순환개발 도입, 부동산투자회사 단독시행 가능

앞으로 도시개발 사업을 할 때 사업성이 없는 문화재·군사시설보호구역과 수익사업 지역을 하나로 묶어 개발하는 ‘결합개발’ 방식이 허용된다. 토지 대신 아파트 등 건축물로 보상받을 수 있는 ‘입체환지’ 제도도 시행된다.

이와 함께 철거에 따른 세입자 등의 주거문제해결을 위해 순환개발 방식이 도입된다. 부동산 투자회사(리츠)가 도시개발사업에 단독으로 참여할 수 있는 길도 열렸다.

국토해양부는 지난해 국회를 통과한 도시개발법 개정안이 오는 4월 시행되게 됨에 따라 이와 같은 내용의 도시개발법 시행령·시행규칙 개정안을 마련해 13일 입법예고한다고 12일 밝혔다.

도시개발사업은 도시개발구역 안에서 주거·상업·유통·문화·복지 등의 기능을 보유한 단지 또는 시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업으로 은평뉴타운·송파문정지구·강서마곡지구 개발사업 등이 대표적이다.

■ 결합개발 가능

도시 전체의 균형발전을 위해 ‘결합개발’ 방식이 도입됐다. 개정안에 따르면 도시개발 사업을 할 때 도시경관·문화재·군사시설·항공시설 보호지역 등 수익성이 없고, 관리·보호가 필요한 지역을 관광·레저시설 등 수익사업과 연계해 개발할 수 있게 된다.

국토부는 대규모 시설 등이 이전하는 지역과 이전되는 지역을 연계 개발하는 경우와 도시재생 사업 시 주민 주거안정과 일시적 전세난 예방이 필요해 순환개발 방식으로 사업을 시행하는 경우, 그리고 총사업비 500억원 이상인 대규모 도시계획사업 추진을 위해 민자유치가 필요한 경우 등에 대해서도 결합개발을 허용키로 했다.

결합개발 동의요건 산정기준은 지구지정 제안, 토지수용·사용을 위한 동의요건 산정 시 각각의 지역별로 분리해서 산정키로 했다.

■ 순환개발방식 도입

세입자 등 원주민의 주거안정을 위해 재개발 사업에서 활용하던 순환개발 방식도 도입된다. 순환개발이란 원주민의 주거안정과 전세난 해소를 위해 주민을 임시주택에 우선 이주시킨 후 순차적으로 지역을 개발하는 것을 말한다. 개정안은 순환개발을 위해 건설하는 순환용 주택은 주택법상 사업계획승인 내용대로 사업이 종료된 후 당초 사업계획승인 내용대로 입주자에게 분양·임대할 수 있도록 했다.

사업시행자는 사업방식과 해당지역의 임대주택 재고비율 등을 고려해 임대주택 건설계획을 수립해야 한다. 단, 사업면적이 10만㎡ 미만 또는 수용예정인구가 3000명 이하인 경우, 60㎡이하 주택이 40%이상인 경우에는 건설계획 수립의무가 면제된다.

임대주택용지 가격은 감정가 이하로 공급하고, 임대주택은 해당 사업구역의 세입자에게 1순위, 소유자에게 2순위 자격을 부여해 거주자 중심으로 공급한다. 또 임대주택은 사업 시행자가 요청하면 지자체·공공기관이 감정가 이하의 가격으로 인수하도록 했다.

개정안은 또 비수익 개발필요 지역을 30% 이상 포함해 결합개발을 하는 경우와 녹색도시를 조성하는 경우 등 공익에 부합하는 사업에는 건폐율·용적률을 완화해주는 등의 인센티브를 주는 특례 조항을 신설했다.

임대주택을 규정의 150% 이상 공급하거나 구역의 5% 이상을 이주단지로 개발하는 경우, 보금자리주택을 공동주택의 30% 이상(최소 300가구 이상) 공급하는 경우도 특례 대상에 포함된다.

■ 리츠 단독시행 가능

그동안 공동 시행만 가능했던 부동산 투자회사(리츠)에 대해 도시개발 사업의 단독 시행사로 참여할 수 있도록 하고 부동산 개발업자에도 시행자 자격을 부여하는 등 사업 시행자 요건을 완화했다.

국토부는 전문성과 책임이 있는 부동산 개발, 그리고 부동산투자회사 육성과 연기금·금융기관 등의 공적투자기관 참여를 유도하기 위해서 부동산개발업 등록요건을 대폭 완화했다. 이를 위해 공동시행만 가능했던 부동산투자회사(리츠)에 단독 시행을 허용키로 했다.

그리고 지금까지는 사업시행자 자격이 있는 경우끼리만 공동출자법인을 만들 수 있었으나, 앞으로는 연기금과 금융기관 등의 일반투자자에게도 공동출자법인 참여를 허용한다.

■ 입체환지 방식 도입

지금까지 도시개발 사업에서는 토지가 수용될 경우, 보상비 대신 인근 지역 등의 토지를 받는 환지(換地) 방식이 사용됐다. 하지만 이번 개정안을 통해 ‘토지 대신 새로 짓는 건축물을 받을 수 있는’ 입체환지 방식이 적용된다. 국토부는 이를 위해 입체환지의 기준과 절차를 마련한다는 방침이다.

우선 기존 강제수용 형태의 환지방식이 입체환지제로 바뀐다. 입체환지제로 바뀌면 도시개발구역에서 토지로만 전면 수용해야 했던 기존 방식과 달리 건축물로도 환지가 가능하다. LH(토지주택공사) 등 공공이 시행하는 경우 사업관리비용 책정의 근거도 마련키로 했다. 공공이 환지 방식으로 사업을 시행할 때는 총 사업비의 7% 이내에서 사업관리비를 받을 수 있도록 했다.

입체환지 신청을 받기 위해서는 사업시행자가 토지등소유자에게 환지계획 기준, 종전 토지 등의 평가액, 입체환지로 공급되는 건축물의 평가액, 입체환지에서 제외되는 과소토지를 통지해야 한다. 특히 토지평가협의회에서 정한 도시개발사업 후 용도별 건축물의 최소 공급가격의 70%이하의 토지는 입체환지에서 제외된다.

환지계획 기준 방식은 기존 면적 식에서 평가 식으로 바뀐다. 이에 따라 토지부담률 산정기준이 토지면적 기준에서 사업비 기준으로 개선되며 환지위치는 토지 등의 위치·용도·거주기간·입체환지신청순위 등을 종합적으로 고려해 정하기로 했다.

과도한 청산방지 등 효율적인 환지계획 수립을 위해 실무적으로 시행되고 있는 합동환지·분할환지 등을 법제화하기로 했다. 아울러 집합건축물 소유자의 권리보호, 입체환지 활성화, 도시재생사업의 원활한 시행 등을 위해 집합건축물의 구분소유권에 대한 독립적인 환지권리를 부여키로 했다.

■ 공모제·원형지 공급 도입

창의적인 도시개발과 민간투자 유치 등을 위해 구역지정 후 사업계획안을 공모하는 개발계획 공모제도가 도입된다. 개발계획 수립 시 공모내용을 반영하고 응모자를 사업 시행자로 지정키로 했다. 지자체가 대략적인 개발계획을 수립한 뒤 민간에 공모해 구체적인 사업방식을 확정하는 것이다.

실수요자에게 맞춤형 토지를 신속하게 공급할 수 있도록 원형지 개발을 허용했다. 다만, 난개발이나 투기로 이어지지 않게 원형지 공급 대상을 지자체·공기업·학교 등 직접 사용자로 한정했다. 원형지 전매제한 기간은 준공일로부터 5년 또는 원형지 공급 계약일로부터 10년 중 짧은 기간으로 정했다.

이밖에 녹색도시사업·서민배려사업 등 공익에 부합하는 일정요건의 사업에 대해서는 규제 완화 등의 인센티브 부여를 위해 특례를 도입키로 했다. 특례대상은 ▴비수익 개발필요 지역을 30%이상 포함한 결합개발 시 ▴녹색도시 조성 ▴임대주택 규정의 150%이상 공급 또는 구역의 5%이상 이주단지로 개발 ▴보금자리주택을 공동주택의 30%이상 공급하는 경우다.

이번에 입법·예고되는 ‘도시개발법 시행령’ 및 ‘도시개발법 시행규칙’ 개정안은 관계기관협의, 법제처 심사 등 입법 후속절차를 거쳐 개정법이 시행되는 4월 1일 이전에 공포 시행된다. 개정안에 대한 이견이 있는 경우 3월 5일까지 우편·팩스 또는 국토부 홈페이지를 통해 의견을 제출할 수 있다.

송윤창 기자