특히 집중적으로 사업이 진행 중인 서울에선 속속 개발계획안을 내놓으며 사업이 가시화하고 있다. 개발 계획안 윤곽이 드러나고 있는 지역의 개발방향,투자유의점 등을 집중 분석한다.

현재 전국적으로 35곳이 도시재정비촉진지구(이하 재정비촉진지구)로 지정됐다. 도심 내 3481만㎡(1053만평)이 새 옷으로 갈아 입는다. 이 중 25곳 2883만㎡(872만평)이 새 주거지로 개발된다. 판교신도시(929만㎡) 3개가 만들어지는 셈이다.

서울 21곳 1939만㎡ 재정비촉진지구로 지정돼

사업장이 많고 개발 속도가 빠른 서울지역 재정비촉진지구는 21곳 1939만㎡(586만평). 주거지로 개발되는 곳은 17곳 1779만㎡(538만평)다.

 

당초 서울시가 재개발 사업장들을 묶어 광역적으로 개발하기 위해 지정한 뉴타운사업 대상지 가운데 3차 뉴타운 모두(10곳)와 일부 시범·2차 뉴타운들이다.

지난해 말 재정비촉진지구로 다시 지정되기 전에 이미 개발계획이 확정된 은평·길음 시범뉴타운을 제외하고는 현재 자치단체별로 재정비촉진계획(개발계획)을 수립 중이다. 관악구 신림 등 일부에서 주민공람 등을 거치며 계획 확정을 서두르고 있다. 상당수 올해 안에 계획을 확정할 예정이다.  

 

 

촉진계획 확정은 사업 본격화를 뜻한다. 촉진계획이 확정되면 동시에 촉진지구 내 개별 재개발·재건축 대상지의 구역지정도 되는 것이다. 구역지정은 재개발이나 재건축의 기본적인 개발계획을 결정해 대상지를 사업장으로 결정하는 것이다. 촉진계획은 개별 사업장의 개발계획도 포함한다.

▲ 서울ㆍ수도권 도심 재개발사업이 하나 둘 재정비    촉진지구로 옷을 갈아입고 환골탈태를 준비하고    있다. 사진은 지난해 서울시 재정비촉진지구 시범    지구로 선정된 이후 개발이 한창인 신길뉴타운 내    낡은 주택 밀집지.

이제까지 재개발이나 재건축에서 주로 주민들이 주민 50% 이상의 동의를 받아 조합설립추진위를 구성한 뒤 직접 개발계획을 세우고 구역지정을 신청하는 것을 재정비촉진지구에서는 자치단체에서 대신 해주는 것이다.

주민들로선 개발계획 용역비 등 3억~10억원 가량을 절감하게 된다. 건립가구수가 1000가구 정도인 사업장의 용역비가 5억~6억원선이다.

촉진계획이 수립되면 주민들은 조합설립추진위를 구성한 뒤 조합을 설립하고 사업승인 등의 절차를 본격적으로 밟게 된다. 촉진계획 수립 전에는 사업을 추진할 수 없다.

촉진계획 수립은 달리기에서 출발 신호가 떨어지는 것이나 마찬가지다. 주민들의 사업 추진 의지 등에 따라 다르겠지만 주민들이 적극적이면 촉진계획 수립 후 빠르면 2년 정도면 착공까지 사업을 진행할 수 있을 것으로 예상된다.

◇재정비촉진지구는 ‘도심 미니 신도시’

-재정비촉진지구는 낡은 도심을 광역적으로 개발하기 위해 선정한 사업 대상지

-노후·불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요하거나 상업지역·공업지역 또는 역세권·지하철역·간선도로의 교차지 등으로 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능이 회복이 필요한 지역이 대상

-노후·불량주택과 건출물이 밀집한 지역은 주거지형(50만㎡ 이상), 상업지역·역세권·부도심 등에선 중심지형(20만㎡ 이상)으로 개발

-주거지형은 주로 아파트를 짓고 중심지형은 주상복합 등 상업·업무시설 위주

-주택수요자들은 중심지형보다 주거지형에 관심 가질 만

-재정비촉진지구 전체가 한 덩어리로 개발되는 게 아니고 지구 내에서 건물상태 등이 양호한 지역(존치지역)은 그대로 놔두고 노후한 지역만 촉진구역으로 구분해 개발
-촉진구역은 지역 여건에 따라 재개발이나 재건축 등의 사업방식에 따라 개발

◇재정비촉진지구 인센티브 푸짐

-재개발구역의 경우 건축규제 등 완화, 재건축은 정부의 재건축 규제 방침에 따라 별다른 인센티브 없어

-호수밀도·접도율·자투리토지 등 재개발 요건 20% 완화

-용도지역 상향, 용적률 상향, 층수 제한 완화, 소형주택의무비율 완화(80% 이상→60% 이상) 등

-서울시는 고밀개발 억제를 위해 용적률 상항 인센티브는 주지 않기로 결정

-특목고 등 우수한 학교 유치 지원, 학교부지 매입 등 쉽게

-은평·길음에 자립형사립고 설립

◇투자유의점/‘당근’만 있는 게 아니다

-늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 건립해 개발이익환수

-서울에서는 용적률 인센티브 없어 임대주택 추가로 짓지 않아도 돼

-토지거래허가제를 강화해 20㎡ 넘는 토지(지분 포함)에 적용

-허가 대상 주택 구입시 전 세대원이 실제로 거주해야하고 3년간 팔지 못해

-재정비촉진지구에 내집을 마련하려면 조합원이 돼 입주권을 받거나 일반분양분 당첨받아야

-조합원이 되려면 해당 지역의 기존 주택을 매입하는 게 가장 확실하고 안전한 방법

-존치구역은 개발 대상이 아니기 때문에 피해야하고 개발될 지역을 골라야

-촉진계획이 나오면 구분이 되지만 그 이전에는 주변이 상대적으로 더 낡은 지역을 선택하는 게 안전

-큰 집을 배정받으려면 대지지분이 큰 등으로 조합원 분양을 위한 감정평가 때 평가를 많이 받을 수 있는 주택 구입

-일반분양에 앞서 우선분양되기 때문에 층·향에서 일반분양분보다 조건 좋아

-토지거래허가제에 따라 실제로 거주해야하기 때문에 착공 때까지 거주 불편 감수해야

-일반분양의 경우 빨라야 2009년 하반기나 가능할 듯

-분양가는 분양가상한제(토지 감정가격 정부가 정한 건축비) 영향으로 높지 않을 듯

-청약가점제로 분양되기 때문에 무주택기간 등 청약점수가 높은 사람 유리

-유주택자 등 청약점수 낮다면 조합원되는 게 유리

-재정비촉진지구이 많아 강남권·도심권·한강변 등 입지여건 좋은 지구가 나아

-주변에 개발재료가 많은 촉진지구도 발전 가능성 커

-같은 촉진지구 내에서도 입지여건이 나은 구역을 선택해야

-주민들의 재개발 의지가 높은 곳이 사업 속도 빨라

-입지여건 좋아도 주민 이견 많으면 사업 지지부진해져

-재건축 사업장보다는 재개발 사업장이 각종 인센티브로 유리

-조합원 수가 적어 일반분양분이 많은 구역의 사업성이 좋아

-일반분양분이 많아야 분양수입이 늘어 조합원 추가부담금 적어

◆도시재정비촉진지구=정부의 특별법 지원을 받아 추진되는 도심 광역 개발 단위. 일정한 면적 요건을 갖춰야하고 주거지형과 중심지형으로 나눠 개발된다. 건축규제 완화 등 각종 인센티브가 주어진다.

◆뉴타운=지난해 도시재정비촉진특별법이 시행되기 전 서울시가 자체적으로 추진해온 도심 광역 개발. 일정한 면적 요건이 없고 건축규제 완화 등이 없다.

◆재개발=노후된 낡은 단독주택 등을 허물고 아파트를 건립하는 사업. 노후도 등 요건에 맞아야한다. 주민들이 조합을 구성해 추진하고 조합원들은 입주권을 받는다.

◆재건축=낡은 단독주택이나 아파트를 헐고 아파트를 짓는다는 점에서는 재개발과 비슷하지만 노후도 등 요건이 다르다. 도로 등 기반시설이 상대적으로 양호한 곳에서 재건축을 하고 더 열악한 지역의 사업이 재개발이다. 추진절차 등은 재개발과 유사하다.

 

<두번째 기사는 14일자 조인스랜드 특급정보에서 계속됩니다>