드디어 MB정부에서 처음으로 수도권에 적용되는 규제완화 정책이 나올 예정이다.
첨여정부에서는 부동산정책을 너무 자주 남발하여 시장의 신뢰를 잃었는데 MB정부는 무능력한건지 신중한건지 모르겠지만 대책이 나와야할때 나오지못해서 오히려 시장의 신뢰를 잃고 있는듯 하다.
타이밍이 늦었지만 지금이라도 대책이 나오는것은 다행이지만 그렇다고 너무 많은 기대를 하면 안된다.
기대가 크면 실망도 큰법이니까..

 

물가상승, 금리인상, 수출둔화, 내수침체로 인한 경기침체가 지속되면 정부는 건설경기 활성화를 통한 경기회복을 할것으로 보이는데 정부가 할 수 있는 건설경기 활성화 방법은 부동산규제완화 밖에 없다.
하지만 부동산 규제완화는 부동산시장 안정을 확인하면서 소폭 지속적 완화를 할것으로 보인다.
현 정부는 서민의 고통보다는 건설경기 둔화에 더 큰 관심이 있기에 서민대책 보다는 건설경기 회복에 초점이 맞춰질 것이다.
추석 전 규제완화대책도 결국 미분양 소진과 분양촉진이 주 목적으로 기대보다는 제한적일 것으로 보인다.
전매제한 완화(10,7년 -> 7,5년), 대출규제 부분완화, 재건축분양권 전매금지 완화, 일시적 2주택, 처분조건부 소폭완화가 예상되는데 시장에서 기대가 큰 종부세, 양도세, 대출규제, 재건축의 대폭완화는 이번 대책에서 제외될 가능성 높다.
정부에서 규제완화를 한다해도 금리인하, 경기회복, 투자심리가 회복되지 않는 한 급등 가능성 낮다.
일부 언론에서 제기하는 규제완화로 부동산시장 불안조장은 과장된 정치적 의도나 기우일 뿐 현실적으로 그렇게 불안해질 가능성은 낮다.
추석 전 대책은 시장의 기대에 못 미치는 대책이 될 것으로 예상하기에 부동산시장 침체는 당분간 지속될 것이며 올해안에 다시 추가대책이 나올 수 밖에 없을 것이다.
최소한 물가상승보다는 높은 시세상승이 기대되어야만 매수세 증가할 수 있는데 대출(DTI,LTV), 세금(종부세, 양도세), 전매제한, 재건축 규제완화와 더불어 금리인하, 경기회복이 부동산기능회복의 전제조건이 될 것이다.

하지만 너무 걱정할 필요는 없는데 부동산대책은 시장침체가 지속될수록 안정을 하나씩 확인하면서 조금씩 조금씩 계속 완화할 것이다.
단기간에 회복하기는 힘들겠지만 1-2년정도면 지나면 규제가 어느정도 완화될 것이고 경기침체가 지속되는한 금리도 추가인상 어려우며 경기활성화 대책이 효과가 나오는시점에 회복 가능할 것으로 예상된다.

 

현재 시장상황에서 많은 수요층은 불확실성이 높아서 섣불리 매수에 뛰어들기 어렵고 향후 상승가능성 때문에 그저 포기하기도 불안한 상황일 것이다.
최악의 상황이 되지는 않는다는 가정하에서 서두를 필요는 없고 2008년 하반기 중 최근 급상승한 지역보다는 정부정책과 일시적 공급과잉으로 하락한 지역의 급매물에 관심을 가져 볼만 하다.
미분양은 정부정책 등 외적인 요인으로 미분양이 발생한 곳이 좋으며 고분양가라면 최소한 안전장치가 있는곳이 좋을것 같다.

상승하면 다행이고 침체가 지속되고 하락하면 계약해지후 원금회수를 하면 되기때문이다.

오늘은 청약통장이 필요없는 미분양 중 안전장치라고 볼 수 있는 원금보장(계약금 환불, 계약해지) 되는 물량을 찾아보도록 하자.

- 경북 포항시 신도브래뉴
- 경북 경산시 신동아
- 천안 청수지구 우미린
- 수원 화서 동문굿모닝힐
- 용인 상하동 임광

이중에서 수도권에 있는 수원화서동문과 용인상하동 임광에 대하여 살펴보도록 한다.

1. 수원 화서 동문굿모닝힐
1) 장점
- 교통여건 (신분당선 화서역 5분 거리, 과천-봉담 고속화도로 차량 5분 거리)
- 조망권 (숙지산 조망가능)
- 분양가상한제 미적용으로 입주시점 전매가능
- 좋은 분양조건 (계약금1,000만원, 원금보장제 실시)
2) 단점
- 주변시세보다 높은 분양가
- 경기침체와 불안한 남부권 부동산 시장
3) Key point
- 원금보장제 (입주시점에 계약금 3000만원이 안될 시 계약해지 가능)
- 입주시점까지 부동산시장 회복 안되면 계약포기 하면 되고 회복되면 시세차익 얻으면 됨.
- 분양가는 분명 부담되지만 원금보장으로 인한 안정성 확보 됨.
- 미분양이기에 그 동안 청약통장으로 다른 곳 청약해도 됨.
- 입주시점 시세가 낮다면 계약 해지하면 되고 시세차익이 나면 거주하거나 양도세 내고 매도하면 됨
- 원금보장이 얼마나 신빙성 있는지 계약 전 반드시 확인할 필요 있음.
- 만약 계약하게 되면 리스크 관리차원에서 33평이 좋고 숙지산 조망이 가능한 동 선택 필요

 

2. 용인상하동 임광그대가
1) 장점
- 교통여건 (경전철 지석역 1분 거리, 분당선 연장 상갈역 연결, 용인-서울 고속도로 접근성)
- 쾌적성 (오산천 고수부지공원, 구갈레스피아 조망가능)
- 편의시설 (연세대 의료원)
- 분양가상한제 미적용으로 입주시점 전매가능
- 좋은 분양조건 (계약금5%, 중도금 1,2회 무이자, 원금보장제 실시)
2) 단점
- 주변시세보다 높은 분양가
- 경기침체와 불안한 남부권 부동산 시장
3) Key point
- 원금보장제 (2009년 4월 1일 ~ 15일 계약유지기간 선택. 계약해지 시 납부금액 환불 됨)
- 2009년 4월까지 부동산시장 회복 안되면 계약포기 하면 되고 회복되면 시세차익 얻으면 됨.
- 분양가는 분명 부담되지만 원금보장으로 인한 안정성 어느정도 확보 됨
- 원금보장이 얼마나 신빙성 있는지 계약 전 반드시 확인할 필요 있음.
- 만약 계약하게 되면 로얄층, 조망권 확보되는 동 선택 필요

 

해당내용은 참고용이며 반드시 현장답사와 모델하우스 방문 등 스스로 조사/분석후 본인 스스로 판단하여 타당성 있을때 접근해야 할 것이다.

 

감사합니다.

 

김인만과 함께하는 경제자유인을 위한 행복동호회, 아파트투자 전문가클럽 아투(ATOU)