2006-08-26 11:10

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종자돈의 기본원리(1)
분야	부동산	등록일	2006.07.19 17:24:57	조회	2112
우리 생활에 있어서 돈이라는 것은 참으로 중요하다. 학교를 졸업하여 첫 직장을 가져도 첫 월급이 얼마냐? 연봉은 어느 정도냐? 에 따라 그 사람의 평가가 달라진다. 아마도 학교 다닐 때 성적에 의해 많은 서열이 매겨지듯이 직장을 다니는 사람들은 그 사람이 받는 월급 또는 연봉의 다과에 따라 그 사람의 평가를 달리하는 경향이 높은 것이 현재의 사회구조인 듯하다. 또한, 요즘 젊은이들의 결혼 상대자의 조건 중 경제력이 상위1,2위에 속한 것을 본다면 현대사회에 살아가는 동안 돈이란 상당히 중요한 요소임에 틀림이 없다. 그런데 이렇게 중요한 돈을 사람들은 벌기 위해서 노력하긴 하지만 이를 늘리고 투자 하는데는 너무 무관심한 것 같아 안타깝다. 월급이 적어서 불평을 하면서도 그 월급을 가지고 더 좋은 곳에 투자하여 돈을 불리려는 법에 대해서는 별로 관심과 고민을 하지 않는 것을 보면 더욱 그러하다. 특히 부동산을 투자하는데 “돈”이 없어서 부동산 투자를 하지 못한다고 말하는 사람을 자주 본다. 정말 그럴까? 또, 돈이 있는 사람들은 부동산 투자하는데 돈 만 있다면 별로 어려움을 느끼지 않는다는 말이 맞는 말일까? 중요한 사실은 돈을 많이 가지고 있으면 있을수록 투자에 있어서 신중해 진다는 것이다. 따라서 돈을 많이 가지고 있는 사람들은 부동산에 투자에 대해 신중성은 매우 높을 뿐 아니라 그렇지 않는 사람보다 더 조심한다. 다른 점이 있다면 돈을 많이 가진 사람들은 투자에 대해 한번 결정을 하면 지체없이 투자하고 투자에 대해 별로 후회하지 않는 다는 점이다. 아마도 돈이 많은 사람들이 투자수익률에서 승리할 수 있다고 장담하는 이유는 빠른 판단력과 결과에 대한 승복이 강하기 때문일 것이다. 따라서 일반사람들은 아마도 부동산 투자에서 가장 큰 요소가 “돈”이라고 생각한다. 이러한 사람들은 단순한 논리로 생각하여 부동산은 돈으로 산다고 알고 있기 때문일 것이다. 그러나 과연 그럴까? 돈은 부동산에서 중요한 요소다. 그러나 가장 중요한 요소는 아니다. 단지 기초적인 요소일 뿐이다. 전쟁에서 돈은 총알과도 마찬가지다. 그러나 전쟁의 승리자는 총알이 많다고 승리하지 않듯 부동산에서도 돈이 많다고 좋은 부동산을 사고 수익률 높은 부동산을 얻을 수 없듯이 부동산 수익률을 결정하는 중요요소는 아니다. 부동산에서 투자하기 위해서는 돈 이외에도 여러 가지 요소가 있다. 그 요소에는 종자돈을 포함하여 ‘정보’그리고 ‘타이밍’이다. 이 중에서 가장 중요한 것을 종자돈이라고 생각할지 모르나 가장 중요한 사실은 해당부동산 종목에 맞는 적절한 타이밍이라는 사실을 알아야 한다. 다만 종자돈은 이를 뒷받침해 주는 기초적인 요소다. 예를 들어보자. 2006년 초에 재건축을 중심으로 아파트가격이 폭등한 적이 있었다. 강남 도곡동과 대치동을 중심으로 저밀도지구 신규 아파트가 입주했는데도 불구하고 매물부족 현상이 나타나 아파트 가격은 하늘 높은 줄 모르고 가격이 상승한 적이 있었다. 따라서 돈을 가지고 있었다고 해도 매일 달라지는 아파트 가격 폭등으로 인하여 계약을 할 수 없었던 것이다. 이때는 매물이 부족해서가 아니라 가격 폭등으로 인하여 매주 가격 상승으로 인한 매물 부족 현상이었던 것이다. 결국 33평형 아파트가 14-5억원까지 상승한 뒤에야 겨우 아파트 매매가 이루어 질 수 있었던 것이다. 10억원 하던 아파트 가격이 6개월 동안 무려 4-5억원 오르는 동안에는 아파트 매매를 할 수가 없었던 기억이 필자는 생생하게 기억한다. 돈만 있다면 아파트를 살 수 있다는 이론이 깨지게 된 것이다. 따라서 부동산은 하나의 요소가 작용해서 성공할 수가 없다. 부동산에서는 앞서 이야기한 3가지 요소(종자돈, 정보, 타이밍)가 적용 혼합되어야만 부동산에서 높은 수익률을 가져 올 수 있다. 다시 말해 3가지 요소가 적절하게 잘 결합이 될 때 부동산의 가격에 영향을 주고 변동을 일으키기 때문에 이를 잘 활용하여야 수익률을 극대화 시킬 수 있다. 그렇다면 이러한 요소 중에서 종자돈에 대한 요소는 어떤 역할을 하는가? “돈 모으기가 하늘의 별따기보다 더 어렵다”고들 말한다. 사실이다. 왜 그럴까? 모두 다 돈을 모으는데 목표를 걸기 때문이다. 그런데 모으기에만 최선을 다하고 관리하는 데는 관심이 적다. 동일한 돈이라 하더라도 어떻게 관리하느냐에 따라 수익률의 결과는 하늘과 땅차인데도 말이다. 우리가 왜 부동산 투자를 하는 것일까? 좀 더 높은 수익률을 찾기 위해서다. 그렇다면 돈도 모으기만 하고 관리하지 못하면 수익률의 차이는 얼마나 날까? 예를 들어 보자. 동일하게 1,000만원을 은행에 예금한 사람과 부동산에 투자한 사람의 결과는 차이가 많이 난다. 그런데 가장 안전하게 돈을 관리하려면 은행에 예금해 두면 된다. 부동산에 투자하면 우선 귀찮아 진다. 세금이 어쩌고 부동산 정책이 어쩌고 불안하기도 하고 신경 쓸 것이 너무 많다. 그러기 때문에 많은 사람들은 은행에 예치하는 것이다. 그러나 한번 생각해 보자. 우리는 부모를 어떻게 만나는가? 우리가 세상에 태어날 때 우리의 부모는 우리가 결정할 수 없다. 하늘에서 정해준 순리에 맞게 부모를 만나는 것이다. 배우자는 어떤가? 결혼하고 싶다고 해서 배우자를 물건 고르듯이 만날 수 없다. 최소한 선택은 자신이 한다 하더라도 인연이든 아니든 우선 배우자를 만남을 통해 접해야 되지 않은가! 그러나 사회에서 만나는 친구들은 어떤가? 얼마든지 선택하여 만날 수 있고 친하게 지낼 수 있고 선택의 폭은 자기가 원하는 선까지 얼마든지 넓힐 수 있다. 다시 말해서, 부모는 내가 만나고 싶다고 해서 만날 수 있는 것이 아니다. 하늘이 정해 줘야 한다는 것이다. 또한 배우자 만남에 있어서 마음만 먹으면 만날 수 있다고 생각하는 사람이 있다면 아직 인생을 잘 모르고 하는 이야기 일 듯싶다. 인생에서 쉽게 배우자를 만나 결혼할 수 없듯이 돈도 벌고 싶다고 벌 수 있는 것이 아니다. 그러나 친구의 만남은 스스로 조절할 가능성이 높다. 따라서 부모를 타이밍으로, 배우자를 종자돈으로, 친구를 정보로 비유하고부동산의 3요소를 부모, 배우자, 친구 개념으로 정리한다면 부동산의 구성요소를 이해하는 데 도움이 될 것이다. 부동산에서도 위에서 말한 것처럼 마찬가지 법칙이 적용이 된다. 타이밍이 맞지 않으면 부동산은 사고 싶거나 팔고 싶어도 자기 뜻대로 되지 않듯이 부모를 자기가 선택할 수 없는 것이다. 따라서 타이밍이야 말로 부동산 투자에 있어서 가장 중요한 요소라고 말 할 수 있다. 그러나 종자돈은 자기가 얼마나 열심히 하느냐에 따라 동일한 상황에서 그 결과가 많고 적음으로 확 달라지는 것이다. 필자는 “盡人事 待天命”이라는 말을 가슴깊이 새기고 있다. 자기 자신의 일에 최선을 다한 다음에 하늘의 뜻을 기다린다는 말이다. 이와 같이 부동산에서도 정보수집과 현장학습을 통하여 열심을 가지고 배운 후에 그동안의 종자돈으로 최선을 다한 후에 좋은 수익률이 나오기를 기다려야 한다. 그리고 그 결과는 하늘에 맡기는 것이다. 타이밍이 나에게 유리하게 되기를 바라면서 말이다. 부동산 투자 3요소 모두 다 중요하다. 그러나 그 중에서 종자돈은 모든 것의 기본이 된다. 따라서 종자돈을 모우기 위해 기본을 닦아야 한다. 그렇다면 종자돈이란 무엇인가? 농부는 내년의 알찬 수확을 위해 제일 좋은 씨앗을 모아둔다. 이게 종자(種子)다. 그렇기 때문에 누구나 부동산 투자에 있어서 처음 시작은 종자돈으로 시작하기 마련이다. 그러나 어떻게 종자돈을 관리 하느냐에 따라 그 사람의 인생이 바뀔 수도 있다. 특히 단순계산식의 수치 논리가 아닌 부동산에서는 종자돈을 보는 관점을 어떻게 보느냐에 따라 그 결과는 천양지차가 있다. 부동산에서의 종자돈에는 유형의 종자돈 및 무형 종자돈 그리고 만족적 종자돈이 있다. 어떠한 종자돈이든지 상황에 따라 적재적소에 쓰이게 되는 종자돈이기 때문에 동일한 돈이라 하더라도 그 결과는 엄청난 결과를 가져오게 된다는 사실을 종자돈의 쓰임에 따라 다르다는 것을 알 수 있을 것이다.(계속)

- 양은열부동산연구소장

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