2010-02-16 10:27

http://blog.drapt.com/jaewon88/552911266283663757

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige/2413571260124010302

 

 

★ 저평가가 심한 부동산 2010년 활황기까지 기다려 매도하자 ★

 

2009년 부동산 흐름은 그 어느 때보다도 하락과 상승의 부침이 심한 해였다.

불안정한 세계 경제의 상황을 반영하듯 경제 위기 상황에서 큰 폭의 하락을 보였던 부동산이 경제

회복의 기대감이 높아지면서 다시 큰 폭의 상승을 가져 왔다.

3월부터 9월까지 상승 반전을 이어 오던 부동산이 대출 규제의 영향으로 12월 현재까지 거래량이

줄면서 약보합 행진을 하고 있다.

지금의 시장 흐름은 특별한 돌발 악재만 없다면 내년 설을 기점으로 점진적으로 회복이 될 것으로

판단한다.

 

우선 2009년 부동산 특징을 제시한 연후에 특별히 보유 부동산의 가치가 많이 오른 분들보다도 보유 부동산의 장기 침체 때문에 손실을 본 분들을 위하여 최선의 방책이 무엇인지 필자의 견해를

밝히고자 한다.

 

2009년 부동산의 시장을 분석해 보면 대략 다음에 제시하는 다섯 가지의 특징을 발견할 수가 있다.

 

첫째, 국제 금융 위기가 일정 부분 안정을 찾아 가면서 대부분의 부동산들이 큰 폭의 상승을

거두었다.

올 초만 하더라도 하락 폭이 큰 부동산들이 대부분이었는데 봄을 기점으로 상승 반전하면서

여름에는 신고가를 경신하는 부동산들이 속출하였다.

 

예를 들면 압구정동, 개포동, 반포동, 잠실동, 여의도동 등의 재건축이 대부분 3년간의 침체에서

벗어나 최고가를 경신하였으며, 성수동, 한남동 등의 한강변 재건축 아파트들도 사상 최고가를

넘나들며 많이 올랐다.

또한 새아파트에 대한 기대감으로 서울 대부분의 뉴타운 지역과 판교, 광교, 청라 등 신도시의

등의 프리미엄이 높게 형성이 되면서 기존 부동산들과 차별화를 나타내기도 했다.

 

둘째, 미래의 명품 지역들이 크게 부각이 되면서 상승을 선도하였다.

앞에서 언급한 바와 같이 영원한 서울의 부촌으로 인식이 되어 온 강남 재건축과, 한강변 르네상스 덕택에 새로운 강자로 떠오른 한강변 부동산들이 큰 폭으로 상승을 하였고, 서울 뉴타운과 판교,

광교, 청라 등의 신도시들이 미래의 주거타운으로 부상이 되면서 상승 폭을 키워 갔다.

또한 전통적으로 부동산 강세 지역이었던 목동, 상암, 공덕, 과천, 분당, 일산 등이 최고가의 80%선까지 회복하면서 명품 지역으로서의 위상을 지켰다.

 

셋째, 중소형의 인기가 여전하였으나 대형의 선전도 눈에 띄었다.

2007년부터 이른바 소강대약의 흐름이 부동산 시장의 강력한 테마였는데 2009년에 접어들면서

대형의 상승 전환이 눈에 띄게 늘어 났다.

최근 3년간 점진적으로 하락해 오던 40평대 이상의 대형 부동산들이 명품 지역의 부동산 상승과

맞물려 시장을 뒷받침하면서 최고가대비 80%정도 회복하는 등 2010년 전망을 밝게 했다.

다만 서울 지역의 대형 평형이 가격 상승을 가져 온 것에 비하여 상대적으로 경기도 지역의 대형

평형들은 과거 최고가의 70%선을 넘기지 못하는 등 극심한 저평가에서 벗어나지 못하고 있다는

점이 새로운 테마로 나타나고 있다.

경기도를 제외한 지방의 경우는 대형 평형의 약세가 좀처럼 회복이 될 기미를 보이지 않고 있다.

 

예컨데 서울 송파구 문정동 삼성 래미안 50평형대는 최고가 15억선에 육박하는 13억 이상에서

거래가 이루어졌지만 분당 파크타운 50평대는 최고가 15억선보다 훨씬 낮은 11억 이내에서 거래가 이루어졌는데 이처럼 대형 평형들이 대부분 서울 강세와 수도권 약세라는 테마를 형성하였다.

그나마 분양가 8억 미만이었던 판교 40평형대가 13억대까지 오르면서 수도권 대형중에서 유일하게 큰 폭으로 상승하였는데, 이는 판교 대형이 향후에 수도권 대형의 선도주자로서 그들의 시세를 이끌 것인지 주목이 되는 부분이기도 하다.

 

넷째, 서울 일부 뉴타운 지역과 광교, 청라, 별내 등의 청약 경쟁률이 치열해지면서 새아파트에 대한 기대감을 갖게 했고, 수도권 미분양이 크게 줄면서 이들 인기 지역의 프리미엄도 크게 오르는 등

분양 시장이 대체로 선전을 펼쳤다.

하지만 분양 시장도 일정 부분 양극화 현상을 보여 주었는데 앞에서 언급한 지역들이 양호한 분양

흐름을 이어 갔다면 한강 신도시와 검단, 영종도, 기타 군소 분양 시장은 기대치에 못 미치는

분양 성적을 거두기도 했다.

 

분양 시장은 미래 호재와 분양가, 대중 선호요소에 따라서 큰 폭의 차이를 보여 주었지만 하반기로 접어 들면서 전반적으로 양호한 결과를 나타내고 있어 2010년에는 그 어느 분야보다도 선전이

기대가 된다.

 

다섯째, 부동산 분야별로 회복의 속도와 선호도에 크게 차이가 나타나고 있다.

토지는 큰 폭의 하락을 마무리 짓고 3월 이후에 매월 소폭의 상승을 거두고 있으며, 경매는 상반기 강세, 하반기 약세로 귀결이 될만큼 가격 변동에 따라서 극명하게 선호도의 차이가 드러났다.

상가는 서울과 수도권 대부분 지역에서 침체를 벗어나지 못하는 등 기나긴 장기 침체의 늪에 빠져

있으며, 오피스텔은 일부 서울 명품 지역을 제외하고는 서울과 경기도 전역에서 비인기 종목의

설움을 이어가고 있는 중이다.

 

연립과 다가구는 과거의 경우보다 관심도가 높아짐에 따라 거래량이 늘고 있다.

서울의 경우 뉴타운이 확정이 되었거나 재개발을 기대할만한 곳 그리고 재건축을 기대할 수 있는

한강변 및 강남권은 상승 흐름을 이어 갔으며, 경기도 역시 재개발, 뉴타운, 재건축이 기대가 되는

지역군 즉, 부천. 성남. 광명. 고양. 남양주. 수원 등이 선전을 펼쳤다.

 

2009년 부동산 시장의 특징을 위의 다섯가지로 귀결지으면서 특별히 최근 3년간 보유 부동산의

저평가로 마음 고생을 하고 있는 분들에게 몇가지 해법을 제시하고자 한다.

 

모든 재테크 영역이 그러하듯이 부동산 역시 자신의 여건을 고려하여 적정 시세에서 매수하고, 일정 기간 때를 기다려 자신이 할 수 있는 상황에서 최선의 매도 타이밍을 잡아야 한다.

부동산은 주식 등 기타 재테크 수단에 비하여 환금성이 크게 떨어지기 때문에 매수에 신중해야 하며, 일단 매수를 한 다음에는 시세 흐름에 따라서 보유와 매도를 끝없이 저울질 하되 장기 침체에 빠진 상황이라면 최대한 인내심을 갖고 상승시까지 기다려야 한다.

보유 과정에 시세가 어떻게 형성이 되었든지 적어도 매도하기 전까지는 손익을 속단하여 평상심을 잃어서는 안 된다

 

2009년 한 해동안 대부분의 부동산들이 상승을 가져 온 것이 사실이지만 서울과 수도권의 차별화와 중소형과 대형의 차별화, 분양과 기존 부동산의 차별화 등으로 인하여 뜻하지 않은 손실을 본

분들도 많다.

이러한 차별화 때문에 가장 마음 고생이 심한 사람은 수도권 대형 부동산을 2006년 이후 최고가

시세에 매수한 사람이거나 그에 준하는 사람일 것이다.

아울러 자신의 경제와 심리적 상황을 무시하고 부동산을 무리하게 매수한 분들이나 1~2년 이내의 단기 차익을 목적으로 부동산에 투자한 분들도 예외가 아니다.

매수가보다 현재가가 낮거나 대출 등 기회비용을 감안하여 부동산으로 손실을 가져온 분들은 

무엇보다도 뜻하지 않게 발발한 글로벌 경제 위기와 서울과 소형 중심의 부동산 상승에 따른 역차별 현상 두가지가 그 주범이라 할 수 있다.

 

그렇다면 과연 부동산으로 손실을 본 사람들은 앞으로도 희망이 없는 것일까?

 

이에 대하여 가장 실전적인 해법을 제시하고자 하니 자신의 여건에 맞게 적용하길 바란다.

자신이 보유한 부동산이 객관적으로 값이 싸고 저평가 된 부동산이라면 인내심을 갖고 2010년

상승 흐름까지 기다려야 한다.

 

필자는 2007년경 부동산 상승과 2008년 12월 부동산 대세 상승이라는 제목으로 두 차례 적극적인

매수를 권한 바가 있다.

2007년에는 부동산 인기 테마의 연장선상에서 서울 블루칩과, 수도권 중대형 매수를 권한 바가

있는데 예측이 어긋났다.

당시의 부동산 테마는 서울 명품 지역과 수도권 중대형이 오른 이후였는데 그 테마를 강조하다가 인서울 정책, 소형강세 등이 새로운 테마로 떠오르면서 예측과 상반되게 부동산 시장이 전개가

된 것이다.

 

2008년 12월에는 금융 위기가 정점인 상황으로 많은 분들이 부동산 침체가 1~2년은 더 갈 것이라고 주장하던 시기이다.

이전의 실패를 거울 삼아 필자는 부동산 시세 그래프와 테마를 분석한 후에 폭락한 저평가 부동산과 미래 발전 가능성이 높은 지역을 중심으로 2008년 12월에 부동산 대세 상승 시작 되었다라는

칼럼을 게제했다. 

강남 재건축, 목동, 광진구, 한강변, 뉴타운, 판교, 분당, 일산, 과천, 송도를 적극적으로

추천하였으며 상대적으로 많이 오른 서울과 인천 의정부 등 중소형 부동산 매도를 강조하였다 

현 시점에서 본다면 2009년 가장 많이 오른 곳들이 매수지역으로 모두 포함이 되어 있으며 매도를

강조한 지역은 2008년 9월경보다 시세가 떨어진 상황이므로 거의 정확하게 맞춘 것이다.

 

이제 현 상황에서 이 칼럼이 가장 필요하다고 판단이 되는 분들 즉,  최근 3년간 부동산을 매수하여 아직까지 재미를 보지 못한 분들의 부동산 매도 타이밍에 대하여 기술하겠다.

 

부동산은 일정부분 사이클과 테마 그리고 패턴에 따라 움직이며 왠만한 곳은 그에 따라 등락을 반복한다.

3년이상 지속적으로 오르는 곳은 거의 없으며, 3년이상 끝없이 추락을 하는 곳도 없다.

즉 일정 기간 사이클을 두고 그에 맞는 패턴과 그 때의 인기 테마에 따라서 오르고 내리기를 반복하면서 순환한다.

 

특정 지역이 상승을 이어갈 경우 미래 호재가 크게 부각이 되면서 앞으로도 끝없이 오를 것같지만

결국은 오름폭의 일정부분 거품이 꺼지면서 조정을 거치게 되고, 특정 지역이 하락을 거듭할 경우

인기 지역에서 열외가 되어 한없이 하락할 것같지만 내림폭의 일정부분 저평가가 부각이 되면서

결국 상승을 하게 된다.

 

여기에서 가장 중요한 것은 최근 3년간 최고가와 최저가인데 최고가에 가깝거나 신고점을 찍으면서 오르는 부동산의 경우 그만큼 하락할 위험성이 크고, 최저가에 가깝거나 신저점을 찍으면서

내려가는 부동산의 경우 그만큼 상승할 가능성이 크다는 점이다.

 

다만 신고가를 찍으면서 가파르게 오르는 지역의 경우 미래 최고 인기지역일 경우 그 지역의

현 시세가 다른 지역에 비하여 객관적으로 비싸지 않을 경우 큰 폭의 가격 하락보다는

보합권의 등락을 형성하면서 조정을 보일 가능성이 있다.

실재로 추석 이후 가장 큰 폭으로 오른 서울 강남 재건축과 한강변 일대의 급매가 많이 나타나고

있다.

또한 신저점을 찍으면서 가파르게 하락한 지역이나 장기간 시세 상승이 이어지지 않은 지역 중에서 국민 소득이 지나치게 낮거나 서울에서 먼 수도권 소외 지역이라면 더 이상 하락하지는 않겠지만

상승 반전하더라도 기대치만큼 오르기는 어려울 수도 있다.

 

최근 3년간 부동산을 매수하여 시세 차익을 거두지 못한 사람들의 유형을 정리하면 다음과 같다.

 

-1그룹:  2005~2006년 크게 오른 경기도 지역의 중대형을 매수한 분들

(분당, 용인, 파주, 수원, 화성, 남양주, 중동,상동,평촌, 의왕, 김포, 지방 대부분)

 

-2그룹: 2007~2008년 크게 오른 서울과 인천 경기도 지역의 부동산을 매수한 분들

(서울 도심 모든 곳, 인천 재개발, 의정부, 동두천,양주, 포천, 군포)

 

-3그룹: 2006~2008년 분양 및 분양권을 매수하여 입주하였거나 입주를 앞둔 분들

(서울과 수도권 일부지역)

 

위의 상황을 정리해 보면 1그룹과 2그룹은 각각 해당 지역의 부동산이 상승 탄력을 받고 있을 때 

고점에 매수한 분들이 대부분이며, 3그룹은 분양 불패의 신화를 믿고 매수했다가 글로벌 경제

위기로 인하여 매수세가 줄어 든데다가, 최근 분양가가 인하되면서 상대적으로 고분양가라는

멍에를 짊어지고 있는 것들이 대부분이다.

 

1그룹은 2009년 1~2월 바닥을 찍고 상승을 하였지만 최고가에 비하여 상승폭이 크지 않았기 때문에 일단 대출 규제로 매매가 얼어 붙은 지금 상황을 피하여 거래가 활성화 될 것으로 예측이 되는 2010년 봄 이후까지 기다렸다가 가격 상승폭과 본인의 자금여력을 판단하여 매매를 결정 짓는 것이

바람직하다.

지역에 따라 다르겠지만 과거 최고가 시세의 70%~80%선까지 회복이 될때까지 기다려 매도를 하되, 자금 여력이 있는 분들은 좀 더 기다리는 것도 방법이라 할 수 있다.

 

가격이 어떻게 되든지 지금은 바닥권 시세가 분명하기 때문에 지금 매도하는 것보다 활황기까지

참고 기다렸다가 매도하는 것이 모든 면에서 유리할 것이다.

만일 가격 정체의 지리함을 견디지 못하고 지금 저평가 부동산을 매도한 후에 서울 인기지역으로

갈아탄다면 보유 부동산의 손실은 물론 갈아탄 부동산의 정체 및 하락의 이중고에 시달릴 가능성도 존재한다.

개인적으로 1그룹은 2009년 바닥을 찍고 상승한 상황이므로 2010년 탄력을 받을 가능성이 크다고

판단이 되지만 기존 아파트를 3년 이상 장기 보유하는 것은 바람직한 방법이 아니라고 판단하므로 상승시에 매도 여부를 가늠해야한다고 충고하고 싶다.

 

2그룹은 소강대약과 인서울 경향의 부동산 테마가 정점에 이른 2008년 꼭지 시세에서 부동산을 매수한 분들로 서울이냐 경기도냐에 따라서 매도 전략이 다르다 할 수 있다.

서울 중소형이 최고가를 경신한 2008년 중순경에 매수한 분들은 현재 그 시세보다 조금 낮거나

엇비슷한 상황으로 손실이 크다고 할 수 없다.

다만 서울의 영역이 한정이 된 상황에다가 뉴타운 등의 영향으로 주택수가 부족하여 큰 폭으로 하락할 가능성은 거의 없지만 서울 중소형이 단기간 큰 폭으로 오른 것이 사실이기 때문에 1~2년 이내에 폭등할 가능성도 적다.

보유해도 무방하다고 하겠으나 미래 가치가 있는 분양 등으로 갈아타는 것도 생각해야 한다고

판단한다.

 

2그룹에서 인천과 의정부 등 북부권은 최고가에서 비교적 많이 하락한 상황이며, 아직 회복률이 70% 전후를 밑돈다.

고점에 매수한 분들은 1~2년동안 매수 가격까지 상승하면 자금여력과 상승 가격대를 판단하면서

보유와 매도를 저울질 하는 것이 바람직한데 굳이 매수가보다 크게 낮은 가격에서 매도할 필요는

없다고 본다.

의정부는 경전철 등 호재와 서울 북부권의 안정적인 상승으로 점진적인 시세 상승이 예측이 되며,

인천은 재개발 연립일 경우 단기 가격 폭등에 따른 거품이 있기 때문에 분양가와 수익률을 미리 예측하여 투자성 여부에 따라서 상승시에 매매를 결정해야 한다.

 

3그룹은 2006년 이후 수도권 부동산이 상승한 이후에 경기도 대부분 지역과 서울 일부 지역의

분양 및 분양권을 매수하여 현 시세가 분양가 전후로 맴돌고 있어서 마음 고생을 하고 있는

그룹이다.

2006년 전후 분양을 받은 곳들이 대부분 50%~100% 상승하면서 그 신화의 꿈을 안고 분양 전선에

뛰어든 분들이다.

당시만 해도 경기가 안정적이고 분양 흐름이 좋았기 때문에 고분양가와 상관이 없이 일정 조건만

갖춘 곳이라면 많은 사람들이 관심을 갖고 매수를 하였다.

 

운이 없게도 미국발 금융 위기로 인하여 경기 침체의 여파때문에 부동산 시장이 얼어 붙었고,

상대적으로 분양가가 저렴한 단지들이 나오면서 엉겹결에 고분양가 그룹이 되어 버렸다.

다행이 분양 시장이 활기를 찾으면서 일부 지역은 분양가보다 높은 시세로 거래가 되고 있고,

이전에는 꿈도 꿀 수 없었던 분양권 전매와 중도금 입주시 납부 등의 혜택도 뒤따랐다.

 

분양이나 분양권은 자금 여력만 있으면 입주를 하는 것이 시세 차익을 거두는데 유리하다.

설령 고분양가라 할지라도 입주민들이 시세 차익을 거두지 않은 상황이라 심리적 저지선이 높은

상황이기 때문에 입주 후 1년 이상이 지나고 부동산 시장이 보통 흐름만 이어진다고 하더라도

분양가의 20% 정도 오르는 경우가 많다.

수도권에서 입주한지 3년차 되는 부동산 중에서 분양가보다 손해를 본 부동산은 거의 없으며,

대부분 물가상승률보다 훨씬 높은 시세 차익을 거두었다.

가격이 크게 하락하였다고 하는 용인 동백, 동탄, 파주 교하, 일산 가좌 등도 분양가보다

50% 이상 상승했다는 사실을 간과해서는 안 된다.

 

문제는 입주를 하지 않은 분양권 소유자로 자금 여력이 부족하여 입주를 할 수 없는 사람들이다.

분양권을 가지고 있는 사람들은 지금보다는 부동산 여건이 확실히 좋아질 것으로 판단이 되는

2010년까지 기다리는 것이 유리하다.

2010년 5월 이후에 입주하는 부동산이라면 기간상 여유가 좀 있으나 그 이전에 입주하는 부동산은 마음이 급한 상황이다.

입주를 하기 싫다고 해도 견딜 수 있다면 입주를 하고 비과세에 상관 없이 상승시에 매도하는

전략이 가장 좋다.

자금력이 문제가 된다면 입주후 잔금 유예기간인 입주 후 3개월까지 최대한 활용하여 매도를

하는 것이 유리하다.

 

2010년에 무조건 집값이 오른다고 장담할 성질은 아니지만 적어도 대출 규제로 시장이 꽁꽁

얼어붙은 지금 상황은 피하는 것이 현명하며, 부동산 사이클과 패턴상 상승시기로 기대가 되는

2010년 적당한 때를 골라서 매도하도록 하자.

통상적으로 500세대 이상의 분양 아파트라면 최악의 경우라 할지라도 5%이상 손실을 보는 경우는 거의 없다.

기존 아파트는 매수할 경우 5억 기준으로 1억 전후의 시세 등락을 보이지만 분양의 경우는

분양가 5억을 기준으로 플러스 프리미엄 2천~마이너스 프리미엄 2천선에 매매가 되는 것이

상례이므로 지나치게 심리적 압박을 가질 필요가 없다.

분양권은 시장이 아무리 좋지 않아도 분양가에서 가격이 크게 빠지지는 않지만 혹시라도 상승 탄력을 받으면

매우 크게 상승을 할 수 있다는 사실도 잊지 말자.

 

또한 부동산은 입주시 매물이 많으면 불리하기 때문에 미리 매도해야 한다고 알고 있으나 

물량 보다 훨씬 중요한 것은 해당 지역의 부동산 흐름이기 때문에 부동산 시장의 흐름을 매매의

우선 잣대로 설정해야 한다.

 

결국 자본 여력만 있다면 입주 전 매도 보다는 입주 후 오를 때까지 기다려 상승시에 매도하는 것이 좋다고 할 수 있다.

 

많은 분들이 질문을 한다.

 

어느 지역의 어떤 부동산을 매수하는 것이 좋습니까?

여기에 대한 필자의 정답은 최소한의 상식선에서 입지와 미래 호재 등에 문제가 없다면 가격이 가장 저평가 된 지역의 부동산을 매수해야 한다고 답하고 싶다.

 

온갖 호재만발로 갖가지 칭찬이 쏟아지는 까닭에 신고점을 경신하면서 튀어 오르는 지역은

역설적으로 단기간 가장 위험한 부동산이며, 가격이 큰 폭으로 하락하여 온갖 잡음과 유언비어가

난무하는 그 곳이 단기간 가장 유망한 지역이다. 이것이 부동산과 주식의 다른 점인데, 주식은

회사가 망하면 끝장이어서 절대적 가치가 중요하지만 부동산은 분ㅇ야만 아니라면 회사와

상관 없이 상대적 가치만으로 가치를 평가받기 때문이다.

 

서울 30평대 미만 중소형 아파트는 1997년부터 2008년까지 무려 10년동안 가격이 오르지 않으면서

지역 주민들의 패배감은 물론이고 다른 지역 사람들 사람들에게까지 온갖 유언비어에 시달렸다.

의정부와 인천도 집값이 10년동안 제자리 걸음마 수준이었고, 분당에 비하여 일산은 집값 오르지

않는 지역으로 따돌림을 받기도 했다.

용인 죽전은 분당의 꼬리보다 못할만큼 가격 정체가 심했으며, 동탄은 서울에서 멀다는 이유 하나로

미분양의 꼬리표를 달았다.

 

그런데 지금 그 곳들이 어떻게 변했는가?

부동산은 돌고 도는 물레방아와 같고, 산이 높으면 골이 깊다는 평범한 글귀와도 일맥상통한다.

손실을 전혀 보지 않고 재테크에 투자를 하려고 하는 사람은 마치 숨을 들이 쉬기만 하고 내쉬려 하지 않은

사람과도 같다는 어느 책자의 글귀처럼 잃을 때가 있으면 얻을 때가 있다는 신념을 가지고

마지막까지 최선을 다하여 웃을 수 있도록 하자

 

요즘은 인터넷이 크게 활성화 되어 있고, 부동산 실전 거래 경험이 풍부한 분들이 많기 때문에

독자들이 필자보다 판단 능력이 떨어진다고 생각하지 않는다.

모든 예측이 그러하듯이 부동산 예측도 리스크가 상존하고 있지만, 오늘 필자는 누구나 알고 있는

사실을 여과 없이 가장 진솔한 마음가짐으로 전하기 위하여 노력하였다.

읽는 분들의 평가가 어떻든지 그동안 부동산으로 마음고생이 심한 분들이나 한치 앞을 알 수 없는

부동산 시장에 대하여 두려움을 가지고 있는 분들에게 도움글을 남기고 싶었다.

여러분들의 성투를 빌면서 글을 마칩니다.

 

 

 

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