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[경/공매] 경매로 10년내 10억벌기 투자프로젝트
작성일	2005/02/23	조   회	9213	추   천	13
진성효 | 전 제주한라대 부동산교수겸 유엔알컨설팅 제주본부장 나홀로 부동산 창업과 재테크를 많은 시간 축척된 경험을 바탕으로 고민하는 패밀리들에게 정보와 경험을 공유하므로서 재테크 도우미가 되겠습니다.
지난 10. 29 부동산시장 안정조치가 1년 만에 약발이 시들해지면서  새해되자마자 정부 부동산정책이 흔들리고 있다.     외환위기 후 짓눌렸던 잠재수요가 폭팔하면서 주택시장 호황으로 2001~2003년 당시 평균 수도권 아파트 분양가 2배로 인상 !!      내수시장의 활황으로 정부와 건설업계는 세수 확대 및 이익증대로 덩실덩실 춤을 추었을지 몰라도 대다수의 내집마련등 일반 국민들은 외환위기후 경제적 고통이 진정되지 않은 상황에서 고분양가 정책과 투자기회를 실기한 분노를 삭히지 못하고 정부 부동산정책의 구조적 후진성을 질타하며 아파트분양가를 공개하라던 이유가 여기에 있지 않았던가?   뒤늦게 시장상황이 심각성을 깊이 인식한 정부에서는 대통령이 직접 진두지휘에 나서 부동산 물가만을 재임 중 반드시 잡겠다는 확고한 의지가 먹혀들며, 지난 10. 29 부동산 안정조치이후 약 1년 간 강남을 중심으로 한 아파트 재건축시장 안정과 富의 대명사인 도곡동 타워팰리스가 연달아 경매 출회 등 어느 정도 거품이 걷히면서 부동산 질환이 잡히는 듯 했다. 그러나 지난 연말 시장상황은 아파트 미분양 7만채, 내수경기 극도 침체, 이 상태라면 일본의 80년대 말 장기 불황예고 등 정부와 언론 그리고 연구소까지 가세하면서 금방 나라가 망할 것 같은 착시현상에 사로 잡힌 적이 있었다. 정부는 부동산시장의 경착륙이냐 연착륙이냐 딜레마에서 결국 연착륙 방향으로 급선회하며 재개발이익 환수제와 부동산 실거래제는 시장상황과 감안한 유보 조치를, 고도제한 완화 및 사전 안전진단 폐지 등 연말연시 재건축시장에 대한 규제완화와 계절적 수요현상이 겹치면서 발빠른 투자자들이 틈새시장을 집중 공략하며 적게는 3천만원에서 많게는 1억원 정도까지 값이 치솟으면서 그동안 다져 놓은 안정기조가 불과 1달 만에 전고점을 회복한 실정이고 보면 정부정책에 상당히 미심쩍은 면이 많다. 이달 들어서는 판교분양시장 또한 그 심각성이 더 크다. 일반 국민들이 강력한 아파트 분양가 공개요구에 밀려 강남 아파트값을 잡고 무주택자 주거안정과 강남 대안도시 조성하겠다는 정부방침이 고분양가 논란 등 정책이 신뢰성과 일관성이 결여되면서 부동산 로또를 방불케하는 현상이 벌어지고 있다. 분양가 상한제(전용 25.7평이하 아파트)는 표준건축비를 연초 25% 정도 올리고, 채권입찰제(25.7평 초과 아파트)는 완전 경쟁입찰제로 벌써 고분양가 시장 움직임이 여론화되면서, 성남시 거주 무주택 1순위 통장은 최고 8천만 옵션거래와 경쟁률 약 200 : 1에서 수도권인 경우 많게는 3,500 : 1의 과열경쟁, 그리고 건설사의 아파트용지 입찰경쟁률은 1,400 : 1로 시장상황이 급박하게 돌아가면서 당초 분양가상한제 대상 아파트가 평당 분양예정가가 800만원대에서 1,000만원 호가,  채권입찰제인 경우에는 1,400만선에서 2,000만원을 호가한다는 시장 전망에 과연 누구를 믿고, 누구에게 책임을 물어야 한단 말인가? 10 .29 조치후 안정된 시장기회를 이용하여 모처럼 강남권 진입 내지는 내심 표적투자에 타이밍을 놓친 일반투자자들에게는 강남불패의 신화가 재연되면서 연초 시작부터 맥이 빠져 씁쓸하기만 하다. 그렇다면 정부의 뒷북정책 그리고 새해 들어 부유세 등 고세금정책에 언제까지 뭇매만 맞아야 한단 말인가?  벌써 시장은 정부정책을 비아냥 거린듯 강남 재건축시장과 판교시장이 진원이 되어 수도권 인근지역으로 파죽지세로 확산할 조짐을 보이고 있고, 경매시장 또한 불을 지펴 놓은 상황에서 이젠 투자메리트를 상실하고 있어 내집마련과 일반투자에 실기한 투자전략을 어떻게 잡아야 할 것인가? 다행스럽게 현 틈새시장을 자세히 엿보면 정부과 서울시에서는 강남권에 비해 워낙 낙후된 강북을 주거환경이 개선을 위해 개발우선순위에 따라 불량주택단지를 뉴타운개발지구로 우선지정, 재개발 및 재건축 방법에 의해 10년 전후하여 강북을 전면적으로 개발할 전망이다. 따라서 현 경매시장을 볼 때 다세대, 다가구 그리고 연립과 빌라등 소외상품들이 보통 3 ~4회 유찰되어 낙찰되고 있는 상황을 이용한 역발상 마인드로 선점투자한다면 시간이 문제일 뿐 강남지역 진입성공은 물론, 전세값 수준으로 내집마련 및 발 빠른 투자를 통해, 30평대를 기준시 5억 정도의 입주권을 공짜로 확보할 수 있는 기회가 엿보이면서 '경매로 10년내 10억벌기 틈새 투자전략'을 알아본다. 1) 투자타켓은 가급적 서울에 두라. 왜 하필 서울인가?  지난해  신행정수도 논란이 있었지만 역시 수도가 재검증되면서 강남과 주거환경 격차 및 수급 해소를 위하여는 뉴타운지역 확대등 재개발 및 재건축정책을 지속적으로 추진하다는 것이 정부와 서울시 정책이 확인되면서 투자가치에는 변함이 없다. 현재 재개발 및 재건축 방식 대안으로, 현재 뉴타운지역 3차 발표로 아직 개발초기인 만큼 아직은 유망 테마지역들이 많이 볼 수 있다. 그리고 지난 해 '송달특례법'의 만료로 금융권이 경매실행물건이 2000년이후 최대 물량인 55만세대로 추정할 때, 지난해 감정평가한 경매물건들이 하반기에 본격적으로 터진다는 데에서 앞으로 경기가 회복된다면 10년내 이러한 천재일우의 기회를 좀처럼 만나기 어렵다는 생각이다. 반면에 지방 투자자라면 은 지방 호재물건도 무난하겠지만 투자가치 등 확실한 미래투자를 고려한다면 과거 경험성 한강의 풍수적 길지외에도 경제/교육/금융의 중심지가 단연 서울이라고 확신한다. 2) 종자돈 없다고 생각하면 평생 집 한칸 못산다. 집을 장만하는데 현재 종자돈이 반드시 있어야 한다는 것이 일반적이 시각이다. 시장이 급변하는 데 투자관도 또한 고정관념의 기본틀에서 벗어나자. 그러면 내가 지금 돈이 없어도 내 집을 수 채, 수십 채도 장만할 수 있는  아이디어가 번뜩일 것이다. 지난 '88올림픽의 특수를 겨냥하여 강남에서 종자돈 1억으로 1억 상당 아파트를 구입하는데,  전세 6천만원에 대출금리 연10% 정도 은행돈 4천만원을 10회 반복하면서 10채를 장만하고 올림픽를 전후하여 부동산값 폭등이 일어나면서 불과 2년만에 공짜로 10채가 떨어진 투자사례의 기억이 새롭다. 지금 상황은 어떠한가?  자기돈  없이도 서울 뉴타운예정지나 인근 주거환경 불량지구에 대지지분 12~15평 내외, 건평 20여평 전후의 다세대 및 연립등을 소형 공동주택을 대상으로 감정가 1억원 전후에 두 번 유찰 최저경매가 6,400여만원 정도 추정시, 그 이상에 응찰하여 이전비용을 합해 약 7천만원 정도가 된다고 가정한다면, 낙찰물건을 전세로 임대하고  투자한 돈을  회수하는 투자모델로, 종자돈을 반복 투자한다면 이와 같은 다세대등 틈새상품을 여러 채가 확보할 수 있다는 결론에 도달하게 된다. 만에 하나 자금 조달 능력 및 미래 투자 그리고 정부의 종부세등 시장상황에 대한 정확한 이해가 없다면 이 또한 그림에 떡일 것이다. 정부에서는 저밀도 주거불량지역에 대한 재개발 및 재건축 정책 외에도 1인 다세대주택에 대한 중과 회피수단으로 5가구이상 10년 이상 건평 45평 이하까지 임대주택사업자에게는 세제상 혜택을 확대하고 있다. 가난에서 부자로 변신할 수 있는 또 한번의 神이 내린 기회! 최근 강북권의 대표주자인 청계천이 생태주거환경이 복원되면서 10년안에 강북권은 강남처럼 확 변할 것이다. 정부정책과 시장상황을 꽤 뚫는 틈새시장을 이용한 길목 투자전략, 전세값 수준으로 낙찰받아 물량 확보전략을 견지한다면 경기가 점차 회복되고 서울 구시가지 정비가 단계별 완료되면서 투자승수의 효과을 가져올 수 있는 일대 일생의 기회를 잡으라고 주문한다. 3) 전세값이하 깡통매물을 잡아라 ! 최근 경매시장에서 서울, 인천등 수도권중심으로 전세값에도 못미치는 깡통매물 관련 기사거리가 세간에 화제다. 언론상 화제가 되는 신조어에 무언가 곰곰히 생각해본다면 자못 신출기몰한 비밀이 숨어있다. 1998년 외환위기 초기에 서울 위성도시인 안양, 수원등에서는 전세값이 폭락하고 역전세란이 대두된 적이 있었다. 지금은 어떠한가?  강남 변방지역으로 분양가가 폭등하고 분양가 또한 3배 내외가 뛰지 않던가? 그렇다면 깡통매물 속에 대박이 비밀이 숨어 있다면 전세값 이하에 낙찰받고 전세로 세준다면 깡통차액만큼 현실적 수익달성은 물론, 향후 이들지역에 대한 뉴타운 개발잠재력이 현실화 되었을 때 대박을 가져다 주지 않겠는가? 현재 깡통물건에 대한 잠재시장은 가이 폭발지경이다. 예컨데 호재상품을 가려 감정가 1억인 다세대 및 연립등 소외상품을 절반정도에 낙찰받고 그 이상에 전세를 받을 수 있는 물건이 지방은 물론, 서울과 인천등 수도권에서 풍부한 물량이 터져나오고 있음을 주지할 필요가 있다. 4) 다세대등 소외상품을 저가에 물량 확보전략을 세우라! 예컨데, 무식이란 사람은 평생 셋방살이로 전전하는데 반해, 유식이란 사람은 죽을 때까지 낙찰로 깡통매물을 늘린다고 가정한다면 부동산시장이 회복되었을 때 행복과 불행의 갈림길에서 정반대 현상이 나타날 것이다. 결국 깡통 물건을 다량 낙찰받아 주택물량을 늘리는 것이 혹 손실이 아닌가 하는 것은 기우에 불과함을 알게 된다. 현재 수도권의 다세대 등 소형공동주택(대지지분 12~15평, 건평 20평내외 건축연령 많을수록 유리)은 다량 깡통매물을 확보하고 재개발과 재건축등 길목투자를 한다면 짧게는 5년, 길게는 10년 이내 호재를 기대할 수 있는데, 이번 기회가 경기상황이 호전되는 마지막이자 최대의 기회가 아닌가 생각한다. 재개발 및 재건축등 호재가 많은 물건은 서울등 수도권에 많이 있으나  특히, 테마가 확실한 강남권과 용산구 그리고 마포구를 추천하고 싶다. 만약, 내가 보유한 물량 10채 중 절반인 5채 정도가 5년내 뉴타운등 주거환경지구로 지정되어 입주권을 갖게되고, 10년내 재개발 및 재건축이 확정된다면 일정에 따라  15억 에서 20억도 손에 쥘 수 있다고 결론이다. 결과적으로 자기돈 한푼 안들이고  연립 등 소형 공동주택을  취득하여  5년후 아파트 입주권을, 10년내 재개발 및 재건축 입주권이 보장받게 되여 30평대 아파트를 시세가 5억원 정도로 무료 취득하는 결과를 낳으므로서, 깡통매물로 “10년내 10억벌기 프로젝트 투자전략”은 긍국적으로 종자돈이 문제라기 보담은 번뜩이는 경매아이템에 대한 남다른 확신과 미래에 대한 승부수를 던질 수 있는 진정한 용기있는 자의 몫이란 점을 잊지 말아야 할 것이다. - 글 : 진성효 드림랜드경제연구소장 - 자료원 : 경매114(http://cafe.naver.com/auction114)

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