 부담이 더 커질 것으로 우려되는 대목이다.

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보유세뿐 아니라 집을 팔 때 내는 양도세 부담도 만만찮다. 정부는 오는 2021년 이후 양도분부터 2년 미만 보유 주택 양도세율을 인상하기로 했다. 1년 미만 보유 주택은 양도세율을 50%로 10%포인트 높이고, 1년 이상~2년 미만 보유 주택은 현행 기본 세율(6~42%) 대신 양도세율 40%를 적용한다. 다주택자의 경우 올 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 팔 때 양도세 중과를 배제한다.

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▶세금 이어 대출 규제 강화

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▷15억원 넘는 집 대출 금지

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세금뿐 아니라 대출 부담도 커진다. 12·16 부동산 대책을 보면 15억원 초과 고가 주택 주택담보대출을 아예 금지한 데다 9억원 초과 주택도 대출 가능 금액이 줄어 매매가 어려워졌다. 이전에는 주택가격에 관계없이 LTV(주택담보대출비율) 40%를 적용했지만 앞으로는 9억원까지 40%, 9억원을 넘으면 20%를 적용한다. 시가 14억원 주택의 경우 대출 한도가 5억6000만원에서 4억6000만원으로 1억원 줄어든다.

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분양가상한제 여파로 청약시장 문을 두드리는 실수요자가 부쩍 늘었지만 막상 청약에 당첨돼도 문제다. 서울을 비롯한 투기과열지구는 분양가가 9억원을 넘을 경우 분양가의 60% 수준인 중도금 대출을 받기 어렵다. 이 때문에 정부 대출 규제가 현금 자산이 적은 젊은 층 내집마련을 어렵게 한다는 비판이 쏟아진다.

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심지어 전세대출까지 틀어막혔다. 시가 9억원 초과 주택을 보유한 1주택자의 경우 본인 집을 전세 놓고 다른 전셋집을 구할 때 대출을 못 받는다. 자녀 교육을 위해 서울 대치동, 목동 등 명문 학군 전셋집으로 이사 가는 것도 쉽지 않게 됐다.

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윤재호 메트로컨설팅 대표는 “부동산 규제 강화로 집을 사기보다 대기하려는 수요가 늘어나 향후 전셋값이 들썩일 가능성이 높다. 그런데도 정부가 9억원 초과 주택 보유자의 전세대출을 전면 금지하면서 전세시장이 혼란에 빠질 우려가 크다”고 말했다. 주택담보대출 규제가 강화된 만큼 시중은행 모바일 비대면 신용대출을 활용해볼 만하다. 3분만에 나올 정도로 빠르고 편리하다는 점에서 ‘컵라면 대출’로 불린다. DSR(총부채 대비 원리금상환비율) 요건만 충족하면 최대 2억5000만원까지 대출 가능하다. 금리는 2~3% 수준이다.

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[김경민·강승태·정다운·나건웅 기자]

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[본 기사는 매경이코노미 제 2044호 (2020.2.5~2020.2.11일자) 기사입니다]

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