[스크랩] 우리 아파트도 한다면? 리모델링 손익계산

[스크랩] 우리 아파트도 한다면? 리모델링 손익계산 |APT_재개발_재건축

2006-07-27 01:05

http://blog.drapt.com/itcomer/1069421153929939747

8·31 부동산 종합 안정 대책 이후“집값이 올랐다”, “떨어졌다” 설왕설래하는 와중에도 묵묵히 값을 올려나갔던 건 내년에 20년 차가 되는 리모델링 대상 아파트뿐. 정부도 각종 규제를 풀고 세금을 내려 재건축보다는 리모델링을 밀어주는 분위기다. 정말 이대로 믿고 해도 되는 것인지? 리모델링 시장에 대한 솔직 비교.

인테리어만 고치는 집 개조와 달리 아파트 리모델링의 가장 큰 장점은 면적 자체가 커진다는 점. 부동산 시장을 들썩이게 만드는 ‘재건축 붐’을 가라앉히기 위해 정부는 각종 규제를 완화하며 리모델링을 권하고 있다. 그중 대표적인 것이 ‘전용면적 30% 이내, 최대 9평까지 증축’이라는 기존 조항에서 ‘최대 9평까지’라는 제한 조항이 삭제된 것. 이는 전용면적이 30평을 넘는 경우라면 전용면적만 9평이 넘게 증축할 수 있다는 의미이다.

예를 들어 전용면적이 40평인 아파트의 경우 30%인 12평까지 증축이 가능하다. 세대 간 통합을 한다면 압구정동 대림 아크로빌처럼 극적인 확장도 할 수 있다. 이 아파트는 본래 현대건설의 독신자 사원 아파트로 10평형 4백55가구로 구성된 원룸 형태의 기숙사. 그러나 세대 간 벽을 뚫고 기둥만 살려 80평대의 고급 아파트로 재탄생했다.

리모델링을 고려하는 첫 번째 이유는 집이 살기 힘들 정도로 낡았기 때문. 아파트 전체를 리모델링하면 설비와 주거 환경이 거의 새집 수준으로 개선되어 삶의 질을 높일 수 있다. 최근 입주한 래미안 방배 에버뉴(구 방배 삼호아파트 14동)의 경우, 부식되어 녹물이 나오던 기존 배수관을 위생적인 스테인리스 관으로 바꿨고, 라디에이터 난방 방식을 온돌 방식으로 변경했다.

또한 방의 개수를 5개에서 4개로 줄이는 대신 각 방의 크기를 넓혔으며, 주 출입구도 호텔식으로 꾸며 고급 아파트의 이미지를 살렸다. 무엇보다 큰 장점은 리모델링이 1년 남짓의 기간이면 완공된다는 것. 리모델링은 기존 건물 자원을 재활용하기 때문에 재건축보다 훨씬 짧은 기간에 신축 건물과 같은 효과를 얻을 수 있다.

정부의 8·31 부동산 종합 안정 대책 이후 내년부터 법적으로 리모델링 추진이 가능해지는 19년 차 아파트들은 최고 2억원까지 가파른 상승 폭을 보이고 있다. 대개의 경우 리모델링 아파트는 추진 발표 후부터 입주 직후까지 꾸준히 상승한다. 실례로 서초구 반포동 반포 미도1차 아파트의 경우, 올해 1월 4억9천만원에 거래되었으나 최근에는 2억원 이상 올라 7억원대의 시세를 보이고 있다.

단일 평형으로 이루어져 사업 추진이 용이하고, 단지 규모도 커서 리모델링의 효과가 높을 것으로 예상되기 때문. 최근 입주를 마친 래미안 방배 에버뉴 역시 리모델링을 추진하기 이전인 3년 전에는 63평이 5억원대에 거래되었으나, 지금은 12억원까지 가격이 치솟았다. 빠르면 5~6년에서 길면 10년 이상 걸리는 재건축과 비교할 때 1~3년이라는 단시간에 집값을 최대한 올릴 수 있는 방법.

정부나 건설업체에서는 리모델링 공사비가 재건축에 드는 비용의 50% 수준인 평당 1백50만원이면 된다고 강조하지만 실제로 소요된 비용은 그보다 훨씬 많은 편. 래미안 방배 에버뉴의 경우, 가구당 부담액이 시공사 선정 때의 예상 금액보다 8천만원 정도 늘어난 1억8천만원(평당 2백86만원) 정도이다. 대나무 마루, 아트 월, 포켓 도어 등 옵션에 따라 가구당 9백50만~3천만원 이상의 추가 비용이 든 경우도 있다. 이 정도면 거의 재건축 비용과 맞먹는 셈. 때문에 최근 리모델링이 추진되고 있는 아파트는 사업성이 보장되는 강남권과 일부 한강변 지역에만 국한되어 있다.

리모델링은 기둥과 내력벽을 모두 그대로 둔 채 이루어지므로, 최근에 개발된 신평면처럼 편리한 구조는 기대하기 힘들다. 주로 발코니 쪽만 넓히는 방식으로 시공하다 보니 집은 길쭉해지고, 창에서 실내까지의 거리가 멀어져 일조량도 떨어지는 것. 천장이 낮고, 벽면에 기둥이 튀어나오거나 현관문이 좁은 단점도 존재한다. 아파트에 따라서는 지하 주차장을 착공하는 것도 가능해 만성적인 주차난을 해결할 수 있다고 광고하지만, 실제적으로는 부지가 좁고 건축 기반이 연약한 경우가 많아 대규모 지하 주차장이 만들어지는 경우는 거의 없다.

일반적으로 리모델링 아파트는 재건축에 비해 가격 상승 폭이 적은 편이다. 리모델링 아파트는 한두 동 정도 개별적으로 공사가 이루어지기 때문에 주차장이나 단지 구성과 같은 대규모 환경 개선이 어렵다. 또한 구평면을 다소 변형해서 쓰는 정도이기 때문에 평면에 따라 가격 차가 나는 최근의 현실을 감안하면 일정 이상의 가격 상승은 기대하기 힘든 것. 그리고 아무리 새집처럼 단장했다고 해도 새로 지은 아파트만큼은 오래 쓸 수 없다는 사실이 집값의 발목을 잡는다. 국내 아파트 리모델링 1호인 마포구 용강동 시범아파트의 경우 18평형으로 구성된 1·2동만 리모델링을 추진해 23평으로 확장(가구당 5천만원 소요)했는데, 현재 1억7천5백만원에 거래되고 있다.

2003년 입주한 직후에는 2억원까지 올랐지만 더 이상의 호재가 없어 가격이 떨어진 상태. 그러나 재건축 논의가 꾸준하게 이루어지고 있는 다른 동 18평의 가격은 현재 1억6천만원으로 앞으로 재건축 추진이 구체화될 경우 더 오를 듯하다.

1 어차피 재건축이 어렵다는 판단이 들 때

아무리 번듯하게 해도 재건축에 비해서는 가격 상승력이 떨어지는 것이 현실. 재건축이 가능하다면 좀 더 버텨도 좋겠지만, 아파트 층수나 대지 지분, 고밀도 등의 문제로 어려운 경우라면 리모델링이 최선의 대안이다. 압구정동 현대 사원 아파트(대림 아크로빌)도 밀도가 극히 높은 데 반해 대지 지분이 거의 없는 상황이었다.

2 평면 구조가 리모델링에 유리한 경우

리모델링은 기존의 평면에서 최대한 확장할 수 있는 여지를 찾아내야 하기 때문에 욕실과 발코니 폭, 복도가 넓은 아파트가 상대적으로 유리하다. 장애인 임대용으로 건설된 문정동의 한 아파트는 휠체어가 들어갈 만큼 넓은 욕실과 복도 폭을 갖췄다는 입소문이 돌면서 리모델링 투자용으로 가격이 급등했을 정도. 그리고 발코니를 확장해 규모를 늘리는 경우 집의 형태가 길쭉해지는 단점이 있기 때문에 반대로 가로 길이(창이 있는 쪽)가 세로 길이보다 긴 평면이라면 오히려 정사각형에 가깝게 재구성될 수 있다. 대개 창 쪽으로 방이 많이 나 있는 3베이 이상이 가로 길이가 길어 유리한 평면

등록 : 2006/07/24

펼치기 댓글(1) 스크랩(1)

다음글	[스크랩] 돈이 되는 주택 리모델링	전체글 보기
이전글	[스크랩] 민권식의 공개상담노트 ②권	전체글 보기