대표적인 수도권 규제 집중지역인 경기도 광주시가 중장기 도시개발계획(계획기간-2020년)의 새 판을 짜고 있다. 팔당호수질보전특별대책권역, 개발제한구역 등의 규제로 묶여 바닥난 개발 용지를 새로 확충하기 위해서다.

광주시는 이를 위해 오포읍 추자리, 장지동 일대를 포함해 총 10㎢(300만평)를 신규 시가화 예정용지(개발 예정지)로 지정, 주거용지 등으로 개발하고 만성적인 ‘용지난’을 해결한다는 계획이다. 또 전지역을 경안도심·퇴촌·곤지암·오포·중부 등 5개 생확권으로 나눠 균형적인 지역 개발을 유도하기로 했다.

시는 이에 따른 2020년 인구계획을 45만명(2006년말 현재 22만)으로 설정했다. 이런 내용이 담긴 ‘2020년 광주 도시기본계획’은 현재 건교부 심의 중에 있다.

광주시 도시과 관계자는 “기본계획은 9월께 확정돼 일반에게 공개될 예정”이라고 밝혔다.

 

▲ 성남-여주간 복선전철 역세권 개발계획 등이 담긴 '2020년 광주 도시기본계획'이 9월께 건교부 로부터 최종 승인될 예정이다. 사진은 경기도 광주시 전경.

땅값 크게 올라 투자이점 떨어져

개발 예정지는 주로 주거·산업기능 중심인 오포생활권에 집중돼 있다. 우선 광주시는 오포생활권인 오포읍 추자리 일대 18만㎡(5만4000평)을 ‘2020년 도시기본계획’상 시가화 예정지로 지정해 단계적으로 주거단지로 개발한다는 계획이다.

이곳은 지난해 11월 문을 연 오포읍사무소 신청사 주변지역이다. 시는 오포읍사무소 신설에 따라 늘어나게 될 주거 수요를 수용하기 위해 이곳을 개발하려는 것이다.

오포권인 매산리 일대 50만㎥(15만평)도 주거단지로 개발될 예정이다. 광주시는 이를 위해 ‘2020년 도시기본계획’에 일대를 시가화 예정용지로 반영했다.

주변 토지시장은 잠잠한 편이다. 지난해부터 광주시가 강남 대체 분당급 신도시 후보지로 유력하게 거론되면서 땅값이 크게 오른 데다 토지거래허가구역으로 묶여 외지인의 땅 매입이 제한을 받기 때문이다.

현재 일대 땅값은 절대 농지를 기준으로 ㎡당 30만원을 호가한다. 오포읍 영진공인 이종길 사장은 “땅값이 상투 끝까지 올랐다는 인식이 많아 투자 문의는 뚝 끊긴 상태”라고 말했다.

기존 주거용지 재개발계획도 담겨

주거·행정·업무 기능 중심인 경안중심생활권의 기존 주거지역도 새롭게 옷을 갈아 입을 것으로 보인다. 광주시는 이를 위해 ‘2020년 도시기본계획’에 장지동 일대 6만㎡(1만8000평)의 기존 주거지역을 시가화 예정용지로 지정할 계획이다.

시는 노후 주택이 밀집한 일대를 2020년까지 단계적으로 개발해 신흥 주거단지로 꾸밀 예정이다. 광주시는 이를 위해 우선 이곳을 ‘2020년 도시기본계획’ 상 시가화예정용지로 반영해 놓고, 건교부의 최종 승인이 떨어지는 대로 지구단위계획구역으로 지정해 개발하기로 했다.

장지동 일대 집값은 지난해부터 광주시가 신도시 후보지로 오르내리면서 크게 오른 상태다. 현재 장지동 나래빌라 105㎡(32평형)은 지난해 말보다 3000만원이 오른 1억4000만원을 호가한다.

주변 땅값도 강세다. 일대 자연녹지지역내 임야는 현재 ㎡당 60만원(평당 200만원)을 호가한다. 이는 지난해 말보다 ㎡당 6만원(평당 20만원) 정도 오른 것이라고 주변 부동산중개업소에서는 전한다.

인근 부동산백화점 관계자는 “일대가 모두 주택·토지 투기지역으로 묶여 투자 이점은 떨어지는 편”이라고 설명했다.

복선전철 역세권 개발계획에도 관심

현재 노선이 확정된 성남-여주간 복선전철 역사 예정지 주변지역도 역세권 상업지역으로 개발될 예정이다.

광주시는 이를 위해 이번 도시기본계획에서 ▶장지동 광주역 예정지 일대 23만㎡(7만평) ▶실촌읍 곤지암리 곤지암역 예정지 일대 12만㎡(3만6000평)을 시가화 예정용지로 반영했다.

광주시는 이곳을 전철역과 상업, 숙박시설을 복합화하는 방식으로 개발한다는 계획이다. 또 주차공간을 확보해 환승체계를 구축하고 대중교통과의 연계성을 강화하는 한편, 문화 및 휴식공간도 적절하게 배분할 예정이다.

시는 도시기본계획에 대한 건교부 승인 떨어지는대로 세부 계획을 담을 ‘역세권 개발계획 수립’을 위한 용역에 착수할 계획이다.

광주역·곤지암리역 역세권 개발사업은 성남~여주간 복선전철 개통에 맞춰 완공될 예정이다. 성남-여주간 복선전철은 총 53.8km 구간(성남 판교~이매~삼동~광주~곤지암~이천~여주)으로 2007년 8월에 착공돼 2012년 개통할 예정이다.

전철이 뚫리면 광주에서 판교까지 10분대면 닿고, 서울까지 20∼30분대에 오갈 수 있다. 복선전철 광주시 구간에만 곤지암역, 광주역, 상동역 등 4개 역이 신설될 예정이다.

광주시 관계자는 “4개 신설 전철역 중 교통 수요가 많은 광주역·곤지암역을 중심으로 대규모 역세권 개발계획을 수립하게 됐다”고 밝혔다.

광주역과 곤지암역 예정지 주변 땅값은 성남~여주간 복선전철 노선이 발표된 2004년 이후부터 크게 올라 녹지지역 전답이 ㎡당 60만∼76만원(평당 200만∼251만원)을 호가한다.

 

지산공인 최규철 사장은 “복선전철 개발재료가 주변 땅값에 이미 상당 부분 반영된 측면이 있다”고 말했다.

 

 

전문가들은 신설 역세권 주변지역은 사업 단계별로 선별적인 투자에 나서야 한다고 조언한다.

 

경전철과 같은 기간교통망 계획의 경우 타당성 조사, 실시 설계 확정, 주민공람 등 복잡한 절차를 거쳐 최종 노선이 결정되는 만큼 해당 계획이 어느 단계인지 관련기관을 통해 확인한 후 투자를 결정해야 한다는 것.

 

실제 입안이 되었던 계획이라도 심의를 통과하지 못해 폐기되거나 사업이 장기간 지연되는 경우가 비일비재해서다. 때문에 개발계획이 현재 어느 단계인지 확인해본 다음 사업이 장기간 지연될 가능성이 있는  경우 투자에 신중을 기해야 한다.

 

투자 타이밍도 중요하다. 대개 경전철 등 교통망 신설계획이 발표되면 일단 신설 역세권 인근지역을 중심으로 부동산 값이 한 차례 뛰었다가 사업이 착공에 들어가 가시화되면 다시 한 차례 더 오르고, 개통시점에서 마지막으로 한번 더 크게 뛴다.

 

시간과 공간 한광호 대표는 "개발계획 발표ㆍ사업착공ㆍ사업완공  등 각 사업단계 직전이 타이밍"이라며 "투자지역도 역세권 중심지 반경 1∼2km 이내로 한정하는 게 좋다"고 말했다.

 

▲ 경기도 성남 판교-여주간 복선전철 노선도.

그린벨트 해제지역은 ‘고급빌라용’으로 인기

광주시는 이번 도시기본계획에 지난해 6월 개발제한구역에서 전면 해제된 39개 마을, 2.017㎢(61만평)도 시가화 예정용지로 반영했다.

광주시는 이번 도시기본계획에 시가화 예정용지로 반영된 개발제한구역 해제지역을 규모·입지·주변여건 등을 감안해 제1종 일반주거지역이나 제1종 전용주거지역으로 각각 구분하고 용도를 결정해 주거단지 등으로 개발을 유도한다는 방침이다.

그린벨트에서 해제된 지역에는 다가구·단독주택, 다세대·빌라·연립 등의 건축이 가능하다. 다산서비스 이종창 사장은 “그린벨트 해제지역은 고급 빌라용 등으로 인기가 높아 땅값도 상승세”라고 말했다.

전문가들은 광주지역 땅 투자에는 신중을 기할 필요가 있다고 조언한다. 상수원보호구역으로 규제가 많아 잘 못 투자하면 투자금이 장기간 묶을 수 있다는 이유에서다.

현재 광주시는 전지역이 자연보전권역Ⅰ권역으로 묶여있다. 또 도척면 방도리 제외 전지역이 팔당호수질보전특별대책 1권역으로 지정돼 외지인의 주택 신축 등과 같은 개발행위가 엄격하게 제한을 받는다.

JMK플랜닝 진명기 대표는 “광주는 개발제한구역, 토지거래허가구역, 토지 및 주택 투기지역, 수변구역 등의 중복 규제가 심해 투자에 조심해야 한다”고 말했다.