택지지구 등 공공택지에 분양가상한제가 도입된 게 2005년 3월 9일. 전용면적 85㎡ 이하 중소형부터 시행돼 이날 이후 사업승인을 신청하는 분부터 분양가상한제를 적용받는다.

상한제를 적용받으면 수도권에서 계약 후 10년간 팔 수 없다. 상한제 적용을 받지 않으면 입주 후 전매가능하다. 입주까지 기간은 대개 2년 반 정도여서 상한제 적용단지의 전매제한 기간이 비적용 단지의 4배 가량 되는 셈이다.

상한제 단지는 전매제한 기간 중에 부득이 팔더라도 제값을 받지 못한다. 은행금리만 받을 수 있다. 때문에 10년간의 전매제한 기간에 소비자들은 민감한 반응을 보인다.

특히 주변 시세에 비해 매우 저렴할 경우엔 상당한 시세차익을 기대하고 긴 전매제한 기간을 참을 수 있지만 가격적인 메리트가 크지 않을 경우엔 전매제한 기간이 여간 부담스러운 게 아니다.

연말까지 나오는 공공택지 단지 중 상한제 제외 단지가 마지막으로 나온다. 대부분 주택공사 단지다. 일찌감치 사업승인을 신청했지만 지난해 판교 분양에 신경쓰는 바람에 분양시기가 늦어진 단지들이다.

공공택지 중소형 민간단지 중에는 상한제 제외 단지를 거의 찾아볼 수 없다. 업체 입장에서 분양지연은 금융비용 증가 등 부담이 되기 때문에 지난해까지 상한제 제외 단지는 분양이 끝난 셈.

중소형 택지비 감정가격 산정 어려워 상한제 제외키로

그런데 상한제 적용을 받지 않는 중소형 단지가 수도권 택지지구에 남아있다. 2005년 3월 9일 이전 사업승인을 신청했지만 분양이 늦어진 경우가 아니다. 이날 이후 사업승인을 신청했지만 특이한 택지공급 방식으로 인해 상한제 적용을 받지 않게 됐다.

 
양주시 고읍지구에서 분양을 앞두고 있는 1블록 한양(109~149㎡ 598가구)과 11블록 신도종합건설(195~257㎡ 744가구) 단지 중 중소형 가구다.

이들 택지는 상한제가 시행된 2005년 7월 공급됐다. 중대형과 같은 단지에 들어서는 혼합블록이었는데 감정가격의 추첨방식이 아니라 채권입찰제로 공급됐다. 2005년 잠시 중대형 택지에 채권입찰제가 시행돼 채권을 많이 써낸 업체가 필지를 받아갔다.

혼합블록으로 엄밀히 말하면 중소형은 감정가격에 공급되고 중대형은 채권입찰제에 공급된 것. 중대형은 감정가격보다 높은 입찰금액에 공급된 것이어서 자연히 상한제에서 제외된다. 현재 상한제 적용 단지는 감정가격 이하에 공급된 택지다.

그런데 중소형 택지비를 계산하지 못하는 문제가 생겼다. 당시 입찰 때 내정가(감정가격)은 중소형·중대형 구분하지 않고 총액으로만 제시됐다. 업체 측은 이 가격을 기준으로 채권액을 써냈다.

따라서 중소형의 택지비 감정가격을 분리해낼 수 없어서 결국 중소형도 상한제에서 제외키로 최근 최종결정됐다. 건교부도 상한제를 적용하지 않는 게 타당하다는 입장을 보였다. 중대형과 같은 배를 탄 바람에 덩달아 상한제 제외 덕을 본 셈이다.

분양가 다소 높지만 전매제한 기간은 상한제 단지의 4분의1

이들 단지의 분양가는 업체에서 자율적으로 매긴다. 하지만 비슷한 시기에 상한제 적용을 받는 다른 단지들도 함께 분양되기 때문에 상한제 단지보다 분양가가 다소 높을 것으로 보이지만 차이가 많이 나기는 어려울 것으로 보인다.

최근 고읍지구에서 상한제 적용을 받아 처음으로 분양된 유승종합건설 단지의 분양가는 ㎡당 215만원선이었다.

이들 단지를 제외하곤 택지지구 등 공공택지의 중소형으로 상한제 적용을 받지 않는 단지는 더 이상 없다.

주택공사가 택지지구에 분양할 중소형으로 상한제 제외 단지는 용인 구성지구, 광명 소하지구 등에서 나온다.