[프롭테크로 보는 부동산 임대관리] 부동산 임대관리 시장의 변화

​

2020년 부동산 임대 시장에서 단연 화두가 되는 것은 아마 주택임대소득자의 과세가 아닐까 한다. 정부는 부동산 시장의 안정화를 위해 그동안 비과세로 운영되던 2천만원 이하 주택임대소득에 대해 2019년 귀속분부터는 전면적 과세를 시행하며, 올해가 그 첫 해를 맞이하게 되었다. 이에 대한 세부적인 조건과 과세대상 금액등은 인터넷 검색으로도 충분히 알 수 있으니 본 지면에서는 부동산 정책과 시장의 변화로 주택임대사업자 뿐만아니라 건물주 포함 관련 업계에 종사하고 계신분들에게 도움이 될 수 있는 이야기를 해보겠다.

현재까지 우리에게 부동산 임대인, 즉 건물주의 존재는 선망의 대상이면서 한편으로 사회적으로 절대악의 존재로 인식되고 있다. 서민들 주거의 자유를 위협하고, 부동산 시장내 투기세력으로 이익만 쫓는 존재들, 이로 말미암아 초등학생들의 장래희망이기도 했던 건물주의 사회적 인식은 다소 억울한 면이 있겠지만 그렇게 좋지만은 않은것이 사실이다. 그렇기에 이번 2020년부터 시행되는 주택임대소득에 전면과세는 개인적 생각으로는 사회적 다수로부터 많은 지지를 받을 것이라 판단된다.

그럼 왜 이렇게 건물주는 사회적으로 선망의 대상이면서 규제의 대상으로 인식되어지는 것일까? 그것은 바로 임대소득에 대한 신고 누락이 주요 원인이 아닐까 한다. 이것이 오늘 이야기하고자 하는 그 첫번째 내용이다.

2018년 국토교통부는 주택임대차정보시스템(RHMS)에 대한 시범운영 결과를 발표하였다. 그 내용을 살펴보면 전체 1,527만채 임대 주택 중 자가 및 공실제외 692만채 중 73%인 505만채가 임대소득을 누락하고 있다 추정하고 있다. 소득은 있지만 과세되지 않은 비제도권 임대가구 비율이 무려 73%나 된다는 것이다. 그만큼 소득이 있는곳에 세금이 있다는 정부 정책에 반하는 시장규모가 절반을 넘기는 실로 엄청난 수치가 아닐 수 없다.

그런데 여기서 한가지 궁금한점이 생기게 된다. 국토부는 과연 그 수치는 어떻게 찾아낸 것일까? 그 비밀은 다소 놀랄 수 있겠지만 누락분에 대한 수치를 충분히 찾아낼 수 있는 RHMS 시스템의 특별한 운영 방식에 있다. 운영 방식을 몇가지만 살펴보면, 임차인의 확정, 전입신고 정보나 임대료에 대한 연말 소득공제 내역을 임대인 소득신고 여부와 매칭하여, 임의 누락 정황을 파악하고, 동시에 도시가스 및 수도 사용량 등 에너지 사용량 정보를 체크하여 특정기간 임대여부를 파악하는 방법을 사용하고 있다. 이해되셨는지 모르겠지만 결론부터 이야기하자면, 모든 수단과 방법을 가리지 않고 임대소득 누락 대상 임대가구를 찾아내고 있다는 것이다.

지금은 복불복이겠지만 향후 지속적인 시스템 고도화를 통해 그물망이 점차 촘촘해지는 것이 너무 분명하여 임대업을 함에 있어 해당 시스템을 반드시 인지하고 있어야 하며, 엄정 과세를 추진하겠다는 국토부의 의지를 다시한번 확인할 필요가 있다 생각된다.

두번째는 전통적인 부동산 산업(시행, 건설, 분양)형태가 서비스 형태의 산업으로 패러다임이 변하고 있다는 것을 살펴보아야 할 것이다. 과거 일본의 1990년대 버블붕괴 시기 10년간 약 2만 5천개의 건살사가 도산했던 것처럼 우리도 인구 감소, 1인가구 증가, 저금리, 저성장 요인과 건설사의 실적부진(공공 발주물랑 부족, 민간주택 수주 급감으로 국내 건설사의 실적은 2016년 역대 최고 수준 건설 수주액 164조원에서 2017년 하반기부터 감소하기 시작하여 2018년에는 94조원을 기록)으로 일본의 전처를 밟고 있다 분석도 나오기 시작하였다.

그 당시 살아남은 일본이 건설사들은 하나의 특징을 보이고 있는데 그것이 바로 서비스 형태로의 체질 개선이었다. 높은 공실률을 보이던 시장에서 더이상 건물 짓고 파는 것에 돌파구를 찾기 힘들어진 일본 건설사들은 기존 건물에 대한 가치와 관리 효율성을 높이고 수익률 개선하기위해 노력하였고 그 결과는 굉장한 성공을 거두었다. 즉 부동산 종합서비스 산업의 시대가 도래하게 된것이다. 임대관리, 리모델링, 리츠와같은 금융상품, 마스터리스 등 그 당시에는 니치마켓이라 치부되어 생각하지 못한 시장이 폭발적으로 성장하게 되었고 지금은 시장의 주류로 자리매김 하고 있다.

지금 국내에서도 과거 일본에서처럼 향후 부동산 산업에 있어 핵심 산업 분야로 성장할 수 있는 분야에 많은 도선이 이루어지고 있다. 전문 임대관리(일본 임대관리 회사의 한국진출) 및 공간을 공유(코워킹스페이스, 쉐어하우스, 공유주방)하는 공간공유경제의 폭발적 성장과 공간에 컨텐츠를 제공하는 전문 도시재생 스타트업등 수많은 플레이어들이 IT기술과 다양한 SNS채널 소통능력으로 성장하고 있다.

이를 간략하게 정리하자면 “공간 가치제고”, “운영관리 효율성 제고”, “공간 세일즈 전략을 수립” 형태로 정리할 수 있을 것이다. 결국은 임대업도 공인중개사만을 믿는 시대에서 공간의 가치를 임차인에게 전달하는 세일즈 전략이 필요한 시점이 도래했다 할 수 있을 것이다. 이런 변화에 안이하게 대처하다가는 높은 공실률과 낮은 임대 수익률을 피하지 못할 것이다.

2020년부터 본격적으로 시행되는 주택임대소득 과세 정책과 지속적으로 변화하고 있는 그 외 규제 정책으로 이제 임대인에게는 빠른 정보 습득의 지혜가 필요하게 되었다. 그 만큼 행정업무의 양도 폭발적으로 증가할 것이며, 시장의 서비스화로 세일즈 전략을 수립하는 시대까지 도래하게 되었다. 온라인에서 다양한 “임대관리전략 세미나”가 성행하고 있다는 것만 봐도 알 수 있을 것이다.(일본의 모 기업의 임대관리 컨퍼런스에서는 50분간 효율적인 임차 민원 대응방법에 대한 세미나도 진행한다.)

퇴직 후 오프스텔 구매 후 편한 노후를 생각하는 시대는 이미 끝난 시점인것 같다. 많은 시간과 노력이 선행되어야 경쟁에서 살아남을 수 있다. 이제는 임대수익이 불로소득이 아닌라 근로소득이다 생각하고 시장 변화에 대응해야 할 것이다. 그리고 더 나아가 건물주가 더이상 탈세 만연한 불로소득을 얻어가는 사회악이 아니라는 인식 변화가 일어날 수 있도록 노력해야 할 것이다.

김태이 ㈜링크하우스 대표이사 expert@econovill.com

기사승인 2020.02.06 07:29:32

<경제를 리뷰, 미래를 본다 © 이코노믹리뷰 무단전재 및 재배포금지>

<필자의 견해는 ER편집방향과 무관합니다.>