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[기고] 수원시의 재개발사업 출구전략 |▲재개발(종합

2013-07-16 20:44

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[기고] 수원시의 재개발사업 출구전략
2013-07-16 오후 1:39:50 게재

성경기 한국감정평가사회 경기남부지회 감사

다이아몬드의 가격은 어떻게 정해질까? 무게와 모양, 컷의 품질에 의해 좌우된다고 하지만 본질적으로 보면 그것을 갖고자 하는 사람의 욕심(수요)이 그 가격을 결정한다. 어떤 사물이나 땅, 건물의 가격을 매기는 일은 본질적으로 같은 이치다. 똑같은 면적의 땅값서울과 시골에서 차이가 나는 것은 결국 그 땅을 갖고자 하는 사람의 욕심의 크기에 따라 달라지기 때문이다.

이러한 가격의 객관성을 만들어 주는 작업이 우리 감정평가사의 업무다. 감정평가사라는 직업은 어떤 건물이나 땅의 가격을 평가하는 데 있어서 현실적인 시장가치를 기준으로 평가하되 개별 법률에 따라 평가한다.

'사람의 욕심'이 가격을 결정한다
하지만 누가 한치의 오차도 없는 정확한 가격을 평가했다고 감히 자부할 수 있을까. 좁은 땅에 많은 인구가 살아야 하는 대한민국에서 도시의 개발은 주로 대형 아파트 단지와 상업시설에 집중될 수밖에 없다. 과거 부동산 열풍이 아파트와 대형상가에서 비롯된 것도 모두 이런 조건 때문일 것이다.

만일 도시가 오래돼 재개발을 하면 얼마의 이익이 남을까. 사람들은 저마다 다른 기대수익을 생각하지만 실제 개발이 끝나고 나면 자신의 기대와는 전혀 다른 결과를 맛보기도 한다.

바로 이러한 문제 때문에 재개발 사업은 항상 시끄럽게 마련이다. 아파트 경기가 좋을 때는 재개발이 유리하지만 그렇지 못할 때는 당연히 재개발이 불리할 수도 있는 것이다. 우리가 알고 있는 도시재개발은 다분히 과거 축배의 기억에 근거하고 있다. '재개발하면 돈을 번다니 우리도 해보자'는 식의 개발이 진행된 것이다.

하지만 현실이 어디 그런가. 아주 냉혹하게 현실을 따져서 경제성이 없는 지역은 재개발을 포기해야 한다. 안타깝지만 그게 현실이다. 서울의 재개발 사업도 그렇지만 경기도 수원의 재개발 사업 역시 장밋빛 미래를 약속하면서 정치적으로 결정된 측면이 강하기 때문이다.

수원시는 전국에서 가장 먼저, 그것도 유일하게 재개발의 출구전략에 필요한 조치를 마련해 시행 중이다. 몇 개의 재개발사업구역에 대해 '비례율'을 기준으로 재개발사업을 계속해도 좋은지를 판단하고자 막대한 예산을 들여 용역을 시행하고 있다.

'비례율'이란 사업이 끝난 후의 땅과 건물의 전체 가격에서 사업에 들어간 돈을 뺀 돈(이익)을 사업하기 전의 땅값과 건물가격으로 나눈 비율을 말한다. 이 비례율에 조합원 개인의 개발 이전 토지와 건물가액을 곱한 금액이 조합원의 권리가액이 되고 개발 후 분양가격에서 권리가액을 차감한 금액이 조합원이 내야 할 분담금이다.

비례율이 정확하지 않으면 조합원들이 의사결정을 하기가 어렵다. 누구나 아는 것처럼 재개발 사업은 이런 저런 좋은 명분이 있지만 가장 핵심은 돈이 되는가에 달려 있다. 돈이 안되는 사업을 계속하면 나중엔 그 출구조차 찾기가 어려워지고 조합원과 조합간의 갈등을 막을 수 없게 될 것이다.

재개발사업 판단의 근거 '비례율'
수많은 재개발 사업에서 갈등이 생기는 원인은 모두 여기에서 기인한다고 해도 과언이 아니다. 수원시가 이런 용역을 전국 최초로 하는 것은 사업성이 떨어지는 재개발로 인한 사회적 비용을 줄이고 재개발사업의 진퇴여부를 빠르게 결정하기 위함이다.

수원시가 진행하고 있는 용역이 얼마나 정확한 비례율을 내놓을지에 대해 큰 관심을 갖고 지켜봐야 하는 이유가 바로 이것이다. 가장 열심히 일한 결과가 의도와는 전혀 다른 방향으로 나온다면 수원시민 모두에게 불행한 일이 아니겠는가. 수원시의 혜안이 잘못된 결과로 인해 비난의 대상이 되지 않기를 기대해 본다.

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