앞으로 10년 후 주택시장의 중심축이 재건축ㆍ재개발 위주로 재편할 것이란 전망이 나왔다.

　 한국건설경영협회에 따르면 한건협이 최근 개최한 기획담당 실무자회의에서 NH투자증권의 강승민 연구원은 ‘일본 주택시장으로 본 국내 주택시장’이란 주제발표를 통해 이같이 진단했다.

　강 연구원은 일본사례를 고려할 때 국내에서 재건축 대상으로 분류되는 노후아파트 단지나 재개발 지역의 절반 이상이 실제 사업화하면서 연평균 재건축ㆍ재개발물량이 2010~2014년 6만~7만가구 선에서 2015~2019년간 13만가구를 넘을 것으로 내다봤다.

    2020년 이후에는 연간 재건축·재개발주택이 현재의 연간 전체 주택공급 규모에 근접하는 35만~40만가구에 달할 것이란 분석이다.

　재건축ㆍ재개발이 급증하면서 대형건설사 단독사업 중심의 정비방식도 대중소 건설사가 컨소시엄을 꾸려 협력하는 형태로 바뀔 것으로 전망했다.

　국내 주택시장은 1991년 이후 1ㆍ2차 버블붕괴기를 거치며 가격이 50% 이상 폭락한 일본식 장기침체 대신 완만한 상승곡선을 그릴 것으로 관측했다.

　고령화, 1~2인가구 증가, 가구수 감소 등 인구구조나 대출규제, 주택가격 급등 후 하락세 등의 상황은 일본과 유사하지만 GDP, 가구소득, 물가가 상승세를 잇고 있기 때문이다.

　버블 붕괴기의 일본은 GDP성장률, 소득, 물가가 동반 하락했지만 한국은 올해 GDP성장률이 6.0%(한은 전망), 소득 증가율 7.3~7.7%(1ㆍ2분기)에 물가도 오름세를 지속하고 있어 독일(인구감소에도 경기지표 성장세로 부동산가격 상승세 지속)식 모델을 따를 가능성에 무게를 실었다.

　게다가 주택시장의 단기변수인 입주량이 올해 4분기부터 급감하고 미분양주택은 급감한 반면 올해 주택분양 실적이 작년 수준을 하회하고 내년 이후 주택공급량마저 폭감할 가능성이 높기 때문이란 설명이다.

　시장회복 전망에도 불구, 건설사 이익률은 계속 나빠진다는 관측이다.

　재정적자로 인한 공공투자 감축과 업체간 과열경쟁 속에 원가압박이 심화된 일본의 궤적을 따르고 있기 때문이며 대응책 역시 일본 건설업계를 벤치마킹해야 한다는 지적이다.

　그는 “앞으로 주택경기가 살아나더라도 15만가구에 달하는 착공 전 PF개발물량 등을 고려할 때 2000년대 초중반과 같은 무차별적 공급전략은 불가능하다”며 “장기불황에도 높은 이익률을 시현한 일본의 다이와하우스와 같은 개발업체처럼 주택사업 포트폴리오를 임대나 부동산개발 등의 고부가업종 위주로 다각화해야 한다”고 조언했다.

김국진기자 jinny@

〈앞선생각 앞선신문 건설경제-무단전재 및 배포금지