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뉴타운-재개발이란 |부동산노트

2008-03-09 09:48

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뉴타운-재개발이란
2008.03.08 22:50
http://tong.nate.com/jc5115/43873150
1. 뉴타운이란 무엇인가?
뉴타운사업이란 종래 민간주도의 개발이 도시기반시설에 대한 충분한 고려없이 주택중심으로만 추진돼 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해 시행하는 새로운 '기성시가지 재개발 방식' 이라고 할 수 있습니다.
주택재개발이 민간개발 편의위주로 개별주택 가치중심의 소규모 개발이라면 ‘뉴타운 개발’은 공공이 원하는 민간사업으로 적정규모의 생활권역을 대상으로 한 충분한 도시기반시설을 확충하는 종합적인 도시계획사업입니다.
단순한 도시구조의 정비, 개선에 머무는 것이 아니라 다양한 계층과 세대가 함께 살 수 있는 ‘인간 중심의 커뮤니티’를 조성하고, 도시전체가 조화를 이루는 '21C형 고품질의 복지 주거환경 공간'을 만들어 가는 것입니다.

2. 재개발이란 무엇인가?
일정 구역 안의 토지 이용도를 높이기 위해 합리적이고 효율적인 고도 이용을 추진, 건축물 정비 및 대지의 조성, 공공시설을 재정비하여 향상된 도시기능을 회복하기 위한 사업이다. 재개발 사업은 ‘도시 및 주거환경정비법’이 정하는 바에 따라서 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는 사업을 의미한다. 

3. 재건축 VS 재개발
지난 2002년 7월부터 주택건설촉진법과 도시개발법으로 각각 분리돼 오던 재건축과 재개발 사업이 ‘도시 및 주거환경정비법’으로 통합, 운영되고 있다. 이전까지 재건축 사업은 주로 노후 공동주택 소유자들이 조합을 결성해 새로 주택을 건설하는 등 민간주도의 성격이 강했다. 반면 재개발은 전반적으로 주거환경이 낙후된 지역에 도로나 상하수도 등 기반시설을 확충하는 것은 물론 신규 주택을 신축함으로써 도시 경관을 재정비하는 데 주력했다.
한마디로 노후도심 활성화를 목표로 이뤄지는 관(官)주도의 사업이었다.그러나 2002년 7월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행 이후부터는 재건축과 재개발 모두 정비기본계획을 수립하도록 하고 있다. 또 이처럼 기본계획에 올라 있는 정비대상구역들은 향후 시의회심의를 거쳐 구역지정을 받아야만 사업추진이 가능하다.
이에 따라 구역지정절차를 따로 거칠 필요가 없던 재건축 사업도 정비기본계획수립을 해야만 사업추진이 가능하고, 건축 연면적 증가분에 따라 임대아파트 건립이 의무화됐다. 이는 재건축 사업의 공공성을 강화해 고분양가 책정에 따른 주변 아파트 값 상승을 막고, 무분별한 사업추진을 막으려는 포석으로 해석된다.
한편 정부는 기반시설부담금제도를 신설해 재건축, 재개발사업 시행자에게 도로, 공원, 학교 등 기반시설 설치에 따른 표준공사비와 주변 용지매입비용을 더해 산출된 원단위비용을 기초로 부담금을 부과하는 방안을 추진하고 있다. 아울러 2006년 1월 1일 이후부터 관리처분인가가 나는 재건축, 재개발 조합원 입주권의 경우 세법상 주택으로 간주돼, 멸실 이후 분양권 취급을 받던 기존 혜택을 누릴 수 없게 됐다. 

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