천만명 부동산 재테크 동호회 여러분 반갑습니다. 요즘 틈이 나는대로 서울과 수도권 아파트의 가치를 분석하고 있습니다.

특히 KB(국민은행) 시세를 그래프화하여 향후에 안정성과 투자성이 뒷받침 될 만한 곳을 선점해 무주택 서민을 비롯하여 부동산 투자에 관심을 가진 모든 분들께 도움을 드리고자 노력하고 있습니다.

수도권 지역은 폭등 지역ㆍ침체지역ㆍ중간지역 등 크게 세 곳으로 확연히 분류가 되며 앞으로 정부 정책 및 테마에 따라서 쌍곡선이 교차됨으로써 희비가 엇갈릴 것입니다.

과거의 부동산 폭등 흐름을 테마별로 구분해 보면 다음과 같습니다.

2006년 상반기 - 서울 남부, 1기 신도시, 수도권 남부권 명품 아파트 연쇄 폭등
2006년 하반기 - 2기 신도시 수도권 남부 중소형, 인천 일부권 연쇄 폭등-
2007년 - 서울 북부 중대형 수도권 소외지역 폭등
2008년 상반기 - 서울 북부 중소형, 수도권 북부 중소형 및 재건축 아파트, 빌라, 다세대 등 폭등.

위의 흐름을 바탕으로 2008년 하반기 이후에 예상이 되는 시세 흐름 시나리오입니다.

2008년 하반기 서울 남부권ㆍ수도권 남부권ㆍ중소형 아파트ㆍ재건축 빌라ㆍ다세대 등 폭등 예상
2008년 하반기~ 2009년 서울 강남 등 남부권ㆍ1,2기 신도시ㆍ수도권 남부 중대형ㆍ미분양 폭등 예상.
2010년 최근 상승한 서울 북부권 및 수도권 북부권 2년 조정을 끝내고 다시 폭등 예상.

아파트는 명품과 준명품 일반 아파트와 소외 아파트로 나눌 수 있지만 현 상황에서 중요한 것은 명품과 비명품 아파트를 구분하여 명품에 투자하는 노력보다는 저평가 큰 폭의 조정 등의 투자성이 있는 아파트를 선별하는 것이 더 중요합니다.

여러분이 소유한 아파트는 어디에 해당하는 지 참조하시고 급매에 관심을 가지고 내집 마련이나 갈아타기를 하려는 분들은 좀 더 적극적으로 내용에 관심을 가지셨으면 합니다.

우선 2006~2008년 현재의 부동산 등락 현황을 분석하여 앞으로 오를 곳과 조정할
곳을 예측해 보겠습니다.

1. 2008년 말~2009년 오를 지역

- 2006년 하반기에 폭등하다가 2007~2008년 현재까지 1년 6개월간 조정을 한 곳
- 과거 3년 동안 상승률이 낮은 저평가 지역. 특히 수도권 남부 지역 중소형 평형ㆍ 빌라ㆍ재건축
- 과거에 철저하게 외면을 받은 유망지역 오피스텔ㆍ상가
- 서울 및 수도권 모든 지역 분양ㆍ미분양ㆍ분양권

2. 2008년 말~2009년 내내 조정을 보일 지역

- 2007년 하반기부터 지금까지 폭등한 모든 지역.
- 단기 폭등한 서울 및 수도권 강북 중소형 아파트 및 재건축 수혜 모든 빌라ㆍ다세대ㆍ다가구 등
- 호재가 반영이 된 오래된 아파트.

3. 2008년 말~2009년 평범한 흐름을 보일 지역

- 2006년~2008년 현재까지 오름과 내림을 반복하고 있는 서울 및 수도권 모든 지역.
- 2007년 중에 많이 오르다가 최근 정체 및 조정을 한 지역.

서울과 수도권 부동산 흐름은 위의 3곳으로 확연하게 구분이 됩니다.
그렇다면 지금 매수 타이밍 지역은 어디일까요?
2006년 폭등하다가 최근까지 큰 폭의 조정을 보이고 있는 서울 강남ㆍ목동ㆍ용산ㆍ강서ㆍ성동ㆍ관악ㆍ동작 및 수도권 남부 지역인 용인ㆍ성남ㆍ수원ㆍ동탄ㆍ평촌ㆍ과천ㆍ의왕ㆍ산본ㆍ화성ㆍ평택ㆍ시흥과 수도권 북부지역인 일산ㆍ남양주ㆍ파주ㆍ김포ㆍ인천 일부ㆍ중동ㆍ상동 등이 큰 틀에서 매수 지역이라 할 수 있습니다.

특히 위의 지역 중에서 최근 2년간 최고점 시세 대비 30% 가까이 하락한 아파트는 큰 폭의 탄력을 받을 가능성이 크기 때문에 매수시에 과거시세와 실거래가ㆍ최고가 등을 반드시 확인해야 합니다.

그렇다면 구체적으로 1~2년간 조정을 보이거나 저평가가 심한 아파트는 무엇일까요?

시세 그래프상에 나타난 급매 아파트를 중심으로 30곳을 간추렸으니까 직접 발품을 팔아서 매수 여부를 판단하시기 바랍니다.

특히 일반 서민들은 겁이 많고 투자 경험이 없기 때문에 크게 하락한 아파트나 미분양 등을 꺼리고 폭등 흐름을 이어가는 곳에 투자하다가 낭패를 보는 경우가 많은데, 부동산에 있어서 최대 호재는 저평가 혹은 많이 하락한 지역의 급매ㆍ미분양이라는 사실을 기억하시기 바랍니다.

다음은 초특급 급매 및 저평가 지역 31곳 추천 지역이며 순서는 의미가 없습니다.
모두 과거 최고 시세 기준으로 현재 시세대비 40% 이상 매우 높은 시세 차익이 가능합니다.

급매는 부동산 한두 곳에 없으며 여러 곳을 다니면서 발품을 팔아야 합니다.

1. 수원 영통 벽적골ㆍ황골 주공 등 20평대 최근 시세 그래프 상승 징조.
- 빼어난 입지에도 불구하고 4년간 극심한 저평가. 분당선 연장선 방죽역ㆍ
강북권 중소형 폭등 테마에 따른 강남권 폭등 0순위 지역. 급매 1억8000만~2억원선

2. 수원 중소형ㆍ중대형 모든 아파트 매수 추천. 특히 폭등 시세의 30% 하락한 급매 강추.
- 광교ㆍ판교 신도시 후광과 남부권 최대의 저평가 도시. 전철 등 인프라 호재 만발.

3. 용인 죽전 현대 홈타운 씨리즈. 동아솔레시티. 죽전ㆍ보정 전지역 30~40평대
큰 폭의 조정.
- 30평형대 3억9000만~4억2000만원 급매, 40평대 6억2000만~6억7000만원 급매.

4. 용인7룡 보정.죽전.동백. 신봉. 성복. 동천 모든 평형과 용인시 전지역 30%이상
조정한 급매 강추.
- 경부축. 제2경부고속국도. 판교.광교 후광. 분당선 연장선. 신분당선 호재. 강남과 용산 지근거리.

5. 분당 야탑동 매화마을 주공 1.2단지 25평 이상. 구미동 주공 25평 이상
- 리모델링 특급 호재. 25평 미만의 소형 강세에 따른 상대적 저평가. 판교. 도촌동 호재.
- 야탑 공무원 주공 26평 급매 3억5000만~3억8000만원 구미 공무원 주공 26평 3억2000만~3억5000만원 급매

6. 분당 전지역 25평 이상 소형. 중대형 모두 유망. 특히 폭등기준 20% 이상 하락한
아파트 강추.
32평 5억5000만~5억8000만원 급매. 48평 8억3000만~9억원 초급매 유망.

7. 성남 신흥주공 24평 이상. 은행 주공 24평 이상
- 성남 구시가지 재개발 최대 수혜. 송파. 판교 신도시 직접 후광. 서울 최단거리. 각종 인프라 확대.
- 신흥 주공 24평 3억7000만~3억9000만원 급매. 은행 주공 24평 2억8000만~3억1000만원 급매 강추.

8. 성남 전지역 재개발 재건축. 아파트. 빌라. 다세대 추천.
- 2006년 폭등 이후 30% 이상 하락한 모든 재건축 단지 유망하며 소액 자본 투자 강추.

9. 화성 병점 느티마을 주공 4단지 32평. 늘벗마을 신창1차 33평.
- 동탄 신도시 입주에 따른 초급매 출현. 1호선 역세권. 새아파트 대단지. 인프라
- 화성 병점 주공 4단지 32평 급매 2억5000만~2억7000만원선, 신창 33평 2억2000만~2억5000만원선 강추.

10. 화성 전지역 전평형 최고가 대비 30% 이상 하락한 급매 매우 유망.
- 동탄. 향남. 발안. 봉담. 태안. 병점 등의 새아파트 연계라인 탁월. 향후 가치 무궁무진.

11. 과천시 별양동 주공 4단지 32평 . 모든 평형. 중앙동 주공 10단지 33평
-향후 재건축 이후 과천 지역의 랜드마크 부상. 탁월한 입지 및 환경 조건.
-별양동 주공 32평 6억3000만~6억5000만원 급매. 중앙동 주공 10단지 33평 10억~11억원 급매 강추

12. 과천시 전지역 모든 평형 최고가 대비 30% 이상 하락한 아파트 매우 유망.
- 과천시 강남-송파-판교-분당-광교 라인 중심권. 수도권 최고 입지. 최근 투매 현상.

13. 광명시 철산동 주공 12단지 33평. 13단지 32평 및 모든 평형
- 재건축 이후 높은 수익률. 고속철도 민자역사 등 대형 호재. 주변 도시 시세 급등. 저평가
- 광명시 주공 12단지 33평 3억6000만~3억8000만원 급매. 13단지 32평 3억6000만~3억9000만원 급매 강추

14. 광명시 전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 하락 혹은 5년 상승 30% 미만 지역
모두 강추.
광명시 수원시와 더불어 수도권 유망 지역 중에서 쌍저평가 지역. 특히 철산동 유망.

15. 부천시 원미구 중동 금강 주공 31평
- 신도시 극심한 저평가. 대단지 리모델링. 부천.인천. 일산 일대 개발 호재.
- 31평 기준 2억9000만~3억2000만원 초급매 강추

16. 부천시 원미구 상동 꿈동산 신안 60평대 및 전평형
- 신도시 극심한 저평가. 대단지 대형평형. 부천.인천. 일산 일대 개발 호재.
- 60평대 기준 6억9000만~7억2000만원 급매 강추.

17. 군포시 산본동 대림 e편한세상 2차 33평형 및 모든 평형
- 고분양가 새아파트 대단지 상승률 미미. 주변 시세 대비 저평가.
33평 기준 3억8000만~4억2000만원 급매 강추.

18. 일산 신도시 주엽동 문촌 5단지 쌍용 49평. 모든 평형
- 한류우드. 명품신도시. 경의선 복선전철. 파주 신도시 등 호재만발. 일산 핵심지역으로 큰 폭 조정
- 49평 기준 6억~6억4000만원 초급매 강추.

19. 일산 신도시 및 고양시 폭등기준 중대형 30% 이상 조정한 아파트
- 한류우드. 명품신도시. 경의선 복선전철. 파주 신도시 등 호재만발. 일산 핵심지역으로 큰 폭 조정

20. 파주 운정 신도시 대원 효성 46평. 전지역 모두 유망
- 경의선 복선전철. 명품 신도시. 한류우드. 파주 신도시권. 대기업. 명문대 이전 등 대형 호재.
- 46평 기준 4억5000만~5억원 초급매 투매 현상. 매수시 높은 시세 차익

21. 김포 장기동 청송마을 현대 2단지 50평대
- 김포 장기 신도시. 인천 송도.검단.청라.영종도.논현 등 신도시 연계, 일산.파주 신도시 호재.
- 50평대 기준 4억7000만~5억1000만원 급매 강추.

22. 남양주시 와부읍 덕소 동부센트레빌 50평대
- 전철 등 인프라. 강남권 진입. 한강 조망. 대단지 새아파트 상대적 저평가.
- 50평 기준 4억5000만~4억9000만원 초급매 강추.

23. 하남시 덕풍동 한솔 리치빌 1.2단지 30평대
- 서울 강동구 등 동부권 입지 상승. 인프라 구축. 큰 폭의 조정. 덕풍 지역 개발 호재. 대단지
- 30평대 기준 3억~3억3000만원 급매 강추

24. 강남구 개포 주공 5단지 76.03/53.46 형. 대치동 은마 102.47/76.79 형.
- 강남 재건축 규제완화 기대감. 상대적 상승률 낮고 저평가. 강남구 핵심 입지. 초고층 주복 기대감
- 개포주공 5단지 6억2000만~6억6000만원 급매. 은마 8억8000만~9억3000만원 초급매 강추.

25. 강남구. 서초구 전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 이상 하락한 아파트 매우 유망.
- 2년간 조정으로 단기 시세 차익 예상. 외국판 비버리힐즈에 비하여 매우 저평가. 대한민국 1번지.

26. 강동구 명일동 고덕 주공 9단지. 109.09/83.52 형. 삼익 그린 씨리즈.
- 강동구 재건축 단지 중 가장 큰 폭의 하락. 고덕 주공과 삼익 그린 씨리즈 모두 유망.
- 주공 9단지 4억9000만~5억3000만원 초급매 출현. 삼익 그린 씨리즈 최고가 대비 30% 하락 모두 유망.

27. 강동구 전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 이상 하락한 아파트 매우 유망.
- 2년간 조정으로 단기 시세 차익 예상. 강남구에 비하여 상대적 저평가. 핵심 입지 부상.

28. 송파구 잠실 주공 5단지 112.39/103.54 형. 잠실 우성 1.2.3차 85.95/82.06 형
- 송파 신도시. 잠실 제2 롯데월드. 잠실 초고층 아파트 기대감. 잠실 입주 아파트 더블 상승.호재
잠실 5단지 10억~10억5000만원 초급매 잠실 우성1.2.3차 5억9000만~6억2000만원 초급매 강추

29. 송파구. 용산구 전지역 모든 평형 최고가 대비 20-30% 이상 하락한 아파트 매우
유망.
- 송파 신도시와 용산 국제 업무 지구. 잠실 명품 아파트 출현으로 포스트 강남 시대 개막.

30. 용산구 이촌동 한가람 82.64/59.88 형. 도원동 삼성래미안 79.33/59.94 형
- 용산 국제 업무지구. 초고층 주복. 강남과 쌍벽. 각종 인프라. 25평 강남에 비해 저평가.
이촌동 한가람 5억~5억3000만원 급매. 도원동 삼성 3억6000만~3억9000만원 급매 유망.

31. 양천구 목동 신시가지 5단지 89.25/65.08 형 및 1~7단지 모든 평형
- 목동은 학군. 강서구 미곡.발산 호재. 재건축. 한강 조망권. 서울 최대 하락. 등의 호재 만발.
- 5단지 27평 기준으로 5억6000만~6억원 초급매 출현. 모든 단지 5억원대 초강추. 최대 수익률 유력.

하락 폭이 크거나 저평가가 심한 지역을 중심으로 유망 지역 아파트 급매 30선을
간추렸습니다.

앞에서 제시한 지역은 최근 2년간 조정을 보이면서 향후 정책의 변화에 따라서 큰 폭으로 오를 곳을 선점하였는데 서울지역의 추천이 적은 까닭은 수도권에 비하여 상대적으로 2007-2008년 폭등한 지역 및 아파트가 많기 때문입니다.

아파트는 명품이라고 해서 우선시 해서는 안 되며 철저하게 투자 금액 대비 수익률로 접근하시는 것이 현명합니다.

서울은 강남구. 서초구. 강동구. 송파구. 양천구. 강서구. 관악구 등이 큰 폭의 조정을 보였으며, 수도권은 한강 이남의 대부분 지역과 한강 이북의 신도시 등이 많이 하락하였습니다.

매수는 신중히 하되 오른 지역을 매수하는 것은 매우 위험하며, 큰 폭으로 하락했거나 극심한 저평가를 형성한 곳으로 접근해야만 수익률을 기대할 수 있습니다.

급매를 매수하여 추가 하락할 수도 있지만 결국 저렴하게 매수한만큼 시세 차익이 클 수밖에 없습니다.

마찬가지로 단기 폭등한 곳은 오른만큼 손해를 본다고 생각하시면 됩니다.

하락한 지역의 급매ㄹ르 매수하면 불안해 하시는 분들이 많은데 정작 불안해 하셔야 할 분들은 폭등한 아파트를 추격 매수하신 분들입니다.

아파트는 돌고 돕니다.
최근 서울 강북권과 중소형 평형이 큰 폭의 상승을 거두었는데 필연적으로 1년 이상 조정을 보이다가 다시 상승할 것입니다.

강북 지역 폭등시 강북 지역을 매도하고 강남으로 갈아타야 하며 강남 지역 폭등시 강남 아파트를 매도하고 강북으로 갈하탈 것을 권합니다.

과거에 강북이 10년 장기 침체를 거듭하였지만 이제 소외 지역에서 벗어났으며, 재개발, 뉴타운 등의 호재가 장기적으로 지속될 것이 분명하므로 조정 후에 다시 오를 것입니다.

똑같은 아파트를 두고도 부동산 중개소를 문지방 드나들듯이 하는 사람과 단 한 번 방문하여 계약한 사람의 매수 가격은 엄청난 차이가 있습니다.

아파트는 고정된 가격이 없으며 고무줄처럼 변수가 많습니다. 따라서 같은 아파트를 매수하더라도 여러분의 발에 땀이 얼마나 났느냐에 따라서 1년 저축액 이상의 돈을 절약할 수 있다는 사실을 명심하시고 부지런히 뛰어 다니시길 부탁드립니다.

부족하지만 김종갑의 충언을 바탕으로 모두 성공적인 투자를 하였으면 합니다.

감사합니다.