▲재개발(종합(438)

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도시재생 교육 |▲재개발(종합

2012-02-03 11:40

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2012년 도시 르네상스 시민 전문(계획) 육성 교육

󰊱 조합 임원 도시재생 전문(계획)가 교육

○ 일 시 : 2012. 2. 4(토)・12(일)・18(토)・25(토) 14:00~18:00 【4회】

장 소 : 수원화성박물관 AV 교육실

대 상 : 110명【조합(추진위원회)별 조합(추진위원)장 포함 5명】

※ 총 22개소 : 재건축 2개소, 재개발 20개소

○ 교육내용

2월 4일

2월 12일

2월 18일

2월 25일

사업시행 인가시

유의사항

정비사업과

형사처벌

협력업체 선정 및

계약시 유의사항

감정평가

김은유 변호사

이인호 변호사

홍봉주 변호사

서대호 감정평가사

관리처분 인가시

유의사항

예산 결산 승인,

각종 회의진행 유의사항

부동산 강제

취득시 유의사항

분양신청 관련 문제

홍봉주 변호사

이인호 변호사

김은유 변호사

김은유 변호사

○ 주차안내 : 수원화성박물관 주차장 주차료 무료

○ 기타사항 : 조합(추진위원회)별 추천 교육 대상자 교육 참석 여부

시청(도시재생) 인터넷 홈페이지 공개

󰊲 시민이 참여하는 도시재생 전문(계획)가 교육

○ 일 시 : 2012. 3. 17(토)・24(토)・31(토) 14:00~18:00 【3회】

장 소 : 시청 대강당 (별관 2층)

○ 대 상 : 재개발・건축관련 이해 당사자 (조합원・추진위원 등)

○ 교육내용

3월 17일

3월 24일

3월 31일

정보공개관련

예산결산 승인방법, 각종

회의진행 유의사항

감정평가

이인호 변호사

이인호 변호사

서대호 감정평가사

관리처분 계획관련

시공자 등 협력업체

선정 및 계약 관련

보상관련 종전자산가격 증액

문제 매매 또는 임대시 주의사항

홍봉주 변호사

홍봉주 변호사

김은유 변호사

○ 주차안내 : 시청 본관・별관・부설 주차장 주차료 무료

○ 협조사항 : 많은 조합원(추진위원)들이 참여할 수 있도록 홍보 및 참여

※ 조합 임원과 시민이 참여하는 교육의 강의명이 같더라도 교육 대상이

상이함으로 교육내용은 틀림 (중복 수강 가능)

보시는 순서

Ⅰ. 사업시행 인가시 유의사항 • 4

. 관리처분 인가시 유의사항 • 18

. 정비사업과 형사처벌 • 29

Ⅳ-1. 예산 결산 승인 • 44

Ⅳ-2. 각종 회의진행 유의사항 • 58

. 협력업체 선정 및 계약시 유의사항 • 84

. 부동산 강제 취득시 유의사항 • 90

. 감정평가 • 105

. 분양신청 관련 문제 • 129

. 사업시행 인가시 유의사항

강사 : 김은유 변호사

사업시행 인가시 유의사항

【핵심정리사항】

○ 재개발은 수용문제를 고민하여야 함

○ 사업시행인가와 분양신청문제는 밀접한 연관이 있다.

○ 사업시행인가의 주요 내용이 변경되면 새로운 사업시행인가이다.

○ 사업시행인가를 위해서는 총회에서 조합원 과반수의 동의를 받는 것으로 입법으로 정리

󰊱 개정규정

1. 개정이유

. 창립총회, 사업시행계획서와 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등

중요한 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 직접 참석비율을 강화(10%

→20%)함(안 제24조 제5항 신설)

. 정비사업비의 추산액이 100분 10(생산자 물가상승률 분은 제외)이상 증가하는

경우 조합원 3분의 2이상의 동의를 받도록 함(안 제24조 제6항)

. 조합임원의 퇴임 또는 해임 후 6개월 이상 조합 임원이 선임되지 아니하는

경우에는 시장․군수가 조합 임원 선출을 위한 총회를 소집할 수 있도록 함

(안 제24조 제7항 신설)

. 시장․군수는 사업시행인가를 한 경우 그 사실을 관할 경찰서장에게 통보하여야

하고, 정비구역 내 순찰 강화 및 순찰 초소 설치 등 주민 안전을 위한 조치를

요청할 수 있도록 함(안 제28조의2 신설)

. 주택재개발사업의 용적률을 법적상한까지 완화할 수 있도록 하고, 증가되는

용적률의 일정 비율을 소형주택으로 건설하되, 이를 국토해양부장관 등에 공급

하도록 함(안 제30조의3)

. 정비사업에 대하여 다른 법률에 따른 인․허가 등을 받은 것으로 보는 경우 관계

법령에 따라 부과되는 해당 국유지․공유지의 점․사용료를 면제(주택재건축사업

제외)하도록 함(안 제32조 제6항)

. 도시환경정비사업의 시행자는 사업시행으로 이주하는 세입자가 사용할 수 있는

임시상가를 정비구역 또는 정비구역의 인근에 설치할 수 있도록 함(안 제36조의2 신설)

2. 개정내용

제24조(총회개최 및 의결사항) ①ㆍ②

(생 략)

제24조(총회개최 및 의결사항) ①ㆍ②

(현행과 같음)

③ 다음 각호의 사항은 총회의 의결을

거쳐야 한다.

③ ---------------------------

--------.

1. ∼ 9의2. (생 략)

1. ∼ 9의2. (현행과 같음)

10. 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의

수립 및 변경(제48조 제1항 단서에

따른 경미한 변경은 제외한다).

경우에는 조합원 총수의 과반수 이상

찬성으로 의결한다.

10. --------------------------

--------------------------

-----------------<후단 삭제>

11.ㆍ12. (생 략)

11.ㆍ12. (현행과 같음)

④ (생 략)

④ (현행과 같음)

⑤ 총회의 소집절차・시기 및 의결방법

등에 관하여는 정관으로 정한다.

다만, 총회에서 의결을 하는 경우

조합원의 100분의 10 이상이 직접

출석하여야 한다.

⑤ ---------------------------

---------------------------

다만, 총회에서 의결을 하는 경우에는

조합원의 100분의 10(창립총회, 사업

시행계획서와 관리처분계획의 수립 및

변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로

정하는 총회의 경우에는 조합원의

100분의 20을 말한다) 이상이 직접

출석하여야 한다.

<신 설>

제3항 제9의 2호 및 제10호의 경우에는

조합원 과반수의 동의를 받아야 한다.

다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자

물가상승률 분은 제외한다) 이상 늘어

나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의

동의를 받아야 한다.

<신 설>

제2항과 제6항에도 불구하고 조합

임원의 퇴임 또는 해임 후 6개월 이상

조합 임원이 선임되지 아니한 경우에는

시장・군수가 조합 임원 선출을 위하여

총회를 소집할 수 있다.

제28조(사업시행인가) ① ∼ ④ (생 략)

제28조(사업시행인가) ① ∼ ④ (현행과 같음)

⑤ 사업시행자(시장・군수 또는 주택공사

등을 제외한다)는 사업시행인가를

신청(인가받은 내용을 변경하거나

정비사업을 중지 또는 폐지하고자

하는 경우를 포함한다)하기 전에 미리

총회를 개최하여 조합원 과반수의

동의를 얻어야 한다. 다만, 사업시행자가

지정개발자인 경우에는 정비구역 안의

토지면적 50퍼센트 이상 토지 소유자의

동의와 토지등 소유자 과반수의 동의를

각각 얻어야 하며, 제1항 단서에 따른

경미한 변경인 경우에는 총회 의결을

필요로 하지 아니한다.

⑤ ---------------------------

---------------------------

----------------------------

----------------------------

----------------------------

----------------------- 조합원

----------------------------

----------------------------

----------------------------

----------------------------

----------------------------

----------------------------

-----------.

⑥・⑦ (생 략)

⑥ㆍ⑦ (현행과 같음)

<신 설>

제28조의2(정비구역의 범죄 예방) 시장・군수는

제28조 제1항에 따른 사업시행인가를 한

경우 그 사실을 관할 경찰서장에게 통보

하여야 하며, 사업시행인가 후 정비구역 내

주민 안전 등을 위하여 다음 각 호의 사항을

관할 지방경찰청장 또는 경찰서장에게

요청할 수 있다.

1. 순찰 강화

2. 순찰초소의 설치 등 범죄 예방을

위하여 필요한 시설의 설치 및 관리

3. 그 밖에 주민의 안전을 위하여 필요

하다고 인정하는 사항

제29조(지정개발자의 정비사업비의 예치 등)

① 시장・군수는 도시환경정비사업의 사업

시행인가를 하고자 하는 경우 당해

정비사업의 사업시행자가 지정개발자인

때에는 정비사업비의 100분의 20의

범위 이내에서 특별시ㆍ광역시 또는

도의 조례(이하 “시・도 조례”라 한다)가

정하는 금액을 예치하게 할 수 있다.

제29조(지정개발자의 정비사업비의 예치 등)

① ---------------------------

------------------------ 해당

---------------------------

---------------------------

----------------- 시・도 조례로

---------------------------

-------------------------.

②・③ (생 략)

②・③ (현행과 같음)

제30조(사업시행계획서의 작성) 사업시행자는

제4조 제5항에 따라 고시된 정비계획에

따라 다음 각호의 사항을 포함하여 사업

시행계획서를 작성하여야 한다.

제30조(사업시행계획서의 작성)

-------------------------------

-------------------------------

-------------------------.

1. ∼ 4. (생 략)

1. ∼ 4. (현행과 같음)

<신 설>

4의2. 사업 시행기간 동안의 정비구역 내

가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치

등 범죄예방대책

5. 임대주택의 건설계획(주택재건축사업의

경우 제30조의3제2항에 따른 재건축

소형 주택의 건설계획을 말한다)

5. ----------------------------

-------------------- 소형주택

-----------------------.

6. ∼ 8. (생 략)

6. ∼ 8. (현행과 같음)

<신 설>

8의2. 정비사업비

9. 그 밖에 사업시행을 위하여 필요한

사항으로서 대통령령으로 정하는 바에

따라 시・도 조례가 정하는 사항

9. ----------------------------

----------------------------

----- 시・도 조례로 -------.

제30조의3(주택재건축사업의 용적률 완화

및 소형주택 건설 등) ① 「수도권정비

계획법」 제6조 제1항 제1호에 따른 과밀

억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는

경우 그 사업시행자(이하 이 조에서 “사업

시행자”라 한다)는 제4조에 따라 정비계획

(이 법에 따라 정비계획으로 의제되는

계획을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)으로

정하여진 용적률에도 불구하고 같은 조

제4항에 따른 지방도시계획위원회의 심의를

거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」

제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의

상한(이하 이 조에서 “법적상한용적률”이라

한다)까지 건축할 수 있으며, 사업시행자가

정비계획으로 정하여진 용적률을 초과하여

건축하고자 하는 경우 다음 각 호의 적용

받지 아니한다.

제30조의3(주택재건축사업 등의 용적률 완화

및 소형주택 건설 등) ① 다음 각 호의 어느

하나에 해당하는 정비사업 -----------

-------------------------------

-------------------------------

-------------------------------

-------------------------------

-------------------------------

-------------------------------

-------------------------------

-------------------------------

-------------------------------

-------------------------------

-------------------------------

-------------------------------

------------- 경우에는 「국토의 계획

및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라

특별시・광역시・시 또는 군의 조례로 정한

용적률 제한 및 정비계획으로 정한 허용

세대수 제한 --.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」

제78조에 따라 특별시・광역시・시

또는 군의 조례로 정한 용적률 제한

1. 「수도권정비계획법」 제6조 제1항

제1호에 따른 과밀억제권역(이하 “과밀

억제권역”이라 한다)에서 시행하는 주택

재건축사업 및 주택재개발사업(「도시

재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조

제1호에 따른 재정비촉진지구 안에서

시행되는 주택재개발사업은 제외한다.

이하 이 조에서 같다)

2. 정비계획으로 정한 허용세대수 제한

2. 제1호 외의 경우 시・도 조례로 정하는

지역에서 시행하는 주택재개발사업

② 사업시행자는 법적 상한 용적률에서

정비계획으로 정하여진 용적률을

뺀 용적률의 100분의 30 이상 100분의

50 이하로서 시・도 조례로 정하는

비율에 해당하는 면적에 주거전용면적

60제곱미터 이하의 소형주택(이하 “재건축

소형주택”이라 한다)을 건설하여야 한다.

② ----------------------------

----------------------------

------------- 다음 각 호에 따른

----------------------------

----------------------------

--------------------- 소형주택

-------------------------.

<신 설>

1. 주택재건축사업의 경우 100분의 30

이상 100분의 50 이하로서 시・도

조례로 정하는 비율

<신 설>

2. 과밀억제권역에서 시행하는 주택재

개발사업의 경우 100분의 50 이상

100분의 75 이하로서 시・도 조례로

정하는 비율

<신 설>

3. 과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는

주택재개발사업의 경우 100분의 75

이하로서 시・도 조례로 정하는 비율

사업시행자는 제1항에 따라 정비계획상

용적률을 초과하여 건축하는 경우

그 초과한 용적률에 제2항에 따라 시・도

조례로 정하는 비율을 곱한 용적률에

해당하는 면적에 제2항에 따라 건설한

재건축소형주택을 국토해양부장관, 시・

도지사, 시장・군수 또는 주택공사 등

(이하 이 조에서 “인수자”라 한다)에

공급하여야 한다. 이 경우 재건축소형

주택의 공급가격은 「임대주택법」 제16조

제3항에 따라 국토해양부장관이 고시

하는 공공건설임대주택의 표준건축비로

하며, 부속 토지는 인수자에게 기부

채납한 것으로 본다.

③ ----------------------------

----------------------------

----------------------------

----------------------------

----------------------------

소형주택 --------------------

----------------------------

----------------------------

-------------------- 소형주택

----------------------------

----------------------------

----------------------------

----------------------------

------------.

④ (생 략)

④ (현행과 같음)

⑤ 제1항에 따라 정비계획상 용적률을

초과하여 건축하고자 하는 경우 사업

시행자는 사업시행인가를 신청하기

전에 미리 재건축소형주택에 관한

사항을 인수자와 협의하여 사업시행

계획서에 반영하여야 한다.

⑤ ----------------------------

----------------------------

----------------------------

-------- 제3항에 따른 소형주택 -

----------------------------

-------------------.

제3항에 따른 재건축소형주택의 인수를

위한 절차와 방법에 관하여 필요한

사항은 대통령령으로 별도로 정할 수

있으며, 인수된 재건축소형주택은 시・도

조례로 정하는 바에 따라 임대주택

또는 전세주택으로 활용하여야 한다.

⑥ ------------ 소형주택 --------

----------------------------

----------------------------

--------------- 소형주택 -----

----------------------------

----------------------------

제32조(다른 법률의 인・허가 등의 의제)

① 사업시행자가 사업시행인가를 받은 때

(시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하는

경우에는 사업시행계획서를 작성한 때를

말한다. 이하 이 조에서 같다)에는

다음 각호의 인가・허가・승인・신고・

등록・협의・동의・심사 또는 해제(이하

“인・허가 등”이라 한다)가 있은 것으로

보며, 제28조 제4항의 규정에 의한

사업시행인가의 고시가 있은 때에는

다음 각호의 관계 법률에 의한 인・허가

등의 고시・공고 등이 있은 것으로 본다.

제32조(다른 법률의 인・허가 등의 의제)

① ----------------------------

----------------------------

----------------------------

----------------------------

---- 각호 -------------------

----------------------------

----------------------------

------- 제28조 제4항에 따른 ----

----------------------------

--- 각호 ------------- 따른 ---

----------------------------.

1. ∼ 12. (생 략)

1. ∼ 12. (현행과 같음)

13. 지방재정법 제82조의 규정에 의한

사용・수익허가(주택재개발사업 및

도시환경정비사업에 한한다)

13. 「공유재산 및 물품 관리법」 제20조에 따른

---------------------------

도시환경정비사업만 해당한다)

14. (생 략)

14. (현행과 같음)

15. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」

제56조의 규정에 의한 개발행위의

가, 동법 제86조의 규정에 의한

도시계획시설사업시행자의 지정 및

동법 제88조의 규정에 의한 실시

계획의 인가

15. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」

제86조에 따른 ---------------

---------------------------

---------------------------

같은 법 제88조에 따른 ---------

-------

16.・17. (생 략)

16.・17. (현행과 같음)

② ∼ ⑤ (생 략)

② ∼ ⑤ (현행과 같음)

⑥ 정비사업에 대하여 제1항 및 제2항의

규정에 의하여 다른 법률에 의한 인・

허가 등이 있은 것으로 보는 경우에는

관계 법률 또는 시・도 조례에 의하여

당해 인・허가 등의 대가로 부과되는

수수료 등은 이를 면제한다.

⑥ ------------- 제1항이나 제2항에

따라 ---------------- 따른 인・

허가 등을 받 -----------------

------------------------ 따라

해당 ------------------------

수수료와 해당 국유지・공유지의 사용

또는 점용에 따른 사용료 또는 점용료

------------------

제33조(사업시행인가의 특례) ① 사업시행자는

일부 건축물의 존치 또는 리모델링(건축물의

노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여

증축・개축 또는 대수선을 하는 행위를

말한다. 이하 같다)에 관한 내용이 포함된

사업시행계획서를 작성하여 사업시행인가의

신청을 할 수 있다. 이 경우 시장・군수는

존치 또는 리모델링되는 건축물 및 건축물이

있는 토지가 주택법 및 건축법상의 다음

각호의 건축 관련 기준에 적합하지 아니

하더라도 대통령령이 정하는 기준에 따라

사업시행인가를 할 수 있다.

제33조(사업시행인가의 특례) ① -------

------- 존치 또는 리모델링(「주택법」

제2조 제15호 또는 「건축법」 제2조 제1항

제10호에 따른 리모델링을 -----------

-------------------------------

-------------------------------

-------------------------------

-------------------------------

-------------------------------

-------------------------------

-------------------------------

-----------------

1. ∼ 5. (생 략)

1. ∼ 5. (현행과 같음)

② (생 략)

② (현행과 같음)

3. 부 칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

다만, 제4조 제1항, 제4조의3, 제11조 제5항, 제16조의2 제1항 내지 제3항 및

제5항, 제21조 제4항, 제24조 제5항 내지 제7항, 제30조의3, 제32조 제6항, 제36조의2,

제48조 제2항 제7호 다목 및 제5항, 제48조의2, 제77조의4, 제77조의5, 제81조

제1항, 제84조의2, 제84조의3, 법률 제9444호 도시 및 주거환경정비법 일부 개정

법률안 부칙 제10조 제2호의 개정 규정은 공포한 날부터 시행하며, 제16조 제6항은

공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.

󰊲 수용 토지 또는 건축물의 명세가 반드시 있어야 함

규칙 제9조(사업시행인가의 신청 및 고시)

① 법 제28조 제1항 본문에 따라 사업시행자(법 제8조 제1항 및 제2항에 따른 공동시행의

경우를 포함하되, 사업시행자가 시장·군수인 경우를 제외하며, 시행자가 둘 이상인

경우에는 그 대표자를 말한다. 이하 같다)는 사업시행인가를 받고자 하는 때에는 별지

제6호 서식의 사업(시행·변경·중지·폐지)인가 신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여

시장·군수에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)하여야 한다.

<개정 2007.12.13, 2009.8.13>

1. 정관 등

2. 총회의결서 사본. 다만, 법 제28조 제5항 단서에 따라 사업시행자가 지정개발자인

경우 또는 같은 조 제7항에 따라 도시환경정비사업을 토지등 소유자가 시행하는

경우에는 토지등 소유자의 동의서 및 토지등 소유자의 명부를 첨부한다.

3. 법 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서

4. 법 제38조의 규정에 의한 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권외의

권리의 명세서(주택재건축사업의 경우에는 법 제8조 제3항 제1호의 규정에 해당하는

사업에 한한다)

5. 법 제32조 제3항의 규정에 의하여 제출하여야 하는 서류

󰊳 사업시행변경의 법적 성질 및 소 제기 방법

대법원 2009. 11. 2. 2009 마 596 가처분이의 (자) 파기환송

【관할 구청장의 인가 등에 의해 확정된 재건축사업시행계획에 관한 총회결의의 효력

정지를 구하는 방법(=행정소송법상 집행정지신청】

도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시

정비법’이라고 한다)에 따른 주택재건축정비사업조합은 관할 행정청의 감독 아래 도시

정비법상 주택재건축사업을 시행하는 공법인으로서, 그 목적 범위 내에서 법령이 정하는

바에 따라 일정한 행정작용을 행하는 행정주체의 지위를 가진다 할 것인데, 채무자 조합이

이러한 행정주체의 지위에서 도시정비법에 기초하여 수립한 이 사건 사업시행계획은

인가․고시를 통해 확정되면 이해관계인에 대한 구속적 행정계획으로서 독립된 행정

처분에 해당하고, 이와 같은 사업시행계획안에 대한 조합 총회결의는 그 행정처분에

이르는 절차적 요건 중 하나에 불과한 것으로서, 그 계획이 확정된 후에는 항고소송의

방법으로 계획의 취소 또는 무효 확인을 구할 수 있을 뿐, 절차적 요건에 불과한 총회

결의 부분만을 대상으로 그 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 허용되지

아니하고,

대법원 2010.12.9. 선고 2010 두 1248 판결

구 도시정비법」(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것)에 기초해 도시환경

정비사업조합이 수립한 사업시행계획은 그것이 인가․고시를 통해 확정되면 이해관계인에

대한 구속적 행정계획으로서 독립된 행정처분에 해당하므로(대법원 2009. 11. 2.자

2009 마 596 결정 참조), 사업시행계획을 인가하는 행정청의 행위는 도시환경정비사업

조합의 사업시행계획에 대한 법률상의 효력을 완성시키는 보충행위에 해당한다(대법원

2008. 1. 10. 선고 2007 두 16691 판결 참조). 따라서 기본행위가 적법․유효하고 보충

행위인 인가처분 자체에만 하자가 있다면 그 인가처분의 무효나 취소를 주장할 수 있다고

할 것이지만, 인가처분에 하자가 없다면 기본행위에 하자가 있다 하더라도 따로 그 기본

행위의 하자를 다투는 것은 별론으로 하고 기본행위의 무효를 내세워 바로 그에 대한

인가처분의 취소 또는 무효 확인을 구할 수 없다(대법원 2001. 12. 11. 선고 2001 두

7541 판결 등 참조).

󰊴 사업시행변경인가 시 문제점

1. 주요 내용 변경의 경우 새로운 사업시행변경인가를 다투어야 함

○ 사업시행변경인가가 새로운 인가로서의 요건을 갖춘 경우 새로운 인가로서의

효력이 있고(대법원 1991.11.26. 선고 90 누 9971), 이 경우 단순히 종전의

사업시행인가중 특정·분리 가능한 일부 경미한 사항을 변경한 경우는 종전 사업

시행인가를 대상으로 소를 제기하여야 하고, 종전사업시행인가의 주요내용을

변경한 경우는 변경된 사업시행인가를 다투어야 함(부산지방법원 간, 188정).

2. 경미한 변경

○ 복합건축물의 숙박시설 주차장 용도로 되어 있던 부분 중 일부를 아파트 및

오피스텔 주차장 용도로 변경한 경우(서울행정법원 2009.11.19. 선고 2009

구합 21314 판결).

○ 주차장 구조를 변경하여 전체 높이가 낮아졌으나, 면적, 층수, 건폐율 등에

영향이 없는 경우

3. 주요 내용의 변경

○ 사업비(2조 129억, 2조 643억), 부대복리시설(상가) 설계, 임대주택 및 주거

이전비 지급대상자, 주민이주대책을 변경한 경우(서울고등법원 2010.8.20. 선고

2009 누 27031 판결).

사업비(2조 437억, 3조 193억), 토지면적, 건축계획을 변경한 경우(서울고등법원

2009.10.13. 선고 2008 누 19712 판결)

4. 주요 내용 사업시행인가 변경의 경우 수용권 존재 문제

○ 실질적으로 새로운 사업시행인가 변경이 있더라도 종전의 사업시행인가가

당초부터 무효인 것은 아니므로, 수용권이 소급하여 소멸하지는 아니하고 사업

시행자는 사업시행변경인가 이후에도 종전의 수용권을 유효하게 보유한다고

판시(서울행정법원 2010.7.16. 선고 2009 구합 8205 판결, 항소심 계속중)

5. 재개발·재건축지역 등에서의 종전자산의 감정평가 가격시점

가. 사업시행인가 고시일(법 제48조 제1항 제4호)

나. 사업시행인가고시일 당시 세목에서 누락된 경우

○ 사업시행인가 고시의 사업구역 변경없이 단순 누락 및 미고시된 토지 등은,

가격시점을 사업시행인가 고시일을 기준하여야 할 것으로 판단

다. 사업시행인가 변경 고시된 경우 가격시점

○ 사업시행인가가 변경 고시된 경우, 그 변경된 사정에 따라 아래와 같이 가격

시점을 달리 적용할 수 있을 것이다.

○ 사업구역의 변경 및 확장 등이 없는 경우에는 종전의 사업시행인가 고시일.

○ 사업구역의 변경 및 확장 등이 있는 경우에는 변경된 사업시행인가 고시일.

【토지보상평가지침】

제10조【적용공시지가의 선택】④ 사업인정의 고시가 있은 이후에 사업구역의 확장이나

변경 등으로 토지의 세목 등이 추가로 고시된 경우에 그 추가로 고시된 토지에 대한

평가의 경우에는 법 제22조 제3항에 따라 그 토지의 세목 등이 추가로 고시된 날짜를

사업인정고시일로 본다. 다만, 사업구역의 확장이나 변경 등이 없이 지적 분할 등에

따라 토지의 세목 등이 변경 고시된 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 98.2.17, 개정

2003.2.14, 2009.10.28>

제10조의2【가격시점의 결정】 토지에 관한 평가에서 가격시점은 평가의뢰자가 가격

시점을 정하여 의뢰한 경우에는 그 날짜로 하고 가격시점을 정하지 아니하거나 가격

시점을 평가일로 기재하여 의뢰한 경우에는 평가대상토지에 대한 가격조사를 완료한

날짜로 한다. <신설 95.6.26, 개정 2009.10.28>

󰊵 보상금 산정 기준일

법 제48조(관리처분계획의 인가 등)

① 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된

때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분

계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지

하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조 제3항 제10호의 사항을 의결하기

위한 총회의 개최일 부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각

조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경

하고자 하는 때에는 시장·군수에게 신고하여야 한다. <개정 2009.2.6, 2009.5.27>

4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을

기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는

시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)

󰊶 인·허가 의제규정 문제

○ 00조합이 사업시행인가를 받은 이후 3년이 지나도 착공을 하지 않은 경우

주택법에 의하여 2년 이내에 착공을 하지 않으면 행정청은 사업계획승인을 취소

할 수 있다는 규정을 들어 사업시행인가 취소를 구할 수 있는가? : 소극

대법원 2004. 7. 22. 선고 2004 다 19715 판결 【부당 이득금 반환】 【판결요지】

[1] 주된 인·허가에 관한 사항을 규정하고 있는 甲 법률에서 주된 인·허가가 있으면 乙

법률에 의한 인·허가를 받은 것으로 의제한다는 규정을 둔 경우에는, 주된 인·허가가

있으면 乙 법률에 의한 인·허가가 있는 것으로 보는데 그치는 것이고, 그에서 더 나아가

乙 법률에 의하여 인·허가를 받았음을 전제로 한 乙 법률의 모든 규정들까지 적용되는

것은 아니다.

[2] 구 건축법(1995. 1. 5. 법률 제4919호로 개정되기 전의 것) 제8조 제4항은 건축

허가를 받은 경우, 구 도시계획법(1999. 2. 8. 법률 제5898호로 개정되기 전의 것)

제25조의 규정에 의한 도시계획사업 실시계획의 인가를 받은 것으로 본다는 인가의제

규정만을 두고 있을 뿐, 구 건축법 자체에서 새로이 설치한 공공시설의 귀속에 관한

구 도시계획법 제83조 제2항을 준용한다는 규정을 두고 있지 아니하므로, 구 건축법

제8조 제4항에 따른 건축허가를 받아 새로이 공공시설을 설치한 경우, 그 공공시설의

귀속에 관하여는 구 도시계획법 제83조 제2항이 적용되지 않는다고 한 사례.

󰊷 분양신청까지 고민하여야 함

󰊸 미동의자 소유의 토지 사용 문제

대법원 2009.7.9. 선고 2007다83649 판결 【건물철거등】

[1] 구 도시재개발법이나 도시 및 주거환경 정비법에 의하여 사업시행인가를 받은

시행자가 관리처분계획의 인가·고시 전에 재개발사업 시행구역 안의 토지나 지상물을

위 법 등에 정한 수용 또는 사용절차 등을 거치거나 소유자의 사용승낙을 받지 않고

재개발사업의 시행을 위하여 점유·사용하는 것이 적법한지 여부(소극)

[2] 구 도시재개발법 등에 의한 재개발사업 시행구역 내의 토지 등 소유자가 관리처분

계획의 인가·고시 전에 사업시행자로 하여금 사업시행을 할 수 있도록 토지 등에 대한

사용수익을 포기하거나 토지 등의 사용을 승낙한 경우의 법률관계(=사용대차)

󰊹 건축심의 문제

○ 개정법에 따른 용적률 상향

○ 기존 정비계획과 다른 내용을 요구하는 경우 적절한 대응

○ 부분분리형 임대아파트 도입 등 시대조류에 부응하는 계획 수립

소유자 확인 곤란한 건축물에 대한 감정평가 실시

○ 사업시행인가는 주택법에 의하지 않고, 도정법에 의하므로 소유권 확보가 되어

있지 않아도 가능하다.

○ 그러나 아래와 같이 최소한 감정평가액에 해당하는 금액을 공탁하여야 하므로

미리 감정평가 시행

법 제45조(소유자의 확인이 곤란한 건축물 등에 대한 처분)

① 사업시행자는 정비사업을 시행함에 있어 제16조의 규정에 의한 조합 설립의

인가일(제8조 제4항에 따라 시장·군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사 등을

사업시행자로 지정한 경우에는 제8조 제5항에 따른 고시일을 말한다. 이하 이 조에서

같다) 현재 건축물 또는 토지의 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로

배포되는 2 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상이

지난 때에는 그 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 건축물 또는 토지의 감정평가액에

해당하는 금액을 법원에 공탁하고 정비사업을 시행할 수 있다. <개정 2009.2.6.>

개정법 제45조(소유자의 확인이 곤란한 건축물 등에 대한 처분) ① -------------

------------------------------------------- 인가일(제8조 제3항에 따라

도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우에는 제28조에 따른 사업시행

인가일을 말하고, 제8조 제4항

기 타

○ 사업시행인가시 자금계획 제대로 작성

○ 세입자 철저 조사

○ 사업시행인가후 회계감사 조심

○ 인가고시일로부터 20일 이내 감사받고, 감사가 종료된 날로부터 15일 내에 시장

군수에게 보고, 조합원이 공람, 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금(법 제76조

제1항 제2호, 제86조제4호)

사업시행계획서 총회 책자 수록여부 : 요약하더라도 전체 내용을 수록하는 것이 타당

○ 국공유지 매수 포기가 늘고 있다.

○ 총회결의 의결직전 성원보고 문제

대법원 2010. 4. 29. 선고 2008 두 5568 판결

도시 및 주거환경정비법 제24조에 따라 조합원 총회에서 관리처분계획의 수립을

의결하는 경우의 의결정족수를 정하는 기준이 되는 출석 조합원은 당초 총회에 참석한

모든 조합원을 의미하는 것이 아니라 문제가 된 결의 당시 회의장에 남아 있던

조합원만을 의미하고, 회의 도중 스스로 회의장에서 퇴장한 조합원은 이에 포함되지

않는다(대법원 2001. 7. 27. 선고 2000 다 56037 판결 참조). 그리고 법인의 총회

또는 이사회 등의 의사에는 의사록을 작성하여야 하고 의사록에는 의사의 경과, 요령

및 결과 등을 기재하고 이와 같은 의사의 경과요령 및 결과 등은 의사록을 작성하지

못하였다든가 또는 이를 분실하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한 이 의사록에

의하여서만 증명된다(대법원 1984. 5. 15. 선고 83 다카 1565 판결 참조).

. 관리처분 인가시 유의사항

강사 : 홍봉주 변호사

관리처분 인가시 유의사항

1. A재개발조합은 관리처분계획 수립을 위해 분양신청공고를 하고 조합원들에게

분양신청안내문을 발송하였다. 그 분양신청안내문에는 총수입과 총비용,

비례율만을 기재하였을 뿐 조합원들의 분담금은 적시하지 않았다. A조합의 분양

신청공고 및 통지는 적법한가?

2. B조합은 분양신청기간 중 분양 신청률이 저조하여 현금 청산자가 상당수 발생할

것으로 예상되자 분양신청기간을 연장하려고 한다. 적법한 분양신청연장방법은?

3. C재개발조합은 관리처분계획인가를 받은 후 사업성 악화로 조합원분담금의 상당

부분 변동이 필요하자 관리처분변경총회를 개최, 그와 같은 분담금을 반영하여

관리처분계획을 변경하여 관할구청장으로부터 관리처분계획 변경인가를 받았다.

C재개발조합이 새로운 분양신청없이 관리처분총회만 개최한 것은 적법한가?

관리처분계획 변경을 위한 의결정족수는 일반정족수로 가능한가?

4. D재개발조합의 조합원인 甲은 분양신청을 하지 않았다. 그 후 D조합이 관리처분

계획에 대하여 인가를 받자 자신은 관리처분계획을 통해 신축아파트를 분양받을

권리가 박탈되었다고 주장하며 행정법원에 관리처분계획 취소소송을 제기하였다.

이 소송에서 D재개발조합의 방어방법은?

󰊱 분양신청

1. 분양신청의 의의

분양신청이란 조합원이 조합에 대하여 행하는 신축아파트에 관한 수분양의 의사

표시를 말한다.

재건축사업의 경우에는 평형선택도 포함한다.

재개발사업의 경우에는 정비조례에 따라 평형이 결정되므로 평형선택과는 무관할

수도 있지만 정비조례가 평형선택권을 부여하고 있는 경우에는 그 범위 내에서 평형

선택도 포함한다.

2. 분양신청 절차

사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한

경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및

분양신청기간 등을 조합원에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의

내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여 한다.

이 경우 분양신청 기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다.

다만, 사업시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양

신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.

분양신청기간의 연장은 앞선 분양신청기간에 이어서도 할 수 있지만 관리처분계획의

수립에 지장이 없는 범위 내에서는 분양신청기간 종료 후에도 할 수 있다고 보아야 한다.

다만 분양신청기간은 조합원 확정의 의미도 담고 있기 때문에 분양신청기간 내에

연장기간을 공고하여야 할 것이다.

문제는 권리가액 등의 변동을 수반하는 관리처분계획 변경의 경우 분양신청을 다시

받아야 하는가 하는 점이다.

권리가액 변동은 분양신청여부나 평형선택에 영향을 미치므로 분양신청부터 다시

받아야 한다는 견해가 유력하다.

이 견해에 따를 경우 기존에 청산된 조합원에 대하여도, 소유권 자체가 조합에 이미

이전된 상태가 아닌 한, 분양신청기회를 다시 부여하여야 할 것이다.

그러나