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도시재생 정비회사 교육자료게시물의 상세내용 |▲재개발(종합

2011-09-29 20:00

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도시재생 정비회사 교육자료게시물의 상세내용 

 

첨부파일 도시재생 정비회사 교육자료.hwp

 

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*** 교육개요 ***

   ○ 일    시 : 2011. 9. 29(목) 13:00~14:32 (92분)

   ○ 장    소 : 세미나실(시의회, 본관 4층)

   ○ 참석대상 : 18명

    •수 원 시 : 2명(도시재생국장, 도시재생과장)

    •정비업체 : 16명(붙임)

   ○ 교육내용

    •정비사업 전문관리 업체가 꼭 알아야 할 강제취득 방안

    •회의진행 요령, 최신판례

   ○ 교 육 자 : 김은유 법무법인 강산 대표 변호사

 

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재개발・재건축 정비회사 임원이 꼭 알아야 할

도시재생국

(도시재생과)

보시는 순서

. 조합 임원 및 대의원 문제 • 3

1. 이사, 감사, 대의원 선출 • 3

2. 다수 후보자가 경합할 경우에 대비 • 3

3. 조합 임원에 대한 연임총회 및 해임총회 • 3

Ⅱ. 예산과 결산의 승인 방법 • 9

1. 예산과 결산의 승인기관 • 9

2. 예산으로 정한 사항외의 조합원에게 부담이 되는 계약체결 방법 • 10

3. 유의사항 • 14

Ⅲ. 대의원회, 총회 진행 관련 • 15

1. 소집절차 : 미리 이사회의 의결을 거쳐야 하는지 여부 • 16

2. 사회자와 의장의 권한에 유의 • 17

3. 의결 정족수 산정문제 • 18

4. 의결권의 행사방법 • 19

5. 긴급 안건으로 처리 가능 여부 • 23

Ⅳ. 사업시행 인가시 유의사항 • 24

1. 수용 토지 또는 건축물의 명세가 반드시 있어야 함 • 25

2. 사업시행 변경의 법적 성질 및 소 제기 방법 • 25

3. 사업시행 변경인가 시 문제점 • 25

Ⅴ. 분양신청 관련 문제 • 27

1. 분양신청 통지시 하여야 할 개략적인 부담금 내역과 후속 법적절차 • 27

2. 분양신청 철회 시기 문제 • 30

3. 분양신청 기간 종료 후 추가 분양신청 가능 여부 • 31

4. 사업시행 변경인가 시 다시 분양신청을 받아야 하는 지 여부 • 32

5. 분양신청 기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자 • 32

Ⅵ. 반대자 부동산 강제 취득시 유의사항 • 34

1. 총 설 • 35

2. 강제 수용시 주의사항 • 38

Ⅶ. 세입자 문제 • 42

1. 총 설 • 43

2. 지급대상 • 44

. 조합 임원 및 대의원 문제

1. 이사, 감사, 대의원 선출

○ 법에 의해 이사는 3명이상(단 조합원이 100명 이상인 경우는 5명 이상), 감사는

1인 이상 3명 이하(령 제33조)

○ 이사나 대의원이 매매 등으로 자격 상실되는 경우 대비해야 함

○ 이사, 대의원 선출시 일괄선출하지 말고, 개별로 선출하여야 함(수원지방법원

안양지원 2011.5.14. 결정 2011 카합 61). 특히 이사 선출자는 개별이름 호명하여

당선선포.

수원지방법원 안양지원 2011.8.26. 결정 2011 카합 127 직무집행정지가처분

○ 대의원 직무집행 정지

○ 사유 : 선관위가 각 동별로 대의원 수를 배정하고 토지등소유자들로 하여금

해당 동에 해당하는 대의원 만을 선출하고 동시에 동별로 선출된 대의원

전체에 대하여 ‘선출대의원 승인의 건’에 대하여 결의를 하게 함으로써 토지

등 소유자들로서는 ‘해당동’을 제외한 나머지 동에 해당하는 대의원에

대하여는 선출되지도 않은 대의원을 상대로 승인 결의를 하였는바, 이는

정관과 선거관리규정에 위법하다.

【위 판결취지대로라면 대의원 각각에 대해서 찬반 표시를 묻고 다득표로

선출하는 것이 최선, 그러기 위해서는 반드시 정관에 대의원에 대하여 다득표

선출을 규정하여야 한다.】

○ 정관에 5인으로 규정하고 5인만 입후보를 받아 총회를 마쳤는데 후일 검증

과정에서 이사 선출자의 자격이 문제되면 조합설립 인가가 되지 않는다.

○ 10인 이하로 한 사례

○ 임원 또는 대의원으로 선출된 자가 상속으로 토지등소유자가 된 경우 소유기간

및 거주기간 산정시 망자의 기간도 포함할 수 있는지?

○ 대표조합원 아닌 공유자가 대의원이 될 수 있는지?

○ 이사, 감사, 대의원 숫자는 많으면 좋은가? 적은 것이 좋은가?

2. 다수 후보자가 경합할 경우에 대비

다수후보자가 경합할 경우에 대비하여 정관 제22조에 ‘정비사업 전문 관리 업자,

설계자, 시공자 선정 시 3이상의 후보가 경합할 경우나 임원 및 대의원 선거시

정수 이상의 후보가 등록할 경우 다수득표자로 선정할 수 있다’는 규정을 두는

것이 좋다.

3. 조합 임원에 대한 연임총회 및 해임총회

【핵심정리사항】

○ 조합임원에 대한 연임총회는 가능하다.

○ 발의자 해임총회 외에도 정관에 명확히 조합장의 직권 또는 조합원 5분의

1이상 대원 3분의2이상의 소집요구로 가능하다는 규정을 두자.

○ 해임총회 진행시 면밀히 전문변호사의 도움을 받아 대처한다.

○ 명단을 잘 관리한다.

○ 도정법 제19조제1항 제3호에 유의 : 서울북부지방법원 2011.3.8. 선고

2010 카합 1201

가. 해임총회

법 제23조(조합임원의 결격사유 및 해임)

④ 조합임원의 해임은 제24조에도 불구하고 조합원 10분의 1 이상의 발의로

소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어

할 수 있다. 이 경우 발의자 대표로 선출된 자가 해임 총회의 소집 및 진행에

있어 조합장의 권한을 대행한다. <개정 2005.3.18, 2009.2.6>

제24조(총회개최 및 의결사항)

① 조합에 조합원으로 구성되는 총회를 둔다.

② 총회는 제23조제4항의 경우를 제외하고는 조합장의 직권 또는 조합원

5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집한다.

<개정 2009.2.6>

③ 다음 각호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.

8. 조합임원의 선임 및 해임

령 제34조(총회의 의결사항) 법 제24조 제3항 제12호에 따라 총회의 의결을

거쳐야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. <개정 2008.12.17>

2. 대의원의 선임 및 해임에 관한 사항

령 제36조(대의원회) ① 대의원은 조합원중에서 선출하며, 대의원회의

의장은 조합장이 된다.

② 대의원의 선임 및 해임에 관하여는 정관이 정하는 바에 의한다.

재건축 표준정관 제18조(임원의 해임 등) ① 임원이 직무유기 및 태만 또는

관계법령 및 이 정관에 위반하여 조합에 부당한 손해를 초래한 경우에는 해임

할 수 있다.

이 경우 사전에 해당 임원에 대해 청문 등 소명기회를 부여하여야 하며, 청문

등 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 아니한 경우에는 소명기회를

부여한 것으로 본다.

다만, 제17조제2항의 규정에 의하여 당연 퇴임한 임원에 대해서는 해임절차

없이 그 사유가 발생한 날로부터 그 자격을 상실한다.

② 임원이 자의로 사임하거나 제1항의 규정에 의하여 해임되는 경우에는

지체없이 새로운 임원을 선출하여야 한다. 이 경우 새로 선임된 임원의 자격은

시장․군수의 조합설립변경인가 및 법인의 임원변경등기를 하여야 대외적으로

효력이 발생한다.

③ 임원의 해임은 조합원 10분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 발의로

조합장(조합장이 해임 대상인 경우는 발의자 공동명의로 한다)이 소집한

총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 동의를 얻어 해임할 수

있다.

조합장이 해임 대상인 경우 발의자 대표의 임시사회로 선출된 자가 그 의장이 된다.

제24조(대의원회의 설치)

⑧ 대의원 해임에 관한 사항은 제18조제1항을 준용한다.

(1) 발상의 전환

○ 법에 의하여 직접소집하지 않고, 조합장에게 조합임원 해임 총회 요구시 총회

소집을 거절하는 것이 능사인가?

○ 조합원들에 의하여 해임총회를 당하는 경우도 있지만, 조합장이 스스로 임원

및 대의원에 대해 해임총회를 여는 경우도 생각하여야 함. 이 경우는 미리

정관을 제대로 만들어 두는 것이 유리함

○ 결국 상황을 면밀히 파악하여 처리

【재건축 표준정관 수정안】

제18조(임원의 해임 등)

③ 임원의 해임은 조합장의 직권 또는 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원

3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집하는 총회에서 조합원 과반수의

출석과 출석조합원 과반수의 동의를 얻어 해임할 수 있다.

④ 제3항에도 불구하고, 조합임원의 해임은 조합원 10분의 1 이상의 발의로

소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를

얻어 할 수 있다.

이 경우 발의자 대표로 선출된 자가 해임 총회의 소집 및 진행에 있어

조합장의 권한을 대행한다.  <개정 2005.3.18, 2009.2.6.> <신설>

이 경우 발의자 대표는 총회 소집 공고일 까지 조합원 발의서 사본을

조합장에게 제출하여야 하며, 소집 공고된 총회가 개의정족수를 갖추지

못하였거나 해임 안건이 부결된 때에는 당해 조합원 발의서의 효력은 상실된다.

제24조(대의원회의 설치)

⑧ 대의원 해임에 관한 사항은 제18조 제3항을 준용한다.

【제18조제1항은 준용하지 않는다는 것이 타당. 해임사유를 제한하면 해임불가

사태 우려】

(2) 해임총회 가결시 주의사항

○ 조합장이 인수인계 거절시

○ 변경등기 문제

○ 효력정지가처분, 피고 : 조합이고, 다만 감사가 대표

나. 임원 선임 결의가 무효라도 재인준 받으면 유효

대법원 2003. 9. 26. 선고 2001다64479 판결 【임시총회결의등 무효확인】

1. 재개발조합 총회의 임원선임결의 후에 다시 개최된 총회에서 위 종전

결의를 그대로 재인준하는 결의를 한 경우, 당초의 임원선임결의에 대하여

무효 확인을 구할 이익이 있는지 여부(소극)

2. 재개발조합 총회의 임원선임결의 후에 다시 개최된 총회에서 위 종전

결의를 그대로 재인준하는 결의를 한 경우, 새로운 총회가 부존재 혹은

무효인 당초의 총회에서 선임된 무권리자에 의하여 소집된 총회라는 사유로

무효인지 여부(소극)

서울고등법원 2009.7.9. 선고 2008나105739 판결【임시주민총회 무효확인】

당초의 재개발조합 총회에서 임원을 선임한 결의에 대하여 그 후에 다시

개최된 총회에서 위 종전 결의를 그대로 재인준하는 결의를 한 경우에는 설사

당초의 임원선임결의가 부존재 혹은 무효하고 할지라도 새로운 총회가 당초

임원선임결의에 의하여 선임된 임원에 의하여 소집된 총회이므로 무권리자에

의하여 소집된 총회라는 사유는 독립된 무효사유로 볼 수 없다( 위 2001 다

64479 판결 및 대법원 1996. 10. 11. 선고 96 다 24309 판결 참조).

피고 추진위원회가 2008. 11. 28.자 임시총회에서 토지등소유자 172명 중

99명이 참석한 가운데 98명의 찬성으로 원고 및 별지 목록 기재 추진위원들을

다시 해임하는 결의를 하였으므로, 가사 이 사건 제1차 해임결의가 무효라고

하더라도 이 사건 제2차 해임결의가 중대한 하자로 인하여 부존재 또는

무효임이 인정되거나 그 결의가 취소되는 등의 특별한 사정이 없는 한 이 사건

제1차 해임결의의 무효 확인을 구하는 것은 과거의 권리·법률관계의 확인을

구하는 것에 불과하여 확인의 이익이 없다(대법원 2003. 9. 26. 선고 2001

다 64479 판결 참조).

다. 조합임원 연임의 건으로 총회 결의를 받을 수 있는지 여부

(1) 연임가능

「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도정법”이라 합니다) 제24조 제3항은 조합 임원의

선임 및 해임은 총회의 의결을 거쳐야 함을 규정하고 있을 뿐, 조합임원의 연임에

관하여는 별도의 규정을 두고 있지 않고 있다.

○ 한편, 표준조합정관 제15조 제3항은 ‘임원은 총회의 의결을 거쳐 연임할 수

있다’는 규정을 두어 임원들에 대한 새로운 선거절차를 거치지 않고 기존

임원들에 대한 연임을 총회에서 의결할 수 있도록 규정하고 있다.

○ 위 도시정비법령 및 조합정관의 규정에 의하면, 조합이 정기총회에서 기존

임원들에 대한 연임을 안건으로 상정해 의결하는 것이 도시정비법령이나 조합

정관에 위반된다고 보기는 어려울 뿐 아니라, 기존 임원들에 대한 연임 안건이

부결될 경우 조합원들에게 임원에 입후보하거나 다른 조합임원을 선출할 수

있는 기회가 부여되어 있는 점에 비춰볼 때, 조합 총회에서 임원들의 연임을

의결하는 것이 조합원들의 선거권 및 피선거권을 침해한다고 볼 수 없다

(대법원 2010. 11. 11. 선고 2009 다 89337 판결, 하급심 광주고법 2009.10.

7. 선고 2009 나 609 : 사안 2006.4.19.자 추진위 승인, 2008.4.16.자 주민

총회 개최 통지, 2008.5.2.자 주민총회 개최 / 피고의 운영규정의 취지는

위원장이나 감사의 임기가 만료한 경우에 선임 또는 연임의 결정은 주민총회의

의결을 거쳐야 하지만, 피고가 여러 가지 사정을 고려하여 새로이 위원장이나

감사를 선임할 것인지, 아니면 임기가 만료된 위원장이나 감사를 연임시킬

것인지 정할 수 있도록 한 것으로 보인다.

그러므로 피고가 그 재량에 따라 새로운 입후보자등록공고 등의 절차를 밟아

주민총회에 위원장, 감사의 선임 안건을 상정하든지, 그렇지 아니하고 주민

총회에 위원장, 감사의 연임 안건을 상정할 것인지를 선택할 수 있다고 해석된다.

따라서 원고를 포함한 토지 소유자들의 위원장이나 감사에 대한 선출권 내지

피선출권은 주민총회에서 임기가 만료된 위원장이나 감사를 연임하는 안건에

관하여 이를 부결하는 내용의 반대 결의가 이루어진 다음에 새로운 추진

위원으로서 위원장이나 감사를 선임하는 결의를 하는 경우에 보장하면 충분하고,

피고가 주민총회에 임기가 만료된 위원장이나 감사를 연임하는 안건을 상정

하는 때에는 새로운 입후보자가 등록하는 것이 아니므로 입후보자등록공고

등의 절차를 거치지 않았다고 하더라도 그것이 원고들을 포함한 토지 소유자들의

위원장이나 감사에 대한 선출권 내지 피선출권을 침해하였다고 볼 수는 없다.).

(2) 연임총회를 반드시 임기 내에 하여야 하는지 여부?

사견은 그렇지 않다고 본다. 조합정관이나 추진위 운영규정에 임기가 만료

되었다고 하더라도 후임자가 선임될 때까지 그 직무를 수행할 권리가 보장

되므로, 굳이 임기내만 연임총회가 가능하다고 보기는 어렵다.

물론 반대 견해도 있다. 즉, 임기내만 연임총회가 가능하고 임기 만료후에는

무조건 새로운 선출 총회를 하여야 한다는 주장이다.

라. 보궐선임, 법정 대의원 숫자에 부족한 경우

법제처는 「도시 및 주거환경정비법」 제25조에 따라 조합의 대의원회를 구성

하였으나 추후 1명의 대의원이 무자격으로 판명되어 법정 대의원 수에 미달하게

된 경우, 해당 대의원회의 구성은 무효라고 유권해석

법정대의원 수에는 미달하지는 않으나 자격 없는 자가 참여하였다하더라도

일정한 조건을 충족하면 유효하다.

국토해양부 : 법정 대의원 수에 미달하여 구성된 조합 대의원회가 법정 의결

정족수를 충족하여 의결을 한 경우, 해당 의결의 효력 유무 등(「도시 및 주거

환경정비법」 제25조 관련) [법제처 10-0495, 2011.2.17, 국토해양부]

【회 답】

가. 질의 가에 대하여

「도시 및 주거환경정비법」 제25조에 따라 조합의 대의원회를 구성하였으나

추후 1명의 대의원이 무자격으로 판명되어 법정 대의원 수에 미달하게 된

경우, 해당 대의원회의 구성은 무효입니다.

나. 질의 나에 대하여

해당 대의원회의 의결은 법정 의결정족수를 충족하였다고 하더라도 무효입니다.

대의원 정수의 결원을 잔여 대의원들만의 결의로 보궐 선임할 수 있는지

여부(원칙적 소극) 대법원 2008.5.29. 선고 2006 다 22494 판결 【손해배상(기)】

대법원 1997. 5. 30. 선고 96 다 23375

비법인사단의 이사회 혹은 대의원회의의 결의에 자격 없는 자가 참가한 하자가

있다 하더라도 그 의사의 경과, 자격 없는 자의 표결을 제외하더라도 그

결의가 성립함에 필요한 정족수를 충족하는 점 등 제반 사정에 비추어 그

하자가 결의의 결과에 영향을 미치지 않았다고 인정되는 때에는 그 결의를

무효라고 볼 것은 아니다.

마. 임기만료 임원의 업무 범위

(1) 규 정

운영규정 제15조(위원의 선임 및 변경) ④ 임기가 만료된 위원은 그 후임자가

선임될 때까지 그 직무를 수행하고, 추진위원회에서는 임기가 만료된 위원의

후임자를 임기만료 전 2개월 이내에 선임하여야 하며 위 기한 내에 추진

위원회에서 후임자를 선임하지 않을 경우 토지등소유자 5분의 1이상이 시장․

군수의 승인을 얻어 주민총회를 소집하여 위원을 선임할 수 있으며, 이 경우

제20조제5항 및 제6항을 준용한다.

표준정관 제15조(임원) ⑤ 임기가 만료된 임원은 그 후임자가 선임될 때까지

그 직무를 수행한다.

민법 제52조의2 (직무집행정지 등 가처분의 등기) 이사의 직무집행을 정지

하거나 직무대행자를 선임하는 가처분을 하거나 그 가처분을 변경·취소하는

경우에는 주사무소와 분사무소가 있는 곳의 등기소에서 이를 등기하여야

한다.[본조신설 2001.12.29]

제60조의2 (직무대행자의 권한) ① 제52조의2의 직무대행자는 가처분명령에

다른 정함이 있는 경우 외에는 법인의 통상 사무에 속하지 아니한 행위를 하지

못한다. 다만, 법원의 허가를 얻은 경우에는 그러하지 아니하다.

② 직무대행자가 제1항의 규정에 위반한 행위를 한 경우에도 법인은 선의의

제3자에 대하여 책임을 진다.[본조신설 2001.12.29]

○ 위 규정에 따르면 임기가 만료되더라도 후임자가 선임될 때까지 그 직무를

수행한다. 다만 임기만료 외에 민법에 의한 직무대행자는 통상 사무에 속하지

아니한 행위를 하지 못한다.

대법원 1982.3.9. 선고 8 1다 614 판결【이사회결의 무효확인】

민법상 법인과 그 기관인 이사와의 관계는 위임자와 수임자의 법률관계와 같은

것으로서 이사의 임기가 만료되면 일단 그 위임관계는 종료되는 것이 원칙이나,

그 후임이사 선임시까지 이사가 존재하지 않는다면 기관에 의하여 행위를 할

수밖에 없는 법인으로서는 당장 정상적인 활동을 중단하지 않을 수 없는 상태에

처하게 되고, 이는 민법 제691조에 규정된 급박한 사정이 있는 때와 같이 볼

수 있으므로 임기 만료된 이사라고 할지라도 그 임무를 수행함이 부적당하다고

인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 이사의 직무를 계속 수행할 수 있다고

보는 것이다.(당원 1963.4.18. 선고 63다15판결, 1967.2.21. 선고 66다1347

판결 및 1968.9.30. 선고 68다515 판결 각 참조) 그러나, 위에서 본 바와

같이, 임기 만료된 이사의 업무 수행권은 법인이 정상적인 활동을 중단하게

되는 처지를 피하기 위하여 인정되는 것임에 비추어 본다면, 별다른 급박한

사정도 없이 임기만료 전의 현임이사를 해임하고 그 후임자를 선임하기 위한

이사 및 평의원 연석회의를 스스로 소집하여 이를 제안하는 것과 같은 일은

임기 만료된 이사장에게 수행케 함이 부적당한 임무에 해당한다고 할 것이므로

원심이 원고를 이사직으로 부터 해임할 만한 급박한 사정이 있었는지에 관하여

전혀 심리한 바 없이 위와 같은 이양수의 조치가 적법한 업무수행의 범위에

속하는 것으로 판단한 것은 심리미진과 임기 만료된 이사의 업무수행 권한의

범위에 관한 법리를 오해한 위법을 범한 것으로서, 이점에 관한 논지는 이유

있다.

대법원 2003. 1. 10. 선고 2001 다 1171 판결 【협정무효 확인】

사임한 이사에게 직무 수행권을 인정하는 것은 그 사임한 이사가 아니고서는

법인이 정상적인 활동을 중단할 수밖에 없는 급박한 사정이 있는 경우에

한정되는 것이고, 아직 임기가 만료되지 않거나 사임하지 아니한 다른

이사들로써 정상적인 법인의 활동을 할 수 있는 경우에는 사임한 이사에게

직무를 계속 행사하게 할 필요는 없다.

Ⅱ. 예산과 결산의 승인 방법

【핵심정리사항】

○ 예산과 결산의 승인기관이 다르다. 예산은 총회, 결산은 대의원회 임

○ 따라서 예산과 결산을 한번에 승인하여야 한다는 생각은 오해이다.

조합장은 정기총회에서 먼저 예산안 승인을 받고, 후일 결산을 처리해도 무방.

준예산 제도를 도입(회계규정 및 예산 의결시)하여야 함

○ 예산외에 조합원에 부담이 되는 계약은 사전총회를 거쳐야 하고, 이를

대의원회로 위임하려면 계약의 목적과 내용, 부담의 한도를 정하여 위임함

1. 예산과 결산의 승인기관

○ 예 산 : 총회에서 승인

○ 결 산 : 대의원회에서 승인

법 제24조 제3항(총회 의결사항)

5. 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약

【표준정관】

제21조(총회의 의결사항) 다음 각호의 사항은 총회의 의결을 거쳐 결정한다.

4. 정비사업비의 사용계획 등 예산안

5. 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약

제25조(대의원회 의결사항) ①대의원회는 다음 각호의 사항을 의결한다.

1. 궐위된 임원 및 대의원의 보궐선임

2. 예산 및 결산의 승인에 관한 방법

3. 총회 부의안건의 사전심의 및 총회로부터 위임받은 사항

4. 총회 의결로 정한 예산의 범위 내에서의 용역계약 등

제32조(조합의 회계)

③ 조합은 매 회계연도 종료일부터 30일내에 결산 보고서를 작성한 후 감사의

의견서를 첨부하여 대의원회에 제출하여 의결을 거쳐야 하며, 대의원회

의결을 거친 결산 보고서를 총회 또는 조합원에게 서면으로 보고하고 조합

사무소에 이를 3월 이상 비치하여 조합원들이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

2. 예산으로 정한 사항외의 조합원에게 부담이 되는 계약체결 방법

가. 총회 의결사항 : 밑줄 부분은 대의원회가 대행가능

법 제85조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는

2천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2005.12.7, 2009.2.6>

5. 제24조의 규정에 의한 총회의 의결을 거치지 아니하고 동조 제3항 각호의

사업을 임의로 추진하는 조합의 임원

법 제24조(총회개최 및 의결사항) ③ 다음 각호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야

한다. <개정 2009.2.6, 2009.5.27, 2010.4.15>

1. 정관의 변경(제20조 제3항 단서의 규정에 의한 경미한 사항의 변경의 경우

이 법 또는 정관에서 총회의결사항으로 정한 경우에 한한다)

2. 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법

3. 제61조의 규정에 의한 비용의 금액 및 징수방법

4. 정비사업비의 사용

5. 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약

6. 시공자·설계자 또는 감정평가업자(주택재개발사업은 제외한다)의 선정 및

변경. 다만, 감정평가업자 선정 및 변경은 총회 의결을 거쳐 시장·군수에게

위탁할 수 있다.

7. 정비사업 전문 관리업자의 선정 및 변경

8. 조합임원의 선임 및 해임

9. 정비사업비의 조합원별 분담내역

9의2. 제30조에 따른 사업시행계획서의 수립 및 변경(제28조제1항에 따른

정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 같은 항 단서에 따른

경미한 변경은 제외한다)

10. 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 수립 및 변경(제48조제1항 단서에

따른 경미한 변경은 제외한다). 이 경우에는 조합원 총수의 과반수 이상

찬성으로 의결한다.

11. 제57조의 규정에 의한 청산금의 징수·지급(분할징수·분할지급을 포함한다)과

조합 해산시의 회계보고

12. 그 밖에 조합원에게 경제적 부담을 주는 사항 등 주요한 사항을 결정하기

위하여 필요한 사항으로서 대통령령 또는 정관이 정하는 사항

령 제34조(총회의 의결사항) 법 제24조 제3항 제12호에 따라 총회의 의결을

거쳐야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. <개정 2008.12.17>

1. 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항

2. 대의원의 선임 및 해임에 관한 사항

3. 건설되는 건축물의 설계 개요의 변경

4. 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적 금액의 변경

나. 사전 의결, 사전 총회 의결 없으면 무효

○ 한편 법 제85조 제5호의 ‘총회의 의결’은 원칙적으로 사전 의결을 의미함.

따라서 범행 성립 시기는 총회의결 없이 행위를 한 때이고, 추후에 이루어지는

총회에서 추인 의결이 부결된 때라거나 추후 총회에서 추인 의결이 이루어진다고

해서 그 범행이 소급적으로 불성립하게 되는 것은 아님

○ 형식적으로 총회의 의결을 거쳤더라도 총회의 결의에 부존재 또는 무효의

하자가 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 이는 총회의 의결을 거치지 아니한 것임

다. 총회 의결 사항 중 대의원회로의 위임 방법

○ 다만 정비사업의 성격상 조합이 추진하는 모든 업무의 구체적 내용을 총회에서

사전에 의결하기 어려우므로 도시정비법 규정 취지에 비추어 ‘예산으로 정한

사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’을 체결하는 경우에는 사전에 총회에서

추진하려는 계약의 목적과 내용, 그로 인하여 조합원들이 부담하게 될 부담의

정도를 개략적으로 밝히고 그에 관하여 총회의 의결을 거쳐야 할 것임

대법원 2010. 6. 24. 선고 2009도14296 판결【도시및주거환경정비법 위반】

1. -- 법 제85조 제5호의 ‘총회의 의결’은 원칙적으로 사전 의결을 의미한다.

따라서 조합의 임원이 총회의 사전 의결을 거치지 아니하고 예산으로 정한

사항 외에 조합원의 부담이 될 계약을 체결하였다면 그로써 같은 법 제85조

제5호에 위반한 범행이 성립된다고 할 것이고, 이와 달리 그 범행 성립시기가

추후에 이루어지는 총회에서 추인 의결이 부결된 때라거나 추후 총회에서 추인

의결이 이루어진다고 해서 그 범행이 소급적으로 불성립하게 된다고 볼 수도 없다.

한편 주택재개발사업의 성격상 조합이 추진하는 모든 업무의 구체적 내용을

총회에서 사전에 의결하기 어렵다 하더라도 위 법 규정 취지에 비추어 보면

예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’을 체결하는 경우에는 사전에

총회에서 추진하려는 계약의 목적과 내용, 그로 인하여 조합원들이 부담하게 될

부담의 정도를 개략적으로 밝히고 그에 관하여 총회의 의결을 거쳐야 한다.

대법원 2011.4.18. 선고 2010 다 105112 용역비

1. 도시정비법 제24조 제3항 소정의 총회 의결 사항인데도 총회 의결 없이

이루어진 계약의 효력(=무효) 2. 도시정비법 제24조 제3항 제5호에서 말하는

‘예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약’의 의미

1. --, 도시정비법에 의해 설립된 재건축정비사업조합이 조합원 총회의

결의를 거치지 아니하고 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약을

체결한 경우에는 그 효력이 없다고 할 것이다.

2. 도시정비법 제24조 제3항 제5호에서 말하는 ‘예산으로 정한 사항 이외에

조합원의 부담이 될 계약’이라 함은 조합의 예산으로 정해진 항목과 범위를

벗어나서 금원을 지출을 하거나 채무를 짐으로써 조합원에게 그 비용에 대한

부담이 되는 계약을 의미한다고 볼 수 있다. 조합원 총회 의결을 거친 예산에

정해진 항목이 아닌 것을 위하여 조합 예산을 지출하는 것은 그것이 정당한

예비비의 지출로 인정되지 않는 한 ‘예산으로 정한 사항 이외에 조합원의

부담이 될 계약’에 해당하므로 원칙적으로 조합원 총회의 의결을 거쳐야 할

것이고, 같은 취지에서 예비비 항목의 금원 지출의 경우에도 예산으로 정해진

범위를 벗어나는 금원 지출이나 채무 부담 역시 ‘예산으로 정한 사항 이외에

조합원의 부담이 될 계약’에 해당하여 조합원 총회의 의결을 거쳐야 하는

것으로 해석함이 타당하다.

피고의 예산으로 정해진 예비비 항목이 이미 모두 지출되어 소진된 상태에서 이

사건 용역계약이 체결된 것이라면, 이 사건 용역계약은 도시정비법 제24조

제3항 제5호에서 말하는 예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될

계약에 해당하여 피고의 조합원 총회를 거치지 아니한 이상 무효로 보아야

한다는 이유로 이와 달리 본 원심을 파기한 사례】

조합과 계약하는 업체는 예산에 반영여부, 사전총회 의결여부 확인하여야 함

대법원 2008.1.10. 선고 2005도8426 판결【특정경제범죄 가중처벌등에 관한

법률위반(배임)·도시및주거환경정비법 위반】

‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’이라면, 그 계약에 따른

채무의 효력이 그 회계연도에 한정되고 그 회계연도 내에 채무의 변제가

완료되는 것이라고 하더라도 도시정비법 제24조 제3항 제5호 소정의 총회의

의결사항에 해당한다고 한다고 보아야 하고 --

○ 위 판례의 취지에 의하면, 총회의 결의로 대의원회에 백지위임하여 대의원회

결의에 따라 총회의결사항을 이행하더라도 총회결의가 무효임

○ 그러나 계약의 목적과 내용, 개략적인 부담의 정도를 밝힌 다음 총회의 결의를

거친 경우에는 이를 바탕으로 한 구체적인 사업추진에 별도의 의결이 없더라도

가능하다고 생각됨

○ 총회의결사항에 대해 어느 정도 상세하게 정하여 의결하여야 할 것인지는

구체적인 사안에 따라 달라질 것임

○ 총회의결 당시 예상 가능한 범위 내인지 아닌지에 따라 판단이 달라질 것임

【‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’ 체결의 대의원회 위임 양식】

제( )호 안건 : 상가 특성화를 위한 상가 인테리어 설계업체 및 MD업체

선정의 대의원회 위임의 건

1. 제0호 안건 상정

제0호 「상가 인테리어 설계 및 상가 활성화를 위한 MD업체 선정의 대의원회

위임의 건」을 상정합니다.

2. 제안사유

○○구역 도시환경정비사업을 시행함에 있어, 당 정비사업으로 신축되어지는

건축물이 ‘주거와 상업시설의 복합’으로 이루어짐에 따라, 상당한 규모의 상업

시설이 신축되어지게 되나, 많은 ‘주상복합’ 현장들의 상업시설들이 부실화되어

미분양 및 영업활성화가 이루어지지 않아 사업성의 하락 및 사업추진에

막대한 지장을 초래하는 결과를 낳고 있어, 그에 대한 대비책이 필요한 상황입니다.

그러나, 상가 특성화를 위한 업체 선정에 있어 빈번한 총회의 개최는 조합원님들의

이익을 위한 신속한 의사결정의 지연 및 총회 개최에 따른 사업비의 증가 등

조합원의 부담으로 작용하고 있어, 이에 ○○구역 도시환경정비사업조합은

‘상가 특성화’를 위한, ‘상가 인테리어 설계업체 및 상가 MD(점포구성 및

브랜드 유치 진행)업체 선정을 대의원회에 위임하여 진행하고자 본 안건을

상정하였습니다.

따라서, 「도시 및 주거환경정비법」 제24조 및 동법 시행령 제34조에 규정된

총회 결의사항 중 시행령 제35조에서 정하고 있는 ‘대의원회가 대행할 수

없는 사항’ 중 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’에 대해,

그 추진하려는 계약의 목적과 내용, 그로 인하여 조합원들이 부담하게 될

부담의 정도를 이 번 총회에서 개략적으로 정하고, 기타 상세사항에 대해서는

대의원회의 의결로 정하여 계약을 체결할 수 있도록 하고자 합니다.

3. 제안근거

○ 도시 및 주거환경 정비법 제24조

○ 도시 및 주거환경 정비법 시행령 제34조 및 제35조

○ 조합정관 제( )조 총회의 의결사항

4. 의결내용

아래 계약의 목적 및 내용, 개략적인 부담의 한도 내에서, 구체적인 ‘상가

인테리어 설계업체 및 상가 MD(점포구성 및 브랜드 유치 진행)업체의 선정

및 계약 체결 권한’을 대의원회에 위임한다.

<계약의 목적과 내용, 그로 인하여 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도>

구 분

1. 상가 인테리어 설계 업체

2. 상가 MD업체

목 적

주상복합 상업시설 특성화

주상복합 상업시설 특성화

내 용

○ 주상복합 상업시설 인테리어에

대한 특성화 설계

일반 주상 복한 상업시설과 차별화

되는 ‘복합 몰’구성에 따른 ‘쇼핑몰’

식의 인테리어 설계

○ 전체 상가에 대한 컨셉 설정

(식음, 패션, 엔터테인먼트 등)

○ 우수 브랜드 유치에 따른, 분양

활성화 유도

○ 향후, 준공 시 상업시설 활성화

방안 마련

개략적인

부 담 의

정 도

○ 상업시설 연면적의 4,000원/㎡

이내에서(대략 약 6천만원

이내에서, 1만 5천㎡ 기준)

상업시설 예상분양가의 1% 이내에서

(대략 총 15억원 이내에서, 상가

총 분양가 1천 5백억 기준으로)

라. 형사처벌 사례

○ 총회의결 없이 상가인테리어공사 도급계약 체결

○ 총회의결 없이 자금 차입

○ 총회의결 없이 조합의 대의원 해임

○ 총회의결 없이 철거업자 선정

○ 총회의결 없이 부동산 매수

○ 총회의결 없이 시공자 선정 또는 변경

○ 총회의결 없이 정비업체 변경

○ 총회의결 없이 조합재산에 근저당권 설정

○ 은행에 대출기간을 연장하면서 그 연장에 따른 수수료(562,611,000원)를

지급하고, 향후 대출기간 또는 승인조건 변경 등 약정 사항의 변경이 있는

경우 2.1%의 수수료를 은행에 지급하기로 약정한 경우

마. 아웃소싱 업체 선정가능 여부

○ 예산으로 승인받아야 가능(항목 : 총회비용, 아웃소싱비용, 예비비 등) 그렇지

않으면 총회 결의 받아야 가능

3. 유의사항

가. 예산으로 정한 사항 외에는 총회의 결의를 거쳐야 하므로 예산을

잘 정해야 한다.

○ 교육비, 변호사 선임비, 아웃 소싱비, 예비비 등

나. 변호사 선임근거를 마련하여야 함

(1) 총회에서 변호사 선정

(2) 예산안에 변호사 선임비용을 편성하여 그 비용 범위 내에서

대의원회에서 변호사를 선임(예비비도 가능)

(3) 총회에서 계약의 목적 및 내용, 부담의 한도(연간 2억원 이내에서)를

정하여 대의원회로 위임하여, 대의원회에서 선정하고 계약하는 방법

(4) 변호사는 경쟁 입찰을 하지 않아도 무방

대법원 2010. 10. 28. 선고 2009 도 13620 판결

조합장에 대한 직무집행정지가처분 신청사건과 관련한 변호사비용을 이사회

결의에 따라 정비사업비 중 회의비 항목에서 지출한 경우 총회에서 의결된

예산의 범위 내에서 구체적으로 예산을 집행한 것에 불과하므로 총회의결을

거치지 않아도 된다.

대법원 2009.3.12. 선고 2008 도 10826 판결

이 사건 조합은 2005. 1. 29.자, 2006. 7. 1.자 조합원 총회 의결을 통하여

각종 소송비용 및 변호사 선임비용의 용도로 사업진행에 있어서 필요하고

경미한 집행은 정비사업 전체를 종합하여 합계 15억 원의 한도 내에서

대의원회에 그 권한을 위임하였다고 할 것인데, 피고인들의 이 사건 변호사

선임비용의 집행은 조합을 위하여 필요한 비용이고 그 집행금액 역시 경미

하다고 할 것이므로 대의원회가 위임받은 사무에 해당한다고 보아 피고인들에

대한 2006. 12. 13.자 도시정비법 위반의 공소사실을 무죄라고 판단하였다.

기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정 및 판단은 정당하고,

거기에 도시정비법 제24조 제3항 제4호, 제5호의 해석에 관한 법리오해 등의

위법이 없다.

피고인 1에 관한 이 사건 조합장직무집행정지 가처분 신청의 항고사건의 경과,

주된 쟁점 등에 비추어 조합장인 피고인 1이 이 사건 조합의 대표자로서 위

항고사건에 대하여 항쟁하는 것이 필요하다고 보이므로, 피고인들이 위 항고

사건에 관하여 변호사 선임비를 조합의 예산으로 지출한 것이 조합의 업무

수행을 위하여 필요한 비용을 지급한 것에 해당할 뿐, 조합의 경비를 횡령한

것이라고 볼 수 없다고 판단하였다.

기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 업무상

횡령죄에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

다. 준예산 제도 도입

제00조(예산불성립 시의 예산집행) ① 예산이 부득이한 사유로 회계연도 개시

전까지 성립되지 아니한 때에는 당해 회계연도 예산안에 계산된 것을 전년도의

실적 범위 내에서 집행할 수 있다.

제1항에 의하여 집행된 예산은 당해 년도 예산이 성립되면 그 성립된 예산에

의하여 집행된 것으로 본다.

Ⅲ. 대의원회, 총회 진행 관련

【핵심정리사항】

○ 대법원 1993.10.12. 선고 92 다 50799 판결【임시총회결의 부존재 확인】

비법인 사단의 총회에 절차상의 하자가 있으면 원칙적으로 총회결의무효

사유가 된다.

총회는 연습이 없다. 전문변호사로부터 검증을 받는 것이 타당.

소집절차를 주의하여야 한다.

○ 총회에서 답변자는 제안자가 하는 것이 타당하다. 사회자의 역할에 대해

다시 고민하라.

○ 의안상정 순서와 표결순서를 철저히 지켜라

○ 조합장은 회의 소집 시 미리 안건, 안건진행순서 등에 대해 많은 고민을

하여야 한다.

○ 긴급안건으로 처리하는 것은 표준정관상은 대의원회는 시행령과 정관상

가능하나, 총회는 불가능, 이사회는 제한 규정 없음. 사견은 가능하다고 사료함

○ 총회 업무대행은 정비회사만 가능. 어기면 형사 처벌되므로 주의요망

1. 소집절차 : 미리 이사회의 의결을 거쳐야 하는지 여부

○ 표준정관에는 총회를 개최하거나 일시를 변경하는 경우 총회의 목적, 안건,

일시, 장소, 변경사유 등에 관하여 미리 이사회의 의결을 거쳐야 하므로,

이사회의 결의 없이 조합장이 독단적으로 총회를 소집하는 경우에는 총회결의

무효의 원인이 될 수 있다.

다만, 사견으로는 조합장이 총회를 개최하는 안건으로 이사회를 소집하였는데도

이사들이 고의로 계속 회의에 불참하는 경우, 법상 이사의 수에 결원이 생긴

경우 등 불가피한 사유가 있다면 미리 이사회의 의결이 없다고 하더라도

조합장이 직권으로 소집할 수 있다고 보아야 한다. 물론 이런 점을 정관에

명기하면 좋을 것이다.

대법원 1980. 10. 27. 선고 79 다 1264

이사회의 결정 없이 주주총회가 소집되었다고 하더라도 외관상 이사회의 결정이

있었던 것과 같은 소집형식을 갖추어 소집권한 있는 자가 적법한 소집절차를

밟은 이상 이사회의 결정이 없었다는 사정은 주주총회결의 부존재의 사유는

되지 않고 주주총회결의 취소의 사유가 됨에 불과하다.

서울북부지방법원 2011.3.8. 선고 2010 카합 1201

도시정비법 제19조제1항은 1인이 수개의 토지 또는 건축물을 소유하고 있다가

조합설립 후에 그 중 일부를 양도한 때에는 양도인과 양수인 중 대표1인을

조합원으로 본다고 규정하고 있으나, 달리 대표조합원 선정이 이루어지지 않고

있는 동안 조합에 대한 관계에서 누구를 조합원으로 볼 것인지에 대하여

아무런 규정을 두고 있지 아니하고, 보조참가인 조합의 정관 역시 대표

조합원을 조합에 신고하고 대표조합원이 조합원으로서의 법률행위를 한다고

규정하고 있을 뿐, 대표조합원을 신고하지 아니하고 있는 기간 동안의

조합원의 지위 등에 대하여는 별다른 규정을 두고 있지 아니한다. 따라서

이러한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 조합에 대한 관계에서 양도인과

양수인이 함께 포괄하여 1인의 조합원으로 취급되기는 하지만, 대표조합원의

선정이 있을 때까지는 그 중 누구도 대표조합원으로서의 권리·의무를 행사할

수 없다고 해석함이 상당하다.

더욱이 이사는 조합장과 마찬가지로 조합원 총회에서 선임되는 임원 중 하나로

조합원들이 부여한 신임에 의하여 그 지위가 인정된다고 할 것인데, 이와 같은

조하부언의 신임은 이사로 선임될 당시의 조합원의 지위에 기초하는 것이므로,

신임의 기초가 되는 조합원 지위에 중대한 사정 변경이 발생하여 이사인

조합원에게 부여되었든 조합원들의 신임이 더 이상 유지되고 있다고 보기

어렵게 된 경우에는 다시 이사로 선임되거나 이사에 대한 재신임 결의가 없는

이상 기존 이사의 지위가 계속 유지된다고 보기 어렵다.

보조참가인 조합의 정관 제20조 제6항에 따르면 조합장이 조합원 총회를 소집

할 때에는 이사회에서 총회의 목적, 안건, 일시, 장소, 변경사유 등에 관한

의결을 거치도록 되어 있는데, 위 정관이 이사회를 조합의 사무를 집행하기

위한 필수적 회의기관으로 규정하고 있는 점 및 위와 같이 이사회의 의결을

거치도록 한 것이 소집권자인 조합자의 권한을 견제하고 총회의 안건 등을

미리 검토함으로써 효율적·합리적인 재개발을 추진하려는 데 그 목적이 있는

것이라는 점 등에 비추어 보면, 총회를 소집함에 있어서 이사회 결의를 거치지

않거나 그 이사회의 결의에 중대한 하자가 있어 총회개최에 관한 이사회

결의가 무효인 경우에는 총회 역시 소집절차에 중대한 하자가 있어 무효라고

할 것이다.

표준정관 개정안 제20조

⑥ 제2항 내지 제5항의 규정에 의하여 총회를 개최하거나 일시를 변경하는

경우에는 총회의 목적․안건․일시․장소․변경사유 등에 관하여 미리 이사회의

의결을 거쳐야 한다.

다만, 정원미달로 이사회를 개최할 수 없거나 2회 이상 이사들이 이사회에

불참하여 이사회를 개최할 수 없는 등 부득이한 경우에는 조합장이 직권으로

소집할 수 있다.

또한, 제5항의 규정에 의한 조합장이 아닌 공동명의로 총회를 소집하는

경우에는 그러하지 아니하다.

조합장이 아닌 자가 총회를 소집하는 경우에는 이사회의 의결을 거치지 않아도 된다.

대의원회는 총회 부의 안건을 사전에 심의할 권한을 가지고 있으나, 대의원회의

사전심의를 받지 않고 조합장이 총회를 소집한 경우 총회결의 무효의 원인이라고

보기는 어려울 것으로 판단된다.

특히 실무적으로 관리처분 총회의 경우 미리 모든 자료를 대의원들에게 배포하고

사전심의를 받아야 하는지에 대해서 쟁점이 되나, 대의원회의 사전심의는

어느 안건을 부의할 것인지에 대해 심사를 하는 것이지 그 내용까지 모두

사전에 심사를 하여 실질적인 의결을 하여야 하는 것은 아닌 것으로 사료한다.

표준정관 제20조(총회의 설치) ⑥ 제2항 내지 제5항의 규정에 의하여 총회를

개최하거나 일시를 변경하는 경우에는 총회의 목적․안건․일시․장소․변경사유

등에 관하여 미리 이사회의 의결을 거쳐야 한다. 다만, 제5항의 규정에 의한

조합장이 아닌 공동명의로 총회를 소집하는 경우에는 그러하지 아니하다.

표준정관 제25조(대의원회 의결사항) ① 대의원회는 다음 각호의 사항을 의결한다.

1. 궐위된 임원 및 대의원의 보궐선임

2. 예산 및 결산의 승인에 관한 방법

3. 총회 부의안건의 사전심의 및 총회로부터 위임받은 사항

4. 총회 의결로 정한 예산의 범위 내에서의 용역계약 등

2. 사회자와 의장의 권한에 유의

○ 사회자는 말 그대로 사회자일 뿐이지 그 이상도 그 이하도 아니다.

현실은 사회자가 의장 권한을 행사는 경우, 또는 모든 답변을 하는 경우가 많다.

○ 그러나 명백히 사회자는 의장이 아니고 단지 사회만을 보는 것이며, 답변

권한도 사실은 없는 것이다.

○ 모든 질의에 대한 답변은 제안자가 하여야 하는 것이다. 다만 추진위원회 운영

규정 제23조 제2항 제3호, 표준정관 제23조 제2항 제3호에 의하면 “그 밖에

위원장이 주민총회운영을 위하여 필요하다고 인정하는 자” 또는 “그 밖에 의장이

총회운영을 위하여 필요하다고 인정하는 자”는 주민총회 또는 총회에 참석하여

발언할 수 있다고 규정하고 있다.

○ 이 규정에 의하면 발언 근거는 전혀 없는 것은 아니나, 이 규정이 당해 사업과

전혀 상관없는 제3자(물론 변호사 등도 제3자이지만 업무에 관여한 자이므로

업무에도 전혀 관여 하지 않은 제3자를 말하는 것임)에 불과한 사회자에게

까지 해당되는 규정은 아니라고 본다.

○ 물론 사회자가 업무에 관여한 자이면 다르다고 본다.

○ 사회자는 의장의 보조자이며 의장을 대신해서 회의를 진행하거나 질서 유지권

등을 행사할 수 없다.

○ 사회자가 의장의 결단을 유도하면 결정은 의장이 직접 하여야 한다.

○ 강제퇴정 : 강요죄 주의

광주지법 2004. 3. 25. 선고 2003고 합 380 판결 【배임수재·강요】

피고인은 광주 북구에 있는 제1재건축조합(이하 '재건축조합'이라 한다)의

조합장인바, 2003. 2. 8. 14:30경 광주 북구 에 있는 초등학교 강당에서 위

재건축조합 임시총회를 개최하여 벽산건설을 재건축사업 시공사로 선정함에

대하여 조합원들의 의결을 받고자 하던 중 이에 대하여 조합원 공소외 1이

이의를 제기하며 의사진행발언을 요청하자 회의 진행에 방해된다며 임시총회

경호를 담당하고 있던 경호업체 소속 직원인 공소외 2, 3 외 2명으로 하여금

공소외 1을 강제로 위 임시총회장에서 끌어내게 하여 공소외 1의 조합원으로서의

시공사 선정에 관한 발언권과 의결권 행사를 방해하였다. 1심 : 징역4월 선고

3. 의결 정족수 산정문제

가. 총회장 퇴장 조합원

○ 의결정족수를 정하는 기준이 되는 출석조합원은 당초 총회에 참석한 모든

조합원을 의미하는 것이 아니라 문제가 된 결의 당시 회의장에 남아 있던

조합원만을 의미하고, 회의 도중 스스로 회의장에서 퇴장한 조합원은 이에

포함되지 않는다(대법원 2001. 7. 27. 선고 2000다56037 판결 참조).

대법원 2010. 4. 29. 선고 2008 두 5568 판결

도시 및 주거환경정비법 제24조에 따라 조합원 총회에서 관리처분계획의

수립을 의결하는 경우의 의결정족수를 정하는 기준이 되는 출석조합원은 당초

총회에 참석한 모든 조합원을 의미하는 것이 아니라 문제가 된 결의 당시

회의장에 남아 있던 조합원만을 의미하고, 회의 도중 스스로 회의장에서

퇴장한 조합원은 이에 포함되지 않는다.(대법원 2001. 7. 27. 선고 2000 다

56037 판결 참조).

그리고 법인의 총회 또는 이사회 등의 의사에는 의사록을 작성하여야 하고

의사록에는 의사의 경과, 요령 및 결과 등을 기재하고 이와 같은 의사의 경과

요령 및 결과 등은 의사록을 작성하지 못하였다든가 또는 이를 분실하였다는

등의 특단의 사정이 없는 한 이 의사록에 의하여서만 증명된다.(대법원 1984.

5. 15. 선고 83 다카 1565 판결 참조).

나. 총회에 참석하였으나 의결에 미참석한 자

○ 총회에 참가하였으나 의결에 참가하지 아니한 조합원은 의결정족수를 계산

하는데 제외하여야 한다는 견해가 있으나, 민법 제75조는 ‘출석사원의 과반수’

라고 규정하고 있으므로 의결정족수에는 참여시켜야 한다.

○ 즉, 의결정족수에는 참여시키되 부동의한 것으로 보아야 한다는 뜻이다(권오복,

법인 사단과 재단의 성립과 해산, 육법사 간, 211)

다만, 퇴장한 조합원은 의결정족수에서 제외되나, 기권자는 의결정족수에 포함된다.

다. 법상 당연탈퇴 조합원인데 단지 이사회를 거치지 않은 경우

○ 조합원이 당연 탈퇴의 사유에 해당하면 그 자체로 조합원의 자격을 당연히

상실하고, 이사회의 확인은 사무처리의 편의와 일관성을 위한 것일 뿐 그

확인이 없다고 하여 조합원의 자격이 그대로 유지되는 것으로 볼 것은

아니다.(대법원 2010. 9. 30. 선고 2009다91880 판결〔조합장선거무효확인])

4. 의결권의 행사방법

가. 직접 참석자

○ 총회의 각 의안에 대한 설명과 토의가 종료하면 표결을 하여야 한다.

○ 표결은 의장의 표결개시 선포로 시작되고, 표결방법은 회의진행의 일반원칙에

따라서 할 수 있다.

정관에 특별한 제약이 있는 경우를 제외하고는 구두, 거수, 기립, 호명, 투표지에

의한 표결, 전자투표 등 의장의 재량으로 어느 하나에 의하여 표결할 수 있다.

☞ 박수로 가결하는 예도 종종 있으나, 이는 지양하여야 할 것이다. 총회에서

조합원의 절대다수가 찬성의사로 박수를 친 것은 사실이나 의사록으로만

판단하면 몇 명의 조합원이 찬성하였다는 근거가 없으므로 그 효력을 부인당할

수도 있다.

반드시 찬성과 반대 수를 명확히 하여 의사록에 나타나게 하여야 할 것이다.

☞ 일반적으로 총회 진행시에는 반대자와 기권자를 먼저 거수하게 하는 것이

회의의 원활한 진행을 위해 바람직하다. 통상 우리나라 사람들은 손을 잘 들지

않는 경향이 있다.

그리고 현실적으로도 찬성자의 숫자가 많을 것이므로 이를 카운트하기도 어렵다.

물론 반대자와 기권자를 제외하면 나머지는 모두 찬성하는 것인지를 물어보아야 한다.

물론 모든 의안을 상정한 다음 미리 투표용지를 배포하고 수시 투표하는 경우 있다.

미리 확실히 자기 의사를 정하고 있는데 토의가 마칠 때까지 기다리기 어려운

사정이 있는 사람들에 매우 유용한 방법이다. 그러나 이 방법이 불리한 경우도 있다.

☞ 정관의 위임을 받은 선거관리규정에서 따로 정하는 것이 좋다.

법원 2006.2.23. 선고 2005 다 19552,19569 판결【구분소유권등 매도청구등】

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고 조합의 창립총회에서 규약안을 의결함에

있어서 의장이 설명을 마친 후 거수의 결의방법을 채택하여 찬반을 물었고,

절대다수의 조합원들이 찬성에 거수하고 반대는 극소수임을 확인하고는 규약안이

의결되었음을 선포한 사실을 인정한 다음, 찬성 조합원 수를 구체적으로

집계하지 아니하였다는 것만으로 그 결의가 무효라고 볼 수는 없다고 판단하였다.

조합원 총회의 결의는 조합원들이 결의사항에 대하여 찬부를 표명함으로써

행하여지는 것으로 규약 등에 별다른 규정이 없는 한 거수, 기립, 투표 등

어느 방법을 택하여도 무방하다 할 것인바, 원심이 들고 있는 사정과 여기에

위와 같이 규약안의 의결을 선포하였을 때 참석한 조합원들이 박수로써 호응

하였고 그에 대하여 반대하는 의사표명이 없었던 점을 더하여 보면, 위와 같은

원심의 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 총회의 결의정족수에

관한 법리를 오해한 위법이 있다고 보이지 아니한다.

서울지방법원 2001.11.7. 선고 2001 가합 3955 판결

투표방법이나 집계에 관하여 아무런 규정이 없는 경우 총회장에서 붓대롱으로

기표란에 찍는 방식으로 투표하도록 하였음에도 펜, 무인 등의 방법으로 기표

투표용지에 대하여도 어느 기표란에 기표하였는지 의사가 분명하게 나타나

있는 이상 투표자의 의사를 존중하여 유효한 것으로 보아야 한다.

○ 조합 임원선출의 경우, 단일후보에 대한 가부표결에 있어서는 거수 또는

기립의 표결방법, 복수후보 택일표결에 있어서는 투표지에 의한 표결방법이

적합할 것이다.

【정원이 여러 명일 경우 그 여러 명을 일시에 선출하는 방법으로는】

(1) 정수의 후보만이 등록한 경우

○ 의장이 만장일치로 전원을 선출하자고 제안하는 것도 가능, 단 1인이라도

이의 제기시에는 한명씩 가부표결에 부친다.

○ 결의서에는 반대자를 기재하는 란을 따로 두는 것이 좋다.

(2) 정수 이상의 후보가 등록한 경우

○ 일괄기입투표제(5명의 임원을 선출하고자 하는 경우 조합원들에게 5명의

후보자를 투표지에 기입하도록 하고, 득표순으로 상위의 5명을 당선자로

결정하는 방법)

○ 순차표결 : 의장이 제출순, 연령순, 입회순, 가나다순 등으로 한명씩 표결에

부쳐 정수에 달하는 사람이 선출되면 그들을 당선자로 결정하는 방법

○ 조합원은 일정한 표결방법으로 할 것을 청구할 권한은 없다고 보나, 다수가

요구하는 경우에는 그에 의하여야 할 것이다.

임원 해임결의는 반드시 해임대상자 개인별로 하여야 한다. 일괄표결은 무효이다.

나. 서면에 의한 의결권 행사

○ 서면에 의한 의결권 행사라 함은 본인이 직접 조합원 총회에 출석하지

아니하고 당해 회의의 안건에 대해 자신의 의사표시를 서면으로 하는 것을

말하며, 실무상 조합이 배포한 서면 결의서에 의해 의사표시를 행사하고 있다.

○ 민법 제73조 제2항은 서면에 의한 의결권 행사를 허용하고 있고, 표준

정관에서도 이와 같다.

○ 다만, 서면결의나 대리인에 의한 결의권의 행사는 정관으로 제한하거나 금지

할 수 있다(민법 제73조제3항).

○ 의결권은 서면이나 대리인을 통해 행사할 수 있고, 서면이나 대리인으로

하여금 의결권을 행사한 조합원은 출석한 것으로 본다.

표준정관 제22조(총회의 의결방법)

조합원은 서면 또는 제10조제2항 각호에 해당하는 대리인을 통하여 의결권을

행사할 수 있다. 서면 행사하는 경우에는 제1항 및 제2항의 규정에 의한

출석으로 본다.

☞ 결의사항 찬부의 기재

서면 결의서에는 총회의 의안별 결의사항에 대하여 찬부 표시를 분명히 기재

하여야 한다.

찬부의 기재가 없는 경우 기권으로 보며, 모두를 기재한 경우 무효로 되어

찬성 표수에 산입되지 않는다.

☞ 서면결의서에 2차 투표까지 실시

☞ 서면결의서의 진정성

서면에 의한 의사표시의 경우에는 본인확인절차를 소홀히 하여서는 안 된다.

다만, 하급심 판례 추세는 인감도장이 아니어도 무방하고, 나아가 공란도

가능하다고 한다.

찬성하기 어려운 판결이다. 인감도장이 아닌 점은 어느 정도 수긍이 가나,

공란의 경우까지 효력을 인정하기는 어렵다고 본다.

물론 다른 수단으로 제출자의 의사가 추단되면 그 의사에 따르면 될 것이다.

사견은 인감증명서로 하는 것이 타당하다고 사료한다. 아니면 최소한 본인이

찬부 란에 서명을 하도록 하는 것도 해결책이라고 사료한다.

☞ 찬성표기는 수정안도 포함되는 것으로 해석

하나의 의결을 구함에 있어 원안동의, 수정동의 등의 과정이 존재할 수 있다.

수정안은 원안 관련성 원칙에 따라 동일성이 유지되는 것이고, 누구나 수정

동의를 예견할 수 있는 것이므로 서면결의서의 찬성에 수정안은 포함되는

것으로 해석하여야 한다.

만약, 이와 같이 해석하지 않는다면 총회에서는 필수적으로 원안동의로만

처리하여야 하고, 참석한 조합원들의 수정안을 채택할 수 없게 되어 결과적으로

수정동의나 발언권 등이 제한되는 결과가 초래되기 때문이다.

☞ 동의철회의 방법

서면결의의 방법에 의한 재건축결의에 있어서 재건축결의가 유효하게 성립하기

전까지는 재건축결의에 대한 동의를 철회할 수 있고, 그 철회의 의사표시는

재건축결의에 대한 동의의 의사표시와 마찬가지로 조합규약이나 정관에 다른

정함이 없는 이상 반드시 일정한 절차와 방식에 따라서만 하여야 하는 것은

아니며, 그 철회의 의사를 분명히 추단할 수 있는 행위나 외관이 있는 것으로

충분하다(대법원 2008.8.21. 선고 2007다83533,83540 판결).

실무적으로 해임총회 개최에 찬성하였다가 반대를 하고자 철회서를 내려고

하였으나, 철회서를 받아주지 않아 이를 제출하지 못하여 총회 당일날 제출

하는 경우 그 효력여부가 문제된다. 표준정관에는 서면결의서의 경우 총회

전일까지 도착되도록 하여야 한다고 규정하고 있는바(제22조제5항), 정관이나

의사규칙에 규정이 있다면 그에 따라야 할 것이다.

표준정관대로라면 이 철회서는 무효라고 하여야 할 것이나, 만일 정관규정이

없다면 총회 결의시까지 제출된 철회서는 유효하다고 보아야 한다.

☞ 서면결의서가 무효일 경우 의사정족수에서 제외하여야 하는지?

정비회사 선정을 하는데 중복하여 서면 결의서를 제출하였는바, 이의 효력이

문제된다.

생각건대, 서면결의서가 무효이면 아예 의사정족수에서 제외된다고 본다.

☞ 서면결의서 제출방법

서면 결의서를 직접제출하거나, 우편으로 제출하거나, 아니면 선거관리

위원회에서 선정한 선거관리보조요원에게만 제출하도록 선거관리규정을 정한

경우, 제3자 또는 대리인를 통하여 제출하는 것은 허용되지 아니한다(서울남부

지방법원 2010 카합 445 직무집행정지가처분).

☞ 공정성 상실로 무효인 경우

서면 결의서를 징구한 용역업체 직원들이 구체적으로 누구에게 투표하라고

하고 이에 따른 경우 그 선거는 공정성을 상실하여 효력이 없다(서울남부지방

법원 2010 카합 445 직무집행정지가처분)

☞ 서면결의서 제출 후 직접 참석한 경우

서면 결의서를 제출하고 회의장에 온 사람은 그 사람의 의사에 따라 서면

결의서를 무효처리하고 현장 표결권을 부여하거나 아니면 그대로 서면결의를

인정하고 현장표결을 시키지 아니할 경우 따로 자리를 배치하여 숫자 카운트에

조심하여야 할 것이다.

특히 조합 총회는 10%가 직접 참석하여야 하는바, 서면 결의자가 총회장에

참석하였을 경우 서면 결의서를 반환받고 직접 투표를 하지 않고 그대로 서면

투표를 하였을 경우 직접참석에 포함되는가가 문제된다. 하급심 판례는 서면

결의서를 제출하고 총회장에 출석한 조합원은 직접출석자로 본다.(서울행정법원

2010.12.16. 선고 2010 구합 35050).

다. 대리인에 의한 의결권 행사

○ 대리인에 의하여 의결권을 행사하는 경우에 대리인은 대리권을 증명하는 서면

(위임장)을 총회에 제출하여야 한다. 위임장은 원본을 제출하여야 하는 것이

원칙이며, 의결권 행사 이전에 제출하여야 한다.

○ 대리인의 자격은 정관에 의하여 그 제한이 가능하므로 정관으로 조합원의 직계

가족에 한하여 대리인 자격을 부여할 수도 있고, 기타의 방법을 정할 수도 있다.

표준정관에서는 조합원의 권한의 대리행사는 원칙적으로 인정하지 아니하되,

조합원이 권한을 행사할 수 없어 배우자, 직계존비속, 형제자매 중에서 성년자를

대리인으로 정하여 위임장을 제출하는 경우, 해외거주자가 대리인을 지정한

경우 등에 한해서 권한을 대리할 수 있다.

대리인이 조합원의 명시된 의사에 반하여 의결권을 행사한 경우에 조합원은

대리인에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐 결의의 효력에는 영향이 없다.

표준정관 제10조(조합원의 권리․의무)

조합원의 권한은 평등하며 권한의 대리행사는 원칙적으로 인정하지 아니하되,

다음 각호에 해당하는 경우에는 권한을 대리할 수 있다. 이 경우 조합원의

자격은 변동되지 아니한다.

1. 조합원이 권한을 행사할 수 없어 배우자․직계존비속․형제자매 중에서

성년자를 대리인으로 정하여 위임장을 제출하는 경우

2. 해외거주자가 대리인을 지정한 경우

3. 법인인 토지등소유자가 대리인을 지정한 경우(이 경우 법인의 대리인은

조합의 임원 또는 대의원으로 선임될 수 있다.

5. 긴급 안건으로 처리 가능 여부

○ 대의원회는 시행령과 정관상 가능

○ 총회는 불가능

○ 이사회는 제한 규정 없음. 대법원도 긍정.

대법원 2011.6.24. 선고 2009 다 35033 손해배상(기)

이사회 소집통지를 할 때에는, 회사의 정관에 이사들에게 회의의 목적

사항을 함께 통지하도록 정하고 있거나 회의의 목적사항을 함께 통지하지

아니하면 이사회에서의 심의․의결에 현저한 지장을 초래하는 등의 특별한

사정이 없는 한, 주주총회 소집통지의 경우와 달리 회의의 목적사항을 함께

통지할 필요는 없다.

☞ 임시주주총회의 소집이 적법하게 철회된 이상, 위 임시주주총회는

이사회의 결의도 없이 소집권한 없는 자에 의하여 소집된 것이라고 볼 수

있기 때문에, 그 하자가 총회결의가 존재한다고 볼 수 없을 정도로 중대한

것으로서 그 결의가 부존재한다고 판단한 원심을 정당하다고 인정한 사례

법 제24조(총회개최 및 의결사항) ⑤ 총회의 소집절차·시기 및 의결방법 등에

관하여는 정관으로 정한다. 다만, 총회에서 의결을 하는 경우 조합원의 100분의

10 이상이 직접 출석하여야 한다. <개정 2009.5.27>

법 제36조(대의원회)

⑦ 대의원회의 소집은 집회 7일전까지 그 회의의 목적·안건·일시 및 장소를

기재한 서면을 대의원에게 통지하는 방법에 의한다. 이 경우 정관이 정하는

바에 따라 대의원회의 소집내용을 공고하여야 한다.

⑨ 대의원회는 제7항 전단의 규정에 의하여 사전에 통지한 안건에 관하여만

의결할 수 있다. 다만, 사전에 통지하지 않은 안건으로서 대의원회의 회의에서

정관이 정하는 바에 따라 채택된 안건의 경우에는 그러하지 아니하다.

재건축표준정관

제20조(총회의 설치)

⑧ 총회는 제7항에 의하여 통지한 안건에 대해서만 의결할 수 있다.

제24조(대의원회의 설치)

⑦ 대의원회 소집은 회의개최 7일전에 회의목적․안건․일시 및 장소를 기재한

통지서를 대의원에게 송부하고, 게시판에 게시하여야 한다. 다만, 사업추진상

시급히 대의원회 의결을 요하는 사안이 발생하는 경우에는 회의 개최 3일

전에 통지하고 대의원회에서 안건상정여부를 묻고 의결할 수 있다.

제25조(대의원회 의결사항)

② 대의원회는 제24조제7항의 규정에 의하여 통지한 사항에 관하여만 의결할

수 있다. 다만, 통지후 시급히 의결할 사항이 발생한 경우, 의장의 발의와

출석대의원 과반수 이상 동의를 얻어 안건으로 채택한 경우에는 그 사항을

의결할 수 있다.

☞ 이사회에 대해서는 제한 규정 없음

Ⅳ. 사업시행 인가시 유의사항

【핵심정리사항】

○ 재개발은 수용문제를 고민하여야 함

○ 사업시행인가와 분양신청문제는 밀접한 연관이 있다.

○ 사업시행인가의 주요 내용이 변경되면 새로운 사업시행인가이다.

○ 사업시행인가를 위해서는 총회에서 조합원 과반수의 동의를 받는 것으로

입법으로 정리

1. 수용 토지 또는 건축물의 명세가 반드시 있어야 함

규칙 제9조(사업시행인가의 신청 및 고시) ① 법 제28조제1항 본문에 따라

사업시행자(법 제8조제1항 및 제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되,

사업시행자가 시장·군수인 경우를 제외하며, 시행자가 둘 이상인 경우에는

그 대표자를 말한다. 이하 같다)는 사업시행인가를 받고자 하는 때에는 별지

제6호서식의 사업(시행·변경·중지·폐지)인가신청서에 다음 각호의 서류를 첨부

하여 시장·군수에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)하여야 한다.

<개정 2007.12.13, 2009.8.13>

4. 법 제38조의 규정에 의한 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및

소유권외의 권리의 명세서(주택재건축사업의 경우에는 법 제8조제3항 제1호의

규정에 해당하는 사업에 한한다)

2. 사업시행 변경의 법적 성질 및 소 제기 방법

대법원 2009. 11. 2.자 2009 마 596 가처분이의 (자) 파기환송

【관할 구청장의 인가 등에 의해 확정된 재건축사업시행계획에 관한 총회

결의의 효력 정지를 구하는 방법(=행정소송법상 집행정지신청)】

--채무자 조합이 이러한 행정주체의 지위에서 도시정비법에 기초하여 수립한

이 사건 사업시행계획은 인가․고시를 통해 확정되면 이해관계인에 대한 구속적

행정계획으로서 독립된 행정처분에 해당하고, 이와 같은 사업시행계획안에

대한 조합 총회결의는 그 행정처분에 이르는 절차적 요건 중 하나에 불과한

것으로서, 그 계획이 확정된 후에는 항고소송의 방법으로 계획의 취소 또는

무효확인을 구할 수 있을 뿐, 절차적 요건에 불과한 총회결의 부분만을

대상으로 그 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 허용되지 아니하고,

대법원 2010.12.9. 선고 2010두1248 판결

구 도시정비법」(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것)에 기초해

도시환경정비사업조합이 수립한 사업시행계획은 그것이 인가․고시를 통해 확정

되면 이해관계인에 대한 구속적 행정계획으로서 독립된 행정처분에 해당하므로

(대법원 2009. 11. 2.자 2009마596 결정 참조), 사업시행계획을 인가하는

행정청의 행위는 도시환경정비사업조합의 사업시행계획에 대한 법률상의

효력을 완성시키는 보충행위에 해당한다.(대법원 2008. 1. 10. 선고 2007 두

16691 판결 참조).

3. 사업시행 변경인가 시 문제점

가. 주요 내용 변경의 경우 새로운 사업시행 변경인가를 다투어야 함

○ 사업시행변경인가가 새로운 인가로서의 요건을 갖춘 경우 새로운 인가로서의

효력이 있고(대법원 1991.11.26. 선고 90누9971), 이 경우 단순히 종전의 사업

시행인가 중 특정·분리 가능한 일부 경미한 사항을 변경한 경우는 종전 사업

시행인가를 대상으로 소를 제기하여야 하고, 종전사업시행인가의 주요내용을

변경한 경우는 변경된 사업시행인가를 다투어야 함(부산지방법원 간, 188정).

나. 경미한 변경

○ 복합건축물의 숙박시설 주차장 용도로 되어 있던 부분 중 일부를 아파트 및

오피스텔 주차장 용도로 변경한 경우(서울행정법원 2009.11.19. 선고 2009

구합 21314 판결).

○ 주차장 구조를 변경하여 전체 높이가 낮아졌으나, 면적, 층수, 건폐율 등에

영향이 없는 경우

다. 주요 내용의 변경

○ 사업비(2조129억, 2조643억), 부대복리시설(상가) 설계, 임대주택 및 주거

이전비 지급대상자, 주민이주대책을 변경한 경우(서울고등법원 2010.8.20.

선고 2009 누 27031 판결).

○ 사업비(2조437억, 3조193억), 토지면적, 건축계획을 변경한 경우(서울고등법원

2009.10.13. 선고 2008 누 19712 판결)

라. 주요 내용 사업시행인가 변경의 경우 수용권 존재 문제

○ 실질적으로 새로운 사업시행인가 변경이 있더라도 종전의 사업시행인가가

당초부터 무효인 것은 아니므로, 수용권이 소급하여 소멸하지는 아니하고 사업

시행자는 사업시행변경인가 이후에도 종전의 수용권을 유효하게 보유한다고

판시(서울행정법원 2010.7.16. 선고 2009구합8205 판결, 항소심 계속중)

마. 재개발·재건축지역 등에서의 종전자산의 감정평가 가격시점

(1) 사업시행인가 고시일(법 제48조 제1항 제4호)

(2) 사업시행인가고시일 당시 세목에서 누락된 경우 : 사업시행인가

고시의 사업구역 변경 없이 단순 누락 및 미고시된 토지 등은, 가격

시점을 사업시행인가 고시일을 기준하여야 할 것으로 판단

(3) 사업시행인가 변경 고시된 경우 가격시점 : 사업시행인가가 변경

고시된 경우, 그 변경된 사정에 따라 아래와 같이 가격시점을 달리

적용할 수 있을 것이다.

○ 사업구역의 변경 및 확장 등이 없는 경우에는 종전의 사업시행인가 고시일.

○ 사업구역의 변경 및 확장 등이 있는 경우에는 변경된 사업시행인가 고시일.

【토지보상평가지침】

제10조【적용공시지가의 선택】④ 사업인정의 고시가 있은 이후에 사업구역의

확장이나 변경 등으로 토지의 세목 등이 추가로 고시된 경우에 그 추가로

고시된 토지에 대한 평가의 경우에는 법 제22조 제3항에 따라 그 토지의

세목 등이 추가로 고시된 날짜를 사업인정고시일로 본다. 다만, 사업구역의

확장이나 변경 등이 없이 지적 분할 등에 따라 토지의 세목 등이 변경 고시된

경우에는 그러하지 아니하다. <신설 98.2.17, 개정 2003.2.14, 2009.10.28>

제10조의2【가격시점의 결정】 토지에 관한 평가에서 가격시점은 평가의뢰자가

가격시점을 정하여 의뢰한 경우에는 그 날짜로 하고 가격시점을 정하지 아니

하거나 가격시점을󰡒평가일󰡓로 기재하여 의뢰한 경우에는 평가대상

토지에 대한 가격조사를 완료한 날짜로 한다. <신설 95.6.26, 개정 2009.10.28>

4. 보상금 산정 기준일

5. 분양신청까지 고민하여야 함

6. 부분분리형 임대아파트 도입시 관리비, 임대료 대비 수익 등 철저 검토

7. 기 타

○ 사업시행 인가시 자금계획 제대로 작성

○ 세입자 철저 조사

○ 사업시행 인가 후 회계감사 조심

○ 인가고시일로부터 20일 이내 감사받고, 감사가 종료된 날로부터 15일 내에

시장군수에게 보고, 조합원이 공람, 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금

(법 제76조 제1항 제2호, 제86조 제4호)

○ 사업시행계획서 총회 책자 수록여부 : 요약하더라도 전체 내용을 수록하는

것이 타당

○ 국공유지 매수 포기가 늘고 있다.

Ⅴ. 분양신청 관련 문제

【핵심정리사항】

○ 분양신청 통지 하려면 개략적인 부담금 내역 통지해야 함

○ 분양신청자가 분양계약체결기간 만료시까지 분양계약을 체결하지 않을 경우

현금청산 한다는 정관 조항 재검토

○ 분양신청 기간 종료후 추가 분양신청은 평등권을 침해하지 않고 관리처분

계획에 지장이 없다면 가능하다는 견해(국토해양부)

1. 분양신청 통지시 하여야 할 개략적인 부담금 내역과 후속 법적절차

제46조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제28조제4항의 규정에 의한

사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는

시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양

신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고

분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을

해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은

그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는

제48조 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는

경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다. <개정

2005.3.18, 2007.12.21, 2009.2.6>

② 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의

규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여

사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.

가. 서 설

○ 도정법 제46조 제1항에 따르면, 사업시행자는 사업시행인가가 있은 날로부터

60일 이내에 개략적인 부담금 내역 및 분양신청기간을 통지하고, 그 통지한

날로부터 30일 이상 60일 이내의 기간을 정해 분양신청을 받도록 되어 있다.

○ 이때 개략적인 부담금 내역을 어느 정도로 통지해야 하는지. 통지한 내용이

이에 미치지 못하는 경우 이러한 절차를 거쳐 수립한 관리처분 계획이 적법한

지가 문제된다.

나. 주 택

(1) 관리처분계획을 무효로 본 하급심 판례

○ 부산고등법원 2010.6.11. 선고 2009 누 3828

분양신청 안내서의 ‘개략적인 부담금 내역’에 ‘분양예정 대지 또는 건축물의

추산액과 종전의 토지 및 건축물의 가액산정에 관하여 구청장이 추천하는

2인 이상의 감정평가업자의 감정의견을 참작하거나 위 2인 이상이 사업시행

인가의 고시가 있는 날을 기준으로 평가한 금액을 산출 평균하여 산정한다.’는

기준만이 제시되어 있을 경우

○ 서울고등법원 2010.10.7. 선고 2010 누 919

사업시행인가의 내용과 분양대상 공동주택의 용도 및 평형별 세대수, 근린생활

시설의 연면적, 사업의 총수입과 총지출의 각 구성항목, 추정비례율의 계산

방법과 조합원 분담금의 계산방법 등은 고지하였으나, 조합원별 종전의 권리

가액 등 재개발 사업에 참여할 때와 현금으로 청산 받을 때의 손익을 판단함에

필요한 최소한의 자료를 누락하여 조합원들이 제공받은 정보만으로는 위

손익을 개략적으로라도 추정하여 비교할 수 있을 것으로 보이지 않는 경우

정보제공 없이 이루어진 분양신청 절차는 구 도시정비법의 규정에 정면으로

반하는 것으로 중대한 위법이 있으며, 그 하자는 분양신청안내서의 내용

자체에서 객관적으로 명백하므로 관리처분계획은 무효이다.

(2) 관리처분 계획을 적법하다고 본 판례

○ 분양신청기간 만료 전에 사업시행자가 조합원들에게 정비사업의 시행으로 얻게

될 예상 총수입이 3조원, 예상총지출이 1조 940억원이라는 점과 비례율이 [(총

수입-총지출)/종전토지가액총액]☓100이고, 조합원별 부담금액이 ‘개인별종전

권리가액(개인종전감정평가금액☓비례율)-희망평형종후 감정평가금액’이라는

내용을 알려 준 사안(서울행정법원 2009.12.11. 선고 2009구합24689).

(3) 결 론

○ ‘개략적인 부담금 내역’을 통지하였다고 인정하기 위하여는 조합원들이 정비

사업에 참여하는 경우와 현금으로 청산 받는 경우의 손익에 대해서 정확한

평가액은 아니더라도 적어도 개략이나마 판단 내지 추단할 수 있는 최소한의

자료가 제공되어야 한다(부산지방법원, 판사들이 들려주는 재개발 재건축 이야기, 200)

다. 상 가

○ 한편 상가에 대해서는 상가배정 등 문제가 있기 때문에, 건축개요 및 비용분담

등 사항에 대해서는 추후 별도로 관리처분계획을 수립하면서 정하는 것이 보통이다.

○ 상가조합원에 대해서도 분양계약기간을 통보하고 그에 따라 현금청산을 할 수

있는지 문제되나, 이 경우에는 통보 당시 통보내용에서 개략적인 부담금

내역을 알 수 있어야 그 통보가 분양통지로서 적법한 것으로 인정받을 수 있다.

○ 하급심이기는 하나 부산지방법원에서, ‘도시 및 주거환경 정비법(이하 법이라

한다) 제46조 제1항에서는 토지등소유자들로부터 분양신청을 받는 경우 사업

시행자에게 개략적인 부담금내역 등을 토지등소유자들에게 통지하도록 의무를

지우고 있는바, 법이 이와 같이 규정하고 있는 취지는 사업시행자인 재개발

정비사업조합으로 하여금 분양신청을 앞둔 조합원들에게 상당한 비용을 부담

하면서 재개발에 참가할 것인지, 아니면 감정가에 의한 현금으로 청산 받고

재개발에 참가하지 아니할 것인지를 선택할 수 있는 정보를 제공하도록 하기

위한 것이므로, 이러한 취지에 비추어 볼 때 부담금의 내역은 개략적이라도

상관없으나 반드시 조합원들에게 통지하여야 하는 것이고 부담금내역이 전혀

누락된 통지라면 적법한 통지라고 볼 수 없다고 할 것인데, 기록에 의하면

신청인 조합이 토지등소유자들에게 개략적인 부담금내역을 통지하였음을 소명

할 증거가 전혀 없는바, 그렇다면 정관에 분양신청을 하지 아니한 조합원은

조합원의 자격을 상실하는 것으로 규정하고 있다고 하더라도 분양신청을 하지

아니한 토지등소유자들이 조합원의 자격을 상실하는 것으로 볼 수는 없다’고

판시한 예가 있다(2007. 7. 26. 2007 카합 491결정).

○ 개략적인 부담금 내역으로 어느 정도까지 확정되어야 하는지에 대해서는 아직

확립된 바는 없으나, 조합원의 종전 권리가액 및 비례율, 비례율에 따라 분양

받을 수 있는 상가의 범위, 분양순위, 상가의 전체적인 건축개요 및 전체 분양

금액, 각 층별 평균분양면적 금액 등이 정해져 있는 경우에는, 각 상가가

구체적으로 구획되지 않은 경우에도 대체로 적법한 것으로 보고 있는 것 같다

(2008 구합 3525, 2008 구합 4916 판결 등).

○ 한편 아직 이와 같은 개략적인 부담금 내역이 정해지지 않아 나중에 이에 대한

사항을 정한 다음, 아파트와 달리 따로 분양계약기간을 정해 통보할 수 있는지

여부가 문제될 수도 있다.

긍정설의 논거】

○ 상가의 경우 구체적인 관리처분계획은 추후 수립하는 것도 가능하다는 것이

현재 하급심 법원의 판단이고, 또 분양통지는 조합원에게 정비사업에 참여할

것인지 말 것인지 판단기회를 주는 것인 만큼, 조합원에게 제공할 개략적인

부담금 내역이 확정되지 않은 상태에서 아파트와 같이 반드시 획일적으로 사업

시행인가일로부터 60일 이내에 반드시 해야 하는 것은 아니다.

○ 즉, 위 사업시행인가고시일로부터 60일 이내 분양통지를 해야 한다는 도정법

제46조 규정은 훈시규정으로 해석되며, 위 기간을 준수할 수 없는 부득이한

사정이 있는 경우 또는 조합원의 알 권리 보장을 위해 필요한 경우에는, 이와

별도의 시기에 분양통지를 할 수 있다.

라. 재개발구역 내 토지 등 소유자들에게 구 도시재개발법 제33조

제1항에서 정한 분양신청기간의 통지 등 절차를 이행하지

아니한 채 한 수용재결이 위법한지 여부(적극)

대법원 2007.3.29. 선고 2004 두 6235 판결 【토지수용 이의재결처분 취소】

2000. 3. 21.자 사업시행변경인가 고시가 새로운 사업시행인가 고시로서의

효력이 있는 것이라면, 사업시행자인 원고로서는 그와 같은 새로운 사업시행

인가 고시 이후에 법 제33조 제1항이 규정한 분양신청기간의 통지 등 절차를

밟아야 할 것인바, 기록에 의하면 원고가 위 고시 이후에 이 사건 재개발사업

구역 내 토지 등 소유자들에게 하였다는 통지는 그 내용이 수용 전 매수협의를

요청하는 것으로 보일 뿐 분양신청기간이나 그 기간 내에 분양신청 할 수

있음을 통지한 것으로는 도저히 볼 수 없는 것일 뿐만 아니라(갑 제7호 증의

29 내지 36 참조), 분양신청기간의 공고도 하지 않았다는 것이므로, 원고는

법 제33조 제1항 소정의 분양신청기간의 통지 등 절차를 제대로 이행하지 아니한

상태에서 이 사건 각 부동산에 대한 수용재결신청을 한 것으로 볼 수밖에 없다.

그렇다면 이 사건 수용재결은 위 절차를 이행하지 아니한 하자가 있어 위법

하다고 할 것이므로, 위 수용재결을 취소한 이 사건 이의재결은 결과적으로

적법하다고 할 것이다.

2. 분양신청 철회 시기 문제

가. 분양신청 철회를 분양신청기간 만료이후에도 가능하다고 본 판결

대법원 2008.10.9. 선고 2008 다 37780 판결

1. 도시 및 주거환경정비법 제47조 제1호, 제2호의 규정에 따라 사업시행자는

토지 등 소유자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회하는 경우에

‘그 해당하게 된 날’부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·

건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 하는바, 여기에서

분양신청을 하지 아니하거나 분양신청기간의 종료 이전에 분양신청을 철회한

토지 등 소유자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 같은 법 제46조의

규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이고, 분양신청

기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급의무가

발생하는 시기는 ‘관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간의 종료일 다음날’이다.

나. 분양신청기간의 만료후에는 불가하다는 판결

○ 분양신청기간 만료 후에도 분양신청 철회를 인정하면 정비사업 진행에 현저한

지장을 초래하고, 분양대상조합원인지의 여부는 분양신청기간 만료일을 기준으로

하여야 하는 점, 분양신청 철회 기간을 제한하지 않을 경우 관리처분계획을

확정적으로 수립하기가 불가능한 점을 고려하면 분양신청의 철회는 분양신청

기간의 만료일 까지만 가능하다(서울행정법원 2005.12.2. 선고 2005 구합

24889, 부산지방법원 간, 204).

3. 분양신청 기간 종료 후 추가 분양신청 가능 여부

○ 가능하다는 것이 유권해석임. 단, 형평성이 유지되어야 함

법령에서 정한 기간이 만료된 이후라도 조합원의 불가피한 사정 등으로 추가로

분양신청 하는 때에는 당해 조합의 관리처분에 지장이 없다고 판단되는 경우

이해관계자의 동의 및 조합정관에서 정하는 바에 따라 추가분양신청이 가능할

것으로 사료됨(건교부 주거환경팀 2005.10.31.)

제 목 : 분양신청에 관한 질의(등록일 : 2008.05.14)

민원내용

분양신청 기간중에는 노인 어른 등 무지로 인하여 분양신청을 하지 못한

조합원들이 많이 있는데 관리처분 총회 개최를 앞두고 지금도 분양신청을

할 수 있느냐고 질문이 많아서 질의 드립니다.

질의 내용

1. 분양신청을 추가로 받아도 되는 것인지요?(위법성 여부)

2. 위와 같이 추가로 분양신청을 받지 못한다면 분양신청을 하지 못한

조합원들이 분양신청을 할 수 있는 방법이 있는지를 알고 싶습니다.

처리결과

도시및주거환경정비법 제46조의 규정은 분양신청기간이 지나치게 짧은 경우

토지등 소유자가 제대로 인지하지 못하여 불이익을 받거나 지나치게 긴 경우

사업지연으로 인하여 조합원의 피해가 발생할 우려가 있어 이를 방지하기

위한 것이므로 질의 경우 다른 조합원의 피해는 없는지 동의는 하는지 등을

고려하여 귀 조합에서 합리적으로 정하여 운영할 수 있을 것으로 보이니

자세한 사항에 대하여는 구체적인 자료를 가지고 인가권자인 시장·군수·

구청장에게 문의하시기 바랍니다.

형평성 차원에서 조합원의 권리침해가 없도록 동일한 기준에 따라 분양신청을

받아 관리처분계획을 수립하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.(국토해양부

주택정비과–4412. 2010.12.9.)

4. 사업시행 변경인가 시 다시 분양신청을 받아야 하는 지 여부

○ 다시 분양신청을 받아야 한다는 설 : 기존 사업시행인가는 새로운 사업시행

변경인가로 효력을 상실하였으므로 기존 사업시행인가에 따른 분양신청도

효력을 상실한다고 보아야 함. 이 견해에 의하면 새로운 사업시행변경인가에

대해 기존 조합원 숫자의 과반수로 의결. 새로운 사업시행변경인가가 나면

기존 사업시행인가에 대해서도 다투지 못하므로 이 견해가 타당하다고 사료함

변경인가 때 맘 바꿔 분양신청하면 조합원 코리아리포스트 2011-02-23

○ 사업권, 사업시행변경인가는 새로운 사업시행인가에 해당

○ 현금청산대상자도 변경인가 시 신청하면 조합원 될 수 있어 당초에 분양

신청을 안한 현금청산대상자라 하더라도 사업시행변경인가로 분양신청변경

공고 시에 분양신청을 하면 조합원의 지위를 인정받을 수 있다는 판결이 났다.

부산지방법원 제1행정부(재판장 홍광식)는 부산시 사하구 당리동의 일부

주민이 당리1구역주택재개발정비사업조합을 대상으로 “구청장으로부터 인가

받은 관리처분계획 중 원고들을 현금청산대상자로 정한 부분을 취소하라”

면서 제기한 관리처분계획 일부취소 소송에서 원고의 손을 들어줬다.

재판부는 “기존 사업시행계획의 내용과 변경된 사업시행계획의 내용은

조합원의 권리와 의무에 관해 본질적인 차이가 있다”면서 “변경된 사업시행

계획이 새로운 사업시행계획에 해당하게 된다.”고 말했다.

이어 재판부는 “당초 인가된 사업시행계획에 따라 분양신청을 했다고 해서

이후 변경된 사업시행계획 내용에 따른 분양신청이 면제되거나 대체됐다고

볼 수 없고 사업시행자는 조합원에게 변경된 사업시행계획에 따라 다시

분양공고 및 분양신청절차를 이행해야 한다.”면서 “이러한 점을 감안했을 때

당초에 분양신청을 하지 않았다고 해서 원고를 분양대상자에서 제외한

이 사건 관리처분계획은 위법”이라고 판결했다.

○ 다시 분양신청을 받을 수 없다는 설 : 이미 분양신청을 하지 않은 자는 조합원

지위가 상실되었으므로 다시 부활할 수는 없다고 보아야 함. 이 견해에 의하면

새로운 사업시행변경인가에 대해 기존 조합원 숫자의 과반수가 아니라 조합원

지위가 상실된 자는 빼고 의결.

5. 분양신청 기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자

재개발 표준정관 제44조(분양신청 등) ④ 조합은 조합원이 다음 각호의 1에

해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 토지, 건축물 또는

그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산 한다. 그 금액은 시장․군수가 추천하는

감정평가업자 2 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청을 철회한 자 (단, 분양신청기간 내에 철회하여야 한다)

3. 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자

⑤ 조합원은 관리처분계획인가 후 ( )일 이내에 분양계약체결을 하여야 하며

분양계약체결을 하지 않는 경우 제4항의 규정을 준용한다.

가. 문 제 점

○ 그런데 분양신청기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자도 과연 현금

청산대상자인지가 문제된다.

○ 다시 말하면 조합원들이 언제까지 분양신청을 철회하고 현금청산을 요구할 수

있는지가 문제된다.

○ 표준정관 제44조 제5항 이미 분양신청을 하였더라도 일정기한까지 분양계약을

체결하지 아니한 조합원에 대해서는 현금청산을 할 수 있도록 규정하고 있는데,

이와 같은 규정을 정관에 두고 있는 경우 정관규정에 의하여 현금청산을 요구

할 수 있는지가 문제되는 것이다.

나. 판 례(유효)

○ 이에 대해서는 하급심의 판결이 엇갈리고 있다.

○ 즉 위와 같은 정관규정은 법에 반하여 무효라는 판결(인천지방법원 2006 가단

35208, 137777)과 정관규정은 당연히 유효하므로 현금청산이 가능하다는 판결이

대립하고 있다가(수원지방법원 2006 가합 12209), 최근 대법원 판결로 정리되었다.

대법원 2011.7.28. 선고 2008 다 91364 부동산명도

원고 조합의 정관 제45조는 제4항에서 구 도시정비법 제47조와 같은 내용을

규정한 다음, 제5항에서 관리처분계획의 인가 후 60일 이내에 분양계약을 체결

하지 아니한 조합원에 대하여도 제4항을 준용한다고 규정하고 있다.

이에 따르면 원고 조합의 조합원은 관리처분계획이 인가된 후라도 위와 같이

정관에서 정한 분양계약 체결기간 이내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써

특별한 사정이 없는 한 현금청산대상자가 될 수 있다. 이러한 정관 규정은

조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원의 지위에서 이탈하여

현금청산을 받을 기회를 추가적으로 부여하기 위한 데 그 취지가 있으므로

그 내용이 구 도시정비법에 위배되어 무효라고 볼 수 없다.

○ 현금청산긍정설 논거 : 정관으로 “분양계약을 체결하지 아니한 자”를 현금청산

대상자로 정하는 것은 조합원들간의 합의사항이고, 그것을 막을 하등의 이유가 없다

그렇기 때문에 표준정관도 위와 같은 규정을 두고 있는 것이다. 이는 나아가

법이 ‘분양신청을 철회한 자’라고만 규정하고 그 철회의 종기를 규정하지 않은

것과 괘를 같이 하는 것이다. 또한, 관리처분계획인가후 조합은 분양계약체결

장기화를 방지하기 위해 계약체결과 관련하여 일정기간을 정할 수 있다고 할

것이므로, 위와 같은 정관규정은 조합을 위해서라도 유효한 조항이라고 할 것이다.

또한 정관 규정의 유효성은 이미 대법원 2008 다 37780 판결이 나온 이상, 확인된

것으로 보아야 할 것이다.

○ 현금청산부정설 논거 : 관리처분 인가와 이전고시로서 공용환권, 공용환지가

일어나는 것인데, 분양계약체결을 하지 않았다하여 조합원의 지위를 다시 상실

할 기회를 준다는 것은 공용환권과 맞지 않는다.

○ 나아가 현금청산을 계속해서 인정하면 조합운영이 어렵다. 특히 강제 수용권을

행사하여야 하는바, 그 행사기간이 촉박하다. 또한 보통 동호수 추첨을 착공

이후에 하고, 그 이후에 조합원 분양계약을 체결한다고 하면 뒤늦게 분양신청

철회를 인정하면 비조합원 소유 토지에 대해 착공을 받아 준 근거가 상실된다.

대법원 2008.10.9. 선고 2008 다 37780 판결

1. 도시 및 주거환경정비법 제47조 제1호, 제2호의 규정에 따라 사업시행자는

토지 등 소유자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회하는 경우에

‘그 해당하게 된 날’부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·

건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 하는바, 여기에서

분양신청을 하지 아니하거나 분양신청기간의 종료 이전에 분양신청을 철회한

토지 등 소유자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 같은 법 제46조의

규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이고, 분양신청

기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급의무가

발생하는 시기는 ‘관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간의 종료일 다음날’이다.

○ 결국 아래처럼 정관개정 여부 검토

재건축표준정관

제44조 제5항 : 조합원은 관리처분계획인가 후 조합이 정하여 통지하는 기간

(또는 0일) 이내에 분양계약체결을 하여야 한다.<후단삭제>

제11조 제5항 신설 <아래 재개발 표준정관 참조>

⑤ 제44조 제1항의 분양신청 기한내에 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청을

철회 한자, 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자는 조합원

자격이 상실된다.

재개발 표준 정관 제11조(조합원 자격의 상실) 조합원이 건축물의 소유권이나

입주자로 선정된 지위등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다.

② 제44조 제1항의 분양신청 기한내에 분양신청을 아니한 자는 조합원자격이

상실된다.

Ⅵ. 반대자 부동산 강제 취득시 유의사항

【핵심정리사항】

○ 재개발, 도시환경은 강제수용으로 취득. 재건축은 매도청구

○ 현금청산 조문으로는 재건축에서 조합이 소유권 강제취득 불가능

○ 강제수용 절차가 매우 엄격함. 조합임원은 형사 처벌 주의

○ 특히 강제수용관련 컨설팅 용역계약은 LH공사 등 법에 허용된 7개회사

또는 변호사만 가능. 그 외의 자에게 위탁 시 무효 소지 있음

○ 분양미신청자는 조합원 지위상실. 의사정족수에서 제외

1. 총 설

가. 정비사업시 강제취득방법 비교

구 분

강제수용

매도청구

현금청산

대 상

재개발/도시환경/주거환경

재건축

재건축(2008.3.13.

선고 2006 두 2954)

법 률

○ 공익사업법

○ 도시정비법

도시정비법

도시정비법

절 차

엄격, 복잡

최고, 소송

협의, 소송

취득권리

전부가능

일부불가?

일부불가?

개발이익

배제

포함

포함

업 무

수 행 자

조합(유료는 법정

위수탁자/변호사만)

조합(변호사)

조합(변호사)

시 기

○ 사업시행 인가후

○ 관리처분 인가후

조합설립후 지체

없이(법 39조)

분양신청기간

만료일등 후부터

종 기

입주자모집전까지

준공인가신청

전까지(법50조)

입주자 모집전까지

세 입 자

대 책

있음(보상/임대아파트)

없음

없음

조 합 원

자 격

상실시점

분양신청기간종료일

다음날(대법원

2011.7.28. 선고 2008

다 91364 부동산명도)

비조합원

분양신청기간종료일

다음날(대법원

2010.8.19. 선고 2009

다 81203)

나. 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치

법 제47조 (분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) 사업시행자는 토지등

소유자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일

이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에

대하여 현금으로 청산하여야 한다.

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청을 철회한 자

3. 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자

령 제48조 (분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차) 사업시행자가

법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지ㆍ건축물 그 밖의 권리에

대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가

협의하여 산정한다. 이 경우 시장ㆍ군수가 추천하는 「부동산가격공시 및

감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을

산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다. <개정 2005.5.18>

(1) 재개발사업, 도시환경개선사업

(가) 먼저 협의 : 가격은 감정평가로 결정가능

(나) 협의 불성립시 법 제47조에 따라 현금청산 소송을 제기하는 것이 아니라

공익사업법에 의한 수용권 행사로 취득

대법원 2008.3.13. 선고 2006 두 2954 판결

도시정비법에서는 현금청산대상자들에 대한 청산금은 사업시행자와 현금청산

대상자가 협의에 의해 그 금액을 정하되, 협의가 성립되지 않을 때에는 공익

사업보상법에 의한 수용절차로 이행될 것을 예정하고 있다고 보아야 할 것이다.

(2) 재건축사업

○ 매도청구권 행사로 취득

○ 결국 현금청산 조문으로 조합이 강제취득은 불가함

대법원 2010.12.23. 선고 2010 다 73215 소유권이전등기 절차이행등

재건축조합이 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자 등에 대하여 매도청구권을

행사할 수 있는지 여부(적극) 2. 그로 인한 매매계약의 성립시기(=분양신청

기간의 종료일 다음날)】

1. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고만 한다) 제47조는 사업

시행자인 재건축조합이 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자 등에 대하여

부담하는 현금청산 의무를 규정하는 것에 불과하므로(이하 위 토지등소유자

등을 ‘현금청산 대상자’라고 한다), 재건축조합이 위 조항을 근거로 하여

곧바로 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전

등기를 청구할 수는 없다.

한편 사업시행자인 재건축조합에게는 원칙적으로 정비구역 내 부동산에 관한

수용권한도 인정되지 않는 것이고(도시정비법 제38조 참조), 도시정비법

제39조에서 규정하는 사업시행자의 매도청구권도 원칙적으로 조합원이

아닌 자를 상대로 하는 것으로서 조합설립에 동의한 조합원이었던 현금청산

대상자에 대하여 바로 적용할 수는 없는 것이나, 현금청산 대상자는 분양

신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실함에 따라

조합원 지위도 상실하게 되어 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지는 것이므로,

매도청구에 관한 도시정비법 제39조를 준용하여 재건축조합은 현금청산

대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수

있다고 봄이 상당하다.

2. 다만, 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 도시

정비법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일

다음날’이라고 하여야 하고, 현금청산의 목적물인 토지․건축물 또는 그 밖의

권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이므로, 현금청산 대상자에 대한

매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야

하며, 그와 같이 보는 이상 위 매도청구권의 행사에 관하여는 그 최고절차 및

행사기간에 대하여 도시정비법 제39조에서 준용하는 집합건물의 소유 및

관리에 관한 법률 제48조의 규율이 없다고 보아야 한다.

(3) 분양미신청자 : 조합원 지위상실

재건축 : 대법원 2010.8.19. 선고 2009 다 81203

도시정비법 제47조 및 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된

조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다. 그리고 이 때 조합원의 지위를

상실하는 시점은 재건축사업에서 현금청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급

의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는

기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간

종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 보아야 한다.

재개발 : 대법원 2011.7.28. 선고 2008 다 91364 부동산명도

구 도시 및 주거환경정비법(2009. 5. 27. 법률 제9729호로 개정되기 전의 것,

이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제47조의 내용과 형식을 비롯하여, 이와 같이

구 도시정비법이 현금청산제도를 둔 것은 분양신청을 하지 않은 조합원 등에

대하여는 현금청산이 가능하도록 함으로써 주택재개발사업을 신속하고도 차질

없이 추진할 수 있도록 하는 데에 그 취지가 있는 점, 조합원이 현금청산

대상자가 됨으로써 조합원의 가장 중요한 권리인 분양청구권을 행사할 수 없게

된 마당에 그에게 여전히 조합원으로서의 제반 권리를 가지고 의무를 부담하게

하는 것은 당사자의 의사에 부합하지 아니한 점, 현금청산대상자에게 조합원의

지위를 인정하지 아니하고 현금청산을 통해 조합과 사이의 법률관계를 마무리

하더라도, 현금청산대상자는 청산금을 조합과 사이에 협의에 의하여 결정

하거나 협의가 성립하지 않을 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에

관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다)에 따른 수용절차를 통해 지급받을 수

있을 뿐만 아니라, 조합으로부터 청산금을 지급받을 때까지 조합에 대하여

종전 토지 또는 건축물에 대한 인도를 거절할 수 있는 점 등을 종합하면, 분양

신청을 하지 않거나 철회하는 등 구 도시정비법 제47조의 요건에 해당하여

현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다고 봄이 타당하다.

다. 컨설팅 업체 선정 문제

○ 보상 최종처리에 대한 모든 책임은 조합장이 진다.

○ 보상은 법에 정하여진 기관인 LH공사, 지방공사, 한국감정원 등에게만 위탁이

가능함

○ 그 외 변호사를 제외한 자에게 위탁하는 것은 불가하고, 이는 변호사법 위반이

라고 사료함

공익사업법 제81조(보상업무 등의 위탁) ① 사업시행자는 보상 또는 이주

대책에 관한 업무를 다음 각 호의 기관에 위탁할 수 있다. <개정 2005.12.30,

2007.10.17>

1. 지방자치단체

2. 보상실적이 있거나 보상업무에 관한 전문성이 있는 「공공기관의 운영에

관한 법률」 제4조부터 제6조까지의 규정에 따라 지정·고시된 공공기관 또는

「지방공기업법」에 따른 지방공사로서 대통령령이 정하는 기관

② 제1항의 규정에 의한 위탁시 업무범위, 수수료 등에 관하여 필요한 사항은

대통령령으로 정한다.

령 제43조(보상전문기관 등) ① 법 제81조 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는

기관"이라 함은 다음 각 호의 기관을 말한다.

1. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사

2. 삭제 <2009.9.21>

3. 「한국수자원공사법」에 의한 한국수자원공사

4. 「한국도로공사법」에 의한 한국도로공사

5. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사

6.「국유재산법」에 따라 출자된 주식회사 한국감정원

7. 「지방공기업법」 제49조에 따라 서울특별시가 택지개발 및 주택건설 등의

사업을 하기 위하여 설립한 지방공사

2. 강제 수용시 주의사항

가. 도표로 보는 손실보상 절차 : 반드시 강산과 상담 후 의사결정 요망

토지 및 물건 등 기본조사

► 조사를 위한 출입 허용여부 결정

► 자료제출여부 결정

보상계획공고

토지 및 물건조서와 공고여부 확인

► 개별통지문(관계인에게도 통지) 수령여부 결정

토지 및 물건조서 내용에 대한 열람 및 이의

신청 여부 결정

토지 및 물건조서 서명 ․ 날인여부 결정

일괄보상 요구 내용증명 발송

감정평가 및 보상액 산정

◆ 보상협의회 참여(30일 이내)

◆ 감정평가사 추천(30일 이내)

감정평가사 현지조사 요구 및 자료제출 여부 결정

손실보상 협의요청

(사업시행자)

► 소유자별 및 이해관계인에게 보상협의 통지

◆ 정보공개 청구하여 감정평가서 입수 후 검토

► 협의여부 결정

► 협의경위서 서명 ․ 날인여부 결정

협의불성립 ↓

협의성립

◯ 협의시 : 계약체결 후 소유권이전 및 보상금 지급

협의 불성립시 : 수용재결을 대비하여 의견서 준비

수용재결 신청

수용재결 열람공고(지자체)

열람공고(14일간) 기간 내 의견서 관청에 제출

수용재결평가(2곳)

수용재결

(토지수용위원회)

◆ 수용재결 절차 참여 여부 결정

◆ 명단 정보공개 요구

◆ 현지조사 요구

수용재결불복 ↓

협의성립

◯ 협의 성립시 - 계약체결 후 소유권이전 및

보상금 지급

◯ 수용재결 불복시

수용재결서 송달일 30일 이내 이의신청서 제출

◆ 「이의유보」하고 보상금 수령 가능

이의재결평가(2곳)

이의재결

(토지수용위원회)

◆ 이의재결 절차 참여 여부 결정

◆ 명단 정보공개 요구

◆ 현지조사 요구

이의재결불복 ↓

◆ 수용재결서 정본 수령일로부터 60일 이내

또는 이의재결서 정본 수령일로부터 30일

이내 행정소송 제기

행정소송

나. 정비사업의 특별규정

(1) 토지 수용권 창출 규정

○ 사업시행자는 정비구역 안에서 정비사업(주택재건축사업의 경우에는 제8조

제4항 제1호의 규정에 해당하는 사업에 한한다. 이하 이 조에서 같다)을

시행하기 위하여 필요한 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및

보상에 관한 법률」 제3조의 규정에 의한 토지ㆍ물건 또는 그 밖의 권리를

수용 또는 사용할 수 있다.(법38조) <개정 2005.3.18.>

☞ 사업시행자의 토지수용에 관한 도정법 제38조에 대해 법원이 위헌법률제청

신청을 받아들임(서울행정법원 2010.11.8. 결정 2009아2442 위헌법률심판

제청. 본안사건 서울행정법원 2009구합20267 토지수용재결 처분취소 등).

토지등소유자 방식의 도시환경정비사업이지만, 그 결정에 따라 다른 사업에도

영향이 있을 것으로 보임.

(2) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 준용

○ 정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그

밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는

경우를 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을

준용한다.

다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차에 관하여는 대통령

령으로 따로 정할 수 있다.(법40조1항)<개정 2009.2.6, 2009.5.27>

(3) 사업인정 의제

○ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용함에 있어서

사업시행인가의 고시(시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하는 경우에는

제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행계획서의 고시를 말한다.

이하 이 조에서 같다)가 있은 때에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및

보상에 관한 법률」 제20조제1항 및 제22조제1항의 규정에 의한 사업인정

및 그 고시가 있은 것으로 본다. (법40조2항)<개정 2007.12.21>

☞ 사업시행인가처분 자체의 위법을 이유로 수용재결처분을 다툴 수 없음

사업시행인가는 그 후 일정한 절차를 거칠 것을 조건으로 하여 일정한

내용의 수용권을 설정하여 주는 행정처분의 성격을 띠는 것으로서 그 사업

시행인가를 받음으로써 수용할 목적물의 범위가 확정되고 목적물에 관한

현재 및 장래의 권리자에게 대항할 수 있는 일종의 공법상의 권리로서의

효력이 발생하므로, 사업시행인가 단계에서 그 하자를 다투지 않고 이미

쟁송기간이 초과한 단계에서는 그 인가처분이 당연 무효가 아닌 이상 그

처분의 불가 쟁력에 의하여 그 위법 부당함을 다툴 수 없다. 즉, 사업시행

인가처분 자체의 위법을 이유로 수용재결처분을 다툴 수 없다(2000. 10. 13.

선고 2000두5142).

☞ 재개발구역 내 토지 등 소유자들에게 구 도시재개발법 제33조 제1항에서

정한 분양신청기간의 통지 등 절차를 이행하지 아니한 채 한 수용재결이

위법한지 여부(적극)

대법원 2007.3.29. 선고 2004 두 6235 판결 【토지수용이의재결처분취소】

2000. 3. 21.자 사업시행변경인가 고시가 새로운 사업시행인가 고시로서의

효력이 있는 것이라면, 사업시행자인 원고로서는 그와 같은 새로운 사업시행

인가 고시 이후에 법 제33조 제1항이 규정한 분양신청기간의 통지 등 절차를

밟아야 할 것인바, 기록에 의하면 원고가 위 고시 이후에 이 사건 재개발사업

구역 내 토지 등 소유자들에게 하였다는 통지는 그 내용이 수용 전 매수협의를

요청하는 것으로 보일 뿐 분양신청기간이나 그 기간 내에 분양신청 할 수

있음을 통지한 것으로는 도저히 볼 수 없는 것일 뿐만 아니라(갑 제7호증의

29 내지 36 참조), 분양신청기간의 공고도 하지 않았다는 것이므로, 원고는

법 제33조 제1항 소정의 분양신청기간의 통지 등 절차를 제대로 이행하지

아니한 상태에서 이 사건 각 부동산에 대한 수용재결신청을 한 것으로 볼

수밖에 없다.

그렇다면 이 사건 수용재결은 위 절차를 이행하지 아니한 하자가 있어 위법

하다고 할 것이므로, 위 수용재결을 취소한 이 사건 이의재결은 결과적으로

적법하다고 할 것이다.

(4) 재결의 특례

○ 수용 또는 사용에 대한 재결의 신청은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및

보상에 관한 법률」 제23조 및 동법 제28조제1항의 규정에 불구하고 사업

시행인가를 할 때 정한 사업시행기간 이내에 이를 행하여야 한다.(법40조3항)

(5) 금전보상의 예외

○ 대지 또는 건축물을 현물보상 하는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의

취득 및 보상에 관한 법률」 제42조의 규정에 불구하고 제52조의 규정에

의한 준공인가 이후에 그 현물보상을 할 수 있다.(법40조4항)

다. 형사처벌 문제

(1) 주거침입죄 예방

○ 보상대상자가 대문밖에 팻말을 부치는 등의 방법으로 무단출입을 금지한다는

의사표시를 하였는바, 이러한 경우 사업시행자가 적법하게 지장물 조사를 하려면?

(가) 출입의 허가(법9조 제2항)

사업인정 전 : 시장·군수 또는 구청장으로부터 출입할 토지의 구역 및 기간을

정하여 출입의 허가를 받아야 함.

○ 사업인정 후 : 법제27조제1항에 의거하여 출입허가 없어도 가능, 단, 통지

(10조), 증표등의 휴대(법13조)는 하여야 함.

(나) 출입 통지(사업시행자 → 시장·군수 또는 구청장)

○ 사업시행자가 실제 출입하려면 출입하고자 하는 날의 5일전까지 그 일시 및

장소를 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장에게 통지하여야 함(법제10조 제1항)

(다) 출입 공고, 통지 (시장·군수 또는 구청장 → 토지점유자)

○ 시장·군수 또는 구청장은 지체 없이 이를 공고하고 그 토지점유자에게 통지

하여야 하고(일출전이나 일몰 후에는 토지점유자의 승낙 없이 그 주거(住居)나

경계표·담 등으로 둘러싸인 토지에 출입할 수 없다)(법제10조제2항).

(라) 장애물의 제거 및 토지 시굴

그 소유자 및 점유자의 동의를 얻어야 하고, 아니면 시장·군수 또는 구청장의

허가를 받아야 하고(법제12조제1항), 허가를 하기 전에 미리 그 소유자 및

점유자의 의견을 들어야 하고(법제12조제2항), 실제 제거를 하려면 3일전까지

그 소유자 및 점유자에게 통지(예외적으로 구술에 의한 통지 가능)하여야

한다(법제12조 제3항).

사업인정 후에도 마찬가지다 : 법제29조는 측량하거나 조사하는 경우만 적용

되므로 장애물 제거까지는 허용하지 않고 있다.

※ 장애물을 제거할 절차를 밝지 않으면?

(마) 증표등 휴대 및 제시의무

○ 출입하려는 자는 그 신분을 표시하는 증표와 허가증을 휴대하여야 하고

(법제13조제1항),

토지 또는 장해물의 소유자 및 점유자 그 밖의 이해관계인에게 이를 내보여야

한다(법제13조 제3항).

이상의 통지는 서면으로 하되, 교부나 우편법에 의한 특별송달로 하여야 함

(2) 허위 공문서 작성죄 등 예방

(가) 서명, 날인 문제

1. 법 제14조(토지조서 및 물건조서의 작성) ① 사업시행자는 토지조서 및

물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자 및 관계인의 서명

또는 날인을 받아야 한다. 다만, 토지소유자 및 관계인이 정당한 사유 없이

서명 또는 날인을 거부하거나 또는 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나

그 주소․거소를 알 수 없는 등의 사유로 인하여 서명 또는 날인을 할 수 없는

경우에는 그러하지 아니하되, 사업시행자는 해당 토지조서 및 물건조서에

그 사유를 기재하여야 한다.

2. 령 제8조(협의의 절차 및 방법 등) ③ 제1항 제1호의 규정에 의한 협의

기간은 특별한 사유가 없는 한 30일 이상으로 하여야 한다.

⑤ 사업시행자는 제1항 제1호의 규정에 의한 협의기간 내에 협의가 성립되지

아니한 경우에는 건설교통부령이 정하는 협의 경위서에 다음 각호의 사항을

기재하여 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다. 다만, 토지

소유자 및 관계인이 정당한 사유없이 서명 또는 날인을 거부하거나 토지

소유자 및 관계인을 알 수 없거나 그 주소·거소 그 밖에 통지할 장소를 알 수

없는 등의 사유로 인하여 서명 또는 날인을 할 수 없는 경우에는 서명 또는

날인을 받지 아니하되, 사업시행자는 해당 협의경위서에 그 사유를 기재하여야 한다.

1. 협의의 일시·장소 및 방법 (2호 내지 5호 생략)

(나) 누락 지장물 보상문제

○ 누락 지장물은 보상이 없었으므로 그 소유권도 당연히 소유자에게 있음

이를 취득하려면 다시 협의절차 진행하는 것이 타당

토지수용위원회가 누락 지장물에 대해 그대로 재결하는 것은 위법성 시비 존재

토지보상법 27조2항 : 토지소유자 또는 관계인이 토지조서 및 물건조서의

내용에 대하여 열람기간 이내에 이의를 제기하는 경우를 제외하고는 작성된

토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의를 제기할 수 없다. 다만, 토지조서

및 물건조서의 내용이 진실에 반하는 것을 입증하는 때에는 그러하지 아니하다.

라. 행정대집행이 가능한가?

○ 사람이 점유하여 항거를 하는 경우에 행정대집행은 불가능(대법원 2004 다

2809 판결).

○ 존치물건의 반출도 건물의 명도에 수반하는 필수적 행위이지 그것 자체가

독립하여 의무 내용을 이루는 것이 아니므로 대집행 불가(서울행정법원

2010.1.7. 선고 2009 구합 32598 판결)

○ 인도소송을 진행하여야 함

Ⅶ. 세입자 문제

【핵심정리사항】

주거형 세입자는 임대아파트 주거이전비 이사비

○ 영업보상대상자 세입자는 영업보상금(4개월치 영업이익 인건비등 고정적

비용 이전비 및 감손상당액 부대비용)

보상의무자는 사업시행자이나, 사업시행자가 보상을 할 경우 후속 처리

방법은 ① 1/N로 처리하는 방법(구상하여야 한다는 견해, 그렇지 않다는

견해) ② 종전권리가액에서 공제하는 것으로 정관에 규정

○ 주거 이전비 기준일은 정비계획공람공고일임(3개월 소급하지 않음. 임대

아파만 소급)

○ 미리 철저히 파악할 필요

1. 총 설

○ 제소전 화해조서 작성 홍보

○ 세입자는 주거형과 기타 세입자(미보상 대상자/영업보상대상자)로 분류

○ 주거형 세입자 = 임대아파트 주거 이전비 이사비

영업보상 대상자 세입자 = 영업보상금(4개월치 영업이익 인건비등 고정적 비용

이전비 및 감손상당액 부대비용)

【이러한 세입자에 대한 보상 의무자는 사업시행자 즉 조합임】

가. 사업비로 처리하여 N분의1로 부담하는 방법

(1) 구상을 하여야 한다는 판례

○ 세입자 보상액을 종전권리가액에서 공제하지 않을 경우 법 제44조에 의하여

구상을 하여야 하고, 이를 하지 않을 경우 업무상 배임죄로 처벌되고, 또한

판례도 위법한 것으로 보고 있는 경우

대법원 2007.2.8. 선고 2004 두 7658 판결【관리처분계획취소】

국민주택규모 아파트의 건설용역의 제공에 대하여는 부가가치세가 부과되지

아니하므로, 국민주택규모 아파트의 대지 및 건축시설만을 분양받는 조합원은

시공사가 재개발조합에게 상가·유치원·국민주택규모를 초과하는 아파트의 건설

용역을 제공하고 받는 대가에 대하여 부과되는 부가가치세를 부담할 의무가

없다고 할 것이다.

건축물 철거비는 피고가 재개발사업 시행을 위하여 부담하여야 할 비용이기는

하나, 한편 피고 조합의 정관 제35조 제4항은 사업시행 동의자의 건축물은

소유자 자진철거를 원칙으로 하고, 시행자에게 철거를 위탁한 경우에는 철거

비용을 조합원별 부담금으로 하여 관리처분계획시 청산하도록 규정하고 있으므로,

이 사건 관리처분계획에서 건축물 소유 여부와 관계없이 모든 조합원들로

하여금 일률적으로 철거비용을 분담하도록 정한 것은 정관에 위배된 것으로서

위법하고

(2) 구상을 하지 않아도 된다는 취지의 판례

재건축 이주비 안 빌린 조합원도 이자 내야

대법원 2010.4.15. 선고 2010 다 1333(심리 불속행 기각) 잠실시영아파트

재건축정비사업조합

재건축 사업에서 이주비를 빌리지 않은 조합원에게 착공 시까지 기본 이주비

대출금 이자를 부담하도록 한 조합원 총회 결의가 유효하다는 대법원 확정

판결이 나왔다.

재판부는 “조합원들의 이주가 원활한 재건축 사업 추진에 있어 중요하다는

점을 고려하면 기본 이주비 대출금 이자는 재건축을 위한 사업비에 해당

된다.”면서 “조합이 대다수의 조합원들에게 이주비 대출 알선을 해 이주하게

하고 시공자에게 사업비 대출금 이자를 선(先)부담하게 한 결과, 이주비

대출을 받지 않은 조합원들도 재건축 사업이 원활하게 진행된데 따른 이익을

모두 향유하게 됐다”고 설명했다.

이어 “이주비 대출금 이자 부담에 관한 결의는 관리처분계획의 일부로 조합원의

권리 의무에 관한 다른 사항과 함께 결의됐다”며 “이 같은 사항을 정한 총회

결의가 다수 구분소유자들이 소수 구분소유자들에게 부당하게 불이익을 강요한

것으로 보이지 않는다.”고 덧붙였다.

나. 종전 권리가액에서 공제하는 방법

법 제48조 (관리처분계획의 인가 등) ⑤ 주택재개발사업 또는 도시환경정비

업에서 제1항 제3호ㆍ제4호 및 제7호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는

다음 각 호의 방법에 의한다. <개정 2005.1.14, 2009.5.27>

2. 제1항 제4호에 따라 조합원의 종전의 토지 또는 건축물의 가격산정 시

조합원이 둔 세입자로 인하여 손실보상이 필요한 경우 조합의 정관으로 정하는

바에 따라 해당 조합원이 둔 세입자에 대한 손실보상액을 뺀 나머지 가격을

종전의 토지 또는 건축물의 가격으로 산정할 수 있다.

【세입자 특례와 용적율】

사업시행자가 제40조제1항 단서에 따라 대통령령으로 따로 정하는 손실보상의

기준 이상으로 세입자에게 주거 이전비를 지급하거나 영업의 폐지 또는 휴업에

따른 손실을 보상하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조

제1항에도 불구하고 해당 정비구역에 적용되는 용적률의 100분의 125 이하

범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시·광역시·특별자치도·시 또는

군의 조례로 용적률을 완화하여 정할 수 있다.(법제40조의2)[본조신설

2009.5.27]

○ 비거주 소유자에게 공제 또는 구상될 수도 있다는 사실을 통보하여 스스로

정리할 기회를 주는 것이 좋다.

○ 실제 거주 여부 철저 조사, 거주시라도 세대원수 철저 조사

○ 미리 세입자를 파악하여 보상비 예산을 책정하거나 최소한 예비비로 남겨

두어야 한다(인센티브 연동).

○ 보상비 포기 각서 효력 여부 : 무효

2. 지급대상

가. 3월 소급 여부

서울특별시 양천구 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제9조의2 제2항의

주거 이전비 지급대상 여부(「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제9조의2

제2항 등 관련)안건번호 11-0191 회신일자 2011.06.16.

도정법 시행규칙 제9조의2 제2항은 주거이전비의 보상대상자를 정하는 기준일

(기준 시점)이 사업인정고시일이 아닌 “공람공고일”이라는 것을 명시하기 위한

규정으로 이해할 수 있고, 기준일(기준 시점) 외의 부분은 도정법 제40조에

따라 공익사업보상법을 준용해야 할 것이므로, 허가건물에 거주하는 세입자는

공람공고일 현재 당해 정비구역 안에서 3월 이상 거주한 자를 대상으로,

무허가건물에 거주하는 세입자는 공람공고일 현재 당해 정비구역 안에서 1년

이상 거주한 자를 대상으로 하여 주거 이전비를 지급해야 할 것입니다.

※ 위 유권해석은 명문규정에 반하는 해석이므로 주의요망

나. 거주요건

대법원 2006.4.27. 선고 2006 두 2435 판결

법 시행규칙 제54조 제2항에 규정된 ‘공익사업의 시행으로 인하여 이주하게

되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을

위한 관계 법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업 시행지구 안에서

3월 이상 거주한 자’에 해당하는 세입자는 이후의 사업시행자의 주거 이전비

산정통보일 또는 수용 개시일까지 계속 거주할 것을 요함이 없이 위 사업인정

고시일 등에 바로 같은 법 시행규칙 제54조 제2항의 주거이전비와 같은 법

시행규칙 제55조 제2항의 이사비 청구권을 취득한다고 볼 것이고, 한편 이사비의

경우 실제 이전할 동산의 유무나 다과를 묻지 않고 같은 법 시행규칙 제55조

제2항 [별표 4]에 규정된 금액을 지급받을 수 있다.

서울남부지방법원 2011.8.12. 선고 2011 가소 66014

차임연체로 이주기간 전에 이사간 경우인데 주거 이전비를 사업시행자가 아닌

소유자에게 지급하라는 판결임

서울고등법원 2011.8.31. 선고 2011 누 5591 주거이전비 등

주거 이전비는 세입자의 조기이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하려는

정책적 목적과 주거이전으로 특별한 어려움을 겪게 될 세입자를 대상으로 사회

보장적 차원에서 지급하는 점, 주택재개발정비사업을 시행하는 데에는 조합

설립인가와 사업시행인가가 반드시 필요하고, 사업시행자는 사업시행인가

고시로써 비로소 수용을 할 수 있는 권리를 취득하게 되는 점, 그 반면 정비

구역지정을 위한 공람공고일 당시에는 세입자가 주거이전비의 지급을 청구할

수 있는 상대방이 존재하지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 세입자는 사업시행

인가 이후에는 언제든지 사업시행인가 고시일을 기준으로 산정한 주거이전비의

지급을 청구할 수 있다고 봄이 타당하다

다. 포기각서 : 무효

대법원 2011.7.14. 선고 2011 두 3685 주거이전비등 (차) 파기환송

1. 세입자에게 도시 및 주거환경정비법에 의한 임시수용시설 제공과 별도로

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙에 의한 주거

이전비를 지급하여야 하는지 여부(적극) 2. 사업시행자의 세입자에 대한 주거

이전비 지급의무를 규정하고 있는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에

관한 법률 시행규칙 제54조 제2항이 강행규정인지 여부(적극)

사업시행자인 피고로서는 이 사건 사업으로 철거되는 주택에 거주하던 세입자인

원고에 대하여 임시수용시설의 제공 또는 주택자금의 융자알선 등 임시수용에

상응하는 조치를 취할 의무를 부담하는 한편, 원고가 공익사업법 시행규칙

제54조 제2항에 규정된 주거 이전비 지급요건에 해당하는 세입자인 경우, 임시

수용시설인 도촌 이주 단지에 거주하게 하는 것과 별도로 주거 이전비를 지급

할 의무가 있다 할 것이고, 원고가 임시수용시설로 제공된 도촌 이주 단지에

입주하면서 주거 이전비를 포기하는 취지의 포기각서를 제출하였다 하더라도,

위 포기각서의 내용은 강행규정인 공익사업법 시행규칙 제54조 제2항에 위배

되어 무효라 할 것이다.

 

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