한 달 단위로 연이어 발표된 부동산 대책과 그에 따른 전월세 시장 혼란과 로또 분양까지. 부동산 정보 플랫폼 직방에서 올해 마감을 앞두고 2020년 부동산 시장에 굵직한 영향을 미친 10대 뉴스를 선정했다.
30일 직방은 올해 부동산 시장 주요 10대 뉴스로 중 하나로 `코로나19 팬데믹이 부른 부동산 시장의 변화`를 꼽았다. 코로나19로 사회적 거리두기 활성화 및 원격근무 증가로 자영업자 매출 타격·온라인 쇼핑 증가 등 유통시장 판도가 바뀌었다고 직방은 분석했다. 아파트 분양시장에서는 증강현실이 도입된 모바일 견본주택이 활성화되면서 직접 방문하지 않고도 집을 둘러보는 분위기가 자리 잡았다고도 봤다.
올해 부동산시장을 이끈 요소로는 `저금리 유동성 확대`와 `2030 아파트 수요층 증가`로 분석했다. 올해 초 기준금리는 1.25%였지만 코로나19 이후 경기부양 목적으로 인하되면서 11월 현재 0.5%까지 내려갔다. 이자부담이 낮아지면서 실제 은행권 주택담보대출액은 7월 4조원, 8월 6.1조원, 9월 6.7조원으로 꾸준히 상승하고 있는데 이 자금이 부동산시장 상승을 이끌고 있다고 봤다.
20·30대의 아파트 매매시장 비중 증가에도 주목했다. 서울지역은 2020년 1월 30.39%였던 30대의 아파트 매매비중이 10월 38.5%로 8.1%포인트증가했고, 같은 기간 20대 이하 역시 3.8%에서 5%로 늘어났다. 반면 40대는 28.9%에서 26.1%로, 50대는 18.4%에서 15.1%로 매매 비중이 줄었다. 30대의 경우 집값 상승세가 거세자 더 늦기 전에 집을 사야 한다는 공포감에 집을 사들이는 `패닉 바잉`이 늘어났다는 분석이다.
올 7월 말 통과된 주택 임대차3법(계약갱신청구권·전월세 상한제·전월세 신고제) 개정은 전세대란의 시발점으로 작용했다. 정부는 1989년에 주택임대차 보장기간을 1년에서 2년으로 늘린 이후, 31년 만에 1회 이내의 계약갱신요구권을 통해 주택 임대차 보장기간을 최대 4년으로 확대했다. 계약갱신청구에 따른 차임 등은 이전 계약보다 증액할 경우 최대 5% 상한(지자체는 상한 안에서 각자 상황을 고려해 조례로 기준 설정)을 초과하지 않도록 했다. 더불어 9월 29일부터 월세이율 상한이 4%에서 2.5%로 하향조정 됐다. 2021년 6월부터는 주택임대차 거래신고도 의무화된다.
그러나 제도 시행 이후에도 전·월세가격이 안정되지 않고 있어 실효성에 대한 의문이 잇따라 나오는 상황이다. 4년 임대차기간 이후 계단식으로 임대료가 급등할 수 있다는 우려와 함께 세입자를 가려 받는 렌트 컨트롤(rent control)과 임차인에 대한 임대인의 세부담(보유세, 임대소득세 등) 전가는 풀어야할 숙제로 남아있다.
정부의 연이은 강력한 부동산대책은 올해 부동산시장 판도를 크게 주도했다. 6·17대책에는 수도권 대부분의 지역을 조정대상지역으로 묶는 등 규제지역을 대폭 확대하고 법인의 부동산 거래에 대한 세금을 강화했다. 전 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택 구입자 중 주택담보대출을 받는 경우는 가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무를 부과하기도 했다. 이어 7·10대책에는 2021년부터 다주택자의 양도소득세 중과세율 인상, 종합부동산세의 최고세율을 6%로 강화하고, 다주택자의 취득세율을 올렸다.
수도권 공급 확보로 내놓은 8·4대책은 수도권 신규택지 13만2000가구 공급, 3기 신도시 용적률 샹향 및 공공재건축·공공재개발 내용으로 채워졌다. 그러나 수도권 집값 안정세는 나타나지 않는 모양새다.
신축 공급 부족 및 분양가상한제 영향이 겹치면서 전국 아파트 청약경쟁률은 전년대비 2배 넘게 뛸 정도로 경쟁이 치열해졌다. 직방에 따르면 전국 아파트 1순위 청약경쟁률(24일 기준)은 28.5대1로 2019년(14.4대1) 경쟁률을 크게 웃돈다. 서울(68 대1) 역시 전년(32.1)경쟁률 보다 2배 넘게 올랐다. 전년 1순위 총 청약자가 223만 명이었던데 비해 올해는 358만 명으로 135만 명이나 청약접수가 증가한 것도 눈에 띈다.
직방은 이외 부동산시장 주요 뉴스로 상가 세입자가 최장 9개월까지 월세를 못내도 내보내지 못하게 하는 상가건물 임대차보호법 개정, 부동산 허위·과장광고를 처벌하는 `공인중개사법 개정`, 시세의 90%까지 부동산 공시가격을 올리기로 하는 `공시가격 현실화 로드맵 발표`, 비실거주·외지인·법인 등 자금조달계획서 제출 범위 확대 등을 꼽았다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "좀처럼 조정되지 않는 집값과 전세가격 불안이 동반되며 민간택지의 분양가 상한제 실시와 특별공급 확대(신혼·생애최초)로 기대감이 높아진 분양시장은 아파트 청약광풍과 로또분양 열풍을 자아내고 있다"고 했다.
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