2006-05-27 13:54
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자료출처 : Hi ! 내집마련과 재테크
원문출처 : http://blog.drapt.com/canmacju
“바람은 빠져도 터지진 않는다”
‘거품이다 vs 거품 아니다’ 주장 팽팽히 맞서
거품이든 아니든 강남 집값 급락은 없어
가격 조정은 필연, 투자메리트 예전만 못해
강남은 그 어느 곳보다 탄탄한 대기수요가 많아 급락의 가능성은 적지만,
정부의 각종 규제를 감수하고 강남거주를 고집할 만한
메리트를 점점 잃어가고 있다.
'집 값을 잡기 위한 치밀한 심리전인가, 객관적 사실에 근거한 냉정한 예측인가.’
청와대와 재경부·건교부 등 정부 관계자들이 연일 ‘부동산 거품(버블) 붕괴론’을 쏟아내면서 ‘거품 붕괴’로 금융권과 부동산 시장의 긴장감이 커지고 있다.
‘부동산 거품 붕괴론’은 청와대가 지난 15일 홈페이지를 통해 강남·서초·송파 등 서울의 강남 3개구와 목동·분당·평촌·용인 등 4개 지역을 ‘버블세븐’(7개 거품지역)으로 지목하면서 촉발됐다.
청와대는 특별기획팀 명의로 낸 ‘부동산 이제 생각을 바꿉시다’는 시리즈 글에서 “이미 금융 부동산 전문가들 사이에서는 강남 등 ‘버블세븐’의 집값이 비정상적인 투기 수요에 의해 급등했다며 거품 가능성을 계속해서 제기하고 있다”고 전했다. 또 “더 오를 것이라는 기대로 강남을 기웃거리고 있지만 폭탄 돌리기가 끝나면 더 이상 게임을 할 수 없다”고 경고했다.
이어 추병직 건교부 장관이 16일 KBS1 라디오에 출연해 “서울 변두리뿐 아니라 지방에서는 부동산 시장의 버블이 이미 붕괴되고 있고 서서히 본격화될 것”이라고 강조했다. 김석동 재경부 차관보도 17일 평화방송 라디오 인터뷰에서 “부동산시장이 버블의 저변에 와 있다는 데 많은 사람들이 인식을 같이하고 있다”고 말했다.
18일에는 참여정부의 경제정책을 총괄하는 한덕수 부총리까지 나서서 “강남3구 아파트 가격은 소득 대비 18.9배로 1990년 12월 강남지역의 21.7배 정도에 근접하고 있다. 여러 통계들에 비춰볼 때 이런 거품이 오래 지속되기 어렵다는 게 정부의 판단”이라며 거품붕괴론에 가세하고 나섰다.
“3·30 대책보다 ‘거품론’이 더 세다”
정부 관계자들이 부동산 거품에 관한 ‘말 폭탄’을 쏟아내자 부동산 시장은 아연 긴장하며 정부의 진의를 파악하기에 분주하다.
실제로 강남·송파를 비롯해 정부에 의해 ‘버블세븐’으로 지목된 분당·평촌 지역의 경우 거래 움직임이 자취를 감춘 것으로 나타났다.
개포 주공 1단지 인근의 한 중개업소 관계자는 “지난주까지만 해도 실수요자를 중심으로 간간히 매물을 찾는 사람이 있었는데 이번 주 들어 거품론이 제기되면서 매수세가 완전히 사라졌다”고 말한다.
정부가 이처럼 잇따라 부동산 거품붕괴 가능성을 경고하고 나선 것은 8·31 대책과 3·30 대책이 실질적인 효과를 거둘 수 있도록 투자자들의 투자심리를 견제할 필요가 있다고 판단했기 때문으로 풀이된다.
이 때문에 강남 일대의 중개업소들 사이에서는 “2004년 10·29 대책은 1년 반, 지난해 8·31대책은 석 달, 올해 3·30 대책은 3주가 갔는데 ‘거품론’이 3·30 대책보다 센 것 같다”는 우스개 소리도 나오고 있다.
그러나 정부관계자들이 일제히 나서서 ‘부동산 거품론’을 제기하며 투자자들과 심리전을 벌이기 이전에 이미 국내외에서 한국 부동산 시장의 거품에 대한 경고가 제기되기 시작한 것도 사실이다.
지난 4월 초에 나온 유엔 아태경제사회이사회(ESCAP)의 ‘2006년 아시아 태평양지역 경제사회 보고서’는 “한국과 홍콩·중국 등에서 부동산 가격 상승에 따른 거품이 나타나고 있다”면서 “거품이란 조만간 터진다는 것을 의미한다”고 강조했다.
한국은행도 지난 5일 펴낸 ‘금융안정 보고서’에서 “특정 지역 집값이 1990년대 초의 주택가격 급락 직전 수준에 근접해 있다”고 분석했다.
또 세계적 투자은행인 모건스탠리도 5월 10일자 보고서에서 “한국은 버블(붕괴)에 대응하기 위한 추가적인 통화긴축이 필요한 시점”이라고 분석했다.
정부 관계자들이‘거품붕괴론’을 주장하는 의도가 궁금하긴 하지만 주장 자체는 결코 근거가 없는 것은 아닌 셈이다.
강남 집값 거품 얼마나 끼었나
강남 집값에 거품이 끼었다는 정부 관계자들의 말이 사실이라면 도대체 강남 집값에는 얼마나 거품이 낀 것일까?
금융경제연구원 조사결과 2004년 이후 서울 한강 이남 11개구의 아파트 가격은 이자율·임대소득·세금 등을 고려해 산출한 적정(균형) 가격에 비해 13.7% 높아 상당한 거품이 끼어 있는 것으로 나타났다. 5억원짜리 아파트의 경우 1억원 가량이 거품이라는 얘기다.
이에 대해 금융경제연구원 이준희 통화연구실 과장은 “분석 대상을 가격이 급상승한 지역만을 고려할 수 있다면 거품 정도가 커질 것”이라며 “이 같은 거품은 무엇보다 강남 주택시장이 비효율적으로 작동하는데 기인하고 있다”고 말했다.
실제로 한국은행이 분석한 ‘소득 대비 아파트 매매가격 추이’에 따르면 1989~2005년 서울지역 33평형 아파트 평균가격은 도시근로자가구 소득의 9.9배였지만, 지난해에는 10.3배로 높아졌다. 더구나 강남(강남·서초·송파구)지역은 장기 평균치가 13.6배였지만, 지난해 말에는 18.9배로 급등했다.
지난해 말 기준 강남지역 33평 아파트 평균가격 7억3788만원을 지난해 도시근로자 가구의 연평균 소득 3901만원으로 나눈 수치다.
강남의 33평형 아파트값을 도시근로자가구의 상위 10%에 드는 소득으로 나눈 수치도 장기평균치가 5.7배에 그쳤지만, 지난해 말에는 7.9배로 크게 높아졌다.
이에 따라 연간 3900만원대의 평균 소득을 올리는 도시근로자 가구가 강남에 33평 아파트 한 채를 장만하려면 한 푼도 쓰지 않고 꼬박 19년치의 수입을 모아야 한다는 얘기다. 연소득이 9283만원 이상인 ‘상위 10%’에 속하는 가구가 강남에 같은 평수의 아파트를 구입하는 데는 8년 정도 걸릴 것으로 분석됐다.
KOTRA 조사결과 우리나라 최고가 아파트의 평당 가격(5250만원)은 우리보다 1인당 국민소득이 2배 이상 높은 일본의 도쿄 가든힐스(평당 5860만원)와 맞먹는다.
이에 대해 생활경제연구소 김방희 소장은 “시중의 높은 유동성과 투자자들의 강남 아파트 값에 대한 비이성적인 기대 등 강남의 아파트 값은 거품의 조건을 두루 갖추고 있다”며 “지금까지는 더 오를 것이라는 기대를 가지고 다들 강남을 기웃거리지만 부동산 규제책과 함께 금리인상 기조가 강남권 투기수요자들에게 부담으로 작용하기 시작하면 본격적인 하락이 시작될 것”이라고 말한다.
주택도시연구원 지규현 박사도 “강남아파트의 전세가 대비 매매가는 2001년 1.6배에서 2006년 2.4배로 크게 높아져, 주택의 실질가치를 반영하는 전세가에 비해 상당한 거품이 끼어있는 것을 알 수 있다”며 “근로자 가구 평균 소득과 융자를 감안해도 현재의 강남아파트 가격은 소득수준 상위 10%의 가구도 구입이 어려워 비정상적 투기 수요가 사라지면 강남 아파트 가격은 하락세로 돌아설 것”이라고 말한다.
“급등 맞지만 거품 아니다” 반론도
그러나 이 같은 주장에 대한 반론도 적지 않다. 우선 거품 여부를 판단하는 것이 만만치 않다는 것이 많은 전문가들의 주장이다.
박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 “강남 등 특정지역의 집값이 단기 급등한 것은 맞지만 이를 ‘거품’이라고 확정할 만한 근거는 없다”며 “이런 상황에서는 어느 누구도 거품이다, 아니다 자신 있게 말할 수 없을 것”이라고 말한다.
서강대 경제학과 김경환 교수도 “한국은행이나 주택도시연구원의 통계를 보면 근로자 가구당 평균 소득 대비 아파트값이 일부 지역의 경우 지나치게 높은 것은 맞지만 강남지역 주민들의 소득만 따로 분석한 통계가 없는 한 이러한 분석은 의미가 없다”며 “오히려 정부의 주장대로 부동산 거품이 특정지역에 국한된 것이라면 정부는 이제까지의 거시경제 중심의 부동산 정책에서 벗어나 특정지역의 투기수요를 잡을 수 있는 정책을 내놓아야 할 것”이라고 지적한다.
특히 김 교수는 “정부의 거품론이 ‘버블 세븐’지역 등 특정 지역에 국한된 것이라면 그 동안 강남의 집값이 기타 지역의 집값을 끌어 올리는 견인차 역할을 한다는 정부의 주장을 완전히 뒤엎는 셈”이라며 정부의 정책 혼선을 비판했다.
부동산 업계 관계자들도 정부의 거품붕괴론에 거의 동의하지 않는 모습이다.
내집마련정보사 김영진 사장은 “정부가 강력한 규제정책과 함께 투자자들을 대상으로 심리전을 벌이고 있지만 고급 주택 수요를 안정시킬 만한 중장기적인 공급대책이 미진한 것이 강남 집값 상승의 원인”이라며 “새로운 공급대책을 내놓는 것이 추가 상승을 막는 지름길”이라고 지적했다.
그렇다면 앞으로 강남의 집값은 어떻게 될 것인가?
과연 강남 집값은 어떻게 될 것인가
대다수의 전문가들은 현재 강남의 집값이 꼭지점인 것은 맞지만 정부가 주장하는 것처럼 급격한 ‘거품 붕괴’는 없을 것으로 전망하고 있다.
한마디로 “거품은 있을지 몰라도 거품 붕괴는 없다”는 것이 전문가들의 한결같은 지적이다.
강남 집값에 거품이 있다고 주장하는 김방희 소장조차 “금리인상으로 부동산 가격이 4분의 1 가까이 폭락한 일본과 달리 급격한 폭락은 없을 것”이라며 “정부의 강력한 규제로 투기 수요가 사라지면 강남의 집값은 10% 정도 하락한 후 안정세를 띠게 될 것”으로 전망한다.
삼성경제연구소 박재룡 수석연구원은 “변수가 많아 쉽사리 예측하기는 어렵지만 정부가 ‘버블세븐’으로 거론한 지역의 경우 기본적으로 수요가 워낙 탄탄해 가격 급락의 가능성이 크지 않다”고 말한다.
현대경제연구원 홍순직 수석연구원은 “재건축규제강화가 8월 입법되고 눈덩이처럼 불어난 재산세와 종합소득세 부담 등을 실제 피부로 느끼게 되면 시장 분위기는 급격히 위축될 것”이라며 “정부의 3·30 대책 이후 다른 지역은 이미 하향세로 돌아섰으며 강남권도 조만간 약보합세로 돌아설 것”이라고 전망했다.
박합수 국민은행 피비(PB)사업본부 부동산 팀장은 “시중 유동성이 많아 집값이 단기간에 꺼질 만한 수준으로 보지 않는다”면서도 “송파 새 도시가 분양되는 5년 뒤 정도면 강남의 집값이 제자리를 찾게 될 것”으로 전망했다.
결국 이러한 전문가들의 의견을 종합해보면 강남은 그 어느 곳보다 탄탄한 대기수요가 많아 급락의 가능성은 거의 없지만, 정부의 각종 규제를 무릅 쓰고서라도 강남을 고집할 만한 투자 메리트를 점점 잃어가고 있는 것만은 분명해 보인다.
국민은행의 자료에 따르면 강남 3구(강남·서초·송파)의 2004년 1월부터 ~2006년 3월까지의 평균 집값 상승률은 28.6%로 서울 평균(12.5%)의 두 배를 넘어섰다. 2003년 말에 강남의 10억짜리 아파트에 투자했다면 3억원에 가까운 시세차익을 얻었다는 뜻이다
.
그러나 이제 강남에서 이처럼 고수익을 올리는 것은 더 이상 힘들어 보인다. 부동산 강남 시대가 저물어 가고 있는 셈이다.
참여정부 정책담당자들의 거품 붕괴 발언 일지
“종합부동산세가 8배 올랐다며 ‘세금폭탄’이라고 하는데 아직 멀었다.”
김병준 청와대 정책실장 (5월 2일 국가균형발전위원회 출범 3주년 심포지엄에서)
“금년 하반기부터 8·31 효과가 나타나면서 부동산시장 안정기조가 확실히 자리잡을 것이다. 이제 부동산 거품을 걱정할 때가 됐다.”
정문수 청와대 경제보조 (5월 4일 청와대 브리핑에서)
“집값이 꼭지점에 와 있다는 분석이 많다.
국민들도 이를 인식하고 대비해야 한다.”
김용민 재경부 세제실장 (5월 12일 라디오 방송에서)
“‘버블세븐’지역의 집값이 비정상적인 투기수요 때문에 급등했다.… 투기근절을 위한 맞춤식 대책을 곧 내놓겠다. 이럴 경우 올 하반기부터 효과가 본격적으로 나타날 것이다.”
청와대 특별기획팀 (5월 15일 청와대 홈페이지에)
“부동산 시장의 거품붕괴가 이미 지방에서 시작돼 2~3년 안에 10·29 이전가격을 회복할 것이다.”
추병직 건교부 장관 (5월 16일 라디오 방송에서)
“부동산시장이 버블 저변에 와 있다는 데 많은 사람들이 인식을 같이하고 있다.”
김석동 재경부 차관보 (5월 17일 라디오 방송에서)
“강남 3구의 집값은 일본 거품붕괴 직전의 상황과 비슷하다. 거품은 오래 지속되기 어렵다는 게 정부의 판단이다.”
한덕수 경제부총리 (5월 18일 재경부 정례 브리핑에서) |
출처 : [이코노믹리뷰]
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