"부동산 공시가격 현실화율보다 산출근거 검증이 더 중요"

입력2020.10.27 18:44 수정2020.10.27 18:44

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공청회 참석 패널 지적…현실화율 방법론에 대해선 이견도

정부가 부동산 공시가격 현실화율 로드맵 확정을 위한 논의에 본격적으로 착수하면서 현실화율 숫자보다는 공시가격 산출 근거 공개와 검증이 더욱 중요하다는 지적이 나왔다.

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김광훈 법무법인 세양 대표변호사는 27일 서울 서초구 한국감정원 수도권 본부에서 열린 '부동산 공시가격 현실화 계획 수립을 위한 공청회'에서 "부동산 공시가격 현실화율 계획 추진에 가격 산정의 신뢰성이 바탕이 돼야만 현실화율 80%, 90%, 100%로 설정한 목표에 의미가 있다"며 "기본적인 가격 산정 자체에 신뢰성이 무너지면 시세 산정의 정확성 제고에 문제가 생길 것"이라고 강조했다.

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부동산공시법은 공시가격을 적정가격으로 산정하도록 규정하고 있다.

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적정가격이란 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격으로, 시세의 개념에 가깝다.

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시장에서는 현실적으로 공시가격과 시세의 격차가 발생할 수밖에 없고, 관행적으로 공시가격 현실화율(시세 반영률)이라는 표현을 쓰고 있다.

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이날 공청회에서 계획안을 발표한 이형찬 국토연구원 연구위원은 현실화율 도달 목표를 80%, 90%, 100% 등 3개 안으로 제시하고, 도달 시기와 방법에 따른 장단점을 소개했다.

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그러나 이날 공청회에 패널로 참석한 전문가들은 공시가격 개선 방향이 현실화율 숫자에 치우치는 것보다 가격을 객관적으로 산정할 방안 마련이 선행돼야 한다고 역설했다.

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김성달 경제정의실천시민연합(경실련) 부동산건설개혁본부 국장은 "공시가격 제도가 도입된 2005년 이래 적정가격의 산정 방식이 불투명하고, 국토부가 산출 근거에 대한 자료 요구에도 응하지 않고 있다"면서 "15년째 불공평 과세가 지속하고 있다"고 지적했다.

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김 국장은 "지금도 (제도 개선의) 출발선은 시세 반영률"이라며 "기준점이 검증되지 않으면 그 결과도 지금과 크게 다르지 않을 것"이라고 비판했다.

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지금껏 정부의 부동산 공시가격 산정 방식이 주먹구구식으로 이뤄졌다는 주장이다.

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부동산 공시가격은 소유주들의 재산세나 종합부동산세 등의 보유세뿐 아니라, 건강보험료 등 각종 공공 부담금의 산정 기준으로 활용돼 국민의 재산권에 큰 영향을 끼친다.

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이날 공청회에서는 부동산 공시가격 제도와 조세정책의 분리가 필요하다는 주장도 제기됐다.

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공청회 좌장을 맡은 조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 "공시가격 제도가 과세를 위해 행정 편의적으로 흔들리는 경향이 있다"면서 "근본적인 조세 체계 변동이 이뤄져야 공시가격 제도가 내실 있게 정착될 것"이라는 견해를 밝혔다.

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정부와 여권에 따르면 부동산 공시 가격 현실화율은 2030년까지 평균 90% 수준으로 상향될 예정이다.

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올해 부동산 공시가격 현실화율은 토지 65.5%, 아파트 69.0%, 단독주택 53.6%로, 시세 반영률이 70%를 밑도는 상황이다.

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다만 정부가 최근 몇 년 새 고가 주택을 중심으로 공시가격 현실화율을 높여 시세 30억원을 초과하는 고가 공동주택의 경우 현실화율이 79.5%에 달한다.

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이에 따라 주택 9억원을 기준으로 9억원 미만은 3년간 일정 수준의 현실화율에 도달하도록 맞춘 뒤 이후 목표치까지 끌어올리고, 9억원 이상 주택은 바로 현실화율을 향해 균등하게 상승시키는 방안이 유력하게 검토될 것으로 보인다.

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결국 공시가격 인상은 불가피하고, 이에 따라 세금과 각종 공공부담금도 오를 수밖에 없어 국민의 저항은 커질 것이라는 우려도 제기된다.

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김광훈 변호사는 "급격한 공시가격 상승은 재산권과 조세, 법제에 영향을 미쳐 국민의 불안과 불만을 야기할 우려가 있다"면서 "부동산 공시가격 현실화율을 100%로 맞추는 안도 있지만, 이를 정책 목표로 두는 것은 바람직하지 않다"고 말했다.

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김 변호사는 "부동산 가격은 수시로 변동 가능할 뿐 아니라 정확한 평가가 어렵기 때문"이라고 덧붙였다.

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반면 정세은 충남대 교수(참여연대 조세재정개혁센터 위원)는 향후 부동산 시장 안정화와 가격 정상화를 고려해 10년 안에 공시가격 현실화율 100% 달성을 목표로 해야 한다"는 주장을 펼쳤다.

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/연합뉴스

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