2010-02-16 10:22

http://blog.drapt.com/jaewon88/552911266283358809

전체 부동산 흐름.

 

                                                                                                               출처 : lg경제연구소(2008년 10월 기준)

 

 1 하락기 : 선진국경기침체

2 하락기 :IMF

3 하락기 : 2002년 집값 폭등 후

4. 하락기 : 현재?

 

1. 현재 주택시장이 침체인가 ?

 

국민은행(주택매매가격지수 기준 – 가중치 계산) : 2008년 10월부터 하락(2주연속)

민간부동산업체(자산총액 개념) : 2008년 7월부터 하락

 

* 하락시기는 오래되지 않음.

 

주택하락시기가 장기간 된 것 같고 깊게 침체가 된 것처럼 보이는 이유 ;

1)    버블세븐 지역 : 2~9% 하락 (언론에서 가장 많이 언급하는 지역)

 

                                                      출처 : lg경제연구소(2008년 10월 기준)

 

2)    재건축 및 분양권 하락이 주택시장 하락이다??

 

* 분양권 및 재건축 시장은 주택시장으로 구분키 힘듦.

 à 등기된 주택의 형태라기보다는 유동성차원의 동산 자산가치로 보는 게 타당,

 à 최근 금융불안에 따른 급매성격의 자산처분으로 인해 분양권 급락 양상이

    주택시장하락으로 회자됨.

 

 

2. 현 주택시장 바로보기.

                출처 : lg경제연구소(2008년 10월 기준)

 

 

미국을 기점으로 유럽, 중국 하락. 주요 주가하락,

주택시장하락, but 한국시장 9월까지 상승.

 

주택시장은 비교역대상이고 각국의 주택공급량과 자가 비율등이 다르나 글로벌경기흐름을 벗어나서 따로 가는데는 한계가 있음.

 

향후 금융위기가 지속될 경우 국내주택가격하락도 압력이 가중될 듯.

가정) 국내주택가격이 본격적 하락 압력을 받을 경우 국내 은행 신용위기 초래가능

      담보자산가치하락 à 은행 자산 & 채권하락

이럴 경우 한국내 금융위기 재생산 가능도 배제 못함.

 

현정부의 대비책)

정부의 고강도 대책이 절실 à 현재 MB정부에서 금리인하 75BP 향후 금리인하 지속 예상, 유동성 자금지원(SOC, 사회간접자본), 주택정책 규제 철회등을 통한 건설시장 안정화..

 

IMF이후 금리와 주택시장은 그 괘를 같이 함.

금리는 주택시장에 선행성을 뜀.

최근 신용스프레드 조금씩 해소.

 

CD 금리하락 à 시중금리하락-à 부동산 안정 (진행 중)

 

3. 향후 주택수요가 늘어날 것인가?

 

주택구입능력지수(HAI)- 전미부동산협회에서 발표

의미 : 대부분의 주택구입자들이 주택담보대출을 이용한다는 가정하에 상환요구소득에 비해 평균소득이 어느 정도인지 지수화한 것.

 

HAI 상승 : 주택구입능력 개선 (평균소득증가, (상환요구소득 감소= 대출금리인하))

* HAI지수도 금리와 밀접한 관계가 있음.

 

하기 LG경제연구소에서 발표한 HAI지수 참조.

 

 

1) 주택가격상승 지속

2) HAI 하락

 * 주택수요 상승을 위해 HAI 상승 필요.

---> 자국의 경기상승 필요(통화정책 필요) 및 금리인하 확대 필요

 

l       현정부 및 국제 글로벌경제에서의 유동성 흐름의 확대 및 금리인하 기조 계속 진행 필요. 

     -->  안정 시 주택경기 안정에 절대적 도움 예상.

 

 

4. 주택시장의 최대 문제

 

문제는 공급과 수요.  -->  미분양시장이다.

7월말 : 작년말 대비 43% 상승 : 16만 595호(15년만에 최고치)

 

요인 : 공급과잉, 분양가 상승 및 금융불안

  

1) 공급과잉

작년 말 분양가상한제 회피 물량 대거 출현 및 건설사 수익실현 차원 과잉공급

미분양 물량 기존주택 = 자가 주택 비율 상승

 

2) 분양가상승

지가상승(2007년 이전 분양가의 30%, 이후 40%로 증가)

원자재가격상승

이로 인한 주변 아파트와의 가격 GAP 발생

* 최근 미분양 물량 증가(건설사 정부로부터 자금조달지원 받기위해.)

 

3) 금융불안

 

-à 향후 미분양물량 해소 가능?

 

가능요인: 1) 향후 신규 물량 하락

2) 정부의 고강도 대책

3) 금융시장 안정 (통화정책 금리인하)

 

불안요인 : 1) 공공부문 물량 증가

(혁신도시, 행정복합도시, 수도권 2기 신도시, 재건축..)

          

 결론)

주택안정은 금융시장 안정이 선행되어야 가능

 

1) 금융시장 안정 시 HAI 상승에 따른 일정부분 미분양해소 가능

2) 기존주택에서 신규주택으로의 이동 가능 à 전반적 주택가격상승은 시간이 필요

3) 상기 조건 만족 시 미분양해소가 향후 주택시장 안정이 빨리 오느냐, 늦게 오느냐를 가름할 것 같음.

 

 

TIP)

대처 :

 

1)    분양 물량 구매 시

*  아파트 미분양시장은 크게 두 가지로 구분

A)    준공 후 미분양 물량 - 건설사 유동성 위기에 큰 위험.

B)    준공 이전 분양 완료 --> 금융불안으로 인한 급매물 --> 분양권 하락

 

 -->  B)의 경우 금융불안 해소시 해소 가능. A)의 경우 시간이 필요.

 

 

상기내용에 덧붙혀, 현재 기준 금융시장 훑어보기.

 

얼마전까지  CDS(Credit default swap)가 폭등하고 외평채가산금리(미 재무부 채권에 덧붙여 지불되는 금리)도 폭등함. (원인을 각 민간연구소에서 여러가지 언급하나 신빙성이 떨어짐.)

* CDS : 채무불이행, 파산등으로 채권보유자가 발행자로부터 원리금을 받지 못할 경우 손실보전을 약속한 금융회사가 대신 갚아주는 신용파생상품. CDS 프리미엄은 채권보유자가 손실 변제를 약속받는 대가로 금융기관에 지불하는 수수료임)

 

국제 신용평가기관 : 국내은행 신용등급 하락

(자금조달에 문제가 있다고 판단.)

예금이 줄어들면서(원화 유동성 악화) 이를 대체하기 위해 채권발행 CD 확대로 대응.. à CD,채권은 신용위기에 그대로 노출됨.  -> 신용스프레드 급증.

 

 

à 상기 내용에 따라 외환부족에 따른 제2외환위기설 신뢰위기 설 등이 퍼짐.

à 현재 통화SWAP으로 어느 정도 일정부분 해소 (주식시장이 먼저 반응함)

 

그 다음 문제. 실물시장

 

금융시장안정에서 실물시장으로 전이 차단 필요

 

4대변수

 

                                                                                                                         출처 : 삼성경제연구소 

 

상기 내용에 따라 글로벌 금융위기 파급 à 실물경기 전이 시작

회복위해 정부의 적극적 통화정책 및 재정정책 필요

 

앞전에 설명드린 Y’ = C s t .. 에서 y’자체를 키우고(통화정책) 금리를 인하함으로서 소비(c) 를 촉진시키고 투자(I)를 활성화 시키며 현재 환율정책으로 수출을 확대해야  실물시장으로의 전이를 차단 할 수 있음.                - 끝 -

 

 

 

 

                                자료도움 : LG경제연구소, 삼성경제연구소, 한국은행

 

 

0