2006-12-17 16:05

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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=27490

원래 ‘투자’라는 것은 부자들의 놀이다. 이 말은 두가지를 의미하는데, 투자를 업으로 삼기 보다는 취미로 삼아야 할 일이라는 이야기이며, 놀이를 즐길수 있을 만큼 ‘여유’가 있어야한다는 것을 의미한다.

그중에서도 특히 토지는 전형적으로 부자들이 선택하는 아이템이다. 그 이유는 환금성이 떨어지기 때문이다. 환금성이 떨어지다보니 보통사람들은 시간을 기다릴 여유가 없고, 그 결과 수익이 나기전에 매도해야햐는 상황에 처하는 경우가 상당히 많다. 하지만 이미 알만한 사람들은 다 알듯이 토지의 수익성은 다른 어떤 종류의 투자보다 그 수익성이 높은 것이 일반적이다.

그래서, 진짜로 부자대열에 들어서고 싶으면 토지투자의 고수가 되어야한다. 토지투자의 고수가 된다는 것은 투기꾼을 만드는 것이 아니다. 큰 부자가 아니어도 토지투자에 도전해 볼 수 있는데, 그러기 위해서는 두가지만 할 줄 알면 된다. 첫째는 토지를 볼 줄 아는 눈을 가져야하고, 둘째, 시간을 인내할 수 있는 힘만 있으면 되는 것이다.

그런데 ‘토지를 볼 줄 아는 눈’이라는 것이 생각만큼 쉬운 것은 아니다. 그것에 관해서는 여러가지가 있지만 이 글에서는 그중에서도 가장 중요한 ?투자에 가장 영향을 미치는- 토지의 가격이 상승하는 속성에 관해서 살펴보자.

예를 들어 관리지역의 논이 평당 5만원하는 곳 있다고 하자. 이 땅이 대규모 택지개발의 인근에 있게 되면, 가격은 수직상승을 하게 된다. 5만원 하던 땅이 10만원, 30만원, 100만원까지 올라가는 것이다. 하지만 그렇다고 해서 그 땅의 ‘실제적인 가치’가 상승하는 것은 아니다. ‘기대치’만 상승하는 것이다. 택지개발지구의 인근에 붙어있게 된다는 미래를 알고 있다는 것뿐이지, 막상 그때가 될때까지 그 땅의 가치는 여전히 5만원짜리 논으로밖에는 쓸모가 없다. 5만원의 논이 땅값처럼 10만원, 20만원의 실제적인 가치를 지니는 것이 아니다.

이건 너무 당연한 이야기이지만 중요한 의미를 갖고 있다. 부동산학에서 부동산의 가격은 이렇게 정의한다. 부동산 가격이란 장래에 기대되는 편익을 현재가치로 환산한 것이다. 즉, 장래에 뭔가 기대되는 일이 있다면 그 가치를 미리 반영하게 되어있다는 이야기다. 다시 말해, 토지의 가격이 상승했다고 해서 토지의 효용성이 상승한 것은 아니고, 이건 역으로 말하면, 토지의 효용성은 점차적으로 상승하는 것이 아니라 어느날 순간적으로 바뀌는 것이라는 것을 의미한다.

이런 토지의 속성을 잘 알면 투자에 잘 활용할 수가 있다. 초보투자자들은 투자를 할 때 지나치게 ‘효용성’에 집착하는 경향이 있다. 물론 효용성이 중요하다. 하지만, 효용성이 실현되기까지는 굉장한 시간이 걸린다. 그 시간이 오기 전까지 효용성은 변화가 없을지 몰라도, 새로운 부동산으로 탈바꿈하는 것이 눈에 보이는 것에 따라, 부동산 가격은 변화하게 된다. 즉 ‘투자로서의 가치’를 더 많이 가지게 되는 것이다. 이런 사실을 잘 숙지하고 있다면 당장에 보이는 부동산의 효용성에 지나치게 집착하지 않을 수 있다.

효용성에 너무 집착하게 되면, 전원주택지, 공장부지, 상가부지 등으로 스스로 용도를 만들어 그것에 걸맞을 땅인가를 보게 된다. 그런데 그것에 아주 걸맞다고 느껴지면 가격이 비싸고, 그렇지 않다면 여러가지 흠이 있어 망설이게 된다.

하지만 현실에서는 이런 흠이 있는 땅이라도 투자가치가 있는 땅은 많은 가격상승이 일어나는 것을 볼 수 있다.

왜 그럴까?

그건 바로 주변에서 불어닥치는 개발의 크기로 인한 개발의 압력 때문이다. 주변이 점점 개발이 되면, 토지에 대한 수요는 늘어나게 된다. 토지를 수용당한 사람들이 토지를 구하는 ‘대토’ 수요 외에도, 유동인구가 늘어나면서 상가, 주택 등 소규모의 개발도 많이 이루어지게 되고, 개발이 진행되면서 도로확장 등 공공시설에 대한 확충도 늘어나게 된다. 이 모든 것이 토지의 수요다.

이런 토지의 수요들이 계속적으로 일어나게 되면 ‘좀 안좋아보이는 땅’들이 합필과 분필 등 ‘자연스러운 개발’을 통해 쓸모있는 땅으로 변하게 된다. 그건 투자자가 할 수도 있지만 일반 투자자보다 훨씬 많은 돈을 가진 기업들이 알아서 하게 된다.

이런 토지의 속성을 알게 된다면 또 한가지 해야할 일이 있다. 그건 바로 ‘함부로 개발하지 않는 것’ 이다. 부동산 개발이라는 것은 사실 적은 돈을 들여서 할 수 있는 일이 아니다. 그리고 시간이 지날수록 부동산개발의 규모는 커질 것이 틀림없다. 이런 현상은 당장 피부로 느낄 수 있을 것이다. 몇십년전만 해도 ‘집장사’가 꽤 괜찮은 장사였다. 하지만 요새는 이런 직업이 점점 힘들어지고 있음을 알 수 있다. 소비자는 대규모로 개발된 아파트에 들어가려고 하지 관리가 힘들고, 영세한 업체가 지은 주택에 들어가려고 하지 않기 때문이다. 이런 식으로 앞으로는 점점 더 개발의 규모는 커질 것이다.

그렇기 때문에 ‘개인’이 어설프게 부동산을 개발하여 수익을 내겠다는 생각은 하지 않는 것이 좋다. 물론 토지를 사랑하는 맘으로 다듬는 것은 좋다. 예를 들어 모양이 좋지 않은 땅을 이웃땅과 협력하여 모양이 좋은 땅으로 만든다든지, 울퉁불통한 땅을 평평한 땅으로 고른다든지, 토사가 흘러내리는 땅에 축대를 쌓는다든지 하는 것은 좋다. 하지만 본격적으로 돈을 들여서 개발을 해놓으면 오히려 막상 주변이 본격적인 개발이 될 시점에서는 ‘효용성’이 한정되어 제값을 못받는 수가 많이 생기게 된다. (양평 근처에 멋대로 깎아놓은 전원주택부지들을 보면 알 수 있다. 분양도 안되고, 투자가치도, 자연으로서의 가치도 상실한 것들이 많다)

이게 토지투자의 속성을 아는 것이다. 정리하자면 이렇다.

토지투자를 하려면 첫째, 땅의 효용성보다는 주변의 개발의 크기에 더 초점을 맞추라는 것,이고, 둘째, 함부로 개발하지 말라는 것이다. 개발의 압력이 완전히 무르익었을 때, 주변토지의 개발 컨셉과 맞게 개발이 되어질 때 땅의 효용도 살아나고, 투자가치도 높은 땅으로 된다.

이런 식으로 토지투자에 접근한다면 개인투자자들에게는 성공적인 투자를, 국가적으로는 난개발을 방지하는 효과를, 그리고 사회적으로는 투기를 막는 효과를 낼 수 있을 것이다.

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