2008-05-05 23:11
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[진성효의 부동산기상대] MB시대 강남북 시장 vs 동전 양면 투자
- MB시대 최고 화두, 뉴타운에 기회가 있다!
MB시대 부동산시장에 큰 변화가 감지된다.
주택시장은 강북권을 중심으로 한 뉴타운 확대정책이다.
토지시장은 전국을 “5 2 권역별 국토개발”과 연계한 “한반도 대운하(내륙형 관광, 레져형 도시)”와 삼면의 바다를 활용한 “U자형 국토개발(외각형 관광, 레져도시)”로 집약할 수 있다. 여기서는 주택시장에 대하여만 언급하고자 한다.
뉴타운 바람? 봄바람에 덩실 덩실 춤을 추더니 더위를 먹을 수록 그 위력이 더해질 전망이다. 지난 2년간 2배, 3배 이상 오른 곳도 나타나고 있다. 미국발 서브프라임 모기지(불량 주택담보대출채권) 사태로 금융불안과 인플레가 우려되는 가운데 무역수지 적자등 경기 마저 외환위기이후 가장 어려운 고비를 맞고 있다. 뉴타운 바람은 나홀로 호황이다.
국내외 경기와 무관하게 움직이는 한국주택시장에 대한 우려의 목소리는 어제 오늘의 얘기가 아니다.
정부는 “소잃고 외양깐 고친는 격”으로 역세권 층고제한 폐지, 뉴타운 공급확대,재건축과 재개발기간 획기적인 단축 지분쪼개기 원천 차단등 종합대책 착수에 들어갔지만 4.5 강북조치에서 보여준 주택거래신고제등 뒤북정책 효과는 강도가 세지 않으리라는 예상이다.
집값이 이성을 잃고 조정없이 큰 폭으로 뛰는 이유는 무엇일까?
언제까지 상승세가 지속될 것인가? 정부는 집값안정과 뉴타운 공급확대등 두 마리 토끼를 하나도 초기에 잡지 못하는 이유는 무엇일까? 사견으로는 수도권에 250호이상 주택이 모자란다. 매해 50만호 새정부 5년내내 공급을 제대로 해야 집값이 잡힌다는 생각이다.
투자에는 양면성이 있다.
호재가 있으면 악재가 있다는 얘기죠.
호재는 단기에 유효하지만 악재는 장기적으로 유효하다는 처방을 내릴 수도 있다.
현재 강북은 뉴타운 호재로 단기 투자로 재미를 보고 있지만, 강남은 용적률 유보등 당장은 악재지만 향후 호재가 가시화될 경우에는 강남불패 재연등 그동안 하락폭 만큼 회복속도도 빨라지는 장기 호재라 볼 수 있다고 본다. MB시대 동전의 양면을 바라보는 신부동산투자전략을 살펴보도록 하자.
■ MB시대 최고 화두, 뉴타운에 기회가 있다!
정책을 알면 경제가 보인다.
지난 2일 평화방송에서 “이영재 국토부 이영재 주택토지실장”은 주거안정을 위하여는 강북 뉴타운 건설이 수도권으로 확대되어야 한다는 당위성을 피력한 바 있다. 지금까지 오세훈시장은 집값안정과 2,3차 뉴타운 건설이 어느 정도 가시화된 다음 차기 뉴타운 추가 확대 방침을 밝혀왔다. 국토부은 이와 달리, 민간건설사 참여를 통한 사업기간 획기적인 단축, 역세권 고층 및 고밀도 개발등 뉴타운 확대등 속도전을 가미한 뉴타운 확대론을 펴고 있어 귀추가 주목된다.
요약해 본다면 조기 강북 뉴타운 개발에 대한 큰 틀을 먼저 마련한 다음, 개발이익환수장치 마련하고 용적률 확대등 강남재건축 규제를 완화하려는 정부의도를 간파할 수 있다. 새정부 출범 원년에 지분쪼깨기등 투기적 가수요에 대한 소극적이고 뒷북정책 논란이 일고 있는 가운데 정부의 강력하고도 일관된 시장안정 의지가 약해 보여 뉴타운 건설이 본격화될 경우 빌라등 뉴타운 집값 대세 상승기도 염두에 두어야 할 부분이다.
◆ 투자포인트, 뉴타운에 맞춰라
MB시대 신부동산투자전략, 단언적으로 뉴타운에 있다고 해도 과언이 아니다.
현재 서울에 기존 건물이 30~40년된 노후화된 주택들이 대부분 차지하고 있어, 앞으로 10년내 서울을 중심으로 재개발과 재건축은 불가피하다고 생각합니다. 과거 신도시 개발방식은 분양가 상승과 건설기간이 너무 길어 뉴타운 개발확대를 들고 나온 이유도 여기에 있다.
타켓은 아파트보다는 다세대등 소형주택에 테마가 크다는 것이다.
수도권에 만연되는 지분쪼개기, 투기꾼등 작전세력 등장등 정부가 특단의 대책이 없는한 여진이 지속될 전망이다. 문제는 강북 본격 개발론에 대한 대세상승론과 2006년이후 다세대등 수도권 소형주택에 대한 2~3배 지나친 가격 급등으로 상투설이 나돌고 있어, 실수요자나 일반 투자자 입장에서는 신중하고 확실한 투자적 접근이 요망된다.
어쨋튼 MB시대 최고 테마가 뉴타운인 만큼 강남재건축시장에 대한 규제완화시기까지는 상승테마가 살아있으리라 예상된다.
◆ MB시대 투자관도 달라져야 한다
투자관도 당연이 달라져야 한다.
향후 5년간 뉴타운 투자 열풍이 지속된다는 말인데 투자 포인트도 이와 무관하지 않겠지요.
싸고 좋은 곳을 조기 발굴하고 시계바늘처럼 모니터링하여 실탄과 확신이 되었으면 과감하게 베팅하면 될 것이다. 주의할 것은 대선이후 단기 급등이 우려되므로 사업타당성과 수익률을 철저히 분석하여 정부추이를 살피면서 중장기적으로 분산투자하는 것이 성공투자의 지름길이란 것도 잊지 말아야 할 것이다.
신부동산 정책이 공약당시 뉴타운 정책을 다시 확인해 주고 있어 투자관도 이에 맞춰져야 할 것으로 생각한다. 지난 한해 강북등 인접지역, 의정부등 주변지역, 인천등 호재지역이 두배이상 오른 곳이 허다하다. 현재 주택 부족분이 약 300만호가 부족한다고 가정할 경우, 정부공급량이 한해 50만채씩, 새정부 임기동안은 집값문제가 지속적으로 불거질 공산이 아주 크다는 생각이다. MB 정책스타일이 워낙 시장프랜들리 성향이 강해 대책강도가 참여정부보다 약해질 수 밖에 없다. 뉴타운에 투자 포인트가 집중된다는 얘기다. 틈새시장을 남보다 먼저 발굴하고 치고 빠지는 단기 전략 내지는 5년, 10년 중장기 분산투자전략이 유효해 보인다.
◆ 어느 지역이 오를까요?
강의나 상담을 하다보면 참 이런 질문에 초점이 모아진다.
그런데 저의 말을 경청하신 분 중에는 99%가 저의 말을 긍정은 하면서도 실천하는데에는 주저한다. 그 이유가 뭘까요? 공짜로 들은 얘기는 귀를 귀울리나 선뜻 믿을 만큼 확신이 서지 않기 때문이죠...
이제 부동산 투자도 펀드투자처럼 패러다임이 변해야 합니다.
철저히 저평가 지역을 찾아 신중한 눈높이 전략을 지속적으로 모니터링해 나가되, 반드시 여유자금을 갖고 장기, 분산투자를 하라는 겁니다. 테마지역의 중심축 이동도 유심히 살펴볼 필요가 있다. 크게는 강남에서 강북으로, 강북에서 수도권으로, 수도권에서 준수도권과 호재가 있는 부산등 지방 대도시권으로 확대 재생산과정을 거칠 것으로 전망하고 있죠.
뉴타운 대책이 지속적으로 발표가 되다보면 수도권은 단계마다 한 차례 술렁일 것이라 생각한다. 강북시장을 두고 보면 앞으로 10년내 대부분 구도심재생사업을 하지 않을 수 없는 늙은 도시로 변한지 오래 되었다. 개발이 가시화된 재개발, 뉴타운 지역보다도 5년이후 뉴타운이 예상되는 역세권등 저평가 지역을 나름대로 선점투자하는 것도 향후 큰 수익을 남기는 올바른 재테크 방법이 하나라 생각한다.(평균 지분 10평, 건물 20평 수준)
▲ 뉴타운 가능성이 높은 강서구 화곡동, 목동 구도심일원= 현재 이들 지역은 노후도가 부족하여 2011년이후가 지나야 재개발요건이 되리라 생각한다. 평당 2~3천만원대 -> 현재 뉴타운 개발의 중심축인 성수동/용산등 중심지역 평당 6천만원 호가를 상상해 보라.
▲ 서울 남서쪽 끝자락, 준공업지역 향후 잠재력이 큰 독산동등 구로구 일원= 독산동등 이일대는 서울에서 가장 낙후된 지역으로 평당 1천만대등 대표적인 저평가 지역이다. 인천 남구, 김포 구도심, 안산시 구도심등 일원도 평당 1천만을 상회하고 있다. 광명과 부천소사등 뉴타운 지구도 평당 2천만원을 호가하고 있다. 준공업등 복합재료로 인해 잠재력이 커 개발재료가 가시화될 경우 장기투자 메리트가 커 보인다.
▲ 서울의 관문, 최대 뉴타운 역세권 광명과 부천소사지구= 이 두지역은 서울과 접근성이 아주 양호하면 값싸고 좋은 입지를 자랑하는 대표적인 지역이다. 작년에 비해 50%이상 상승한 편이나 추가 상승여력이 커 보인다. 현재 평당 2500만원 내외다.
▲ 경원선, 미군기지 이전 개발지역인 동두천, 포천, 양주등 구도심 일원=: 의정부 매물부족여파로 동두천을 중심으로 파주와 포천등 일원으로 파급되고 있다. 외곽순환도로 개통, 신도시 건설등 교통과 뉴타운 호재가 가시화될 경우 상대적으로 가격이 싸 추가 상승여력이 아지고 커 보인다.
■ 강남권 급매물, 타이밍을 잡아라!
강북은 후끈 후끈한 열풍, 강남권시장은 찬바람이 쌩쌩 불고 있다.
정부 뉴타운 호재 방침으로 투자축이 강북시장으로 완연히 이동되면서 강남재건축시장은 뒷전으로 물러날 수 밖에 없어 실망 매물도 커지고 있다.
그렇지만 시기가 문제지, 강북 뉴타운 개발의 큰 틀이 조기 잡힌다면 다음은 용적률 이슈인 강남재건축 시장에 규제완화가 점쳐지고 있다.
“밀짚모자를 겨울에 사라”는 격언이 있다. 강남권 재건축 아파트는 지역, 상품 구분없이 전지역에서 급매물이 소량으로 나오면서 지난 한해 하락폭도 커지고 있어 반등시기가 언제인지 이눈이 쏠리고 있다.
발빠른 실수요자나 동물감각이 있는 실수요자들은 강북등 여타지역에서 갈아타기로 강남권 진입을 하고 있고, 소형 아파트와 빌라등 소규모 주택시장은 벌써 뜨겁다.
문제는 6억이상의 중대형 아파트가 찬 밥 신세다. 지난 1년여동안 종부세와 대출규제 그리고 재건축 규제로 인해 작게는 수천, 크게는 3억대 하락폭도 커지고 있다.
잠실시장이 7~9월 18,000여세대 대단위 입주하다보니 공급량이 많아지고, 6.1기준 종부세등 재산세 부담도 커지고 있다. 일시적 1가구 2주택 양도세 중과도 단기 악재다. 과천 주공단지인 경우 18평대가 3억(9억->6억)이상 빠진 상태다.
지금 자금여력이 부족한 보유자와 진입시기를 저울질 하는 시소게임이 시작된 셈이다.
타이밍등 선투자시기를 지속적으로 체킹해 나가야 한다.
종부세와 대출규제등 거래허가제 지역인 만큼 자금조달계획도 관건이다.
자금이 부족하다면 공투(공동투자), 부부 공동명의, 펀드투자등 다양한 방법이 있다.
이도 여이치 않다면 전세와 대출, 잔여 부족액은 공투도 고려할 수 있다.
개발이 있는 곳에 가격은 오른다.
새정부 주택공급, "매해 50만호 건설 - 임기동안 250만호 공급"이 관건이다.
신도시 방식이 아니고 뉴타운 방식이 키워드다. 역시 집값 불안이다.
저평가 지역을 지속적으로 발굴하고 장기, 분산투자를 하라.
아무리 좋은 정보도 선택과 집중은 각자의 몫이다.
- 글 : 경매야 한판붙자 저자/진성효
- 자료원:네이버한중경매클럽/스피드뱅크한중경매클럽 시삽
(http://cafe.naver.com/auction114)
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