2006-08-26 11:12

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종자돈의 기본원리(2)
분야	부동산	등록일	2006.08.25 15:25:08	조회	102
종자돈의 종류와 각자 다른 역할에 대해서 알아보자. 종자돈의 형태와 상황에 따라 얼마든지 여러 가지 결과가 나타난다. 동일한 돈이지만 가끔 아파트를 사면서 몇 백만원은 큰 거리낌 없이 깍아주는 경우도 있으나 어떤 경우에는 물건을 사면서 몇 만원도 아까워 고민하는 경우를 경험하였을 것이다. 그렇다고 보면 돈이란 참으로 어떤 위치에 있느냐에 따라 그 성격이나 값어치가 달라진다고 볼 수 있다. 필자의 경험으로 봐도 동일한 금액이 상황에 따라 약3.73배의 차이가 나타났던 것을 경험했다. 그렇다면 종자돈은 어떤 형태로 나누어져서 결과가 다르게 나타날까? 첫째, 유형의 종자돈이다. 유형의 종자돈은 은행이나 적금에 들어 있는 돈을 말한다. 단순하게 은행에 있기 때문에 이자 이외의 다른 것은 기대하기 힘든 돈이다. 좀 더 욕심을 낸다면 적금이나 예금을 통하여 신용대출을 받을 수 있는 것이 고작일 것이다. 대부분의 사람들이 초기종자돈을 만들 때 쓰는 방법이다. 그런데 이상하게도 이자이외의 수익을 기대하기 힘든데 많은 사람은 은행에 저금을 한다. 왜 그럴까? 아마 은행이라는 안정성 때문일 것이다. 하지만 돈을 벌기 위해서는 안전성만 고집하다가는 고작 이자정도에 만족해야 하는 경우는 너무 억울하다는 생각이 든다. 현실은 그렇지 않기때문이다. 자고나면 오르는 부동산 가격이나 공공요금을 과연 은행 이자가 이를 커버하고도 남을 수 있을까? 수익률을 무시하고 안정성만 고집하다가는 원금은 보존 되겠지만 급격히 상승하는 부동산가격이나 인플레는 따라 잡을 수 없음을 알 수 있을 것이다. 따라서 여기서 놓쳐서는 안되는 것이 수익성 부분이다. 유형적 종자돈에 나타난 외형의 수익률 이외에는 다른 것을 얻을 수 없다. 그러나 유형의 종자돈이 중요한 이유는 종자돈에서 가장 기초적인 부분을 차지하고 있기 때문이다. 그렇다면 유형의 종자돈을 어떻게 만들 수 있는가? 유형의 종자돈을 만드는 방법에는 3가지 원칙이 있다. 하나, 수입보다 지출을 더 해서는 안되는 종자돈이다. 누구나 일을 하면 이에 대한 급여를 받게 된다. 그 급여가 많든 적든 말이다. 그러나 이러한 급여를 받은 사람의 지출이 수입보다 많아진다면 당연히 그 사람은 마이너스 인생으로 살 것이다. 그럼에도 불구하고 사람들은 소비하는데 더 각자의 특기들을 가지고 있는 듯하다. 벌기보다 쓰기가 훨씬 쉽다는 말이다. 이를 이겨내려면 수입의 70%는 무조건 저축해서 목돈으로 만들어야 한다. 그 누구도 예외일 수 없다. 상속이나 대박이 터져 하늘에서 지정해 주는 사람들을 빼놓고는 모두들 시작은 70%의 목돈 마련부터 시작해야 한다. 부자가 되기 싫거든 이를 피하면 된다. 하지만 수입과 지출이 균등하게 이루어지는 사람처럼 불행한 사람은 없다. 그 사람의 미래가 불투명하기 때문이다. 둘, 종자돈을 5,000만원을 모으는 동안 부동산 투자 원리를 배워야 한다. 부동산 투자 원리는 그리 쉽게 배워지는 것은 아니다. 그러나 종자돈을 모으는 단계부터 가상투자나 아파트 분양 등 부동산 관련 상품등에 관심을 가지고 늘 부동산에 접근하여야 한다. 종자돈이 모아진 다음에 부동산에 관심을 두기 시작하면 그때는 이미 늦기 때문이다. 은행에 모아진 종자돈이 어느 정도 되면 이 종자돈을 투자하지 못해 근질근질하다가 부동산 투자 원리도 확실하게 정리되지 않은 상태에서 여러 사람들로부터 투자 권유를 받거나 아니면 잘못 포장된 상품을 옳다고 판단하여 투자 하였을 경우 때는 이미 늦기 때문이다. 모든 사람들은 목적을 가지고 투자를 한다. 그러나 종자돈이 모아지지 않으면 부동산이든 어떤 것이든 관심을 가지지 않는다. 따라서 이를 극복하기 위해선 자신이 목표로 한 종자돈을 모으고 모으는 동안에는 부동산 등에 관심을 가져 부동산 투자 원리를 서서히 알아가야 할 것이다. 셋, 유형의 종자돈으로 모아진 것은 투자자금으로만 사용한다. 종자돈이 모아지면 남에게 빌려주지 않는다는 것이다. 우리는 가끔 어렵게 돈을 모았다가 주변의 사람들에게 잘못 빌려주어 낭패를 당하는 경우를 종종 본다. 종자돈을 모은 뒤에 이자가 높은 금융기관으로 돈을 옮기거나 좀 더 좋은 조건으로 이전하려고 할 경우 갈등에 접하게 된다. 특히 개인에게 돈을 빌려줄 경우 이러한 갈등은 더 많이 겪게 된다. 결론은 간단하다. 특별한 경우를 제외하고는 모아진 유형의 종자돈을 은행에 두면서 무형의 종자돈 또는 만족적 종자돈으로 반드시 갈아타야 한다. 그렇지 않으면 유형의 종자돈은 그것으로 생명을 다할 뿐이다. 그렇다면 무형의 종자돈은 어떤 것인가? 둘째, 무형의 종자돈이 있다. 이것은 현금은 아니지만 돈으로 바꿀 수 있는 종자돈을 말한다. 예를 들어 보자. 어떤 사람이 600만원을 가지고 있다고 보자. 은행에 넣어두면 유형의 종자돈 그 이상도 그 이하도 아니다. 그러나 이 사람이 청약예금에 가입을 하게 되어 일정기간이 지나면 600만원의 종자돈은 아파트 청약이라는 보너스를 받게 되고, 어떤 아파트에 당첨되느냐에 따라 유형의 종자돈 보다 몇 수십배 이익을 볼 수 있는 돈이다. 금번 판교 청약과 같은 중대형 청약의 경우 600만원의 종자돈으로서가 아니라 청약을 할 수 있느냐 아니냐의 기회를 결정하는 조건에 영향을 끼치는 종자돈이 되는 것이다. 또는 청약저축에 가입해서 월5만원씩 불입하여 24개월이 넘으면 그 청약통장에는 1백2십만원과 약간의 이자만 있는 게 아니다. 만약 청약저축 통장을 사용하여 아파트에 당첨되면 부수적으로 얻어지는 종자돈 효과는 투자금액의 몇 십배의 프리미엄을 안겨다 줄 것이다. 부동산 현장에서는 불법이지만 성남 지역에 사는 40세 이상 무주택자 세대주의 청약저축 통장 자체가 아파트 당첨 여부를 떠나 프리미엄만 1억원이 넘게 거래되는 이유가 여기에 있는 것이다. 무형의 종자돈을 인정하기 때문이다. 부동산 재테크를 잘하는 사람일수록 이러한 무형의 종자돈 관리를 철저하게 잘하고 있다. 분양권을 사서 입주 시기를 기다려서 매매한다든지 개발호재가 있는 곳에 관심을 가지고 투자하여 이익을 배가 시킨다든지, 정책이 나오게 되면 전문가에게 자문을 받아 자신의 부동산을 다시 한 번 재정비 한다든지... 이들 모두가 유형의 종자돈을 가지고 추가 수익을 내다가 무형의 종자돈으로 갈아타는 사람들에게 주어진 특권이라는 것이다. 셋째, 만족적 종자돈이 있다. 만족적 종자돈은 종자돈이론 중 중요한 부분으로서 동일한 종자돈을 자신이 어떻게 인식하고 관리하느냐에 따라 종자돈의 결과가 달라진다는 이론이다. 부자란 무엇인가? 부자는 상대적인 개념이기 때문에 스스로가 부자의 개념을 어떻게 생각하느냐에 따라 부자일수도 아닐 수도 있다. 마찬가지로 만족적 종자돈이란 종자돈의 만족을 어느 선에서 만족하느냐에 따라 결과가 크게 달라지는 개념으로서 부자라는 이론과 동일한 개념이다. 만족적 종자돈은 종자돈 중에서 가장 중요한 개념이기 때문에 종자돈을 모으려는 사람은 각별히 신중해야 한다. 예를 들어보자. 10년 전쯤 일이다. 도봉구 우이동 S아파트를 가지고 있던 황모씨 이야기다. 우이동 아파트를 팔고 분당으로 이사 갈 계획을 가지고 있었던 황씨였다. 그러나 31평 아파트 시세가 1억3천만원 정도인 S아파트는 아무리 시세보다 낮게 부동산 중개업소에 내놓아도 팔리지가 않았다. 그 이유는 위치로 보나 교통, 학군여건으로 보나 타 아파트에 비해 장점이 거의 없었던 아파트였기 때문이었다. 아무리 좋은 조건으로 아파트를 팔려고 해도 가격 자체보다는 매수하려는 사람 자체가 없었던 것이었다. 그러던 차에 아파트를 매입하겠다고 나선 사람이 있었다. 단 조건이 아파트 가격을 2,000만원이나 깍아 달라는 것이었다. 그때 당시로는 급매물보다도 많은 금액을 깍아 달라고 요구했던 차에 망설이지 않을 수 없었다. 그러나 황씨 스스로 계속 아파트를 팔지 못해 고민하고 신경 쓰는 것보다 빨리 팔고 황씨 스스로 가고 싶어하는 분당으로 가는 게 낫다 싶어 과감히 팔 것을 결정하였던 것이다. 더 나아가 사는 사람이 원하는 금액보다 2백만원을 더 깍아 준 1억8백만원에 매매하지고 했다. 매입하는 사람은 주저없이 계약금을 치루고 1달 이내에 잔금까지 치뤘다. 우이동 아파트를 판 황씨는 우이동 아파트 판돈과 대출을 안고 분당 아파트 48평을 2억5천만원에 매입했다. 거의 두 배나 되는 돈을 보태 분당아파트를 산 것이다. 그러나 여기서 생각해 보자. 황씨 입장에서는 2,000만원이상의 손해를 보고 우이동아파트를 팔았지만 현재 분당 48평 아파트 시세는 얼마인가? 만약 황씨가 우이동 아파트를 계속 제값을 받으려고 고집을 부렸다면 분당의 아파트 매입은 고사하고 아직까지도 우이동 아파트마저 못 팔았을지도 모른다. 현재 분당 아파트 48평은 10억원이 넘지만 우이동 아파트가격은 1억 5천만원을 겨우 넘고 있기 때문이다. 따라서 만족적 종자돈이란 스스로가 어떤 마음을 가지고 있는냐에 종자돈의 효력이 달려 있다. 매매가란 마음먹기에 달린 것이다. 31평아파트가 3억이면 어쩌고 5억이면 어쩌냐? 결국 돈으로 환금되지 않는 아파트는 콘크리트일 뿐이다. 중요한 것은 자기 마음에 어떻게 만족을 하느냐에 따라 아파트 가격은 결정된다는 것이다. 중요한 사항이다. 필자의 고등학교 친구 중에 좋은 아파트를 잘 사서 아파트 가격이 자꾸 올랐다고 매번 식사를 접대한 사람이 있었다. 그러나 계속 오르던 아파트는 외환위기를 맞이해서 폭락하였지만 같이 먹었던 식사는 원래 상태로 돌아오지 않는다. 거듭 말하지만 만족적 종자돈은 자기가 어떤 만족을 하고 이를 잘 활용하느냐에 따라 효과는 달라진다. 예를 들어보자. 우리는 아파트를 매입할 경우 어떤 평형의 아파트를 매입하더라도 돈이 부족함을 늘 느낀다. 그렇다고 무조건 큰 평형의 아파트를 매입하자는 것은 아니다. 자기 자신에 맞는 아파트를 매입하고 만족하는 아파트를 매입하여야한다. 아파트를 매입할 경우 부족한 자금을 대출이나 전세를 끼고 사는 경우가 많은데 요즘처럼 대출받기가 어려운 경우 더더욱 큰 평수를 고집할 필요는 없는 것이다. 그 지역의 대표평수 아파트를 매입하는 편이 훨씬 좋은 효과를 낼 수 있을 것이다. 대출이나 전세를 많이 받아 고민하고 고통당하는 것보다 자기 자신에게 맞는 아파트를 골라 사서 스스로 만족하는 만족적 종자돈의 원리를 이용한 투자를 하면 훨씬 부담이 적기 때문이다. 한편, 우리가 알아야 할 만족적 종자돈에는 ‘종자돈 투자제곱 법칙’이라는 것이 있다. 종자돈이 2의 제곱법칙에 따라 기하급수적으로 늘어나는 법칙이다. 2배,4배,8배,16배로 늘어가는 원리를 말한다. 종자돈은 금액에 따라 투자가치가 달라진다. 부동산에 돈을 투자하기 위해서는 각 종목마다 최소한의 투자 금액이 있다. 토지가 평당 2만원이라고 해도 토지의 경우 평수가 크기 때문에 많은 돈이 필요하다. 아파트는 더욱 그렇다. 투자는 투자금액과 시간과 비례해서 수익률이 다르게 나타난다. 아파트는 최소 매입 후 2년 정도는 지나야 투자효과가 나타나지만 임야나 밭은 최소한 5년이상 10년 정도를 보고 투자 하여야 그 효과를 볼 수 있다. 이것이 종자돈 투자제곱의 법칙이다. 다시 말해 어떤 사람이 임야를 투자했다고 하자. 그런데 임야는 투자기간이 긴 상품으로 2년 정도의 기간으로는 수익을 높일 수 없다. 따라서 임야 같은 종목을 2년 만에 팔았을 경우 투자 수익률은 제로에 가깝다. 그러므로 투자수익을 남기려면 최소한의 기간과 금액이 종합적으로 맞아 떨어져야 한다. 종자돈 투자제곱의 법칙에서는 투자금액과 기간을 적절하게 찾아내는 게 가장 중요한 사항이다. 같은 금액을 같은 기간에 투자하였을 경우 나오는 수익률은 천차만별이고, 이를 시기적절하게 찾아내는 것이 종자돈 투자제곱의 법칙을 실현해 나가는 과정이다. 상기와 같이 필자가 경험한 것을 토대로 종자돈 투자제곱의 법칙을 부동산에 적용할 경우 100만원은 평균 373만원으로 예상하고 있다. 이와 같이 종자돈에 대해 알아보았다. 그러나 종자돈의 원리는 항상 동일하게 적용되지는 않는다. 투자금액과 투자방법, 투자시기와 투자자의 성향에 따라 다르게 나타날 것이다. 부동산 부자들은 기본적인 유형의 종자돈을 만들고 종자돈 원리를 터득하여 종자돈을 키워왔다. 특히 부동산은 종자돈 키우는데 더없이 좋은 재료다. 호재가 있는 곳에 부동산 재테크가 있다. 부동산 부자들은 종자돈을 키우기 위해 처음에 목돈이 없어서 실전이 아닌 모의투자로 출발하였다. 모의투자를 하려면 현장을 자주 가야 한다. 또한 모의투자를 하면서 유형의 종자돈을 무형의 종자돈이나 만족적 종자돈으로 갈아타고 왔다. 종자돈이 적다면 현장에 가서 얻은 정보를 가지고 그때 상황과 여건을 보아 모의투자를 실전과 같이 해 본다. 모의투자는 향후에 상당한 자료를 쌓아주고 실전보다도 좋은 경험을 준다. 우선 종자돈 5,000만원부터 출발하자. 이것이 부자의 출발점이라 생각하여라. 기회는 열심히 찾는 자에게 찾아온다는 사실을 믿으면서 말이다. 그리고 종자돈의 최종 목표인 만족적 종자돈의 투자 원리를 체험할 때까지, 줄기차게 관심을 가져라. 종자돈을 모으는 순간 이미 부자가 되었다는 기쁨을 누리면서 말이다.

- 양은열 부동산연구소장

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