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[방향전환 필요한 수원역세권 개발] 1/2/3/4 기사 모음= 수원일보 |*부동산(LH.공공

2010-07-26 07:03

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[방향전환 필요한 수원역세권 개발] 1/2/3/4 기사 모음= 수원일보

 

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新상권 탄생=舊상권 몰락 '악순환'
[방향전환 필요한 수원역세권 개발] (④·끝) 역세권 확대보다는 재정비
무분별한 상업용지 개발 상권 분산만… 균형발전 계획 수립해야
2010년 07월 26일 (월) 이정하 기자 jungha98@suwon.com

몸집만 커지는 수원역세권은 또 다른 갈등을 예고하고 있다. 수원역 서쪽 상권의 개발로 기존 수원역세권이 2배 이상 확대되면 유입인구도 배로 늘어날 것으로 전망된다. 기존 수원역 동쪽 상권에만 몰렸던 인구가 분산되더라도 유입인구 증가로 상권 이탈현상은 미미할 것으로 예상된다. 하지만, 팔달문이나 북문, 인계동 박스, 영통중심상업지역 등의 기존 상권은 침체의 길을 걷는 것 아니냐는 우려의 목소리가 터져 나오고 있다.

이들은 기존 전국적으로 유명세를 떨친 수원의 대표적 상권의 몰락이 신규상권의 탄생과 직간접적으로 연계된 점에 주목했다. 2000년대 전만 하더라도 경기 남부권의 최대 상권을 형성한 팔달문상권이 지난 2003년 수원민자역사가 들어서면서 쇠락의 길을 걷고 있다. 수원애경역사 내 입점한 애경백화점(현 AK플라자)과 대형 영화관 등을 중심으로 수원역세권이 확장되면서 젊은 소비층이 팔달문에서 수원역으로 발길을 돌렸다. 때문에 팔달문상권은 절반으로 줄었고, 그나마 명맥을 잇는 상점들도 매출이 감소해 폐업이 속출하고 있다.

인계동 박스 상권 등도 사정은 마찬가지다. 영통지구 내 중심상업지구가 신흥상권으로 떠오르면서 인근 인계동 박스 상권이 침체의 길을 걸었고, 수원시외버스터미널 주변은 대형유통점이 들어서 입지조건이 좋은데도 상권 분산으로 아예 활성화조차 되지 못했다. 인계동 박스상권 내 상인 박모(49)씨는 “무분별하게 상업용지가 개발되면서 기존 상권이 경쟁력을 잃어가고 있다”면서 “조성 당시부터 공영주차장 등 기반시설을 마련하지 않아 시설 여건이 좋은 상권이 탄생하면 자멸할 수밖에 없는 구조”라고 비판했다.

상인들은 기존 상권은 도시기반시설이 미흡하고, 낙후돼 시민들의 이용이 불편한데도, 근본적인 대안없이 임시처방식 시설개선공사만 남발해 누더기상권으로 전락했다고 지적했다. 이들 상권이 소비문화와 소비세대의 변화를 읽어내지 못했다는 한계도 있지만, 시의 잘못된 시가지화 개발정책이 빚은 결과물이기도 하다는 설명이다.

팔달문 인근 한 시장상인회 대표는 “특화되지 않고 기존과 비슷한 양상의 상권 개발로 구도심 상권이 더욱 침체하고 있다”면서 “개발을 하지 말라는 것이 아니라 기존상권에 대한 대책을 마련하고, 상생발전할 수 있도록 해야 하지 않겠느냐”고 반문했다.

따라서 전문가들은 수원역세권의 교통, 도시경관, 성매매집결지 등 다양한 문제를 해소 방안과 함께 수원 전역을 아우르는 상권분석을 병행해야 한다고 조언했다. 국가지속 가능 발전위에서 전문위원으로 활동한 한 전문가는 “소비 수요는 한정적이지만 상권은 대폭 확대돼 ‘아랫돌 빼서 윗돌 괴기’식 상권 침체 악순환이 반복될 수밖에 없다”고 지적했다.

신규상권 조성에 따른 영향력 등을 정밀분석하고, 기존 상권의 침체로 이어지지 않도록 하는 대안을 만들기 위한 총체적인 연구가 선행돼야 한다고 이 전문가는 제안했다. 또 시 도시계획을 전담했던 한 퇴직공무원은 “상업용지도 총량제적 성격이 적용될 필요가 있다”면서 “상업지역의 공실률이 상당히 높고, 소비 수요보다 공급이 많은 상황에서 상업용지를 늘리는 것은 불합리하다”고 강조했다.

상권의 확대가 경제를 활성화한다는 근시안적 시각에서 벗어나 시 전체 상권과 수요 등을 종합적으로 예측해 신·구상권의 균형과 특색을 살린 장기적인 계획이 수립돼야 한다고 전문가들은 주문했다. 수원역세권 확장을 포함해 광교신도시에 들어설 신규상권을 비롯해 행정타운 옆 배후단지, 삼성디지털시티 인근 상업업무복합단지 등의 산발적 조성계획을 지역 균형발전과 신·구상권의 조화를 고려해 종합적인 조성계획이 수립되려면 전면적인 사업재검토가 불가피해 보인다

 

 

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몸집 커지는 역세권 또다른 갈등의 예고
[방향전환 필요한 수원역세권 개발] ③대규모 상권 개발에 신음
서쪽으로 확장 기존 상인들 불안감… 교통유발 문제도
2010년 07월 23일 (금) 이정하 기자 jungha98@suwon.com

   
▲ 수원역 역세권 개발예정현황
도시미관을 해치는 광고병풍(옥외광고물), 이미지를 실추시키는 성매매집결지, 두말할 것도 없는 교통지옥, 편의시설 하나없는 먹거리촌. 수원역세권이 갖는 부정적인 이미지를 씻어 내기도 전에 이곳에 또 다른 대규모 상권탄생을 예고하고 있다. 수원역 서쪽에 롯데쇼핑의 복합쇼핑단지와 대형할인점, 그 주변에 근린상권이 들어설 전망이다.

역세권2구역 지구단위계획을 보면 KCC부지 27만3210㎡ 가운데 상업용지(23만3171㎡) 절반  가량은 롯데쇼핑이 백화점과 테마파크·영화관 등의 종합쇼핑몰을 짓는다. 나머지 10만여㎡ 규모는 추후 상업·업무복합 시설이 들어설 수 있도록 특별계획구역으로 묶어 놓았다. 주변 자투리 땅은 소규모 근린상권이 형성될 예정이다. 여기에 KCC부지에서 300여m 떨어진 옛 평동 SK케미칼 공장 부지(11만2400㎡)도 상업용지로 풀려 대형쇼핑시설 입점을 추진 중이다. 예고된 개발계획만으로도 수원역세권의 확대는 명약관화하다.

이 두 지역을 연결하는 역세권 부지를 포함하면 수원역 서쪽 신규상권이 50만㎡ 규모에 달한다. 수원역사를 중심으로 경제적·상업적 영향력이 미치는 ‘역세권(驛勢圈)’이 동·서쪽을 합쳐 지금보다 2배 이상 확대될 것으로 예상된다. 특히 서쪽 출입구와 쇼핑단지가 만들어지면 기존 동쪽에 몰렸던 유동인구가 분산되면서 서쪽 상권 활성화로 이어질 것으로 기대된다.

롯데쇼핑의 개발계획에 맞서 기존 수원애경역사도 역사 북측 화물하치장 등으로 쓰던 유휴부지 1만8437㎡에 연건축면적 11만9974㎡의 시설 증축을 준비하고 있다. 기존 연건축면적 13만2100㎡에 버금가는 증축이 이뤄지면 영업면적이 기존보다 1.5배가량이 확대된다.  

공룡유통점의 전면전과 신규 상권 형성에 기존 역세권 상권의 위축은 불가피해 보인다. 현재 수원역사의 출구가 집중된 동쪽을 중심으로 활성화된 매산로 테마거리와 역전시장, 역전지하시장 등의 상인들은 경쟁력을 잃을 수밖에 없다고 탄식했다. 이들 상인회는 “앉아서 쉴 공간도 없고, 차를 세울 주차장과 화장실조차 없는 상권이 경쟁력이 있겠느냐”고 지적하며 “서쪽은 공영주차장에 테마공원 등도 조성돼 고객을 유치하는데 좋은 구조”라고 강조했다.

수원민자역사가 들어서면서 남문상권까지 흡수했던 수원역세권이 신규 역세권 개발에 신음하고 있다. 상권 양분에 따른 파급효과가 지역경제에 미치는 파장이 어느 정도일지 짐작하기 어려운 상황이다. 상인회는 공영주차장과 공중화장실 신설, 역사 서쪽과 외곽으로 옮긴 대학교 스쿨버스 정류장을 환원해 경쟁력을 확보할 수 있게 해달라고 요구하고 있다.

뿐만 아니라 상권확대에 따른 부작용도 만만치 않을 것으로 전망된다. 시는 서쪽 광장이 개발되면 수원역에 몰렸던 교통량이 분산될 것으로 예상하고 있으나, 실제 분산효과가 있을지는 미지수다. 교통량이 분산된다 해도, 대형쇼핑몰 조성에 따른 교통유입량이 증가해 정체현상이 심화될 가능성이 크기 때문이다.

시는 KCC와 수원애경역사 등이 제각각 추진한 교통영향분석·개선대책을 하나로 묶어 추진하도록 하는 방안을 모색 중이다. 수원애경역사 측에서도 판매시설 용지를 줄여 업무시설로 전환, 교통발생 요인을 줄이도록 계획을 수정하고 있다. 그럼에도 특단의 교통대책을 내놓을 수 있을지는 의문이다.

수원역은 하루 90여개 노선 5000여대의 버스와 10만대의 차량이 통과하는 교통의 요충지로, 수원시 버스노선의 65%, 도로의 72.9%가 편중돼 극심한 정체현상을 빚고 있다. 수원역에 집중된 대중교통체계부터 바꾸지 않으면 어렵다는 것이 전문가와 시민사회단체의 견해다.   

따라서 수원역세권이 안고 있는 이런 근본적인 문제들을 해소하지 않고, 상권만 확대하는 개발방식은 지양해야 한다는 지적이다. 시 관계자는 “수원역 중심상가의 땅값이 3.3㎡당 2000만원을 호가해 시가 부지를 사서 공영주차장 등 편의시설을 마련하는데 재정상 부담이 있다”면서 “국도비 지원을 받아 사업을 추진할 수 있도록 지역 국회의원과 도의원 등을 상대로 협조를 구할 것”이라고 말했다

 

 

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구호뿐인 '성매매집결지 정비'
[방향전환 필요한 수원역세권 개발] ② 불법윤락지역 '보호존'
경찰은 단속 손 놓고, 市는 예방활동에 그쳐
주변 슬럼화로 상권침체 '역세권 효과' 무색
2010년 07월 22일 (목) 이정하 기자 jungha98@suwon.com

수원역 앞 성매매집결지는 수원역세권 개발의 최대 걸림돌이자 골칫거리다. 성매매집결지는 협궤열차인 수인선과 수려선이 수원역을 잇던 시절인 1960년대부터 하나둘씩 생겨나기 시작해 성매매업소가 밀집되면서 수원에서 '터줏대감(?)'으로 자리 잡은 곳이다.

지난 2004년 성매매특벌법이 시행되면서 100여곳에 달하던 업소가 현재(지난해 말 경찰 통계 기준) 53곳(종사자 98명)으로 줄어들긴 했으나 여전히 성업 중이다. 경찰이 파악한 현황을 보면 지난해 경찰의 대대적인 집중단속으로 2008년(65곳·138명)보다 12곳이나 감소, 점차 집결지 규모가 줄어드는 추세다.

하지만, 경찰의 집결지 일제조사 때 자취를 숨겼던 종사자가 많아 경찰이 파악한 현황이 맞을지는 미지수다. 업주와 종사자, 인근 상인들이 추정한 수치는 다르다. 이들의 말을 종합하면 60여곳에 160명가량이 활동을 하고 있으며, 인근 모텔 등에서 은밀하게 거래되는 성매매를 포함하면 종사자는 족히 200여명은 넘을 것으로 추정된다.

한 종사자는 “단속이 강화됐다고 하나 순찰 수준인데다, 오빠들(성구매자)도 뒷문이나 비상구가 없는지부터 확인한다”면서 “요즘은 개인적으로 모텔에서 일하는 애들(종사자)이 많아졌다”고 귀띔했다.

“성매매업소에 지하로 통하는 문이 있고, 바지사장이 포주행세를 하고 있어 단속도 두려워하지 않는다”는 인근 상인들의 증언까지 쏟아지고 있다. 특히 성매매특별법이 시행되면서부터 내국인의 발길은 줄어든 반면 외국인 노동자의 이용이 급증, 현재 성구매자의 70%를 차지할 정도다. 밤마다 수원역에 각지에서 몰려온 외국인 노동자가 장사진을 이루는 것도 이런 이유에서다.

성매매집결지가 훤히 들여다보이는 맞은편 북측 버스정류장에서 매일 같이 버스를 탄다는 이모(35·여)씨는 “청소년통행금지구역이면 뭐하느냐. 누구나 버스나 정류장에서 성매매 거래 현장을 직접 목격할 수 있다”면서 “불법윤락촌이 아닌 차라리 ‘성매매 보호존’이라 부르는 것이 합당하다”고 비꼬았다.

이를 모를 리 없는 수원시와 경찰도 집결지 정비를 추진하고 있으나 50여년 이상의 역사성을 지닌 만큼 이를 정비하기도 쉽지 않은 실정이다. 시와 경찰서, 교육기관, 시민사회단체가 지난 2008년부터 성매매방지협의회를 만들어 집결지 정비를 추진하고 있으나 뾰족한 수를 찾지 못해 답보 상태다.

지속적인 집중단속을 약속했던 경찰은 올해 단 한 번도 단속 활동을 벌이지 않았고, 시는 성매매예방 활동 및 피해자 지원 활동 등의 대책을 내놓고 있으나 정비계획 수립은 엄두조차 내지 못하고 있다.

중심상업지역의 막대한 보상비용 탓에 시가 공적자금을 투자해 개발하는 것이 불가능한데다, 민간제안사업 추진도 시도됐으나 자금조달과 토지주의 이해관계가 달라 실패로 돌아갔다. 이렇다 보니 역세권 활성화를 기대하기도 어렵다. 집결지 정비로 역세권 확대를 기대했던 종합쇼핑몰 '팅스'는 공사를 마치고도 아직 준공검사도 받지 못했다. 성매매집결지와 불과 5m도 채 떨어지지 않았고, 이로 인해 분양률도 저조해 수년째 정상 운영이 되지 않고 있다.

역세권 상인들은 수원의 최대 상권임에도 성매매집결지 주변은 슬럼화되고 변태영업 등의 집합소로 전락, 상권 침체와 시 이미지 실추로 이어지고 있다고 성토했다. 때문에 수원역 앞 성매매집결지를 재정비해야 한다고 목소리를 높이고 있다.

시는 민선 5기 핵심공약 이행을 위한 도시재생TF팀(기획단)의 연구 과제의 하나로 수원역 일대 도시재생을 위한 정비계획도 포함한다는 견해다. 시 관계자는 “구도심 재개발뿐만 아니라 사회적으로 문제를 야기시키는 공간적 요소도 개선해 재창조한다는 것이 도시재생의 의미”라면서 “건물이나 토지주에게 인센티브를 줘서 해당 주민이 자발적으로 도시재생사업을 추진하도록 하는 시스템을 만들고자 연구할 계획”이라고 말했다.

한편, 앞서 본지는 성매매집결지 정비에 따른 풍선효과와 성매매 종사자 지원방안 등의 종합대책이나 공창제 도입 공방 등의 문제를 몇 차례 기획보도한 만큼 이번 기획시리즈에서 다루지 않는다

 

 

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서쪽으로 확장 기존 상인들 불안감… 교통유발 문제도
2010년 07월 23일 (금) 이정하 기자 jungha98@suwon.com

   
▲ 수원역 역세권 개발예정현황
도시미관을 해치는 광고병풍(옥외광고물), 이미지를 실추시키는 성매매집결지, 두말할 것도 없는 교통지옥, 편의시설 하나없는 먹거리촌. 수원역세권이 갖는 부정적인 이미지를 씻어 내기도 전에 이곳에 또 다른 대규모 상권탄생을 예고하고 있다. 수원역 서쪽에 롯데쇼핑의 복합쇼핑단지와 대형할인점, 그 주변에 근린상권이 들어설 전망이다.

역세권2구역 지구단위계획을 보면 KCC부지 27만3210㎡ 가운데 상업용지(23만3171㎡) 절반  가량은 롯데쇼핑이 백화점과 테마파크·영화관 등의 종합쇼핑몰을 짓는다. 나머지 10만여㎡ 규모는 추후 상업·업무복합 시설이 들어설 수 있도록 특별계획구역으로 묶어 놓았다. 주변 자투리 땅은 소규모 근린상권이 형성될 예정이다. 여기에 KCC부지에서 300여m 떨어진 옛 평동 SK케미칼 공장 부지(11만2400㎡)도 상업용지로 풀려 대형쇼핑시설 입점을 추진 중이다. 예고된 개발계획만으로도 수원역세권의 확대는 명약관화하다.

이 두 지역을 연결하는 역세권 부지를 포함하면 수원역 서쪽 신규상권이 50만㎡ 규모에 달한다. 수원역사를 중심으로 경제적·상업적 영향력이 미치는 ‘역세권(驛勢圈)’이 동·서쪽을 합쳐 지금보다 2배 이상 확대될 것으로 예상된다. 특히 서쪽 출입구와 쇼핑단지가 만들어지면 기존 동쪽에 몰렸던 유동인구가 분산되면서 서쪽 상권 활성화로 이어질 것으로 기대된다.

롯데쇼핑의 개발계획에 맞서 기존 수원애경역사도 역사 북측 화물하치장 등으로 쓰던 유휴부지 1만8437㎡에 연건축면적 11만9974㎡의 시설 증축을 준비하고 있다. 기존 연건축면적 13만2100㎡에 버금가는 증축이 이뤄지면 영업면적이 기존보다 1.5배가량이 확대된다.  

공룡유통점의 전면전과 신규 상권 형성에 기존 역세권 상권의 위축은 불가피해 보인다. 현재 수원역사의 출구가 집중된 동쪽을 중심으로 활성화된 매산로 테마거리와 역전시장, 역전지하시장 등의 상인들은 경쟁력을 잃을 수밖에 없다고 탄식했다. 이들 상인회는 “앉아서 쉴 공간도 없고, 차를 세울 주차장과 화장실조차 없는 상권이 경쟁력이 있겠느냐”고 지적하며 “서쪽은 공영주차장에 테마공원 등도 조성돼 고객을 유치하는데 좋은 구조”라고 강조했다.

수원민자역사가 들어서면서 남문상권까지 흡수했던 수원역세권이 신규 역세권 개발에 신음하고 있다. 상권 양분에 따른 파급효과가 지역경제에 미치는 파장이 어느 정도일지 짐작하기 어려운 상황이다. 상인회는 공영주차장과 공중화장실 신설, 역사 서쪽과 외곽으로 옮긴 대학교 스쿨버스 정류장을 환원해 경쟁력을 확보할 수 있게 해달라고 요구하고 있다.

뿐만 아니라 상권확대에 따른 부작용도 만만치 않을 것으로 전망된다. 시는 서쪽 광장이 개발되면 수원역에 몰렸던 교통량이 분산될 것으로 예상하고 있으나, 실제 분산효과가 있을지는 미지수다. 교통량이 분산된다 해도, 대형쇼핑몰 조성에 따른 교통유입량이 증가해 정체현상이 심화될 가능성이 크기 때문이다.

시는 KCC와 수원애경역사 등이 제각각 추진한 교통영향분석·개선대책을 하나로 묶어 추진하도록 하는 방안을 모색 중이다. 수원애경역사 측에서도 판매시설 용지를 줄여 업무시설로 전환, 교통발생 요인을 줄이도록 계획을 수정하고 있다. 그럼에도 특단의 교통대책을 내놓을 수 있을지는 의문이다.

수원역은 하루 90여개 노선 5000여대의 버스와 10만대의 차량이 통과하는 교통의 요충지로, 수원시 버스노선의 65%, 도로의 72.9%가 편중돼 극심한 정체현상을 빚고 있다. 수원역에 집중된 대중교통체계부터 바꾸지 않으면 어렵다는 것이 전문가와 시민사회단체의 견해다.   

따라서 수원역세권이 안고 있는 이런 근본적인 문제들을 해소하지 않고, 상권만 확대하는 개발방식은 지양해야 한다는 지적이다. 시 관계자는 “수원역 중심상가의 땅값이 3.3㎡당 2000만원을 호가해 시가 부지를 사서 공영주차장 등 편의시설을 마련하는데 재정상 부담이 있다”면서 “국도비 지원을 받아 사업을 추진할 수 있도록 지역 국회의원과 도의원 등을 상대로 협조를 구할 것”이라고 말했다.

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