이주대란의 서막 - 전세대란

해마다 이사철이 되면 전세난은 어김없는 단골손님이다.
하지만 올해는 전세매물이 아예 자취를 감추어 버렸고, 물건이 나온다 하여도
상당한 고가의 전세가를 자랑(?)하고 있는 상황이다.
올해 전세난은 계절적인 요인도 있지만 각종 보유세가 강화되면서 매매보다는 전세를 지향하는 수요가 많아진 것이 그 주된 요인이다.
전세가 사라지고 전세가격 자체가 상승한다는 것은 매매가에도 큰 영향을 끼친다.
이것은 시기적으로 단순히 스쳐지나가는 전세대란이 아닌 본격적인 이주대란으로 이어지는 서막인 것이다.

이주대란의 근거들

* 현재 서울시에서만 299개 지역의 재개발 기본계획이 수립되었다.

* 뉴타운 사업
- 1차 뉴타운 (왕십리, 길음, 은평)
- 2차 뉴타운 (한남, 천호, 중화, 전농, 영등포, 아현, 신정, 미아, 방화, 노량진, 교남, 가좌)
- 3차 뉴타운 (거여/마천, 흑석, 시흥, 수색, 장위, 신림, 신길, 북아현, 상계, 이문)
: 현재 총 26개 지역의 뉴타운지역이 있으며 추가적으로 24개 지역을 뉴타운으로 지정하여
70년대 새마을운동이후 최대규모의 도심/주거 재개발사업이 착공될 예정이다.
최근 발표된 도시재정비촉진시범지구 3곳과 전 뉴타운을 촉진지구화 하겠다는
서울시의 입장 표명은 이주대란을 더욱 앞당기는 촉진제 역할을 할 것이다.

* 주거환경개선사업
- 1차 균형발전촉진지구 (가리봉, 합정, 홍제, 미아, 청량리)
- 2차 균형발전촉진지구 (천호, 망우, 구의)

* 신시가지 재개발사업
- 판교지구
- 교하지구
- 송파지구

* 강남재건축
- 개포, 대치, 논현, 도곡, 삼성, 세곡, 일원, 신사, 압구정, 역삼 등 강남재건축만 111개에 달하며
서초구, 송파구까지 포함할 경우 강남권의 200개 지역에 리모델링/재건축 사업이 진행될 예정이다.

점점 가시화되고 있는 이주대란

강북 지역의 50%가 재개발 지역으로 선정되거나 이미 기본계획이 수립된 상태이며 서울시 인구 중 35%가 재개발지역에 포함되어 있다.
또한 최근 YTN의 조사 결과 김영삼정권 후반기부터 시작된 경기침체로 인해 손보지 못했던, 재건축/재개발을 희망하는 결의서를 제출한 지역만 하여도 서울/수도권 지역에서 70%가 넘는 수치를 보였다.

점점 더 붉어지고 있는 전세대란과 이미 서울/수도권 여러지역에서 착공되고 있는 뉴타운/재개발사업, 리모델링/재건축사업 등은 현재의 부동산현황을 알 수 있는 데이터이며 서울시 리모델링의 중심축인 U-Turn Project, 보다 체계적인 재개발사업의 모토인 도시재정비촉진특별법, 균형발전의 중심축인 강북재개발/뉴타업사업 등은 현 정부와 미래 정부의 부동산정책을 대변해주는 중요한 뼈대인 것이다.

이주대란이 성공투자의 밑바탕이 될 수도 있다

필자는 지난 겨울, 올 가을에 있을 전세대란에 대한 글을 집필한 적이 있었다.
매년 가을이면 자연스럽게 나타나는 현상인 전세난이 올 가을엔 더더욱 심각하게 나타날 것 이라는 내용이 주요 골자였다.
지금 현 시점에서 필자는 전세대란의 후발주자인 '이주대란' 태풍에 대한 경보를 발령한다.
부동산정책과 현재의 재건축/재개발사업의 추진속도로 짐작하여 볼때 2007년도에서 2010년도 중반까지는 이주대란의 시대이다.
다시말해, 또한번의 집값인플레폭풍의 시대가 도래하는 것이다.

그렇다면 이주대란에 대처하는 참된 방법은 무엇일까?
이주대란의 시대... 전세물건이 자취를 감추고 전세가가 큰폭의 상승률을 기록함에 따라 우리는 매매가 또한 수직상승하는 시대를 목전에 두고 있다.
부동산투자의 성패는 타이밍에 있다.
과연 지금 사는게 매수적기인가? 이 시점에서 파는것이 매도적기인가?
'전세대란'과 '이주대란'이라는 현 부동산시장의 가장 큰 이슈를 파악하고 정책의 흐름만 정확히 짚을 줄 안다면 성공투자의 달콤한 열매가 당신과 함께 할 것이라고 단정하는 바이다.

지금 우리가 살아가는 이 시간, 지금 이 시점이 바로 매수적기 인 것이다.
매수타이밍과 매도타이밍의 올바른 선택에 대한 중요성은 두말할 나위가 없다.

[자료원: 매일경제 뚝섬/성수 재개발 투자 연구소]